УИД 91RS0002-01-2021:006313-04

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

Дело № 2-20/2023 председательствующий судья суда первой инстанции Тощева Е.А.

№ 33-7469/2023 судья-докладчик суда апелляционной инстанции Кузнецова Е.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 сентября 2023 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.А.

судей Басараба Д.В.

ФИО1

при секретаре Максименко Е.А.

с участием: - представителя истца ФИО2

- ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Республики Крым гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО3 о признании права собственности на долю квартиры,

по встречному иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи,

по апелляционным жалобам ФИО4 и ФИО3 на решение Железнодорожного районного суда г. Симферополя Республики Крым от 11.05.2023г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Крым Кузнецовой Е.А., пояснения представителя истца и ответчика, поддержавших доводы своих апелляционных жалоб и возражавших против доводов жалоб другой стороны, исследовав материалы дела, судебная коллегия Верховного Суда Республики Крым

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 в иске от 22.01.2022г. просила признать право собственности на 1/5 долю <адрес> по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

В обоснование иска указано на то, что 21.09.2017г. ею с Шахмото- вым С.Г. заключены основной и предварительный договоры купли-продажи. По условиям основного договора ФИО3 продал, а она купила 4/5 доли <адрес> в доме по адресу: <адрес> по цене 1 600 000 рублей, а по условиям предварительного договора – о последующем заключении договора купли-продажи 1/5 доли указанной квартиры по цене 200 000 рублей. При этом изначально договоренность была о купле-продаже всей квартиры по цене 1 800 000 рублей, что и было фактически исполнено – ей была передана квартира в целом, а она передала ФИО3 1 800 000 рублей. Указывая на фактическое исполнение условий предварительного договора по купле-продаже доли квартиры, считает, что между ней и ФИО3 был заключен основной договор купли-продажи, в связи с чем, обратившись в суд с настоящим иском, заявила требования о признании права собственности на 1/5 долю вышеуказанной квартиры.

ФИО3 во встречном иске (л.д. 201-206 т. 1) просил расторгнуть заключенный между ней и ФИО4 договор купли-продажи 4/5 долей квартиры по адресу: <адрес>, указав в обоснование своих требований на то, что предметом договора купли-продажи являлась квартира в несуществующих параметрах, поскольку была увеличена в площади с 59,7 кв.м. до 432,3 кв.м. вследствие самовольно проведенной реконструкции; а, будучи самовольной постройкой, квартира не могла являться предметом гражданского-правового договора и быть проданной без учета ее неотделимых улучшений.

Решением Железнодорожного районного суда г. Симферополя от 11.05.2023г. в удовлетворении иска ФИО4 и встречного иска ФИО3 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО4 просит отменить решение суда первой инстанции, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права и несоответствующее фактическим обстоятельствам. Просит принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею требований и отказе в удовлетворении встречного иска.

ФИО3 в апелляционной жалобе также заявил требования об отмене решения суда. Мотивируя жалобу, апеллянтом указано на неправильность определения судом юридически значимых обстоятельств, несоответствие выводов суда фактическим данным и нарушение норм материального и процессуального права.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска ФИО4, принять в указанной части новое решение об удовлетворении иска, оставив в остальной части решение суда без изменения, а апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Разрешая заявленные в исках требования, суд перовой инстанции исходил из необоснованности заявленных сторонами требований и отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части разрешения требований ФИО3, судебная коллегия считает ошибочными выводы суда о необоснованности требований ФИО4

Так, в силу положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Собственник имущества вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Из анализа приведенных правовых норм и разъяснений относительно их применения следует, что предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, кроме как заключение основного договора в будущем, в частности обязательств по передаче имущества и/или по его оплате.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При этом согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 21.09.2017г. между ФИО4 и ФИО3 заключены и удостоверены нотариусом Симферопольского городского нотариального округа Яценко Л.И. два договора:

- договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 продал, а ФИО4 купила 4/5 доли <адрес> по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 59,7 кв.м. по цене 1 600 000 рублей, которые переданы ФИО4 ФИО3 до подписания данного договора (л.д. 7 т. 1);

- предварительный договор, по условиям которого ФИО4 и ФИО3 достигли соглашения о заключении в срок до 21.09.2018г. договора купли-продажи, по которому ФИО3 продаст, а ФИО4 - купит 1/5 долю <адрес> по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 59,7 кв.м. по цене 200 000 рублей, которые получены ФИО3 до подписания данного договора (л.д. 9 т. 1).

