Дело №2-101/2025

УИД 91RS0006-01-2024-000845-46

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

2 декабря 2025 года г. Бахчисарай

Бахчисарайский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего - судьи Дегтярева И.А.

при секретаре судебного заседания Таранцовой А.Г.,

с участием истца ФИО3, ответчика администрации – ФИО5, представителя ФИО6 – ФИО7, представителей третьего лица – ФИО8 и ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации города Бахчисарай Бахчисарайского района Республики Крым, ФИО10, ФИО6 о признании права собственности на самовольную постройку, 3-е лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО8, Министерство культуры Республики Крым, Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым и

встречному иску Администрации города Бахчисарай Республики Крым к ФИО3, ФИО10 о сносе самовольной постройки, третьи лица - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО8,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО3 обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку в виде <адрес> общей площадью 49,6кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, а также о признании права собственности на самовольную постройку в виде <адрес> общей площадью 57,1кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Исковые требования ФИО1 мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ за ней на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на жилое помещение – <адрес>, а также на <адрес> том же доме на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит право собственности на <адрес>, а за ФИО2 – право собственности на <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ собственникам ФИО1, ФИО4 и ФИО2, зарегистрировано право собственности на земельный участок под домом № пропорционально долям, площадью 1041кв.м.

Как указывает истец, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, она по согласованию с коммунальным предприятием жилищно-эксплуатационным комбинатом Бахчисарайского городского совета и иными собственниками земельного участка, построил двух этажное строение, соответствующие требованиям, общей площадью 113,5кв.м. После окончания строительства, истцом принимались меры по выдаче разрешения на строительство, но указанное разрешение не было получено по причине отсутствия проектной документации.

Истец полагает, что возведенный объект соответствует целевому назначению земельного участка и возведен в соответствии со строительными требованиями, необходимыми для указанного типа строений, не угрожает жизни и здоровью, не нарушает права и интересы третьих лиц, в связи с чем, она обратилась в суд.

Не согласившись с требованиями ФИО1, Администрация <адрес> Республики Крым обратилась в суд со встречным иском, в котором просит признать спорные по иску ФИО1 две квартиры самовольной постройкой обязать истца за свой счет снести их.

Встречные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ Министерством жилищной политики и государственного надзора Республики Крым вынесено уведомление о выявлении самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером 90:01:010105:7975, по <адрес> в <адрес>. Согласно указанного уведомления, на земельном участке выявлен факт возведения (создания) здания, сооружения или другого строения обладающего признаками самовольной постройки (ОСП №, ОСП №) согласно ст.222 ГК РФ без необходимой разрешительной документации на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нём данного объекта, с нарушением градостроительных, строительных норм и правил. Также установлено, что застройщиком нарушены требования ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (отсутствие разрешения). Так согласно сведениям из ЕГРН, земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая постройка.

Также, встречный истец отмечает, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории объекта культурного наследия, публичного сервитута и в границах архитектурно-планировочной зоны запрещается строительство и реконструкция объектов. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлялось постановление о приведении самовольной постройки с соответствие с требованиями, однако ФИО1 лишь провела собрание собственников жилых помещений МКД и обратилась в суд.

Таким образом, администрация города считает спорные по иску ФИО3 квартиры самовольными постройками, обратилась в суд с встречным иском.

Истец по первоначальному иску в судебном заседании свои требования поддержала по основаниям изложенным в иске. Возражала против удовлетворения встречного иска.

Представитель ответчика по встречному иску в судебном заседании возражала против первоначального иска. Свои встречные требования поддержала в полном объеме.

Представитель ФИО6 – ФИО7 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований ФИО3, просил встречный иск отклонить.

Представитель третьего лица ФИО8 и ФИО9 возражали против удовлетворения иска ФИО3 и просили удовлетворить требования администрации, поскольку расположение спорного здания причиняет им неудобства в пользовании своим зданием и нарушает противопожарные требования.

Иные стороны и третьи лица в судебное заседание не явились, извещены должным образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, возражений не поступило.

На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся сторон и третьих лиц.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Положениями статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в ст. 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО10, ФИО6, ФИО3 с 27.10.2023 являются собственниками земельного участка с кадастровым номером №, по <адрес> в <адрес>, на праве общей долевой собственности пропорционально размеру доли в праве общей долевой собственности общей площади квартир. Земельный участок отнесен к землям населённого пункта с видом разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка (т.1 л.д.80-84).

