дело № 2-1096/2025

УИД 66RS0057-01-2025-001311-78

мотивированное решение изготовлено 15.12.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01.12.2025 п.г.т. Тугулым

Талицкий районный суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Незамеева Р.Ф.,

при секретарях Ибраевой А.И., Самсоновой М.В.,

с участием представителя истца ФИО8,

ответчика ФИО2, его ФИО1 ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о признании сделки недействительной

установил:

ФИО3 (истец) обратилась в суд с иском к ФИО2 (ответчик) о признании сделки недействительной.

В обосновании иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1760 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, стоимость земельного участка составляет 400 000 руб. Однако, ответчик уплатил ей лишь часть стоимости земельного участка в размере 285 000 руб. На дату заключения договора на земельном участке имелись объекты недвижимости: жилой дом, хозяйственная постройка и баня, которые не были включены в договор купли-продажи, стоимость их не выплачена, а также не была определена их судьба при отчуждении земельного участка. Истец считает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ был нарушен установленный п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу.

На основании изложенного и приведя правовые основания, истец просит признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Свердловской области.

Представитель истца ФИО8 в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО9 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований по доводам письменных возражений.

Истец ФИО3, представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились, надлежащим образом и своевременно извещены о месте и времени судебного разбирательства. Представитель Управления Росреестра по Свердловской области ФИО6 (на основании доверенности) в отзыве на исковое заявление просила рассмотреть дело в свое отсутствие и на основании имеющихся в материалах дела документов.

Кроме того, информация о слушании по настоящему делу размещена на официальном интернет-сайте Талицкого районного суда Свердловской области.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело при имеющейся явке.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

На основании ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО3, на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок на праве единоличной собственности принадлежал земельный участок общей площадью 1 600 кв. м, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 50 об.)

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок, площадью 1760 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (п. 1); стороны договорились, что стоимость участка составляет 400 000 руб., уплачиваемых полностью наличными денежными средствами до подписания договора купли-продажи. Передача недвижимого имущества произведена до подписания договора купли-продажи. Передаточный акт стороны составлять не будут (п. 3), продавец ставит в известность покупателя об отсутствии каких-либо ограничений (обременении) в отношении отчуждаемого недвижимого имущества, не названных в настоящем договоре (п. 4), право собственности у Покупателя на земельный участок возникает с момента регистрации права в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по свердловской области (п. 5), стороны договорились о том, что до регистрации перехода права в органах государственной регистрации риск случайной гибели отчуждаемого имущества несет покупатель (п. 6) (л.д. 56)

Данный договор заключен в письменной форме, соответствует требованиям вышеприведенных статей Гражданского кодекса Российской Федерации и иным требованиям, предъявляемым к форме и содержанию договора, подписан сторонами, при его подписании стороны достигли правового результата, характерного для данной сделки, а именно истец ФИО3 продала принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимого имущества, а покупатель ФИО2 принял в собственность недвижимое имущество, осуществил оплату по договору в полном объеме до его подписания. Передача имущества произошла в соответствии с условиями договора о передаче недвижимого имущества без акта приема-передачи, что требованиям ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о государственной регистрации перехода к ФИО2 права собственности на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 22-28).

Доводы истца о том, что денежные средства в полном объеме, истец от ответчика не получал, безосновательны, поскольку опровергаются пунктом 3 договора купли-продажи, в соответствии с которым продавец полностью получили денежную сумму в размере 400 000 руб. от покупателя до подписания договора. Отсутствие расписки, при наличии указанного пункта договора, о не передаче денежных средств не свидетельствует.

Суд также отмечает, что отсутствие оплаты (полностью или в части) в силу положений действующего законодательства, не является основанием для признания оспариваемой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, в этом случае при наличии к тому оснований истец вправе требовать либо взыскания с покупателя задолженности по сделке купли-продажи, либо расторжения договора купли-продажи и возврата земельного участка продавцу.

Доводы истца о недействительности договора купли-продажи ввиду наличия на момент его заключения ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке жилого дома, иных построек, основанием для удовлетворения исковых требований также не является.

Объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью, если он возведен правомерно и степень выполненных работ позволяет идентифицировать его в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, то есть на нем по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (абз. 5 п. 38абз. 5 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

Право собственности на не завершенный строительством объект возникает с момента государственной регистрации, которая производится в случае необходимости совершения сделки с этим объектом (п. 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).

