Дело № 3а-15/2023 (3а-466/2022)
УИД 26OS0000-04-2022-000318-18
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ставрополь 17 января 2023 года
Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,
при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.,
с участием представителя административного истца ООО «Лидер» ФИО12
представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО10
представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО11
рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Лидер» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО «Лидер» обратилось с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № наименование: деловое управление, площадью 511,8 кв.м, количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 33 235 791,18 рублей.
Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика имущественного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости нежилого здания, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной в отчете об оценке ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-партнер» от 23 сентября 2022 года № 1248/2022 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 8 847 000 рублей.
Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Кисловодска, извещенные о слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО13 в представленных ранее возражениях на административный иск, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя этого Управления.
В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.
Представитель ООО «Лидер» ФИО14 участвующий в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи, поддержал административный иск, согласившись с выводами судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, пояснив, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеет.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО15 возражал против удовлетворения административного иска, поддержал возражения государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» на заключение эксперта.
Представитель заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО16 возражала против удовлетворения административного иска, не согласилась с заключением эксперта. Поддержала, представленные письменные возражения на заключение эксперта, в которых указала на необоснованное неприменение в рамках сравнительного подхода корректировки на тип объекта в отношении объекта-аналога № 2, являющегося встроенным помещением, а также корректировки на отсутствие парковки в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО17 суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.
Так, объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса российской Федерации).
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.
На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец ООО «Лидер» 10 октября 2022 года обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: деловое управление, площадью 511,8 кв.м, количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 29 сентября 2022 года КУВИ-001/2022-169264940.
Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2019 года.
По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 32 235 791,18 рублей, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 19 сентября 2022 года № КУВИ-001/2022-163668568.
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке <данные изъяты> от 23 сентября 2022 года № 1248/2022, в котором рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 8 847 000 рублей.
В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» от 12 декабря 2022 года № ЭЗ 337/2022 рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 11 568 393рублей.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО18 в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. ������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�??????????????????�������������??????????�???????�??????????�??????????�??????????�??????????�??????????�
При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта капитального строительства сравнительным подходом, экспертом использован метод сравнительных продаж, в рамках которого он подобрал четыре объекта-аналога, расположенные, как и оцениваемый объект в г. Кисловодске, указав, что корректировка по местоположению относительно населенного пункта и внутри него не требуется.
На имеющиеся отличия объектов-аналогов от объекта оценки в площади экспертом на основании данных справочника оценщика недвижимости ФИО1, 2018 г., применены соответствующие корректировки. Так стоимость объекта-аналога № 1 и объекта-аналога № 2 скорректирована в сторону понижения на 9 % и 17 % соответственно, а стоимость объекта-аналога № 3 – в сторону повышения на 7 %.
Эксперт указал, что стоимость объекта без отделки отличается от стоимости такого же объекта с хорошим или средним ремонтом. Так как внутренняя отделка всех объектов-аналогов находится в хорошем состоянии, а оцениваемый объект имеет различный уровень отделки (хорошее состояние и без отделки), стоимость всех налогов скорректирована на минус 12,54 %.
Корректировка на красную линию показывает отношение удельной цены объектов, расположенных на красной линии к удельной цене аналогичных объектов, расположенных внутриквартильно. При расчёте корректировки по названному элементу сравнения экспертом в отношении объекта-аналога № 2 на основании данных справочника оценщика недвижимости ФИО1 применен корректирующий коэффициент в размере 25 %.
Соответствующая корректировка применена на этаж расположения оцениваемого здания и объектов-аналогов. Механизм ее расчёта представлен в заключении эксперта.
Экспертом в рамках сравнительного подхода при определении стоимости объекта капитального строительства методом сравнительных продаж, применена скидка на торг в размере среднего значения равного 16,5 % для неактивного рынка торгово-офисной недвижимости в соответствии со справочником оценщика ФИО1, 2018г.
В рамках доходного подхода эксперт рассчитал стоимость объекта недвижимости методом прямой капитализации, на основе дохода от сдачи объекта в аренду. Методика определение ставки аренды основана на методе сравнения продаж, расчет произведен по алгоритму метода сравнительного подхода. Экспертом подобрано три объекта-аналога торгово-офисного назначения, расположенные в г. Кисловодске и подробно описан механизм расчета.
Итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания определена в результате согласования результатов расчетов его рыночной стоимости, полученных в рамках доходного и сравнительного подходов.
В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания в рамках сравнительного и доходного подходов с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.
Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.
Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось, равно как не усматривается оснований для ее назначения и судом.
Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.
Доводы представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО19 относительно необоснованного неприменения в рамках сравнительного подхода корректировки на тип объекта в отношении объекта-аналога № 2, являющегося встроенным помещением, а также корректировки на отсутствие парковки в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2, представленные в ее письменных возражениях, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются пояснениями эксперта.
В рамках сравнительного подхода экспертом в качестве единицы сравнения использован такой показатель, как цена за 1 кв.м строений без учета прав на земельный участок. Так как стоимость земельных участков, на котором расположены объекты-аналоги № 3 и № 4, являющиеся отдельно стоящими зданиями, вычтена из стоимости единого объекта недвижимости (объект капитального строительства и земельный участок под ним), дополнительное применение корректировки на тип недвижимости относительно объектов-аналогов № 1 и № 2, представляющих собой встроенные помещения, не требуются, поскольку они представлены к продаже без учета стоимости, расположенного под ними земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО21 в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, пояснил, что дополнительное применение корректировки на тип объекта при использовании вышеприведенной методики не требуется, поскольку она дублирует показатель стоимости земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства.
Таким образом, представителем заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО20., не обладающей специальными познаниями, не доказана со ссылками на методологию необходимость введения дополнительной корректировки в рамках сравнительного подхода корректировки на тип объекта в отношении объекта-аналога № 2.
В ходе визуального осмотра экспертом установлено, что у оцениваемого объекта отсутствует парковка. Приведенная информация подтверждается, представленными экспертом в судебном заседании фотоматериалами. Поскольку объекты-аналоги, также как и оцениваемый объект не имеют самостоятельно организованной парковки, корректировка их стоимости по названному элементу сравнения обоснованно не применена.
Доводы представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО22 о том, что кадастровая стоимость оцениваемых объектов установлена законно при проведении государственной кадастровой оценки, судом во внимание не принимаются, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные законодательством о государственной кадастровой оценке, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости.
Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.
Отчет об оценке, выполненный <данные изъяты> от 23 сентября 2022 года № 1248/2022, не может быть принят в качестве доказательств, подтверждающих достоверную рыночную стоимость объектов недвижимости, поскольку ее величина опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемых объектов.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта капитального строительства по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика имущественного налога.
Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО «Лидер» об установлении кадастровой стоимости вышеприведенного объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, административный иск ООО «Лидер» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Административное исковое заявление ООО «Лидер» поступило в суд 10 октября 2022 года.
Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО «Лидер» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, наименование: деловое управление, площадью 511,8 кв.м, количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 1 января 2019 года в размере 11 568 393 (одиннадцать миллионов пятьсот шестьдесят восемь триста девяносто три) рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №
Административное исковое заявление ООО «Лидер» поступило в суд 10 октября 2022 года.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 27 января 2023 года
Судья В.А. Кострицкий