Распиской от 21.09.2017г. ФИО3 подтвердил факт получения от ФИО4 1 800 000 рублей за продажу <адрес> в доме по <адрес> общей площадью 59,7 кв.м. согласно паспорту БТИ (л.д. 10 т. 1).

13.09.2018г. между сторонами вновь заключен предварительный договор купли-продажи 1/5 доли квартиры по цене 200 000 рублей с указанием срока заключения основного договора – до 30.11.2019г., а также факта ранее произведенного между сторонами расчета.

Установлено, что основной договор купли-продажи 1/5 доли квартиры не заключен.

По сведениям ЕГРН по состоянию на 19.12.2021г. право собственности на 4/5 доли квартиры зарегистрировано за ФИО4, на 1/5 – за ФИО3 (л.д. 129-130 т. 1).

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что применительно к настоящему спору между сторонами было достигнуто соглашение о купле-продаже квартиры в целом, определена ее стоимость и порядок расчетов, а затем достигнутое соглашение реализовано путем: - заключения основного договора о купле-продаже 4/5 долей этой квартиры по цене 1 600 000 рублей и предварительного договора о последующем заключении основного договора купли-продажи 1/5 доли этой квартиры по цене 200 000 рублей;

- исполнения достигнутого соглашения путем передачи Продавцом Покупателю квартиры в целом с полным расчетом Покупателя перед Продавцом в сумме 1 800 000 рублей за приобретенную квартиру в целом до заключения договоров.

При этом при буквальном толковании условий предварительного договора следует, что им установлены обязательства, касающиеся фактического исполнения сделки, зафиксировано их исполнение до подписания этого договора; а из представленных суду доказательств и пояснений сторон следует, что между сторонами фактически достигнуто и в полном объеме исполнено соглашение о купле-продажи квартиры в целом, в том числе: передача продавцом покупателю квартиры и окончательный расчет покупателя перед продавцом по сделке.

Ссылки ФИО3 на то, что уплаченные по предварительному договору 200 000 рублей не являлись оплатой по договору купли-продажи, а носили исключительно обеспечительную функцию несостоятельны и не согласуются с содержанием самого договора и составленной Шахмото- вым С.Г. расписки.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводам о том, что между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи, который сторонами исполнен в полном объеме, а потому требования ФИО4 о признании за ней права собственности на 1/5 долю квартиры являются обоснованными.

Доводы ФИО3 в опровержение указанных доводов ФИО4 объективно не подтверждены.

Договоренность с ФИО4 о купле-продажи квартиры в целом по цене 1 800 000 рублей и полное исполнение сторонами достигнутого между ними соглашения ФИО3 не спаривает, указывая в обоснование необходимости заключения предварительного договора исключительно на то, что только оставаясь собственником квартиры (ее части) он мог разрешать вопросы легализации самовольно возведенных им над этой квартирой 2-го и 3-го этажа с образованием в жилом доме <адрес>; что в целом не влияет на квалификацию предварительного договора в качестве основного.

Вопреки доводам ФИО3 предметом купли-продажи являлась <адрес>, площадью 59,7 кв.м., параметры которой вследствие самовольного строительства 2-го и 3-го этажей не изменились.