Правовой подход о том, что до регистрации права на постройку она не считается введенной в оборот как объект недвижимого имущества, подтвержден в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2017 № 306-ЭС17-3016(2).

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 4 статьи 35 данного Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу. Сделки, воля сторон которых направлена на нарушение данного запрета, являются ничтожными (п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Приведенные нормы в их истолковании Конституционным Судом Российской Федерации, данном в определении от 28.01.2021 № 114-О, направлены на защиту прав собственников здания, строения, сооружения, однако право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, в том числе и незавершенное строительством, как указано выше, возникает с момента государственной регистрации в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 № 17085/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2019 № 304-ЭС18-26054, здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, могут рассматриваться как составная часть земельного участка.

Таким образом, государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется по усмотрению правообладателя земельного участка, на котором этот объект расположен, для целей ввода его в гражданский оборот как объекта имущественных прав до окончания строительства. Пока право на него не зарегистрировано, объект незавершенного строительства не участвует в обороте как самостоятельный объект недвижимости, но затраты на его создание могут быть учтены в стоимости земельного участка, например, при продаже последнего. Приобретатель такого участка в последующем получает возможность приобрести право собственности на объект незавершенного строительства первоначальным (не производным) способом. В этом случае объект незавершенного строительства разделяет судьбу занятого им земельного участка, что не противоречит принципу совместного участия в обороте земельных участков и прочно связанных с ними объектов и соответствует общему правилу подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, если иное не предусмотрено законом.

С учетом изложенного отчуждение спорного земельного участка без указания в договоре купли-продажи на наличие на земельном участке какого-либо объекта недвижимости, незавершенного строительством жилого дома, на который не было зарегистрировано право собственности, вопреки доводам истца, само по себе не нарушает требований закона и не влечет недействительность сделки.

Иные постройки на участке не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены, соответственно, их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности земельного участка (ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, право собственности на них не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружений с соответствующим земельным участком.

Истец в качестве способа защиты избрал оспаривание сделки со спорным имуществом по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако приведенные ими фактические основания требований не подтверждают нарушение закона при заключении договора купли-продажи и не свидетельствуют о его недействительности.

При указанных обстоятельствах иного решения, кроме того, как об отказе в иске поставлено быть не может.

Ссылка истца на иную судебную практику Верховного Суда Российской Федерации по аналогичным спорам подлежит отклонению, поскольку рассматриваемая в настоящем деле ситуация не является аналогичной ситуации, рассмотренной Верховным Судом Российской Федерации по конкретному делу.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В силу ч. 1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. п. 34, 35, 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты»содержащееся в ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 89 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указание на то, что обеспечительные меры действуют до фактического исполнения судебного акта, не препятствует их отмене, если в том числе по результатам рассмотрения заявления лица об отмене обеспечительных мер суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их дальнейшего применения (п. 34).

В гражданском судопроизводстве по общему правилу вопрос об отмене обеспечения иска, о замене обеспечительной меры может быть разрешен судьей или судом, принявшим такую меру (ч. 1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Если на момент обращения с соответствующим заявлением дело рассматривается другим судом (например, передано на рассмотрение другого суда в соответствии со ст. 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или находится в производстве суда апелляционной, кассационной инстанции), такое заявление подлежит разрешению судом, в производстве которого находится дело (п. 35).

При удовлетворении иска принятые обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу (ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 89 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Вместе с тем, исходя из характера заявленных требований и фактических обстоятельств конкретного дела, суд вправе отменить обеспечительные меры одновременно с вынесением решения суда или после его вынесения, независимо от момента исполнения данного судебного решения, например, в случае, если принятые обеспечительные меры препятствуют его исполнению. При отказе в удовлетворении иска, оставлении искового заявления без рассмотрения, прекращении производства по делу обеспечительные меры по общему правилу сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего итогового судебного акта (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 5 ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 89 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) (п.37).

По смыслу вышеприведенной нормы права значение обеспечительных мер заключается в том, что им защищаются права на тот случай, когда ответчик будет действовать недобросовестно, или, когда непринятие мер может повлечь невозможность исполнения судебного акта по не зависящим от ответчика причинам.

С учетом того, что дело по существу рассмотрено, в удовлетворении иска суд отказывает, отпали основания для сохранения мер обеспечения иска, принятые по делу определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании сделки недействительной - оставить без удовлетворения.

По вступлении настоящего решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые по делу определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Талицкий районный суд Свердловской области.

Судья Р.Ф. Незамеев