Дело №

64RS0№-13

Решение

Именем Российской Федерации

04 декабря 2025 года <адрес>

Энгельсский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО13

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора недействительным, признании права собственности на жилое помещение

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли продажи жилого помещения недействительным, признании права собственности на комнату.

В обосновании своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между она по договору купли продажи приобрела у ФИО2, в лице представителя ФИО9 действующей на основании нотариальной доверенности жилое помещение № общей площадью 17,4 кв. м. в коммунальной жилой квартире по адресу: <адрес>.

Договор купли-продажи жилой комнаты удостоверен ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО5 и зарегистрирован в реестре за №, стоимость квартиры в соответствии с п. 5 договора купли - продажи была определена в размере 50 000 рублей, которые истица передала представителю продавца до подписания договора, о чем указано в договоре.

Получив ключи, стала пользоваться комнатой, оплачивала налоги и коммунальные услуги. В комнату вселила брата, потом жила дочь. Необходимостью самой пользоваться комнатой не было, так как имела свое жилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в <адрес> межмуниципальный отдел Управления Росреестра по <адрес> за государственной регистрацией права собственности на комнату, на основании договора 2002 года, ДД.ММ.ГГГГ было отказано в регистрации права собственности, так как по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ согласно сведениям ЕГРВ вышеуказанная комната не принадлежала продавцу ФИО2, а с 31.10.2022г. принадлежит иному лицу, впоследствии узнала что ФИО3 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3

Считает, что имеет права собственности на спорную комнату согласно договора купли продажи от 2022 года и ФИО2 не имел никакого законного права осуществлять отчуждение не принадлежащей ему комнаты. Считает заключенный договор дарения недействительным, так как он не соответствует закону

ФИО1 и ее представитель ФИО8 в судебном заседании поддержали требования. Указав, что купила комнату у представителя продавца, самого продавца не видела, рассчиталась также с представителем. Поскольку договор оформили у нотариуса, не знала что регистрации сделки обязательна, считала что комната ее. Сама комнатой не пользовалась, так как имеет иное место жительство, сначала проживал брат, потом проживала дочь, примерно с 2019 никто не живет, комната закрыта. Налог оплачивала по заявлению в налоговой инспекции до 2014 года, потом от оплаты налога освобождена в силу возраста. Коммунальные платежи по возможности оплачивала сама или дочь. В 2021 или 2022 году соседка передала, что ее ищет мужчина, это был прежний хозяин ФИО10, выяснял что с комнатой. Показала ему договор купли-продажи, он удивлен был цене договора.

В 2024 году обратилась за государственной регистрацией права собственности на комнату, в чем было отказано, откуда узнала о смене собственника.

Считает, что действия ФИО10 по повторной продаже комнаты незаконны, нарушены ее право собственника, просит признать сделку недействительной и признать за собой право собственности на комнату.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебном заседании не присутствовали, о рассмотрении дела извещены в порядке установленном законом. Дав пояснения в прежних судебных заседаниях требования не признали в полном объеме.

ФИО2 пояснил, что имел намерение продать комнату, оформил представителю доверенность, в последствии с представителем прекратили отношения, о о продаже ничего не знал, денежных средств от представителя не получал. В пользовании комнатой не нуждался, проживал с семьей в деревни. Потом с семьей возвратились в <адрес>, узнал, что решениями суда взыскана задолжность по коммунальным платежам, все оплатил. Комната была со старой мебелью, дом старый помещения разбитые, возможно там кто и жил.

ФИО3 знает с детства, по договору дарения в 2022 году подарил комнату ему.

Ответчик ФИО3 пояснил, что принял дар в виде комнаты от ФИО10, «про жизни» с ним дружит. Комнату смотрел, комната была открыта, не жилая, старая мебель. Дом старый, много «брошенных» комнат. Жить в комнате не собирался, жилым помещением обеспечен. Знает что с ФИО10 коммунальные долги взыскивались судом, сомнений что комната его не было.

Третьи лица, ФИО9, ФИО6, Администрация Энгельсского муниципального района <адрес>, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о рассмотрении дела извещены в порядке установленном законом, в судебном заседании не присутствовали.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, при этом в силу ст. 8,9 права и обязанности гражданина возникают на основаниях предусмотренных законом, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права.

Согласно статье 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В силу с абзаца 2 пункта 1 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Судом установлено, ФИО2 принадлежало жилое помещение № площадью 17,4 кв.м. коммунальной <адрес>, приобретенное по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2, имея намерения на продажу комнаты, дал доверенность ФИО9 на продажу названной комнаты за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенность нотариально удостоверена, срок действия три года (л.д. 13).

Представитель ФИО2, согласно доверенности ФИО9, согласно доверенности, оформила ДД.ММ.ГГГГ с покупателем ФИО1 договор купли продажи названной комнаты, удостоверив его у нотариуса (л.д. 9).