Так, апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от 01.02.2023г., оставленным без изменения определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22.06.2023г., об отмене решения Железнодорожного суда г. Симферополя от 13.04.2021г. и дополнительного решения этого же суда от 04.06.2021г. по иску ФИО5 (собственник иной квартиры в доме по <адрес>) к ФИО3 и ФИО4 о сносе самовольной постройки установлено, а потому не подлежит доказыванию при разрешении настоящего дела, что <адрес> и объект самовольного строительства с условным № не взаимосвязаны, квартира с условным № является самостоятельным объектом; площадь <адрес> в целом не изменена (согласно замерам площадь квартиры составляет 58,1 кв.м., проведены работы по перепланировке одного из помещений квартиры – за счет помещения кухни № площадью 10,9 кв.м. образована кладовая № площадью 4,9 кв.м., остальные помещения не изменены).

Указанным апелляционным определением объект капитального строительства лит. "Е" по адресу: <адрес> признан самовольной постройкой; на ФИО3 возложена обязанность в течение трех месяцев со дня принятия апелляционного определения привести объект капитального строительства в первоначальное состояние, в соответствии с технической документацией, существующей по состоянию на 23.11.2006г., путем демонтажа мансардного этажа, второго этажа надземной части здания лит. "Е", пристройки лит. "Е2" и навеса лит. "е3"; выполнить работы по устройству кровли над первым этажом с разработкой проекта по демонтажу указанной части здания лит. "Е" в компетентных организаций или лиц, соответствующих требованиям п. 4 ст. 48 ГрК РФ; постановлено проводить демонтаж вышеуказанных конструкций в соответствии с нормами "СП 48.13330.2019 Организация строительства СНИП 12-01-2004", "Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений" (с изменениями на 02.07.2013г.) и "СП 325.1325800.2017 Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации"; а в случае неисполнения решения суда в указанные в апелляционном определении сроки постановлено взыскать с ФИО3 в пользу администрации г. Симфе-рополя судебную неустойку за неисполнение решения суда в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со следующего дня по окончанию трехмесячного срока, установленного в апелляционном определении для его исполнения и до его фактического исполнения. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 162-172 т. 1).

Отказывая в удовлетворении требований ФИО4, суд первой инстанции сослался на преюдициальность вступившего в законную силу апелляционного определения Верховного Суда Республики Крым от 03.11.2020г. по иску ФИО4 к ФИО3 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи 1/5 доли спорной квартиры, которым установлено, что полученные ФИО6 по предварительному договору денежные средства являются неосновательным обогащением.

Между тем, согласно положениям ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение имеют установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, а не выводы суда относительно этих обстоятельств применительно к разрешению заявленных в том деле требований.

Рассмотрение судом спора по иску ФИО4 к ФИО3 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи 1/5 доли спорной квартиры и постановленное судом решение об отказе в удовлетворении этого иска не является препятствием для разрешения заявленных в настоящем деле требований и их удовлетворения.

Оспаривая права ФИО4 на спорную квартиру, Шахмото- вым С.Г. заявлены требований о расторжении договора купли-продажи 4/5 долей этой квартиры.

Разрешая указанные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что силу положений ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно положениям ст. ст. 450, 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (абз. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи (изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях), изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Допустимых доказательств наличия таких оснований для расторжения договора купли-продажи 4/5 долей спорной квартиры ФИО3 суду не предоставил и материалы дела таких доказательств не содержат.

Иные доводы ФИО3, в том числе об отсутствии у него иного жилья, правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.

Решение суда первой инстанции в указанной части отвечает требованиям законности и обоснованности и судебная коллегия не находит правовых оснований для его отмены по апелляционной жалобе Шахмо- това С.Г.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Симферополя Республики Крым от 11.05.2023г. отменить в части отказа в удовлетворении иска ФИО4.

Постановить в указанной части новое решение, которым иск ФИО4 удовлетворить.

Признать за ФИО4 право собственности на 1/5 долю <адрес> по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о праве собственности ФИО4 на 1/5 долю <адрес> по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

В остальной части решение Железнодорожного районного суда г. Симферополя Республики Крым от 11.05.2023г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через Железнодорожный районный суд г. Симферополя Республики Крым.

Председательствующий судья: Кузнецова Е.А.

Судьи: Басараб Д.В.

ФИО1

Мотивированное апелляционное определение составлено 25.09.2023г.