Согласно выписок из ЕГРН, ФИО1 с 2018 года является собственником <адрес> общей площадью 45.8кв.м с кадастровым номером № и <адрес> (доли в размере ?) общей площадью 27.7кв.м с кадастровым номером № (т.1 л.д.85-92). Указанные квартиры находятся на праве собственности с 2022 и 2011 годов, соответственно.

ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес> общей площадью 43,7кв.м с кадастровым номером № (т.1 л.д.93-96).

ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес> общей площадью 35,1кв.м с кадастровым номером №т.1 л.д.97-100).

Согласно информации из администрации <адрес>, разрешение на строительство квартир №№,2, с 2013 года, не выдавалось.

Из инвентарного дела следует, что многоквартирный дом состоит из жилого здания - лит. «А» общей площадью 152,3кв.м и иных хозяйственных построек. Квартира № общей площадью 45.8кв.м, <адрес> общей площадью 27.7кв.м (т.1 л.д.113-124).

По заказу истца составлен технический план здания – многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Установлено наличие жилого помещения – <адрес> общей площадью 49,6кв.м, <адрес> общей площадью 57,1кв.м (т.1 л.д.31-45).

Истцом предоставлена светокопия заявления, в котором она обратилась в КП «ЖЭК» БГС о разрешении строительства летней кухни для улучшения жилищных условий и схематический план, квитанции о приобретении строительных материалов с 2015 года (т.1 л.д.19-30), однако истец не предоставила подлинников указанных документов, указанный документ не содержит ссылок на квартиры и даты, из квитанций невозможно определить их принадлежность к спорным объектам недвижимости, в связи с чем, суд не признает указанные доказательства допустимыми по делу.

ДД.ММ.ГГГГ проведено общее внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>. Указанный протокол не отменен. Согласно указанного протокола, сособственники МКД – ФИО2, ФИО4 и ФИО1, приняли решение об отказе ФИО4 и ФИО2 от доли на земельный участок в пользу ФИО1 (т.1 л.д.46-60).

ДД.ММ.ГГГГ Министерством жилищной политики и государственного надзора Республики Крым вынесено уведомление о выявлении самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером №, по <адрес> в <адрес>. Согласно указанного уведомления, на земельном участке выявлен факт возведения (создания) здания, сооружения или другого строения обладающего признаками самовольной постройки (ОСП №, ОСП №) согласно ст.222 ГК РФ без необходимой разрешительной документации на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нём данного объекта, с нарушением градостроительных, строительных норм и правил (т.2 л.д.106-118).

Ранее, ДД.ММ.ГГГГ администрацией города в адрес ФИО1 вынесено уведомление о приведение самовольной постройки в соответствии с установленными правилами, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы, отсутствует разрешение на строительство и размещение постройки возведено на земельном участке в муниципальной собственности и в границах зоны с особыми условиями (т.2 л.д.119-120).

Согласно сведениям из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне с особой историко-архитектурной ценностью, в границах исторической застройки <адрес> с 2017 года (т.2 л.д.133-155).

В целях всестороннего и объективного рассмотрения настоящего спора, в порядке статьи 79 ГПК РФ по ходатайству истца ФИО1, назначена комплексная судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам комиссии судебных экспертов Крымская ЛСЭ №1428/6-2-24 от 25.07.2025 (т.2 л.д.187-235):

- спорные объекты недвижимости в виде квартир №1 общей площадью 49,6кв.м. и №2 общей площадью 57,1кв.м. находятся в одном отдельно стоящем здании общей площадью 106,7 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 90:01:010105:7975. Указанное здание возведено на месте нахождения ранее находившихся сарая лит. «О» и навесов лит. «Н» и «М», без признаков реконструкции и на свободной части земельного участка;

- здание в котором расположены спорные квартиры являются объектом капитального строительства – двухквартирным жилым домом;

- в настоящее время квартиры №1 и №2 соответствуют строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, но не соответствуют градостроительным нормам и правилам, в частности п.7 ст.40 градостроительного регламента Правил землепользования и застройки муниципальное образование – городское поселение Бахчисарай Бахчисарайского района, согласно которому при строительстве объектов капитального строительства требуется согласование архитектурно-градостроительного облика;

- на момент возведения квартир, с 01.01.2013 по 31.12.2014 (со слов истца), они соответствовали градостроительным нормам и правилам, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам;

- для устранения нарушений требуется согласование архитектурно-градостроительного облика;

- угрозы жизни и здоровью квартиры не создают.