Согласно условий договора, представитель продавца и покупатель пришли к соглашению о цене отчуждаемой недвижимости в сумме 50000 рублей, денежные средства переданы покупателем и получены представителем продавца до подписания договора (п.5-7).

Супруги сторон договора предоставили нотариально удостоверенные согласия на сделку, лица имеющие право преимущественной покупки оформили нотариально отказ от названного права (п. 8 договора л.д. 81-84).

Передаточный акт сторонами не составлялся, покупатель принял ключи и документы на комнату (п.14).

Согласно п.15 договора предусмотрено, что договор подлежи в Энгельсском филиале учреждения юстиции «Саратовская областная регистрационная палата» и считается заключенным с момента такой регистрации. «Покупатель» становится собственником указанной недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ (л.д.71-73).

Согласно сведений домовой книги ФИО2 был зарегистрирован в названной комнате с июля 2002 года по апрель 2002 года. Сведений о регистрации иных лиц не имеется (л.д.21-14).

Истцом предоставлены квитанции частичной оплаты коммунальных платежей за 2009-2011 гг. выписанных на ФИО2 (л.д.165-169). Истцом предоставлены сведения по оплате налога за названную комнату с 2005 по 2013гг.(л.д. 242).

Решениями мирового судьи судебного участка №<адрес> от 15.10.2023г., 20.03.2023г., ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2, как с собственника комнаты 69 <адрес>, взыскана задолженность по коммунальным платежам за период 2020-2022гг. в пользу ПАО «Саратовэнерго», решением от ДД.ММ.ГГГГ взыскана задолженность в пользу МУП «Энгельс Водоканал» за период с 2020 по 2022 гг.(л.д.106-111). Решения суда вступили в законную силу, выданы исполнительные листы, исполнены (л.д.186-190).

Между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор дарения жилого помещения по адресу: <адрес>, помещ. 69., ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ФППК «Роскадастр» по <адрес>.

Решением Энгельсского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 взыскана задолженность по налогам и сборам, в том числе за спорную комнату (л.д.112).

В 2024 году ФИО1 обратилась в <адрес> межмуниципальный отдел Управления Росреестра по <адрес> за регистрацией права собственности на комнату по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ получила отказ в регистрацией в связи с тем, что право собственности продавца ФИО2 было прекращено ДД.ММ.ГГГГ и заявленный объект недвижимости принадлежит иному лицу.

Истица ФИО1 обратилась в суд с требованиями о признании права собственности на комнату 69 <адрес>, так как приобрела комнату по договору купли продажи в 2002 году. В последствии увеличила требования, также просит признать недействительным в силу ничтожности договор дарения комнаты от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО3, так как ФИО10 дважды распорядился комнатой, сделка (договор дарения) совершенна с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Также истица обратилась с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении действий ФИО2, в возбуждении уголовного дела было отказано, с чем истица не согласилась, обжалует постановление (л.д. 237-239).

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Заслушав стороны, представителей, рассмотрев материалы дела, суд считает требования о признании недействительным договора дарения не подлежащими удовлетворению. Переход права собственности по договору в отношении недвижимости обязательно нужно зарегистрировать (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Именно с этого момента приобретатель станет собственником, причем это произойдет, даже если продавец не передал ему недвижимость (Постановление Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1689/11). На момент заключения договора дарения собственников комнаты согласно сведений ЕГРН являлся ФИО2, договор заключен в надлежащей форме.

Как установлено, ФИО10 комнатой не пользовался, не проживал в ней, действительно имел намерения продать, комната находится в доме, где много проживает лиц без определенного места жительства, помещения находятся в неудовлетворительном состоянии.

Доводы истца и его представителя, что ФИО2 не имел права повторно распоряжаться комнатой, так как уже продал ее в 2002 году истцу представленными доказательствами не подтверждаются. Договор купли-продажи в 2002 году совершен не между непосредственным собственником ФИО2, а от его имени представителем, при этом доказательств, что ФИО10 знал о заключении договора в 2002 году, или в последствии, получил денежные средства за комнату не представлены. При этом сама истица пояснила, что о покупки комнаты договаривалась только с представителем продавца, самого ФИО2 не видела, денежные средства отдавала представителю, о передачи денег непосредственно продавцу ничего не знает.

Доводы истца, что ФИО2 не пользовался комнатой, также не подтверждают обстоятельств, что он знал о продаже комнаты в 2002 году, кроме того сами истица также в своих интересах не пользовалась комнатой, пояснив, что какое то время в комнате проживал ее брат, затем дочь.

Лицевые счета на комнату оформлены на ФИО2, задолженности по коммунальным платежам взысканы решениями суда с ФИО2, решения им исполнены.