Разрешая первоначальные исковые требования суд исходит их того, что пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (абзац 1).

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков (абзац 2).

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (абзац 3).

Из приведенных выше норм закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства, исходя из принципа пропорциональности, является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

При этом, в абзаце третьем пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" также разъяснено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Из материалов дела не следует, что истец ФИО3 предпринимала надлежащие меры к легализации постройки, в частности к получению разрешения на строительство.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом исходя из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, а также из положений норм права, подлежащих применению при разрешении спора.

Создание постройки истцом в 2013-2014 годах, ничем не подтверждено, как из получения разрешения на строительство. В свою очередь, пояснения третьих лиц и фотографии сделанные после 2014 года свидетельствуют о том, что строительство было окончено после 2014 года, в том числе после утверждения Правил землепользования и застройки города Бахчисарай 19.12.2018.

Судом установлен факт нахождения спорной постройки на земельном участке в зоне с особой историко-архитектурной ценностью и её возведение без согласования архитектурно-градостроительного облика.

Обязанность доказывания обстоятельств, изложенных в статье 222 ГК РФ в качестве условий признания права собственности, возлагается на лицо, обратившееся с требованием о признании права на самовольную постройку.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Приняв во внимание, что в силу приведенных обстоятельств и положений закона нахождение земельного участка в зоне с особой историко-архитектурной ценностью и её возведение без согласования архитектурно-градостроительного облика само по себе свидетельствует о наличии оснований для запрещения строительства и нахождения спорного объекта и обратного истцом в силу ст.56 ГПК РФ не доказано.

Таким образом, первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению, а встречный иск суд считает обоснованным.

Суд считает необходимым указать в решении суда на право администрации города Бахчисарай в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, осуществить фактический снос капитального объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 90:01:010105:7975 по адресу: <адрес>, общей площадью 106,7 кв.м., с правом привлечения иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика ФИО1 в пользу понесенных организацией расходов.

В материалах дела имеется квитанция, приобщенная ФИО3 о внесении на депозит суда судебных расходов – оплата расходов на судебную экспертизу в сумме 150000 руб., однако оплата внесена на реквизиты по уплате госпошлины и они не могут быть перечислены с депозитного счета на счет экспертного учреждения, то еть нельзя признать указанную сумму как надлежащую оплату за проведение экспертизы со стороны истца.

Согласно счету №00ГУ-000454 от 25.07.2025 сумму расходов за проведение судебной экспертизы составляет 150000 руб., которая подлежит взысканию с истца ФИО3 в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 оставить без удовлетворения в полном объеме.

Встречные исковые требования Администрации города Бахчисарай Республики Крым удовлетворить.

Признать самовольной постройкой здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, общей площадью 106,7 кв.м., состоящие из двух квартир № общей площадью 49,6кв.м. и № общей площадью 57,1кв.м. и обязать ФИО1 за свой счет снести указанное здание в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить Администрации города Бахчисарай Республики Крым право осуществить фактический снос капитального объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, общей площадью 106,7 кв.м., с правом привлечения иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ФИО1 в пользу понесенных организацией расходов.

Взыскать с ФИО3, ИНН № расходы на судебную экспертизу в сумме 150000 рублей, согласно счету №ГУ-000454 от ДД.ММ.ГГГГ, по следующим реквизитам: Отделение <адрес> банка России/УФК по <адрес>, ИНН/КПП <***>/910201001, БИК 013510002, счет 40№, 0№, получатель - Управление Федерального казначейства по <адрес> ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России (л/с 20756Щ46280), 00№, 35701000, назначение платежа – оплата по счету №ГУ-000454 от ДД.ММ.ГГГГ за проведение комплексной судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ по номеру дела 2-1257/2024 на КБК 00№, в т.ч. НДС 2500,00.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Крым через Бахчисарайский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Решение составлено в окончательной форме 05.12.2025.

Председательствующий И.А. Дегтярев