Поскольку договор купли продажи 2002 года зарегистрирован в порядке установленном законом покупателем не был, оформлялся без участия непосредственно продавца, сведений о расчете с продавцом не представлено, суд полагает, что ФИО2, оставаясь собственником недвижимости, мог полагать об отсутствии реализации квартиры в объеме полномочий предоставленных по доверенности ФИО9

Суд считает, что допустимых доказательств возникновения права собственности на комнату по договору купли-продажи истцом не представлено, так как законом предполагается принятие имущества, его содержание, ежемесячная оплата коммунальных платежей. Истцом представлены сведения о периодических, не в полном размере, платежах коммунальных услуг на лицевой счет собственника ФИО10 до 2018 года, при этом, со слов истицы в эти же периоды, она пользовалась комнатой для проживания брата, затем дочери, в связи с чем возможно и оплачивались коммунальные платежи.

Ответчиком ФИО2не оспариваются обстоятельства наличия намерения в 2002 году продать спорную комнату, для чего он оформлял доверенность ФИО9 Сведений, что ФИО9, продав комнату по договору ФИО1, передала вырученные средства непосредственно продавцу не представлено. Также доказательств, что ФИО1 использовала данную комнату для проживания не представлено.

ФИО3, узнав о спорных правоотношениях в отношении комнаты полученной в дар, не отказался от дара. Указал, что в комнате был, дверь была открыта, состояние комнаты не жилое, стоит старая, разбитая мебель. Сомнений в словах ФИО10, что комната его, он в ней не живет, коммунальные платежи платит по решению суда, не возникло. Сам ФИО3 комнатой пользоваться не собирался, и не собирается, так как имеет иное место жительство. Задолженность по налогам взыскана с него в судебном порядке, задолженность по коммунальным платежам оплачена.

На основании чего, суд не усматривает оснований для признания договора дарения недействительной сделкой, так как доказательств, что ФИО10 не имел права отчуждать спорную комнату по договору в 2022 году, и является ненадлежащим дарителем, не представлено. Договор соответствует требованиям закона, зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 31.10.22022 года.

Доводы истца что договор дарения сторонами не исполнен, так как одариваемый ФИО3 не пользуется комнатой, не могут быть приняты во внимание, поскольку как следует из договора дарения ФИО2 подарил, а ФИО3 принял в дар комнату, зарегистрировал право собственности на спорное имущество, что свидетельствует об исполнении договора дарения.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Иные пояснения представителя истца, что сделка недействительна, так как не безвозмездна, стороны по сделки чужие люди, сделка притворная, не могут являться основанием для признания договора дарении недействительным.

Оснований считать надлежащим собственником жилого помещения ФИО1 не имеется. Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 69). Сведения о регистрации оформляются и предоставляются в выписке из ЕГРН, которую получают после осуществления госрегистрации. Этот документ удостоверяет в том числе государственную регистрацию возникновения, изменения или перехода вещных прав (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости). При этом усматривается, что уже после передачи покупателю права владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права покупатель становится законным владельцем недвижимости и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ, однако надлежащих доказательств, что покупатель принял и пользовался недвижимостью с 2002 года в порядке установленном законом не представлено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Поскольку в качестве основания возникновения права собственности на спорное помещение истец ссылается на приобретение его по договору купли-продажи, право истца не может считаться возникшим независимо от его государственной регистрации, так как данные обстоятельства законом не предусмотрены, а иные обстоятельства истцом не доказаны.

Таким образом, требование ФИО1 о признании права собственности на недвижимость не подлежит удовлетворению, если договор заключен после вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ, а государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость не была произведена.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору ее купли-продажи подлежит государственной регистрации. Частью 5 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости установлено, что госрегистрация в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Также требование истца-покупателя о признании права собственности на недвижимость не подлежит удовлетворению, если договор заключен после вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ, а государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость не была произведена, поскольку в самом договоре купли продажи указана обязанность покупателя по регистрации оформленного договора, со ссылкой, что право собственности возникает только с момента регистрации права собственности (п.15 л.д.11). Доводы истца, что она считала достаточным нотариально удостоверенного договора купли-продажи не могут умолить требования закона и обязательность их исполнения при вступлении в соответствующие правоотношения, а следовательно и основанием для признания права собственности за истцом.

Оценка представленных в материалы дела сторонами доказательств произведена судом в соответствии с требованиями статей 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства своих требований и возражений, исследовав материалы дела, приняв во внимание приведенные нормы материального права, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия оснований для признания договора дарения недействительным и и признании права собственности на недвижимость за истцом, в объеме заявленных требований и по заявленным основаниям. На основании изложенного требования не полежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.11,12,55,56, 197 ГПК РФ

решил:

ФИО1 в удовлетворении требований о признании права собственности на жилое помещение площадью 17,4 кв.м. по адресу: <адрес>, г Энгельс, <адрес>, ком.65-69 и признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ дарения жилого помещения между ФИО2 и ФИО3 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи жалобы через Энгельсский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Верно.

Судья ФИО14

Секретарь ФИО4