Дело (УИД)58RS0012-01-2025-001369-64
Дело № 2-682/2025
Решение
Именем Российской Федерации
08 октября 2025 г г. Каменка
Каменский городской суд Пензенской области в составе:
председательствующего судьи Лавровой С.А.,
при секретаре Макеевой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Каменки Каменского района Пензенской области о признании права собственности на нежилое здание,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации города Каменки Каменского района Пензенской области о признании права собственности на нежилое здание. В обоснование заявленного требования истец указывает, что 19 мая 2023 года он приобрел в собственность незавершенное строительством нежилое здание, 80% готовности, с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: (адрес)Б.
Указанный объект недвижимости расположен на земельных участках с кадастровыми номерами: №, №, №, находящимися в его собственности, и на земельном участке с кадастровым номером №,с разрешенным использованием: предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны) и принадлежит ему на праве аренды.
За собственные средства он завершил строительство нежилого здания и, изготовив на него технический план здания, подал заявление в Управление Рос реестра по Пензенской области о постановке на учет изменений технических характеристик принадлежащего ему объекта недвижимости. Управлением Росреестра по Пензенской области государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием Разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, о чем в его адрес было направлено Уведомление от 17.07.2025.
Спорное нежилое здание являлось объектом самовольной постройки, право собственности, на которое предыдущий собственник отыскивал в судебном порядке. В связи, с чем получить Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии Разрешения на строительство он не имеет возможности.
Незавершенный строительством объект предполагал обустройство в нем второго этажа (вместо мансардного), поэтому в результате законченного строительства площадь объекта увеличилась, что фактически привело к созданию капитального строительства имеющего признаки самовольной постройки. Полагает, что его право нарушено и просит суд признать за ним право собственности на нежилое здание общей площадью 352,6 кв.м., расположенное по адресу: (адрес) с постановкой на Государственный кадастровый учет.
В судебное заседание истец не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В суд поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика администрации города Каменки Каменского района Пензенской области в судебное заседание в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, суд пришел к следующему:
Правоотношения, возникающие вследствие осуществления самовольного строительства, носят комплексный характер и регулируются положениями Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации и других федеральных законов.
При рассмотрении дел данной категории судами учитываются разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22), правовые позиции, содержащиеся в решениях Конституционного Суда Российской Федерации, Обзоре судебной практики по делам связанным с самовольным строением, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ 16.11.2022, Обзоре судебной практики по делам связанным с самовольным строением, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014.
В суде установлено и следует из материала дела, что ФИО1 19 мая 2023 года заключил с ФИО2 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, степенью готовности 60%, площадью застройки 58,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес).
19.05.2023 истец с ФИО2 также заключил договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №1682 от 28.12.2022. По условиям, которого право аренды земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным использованием предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны) перешло ФИО1
На праве собственности истец имеет земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №.
Как следует из Технического плана сооружения объект незавершенного строительства имеет кадастровый №, расположен на земельных участках с кадастровыми номерами №; №; №;№ площадь объекта 352,6 кв.м. адрес объекта: (адрес).
Решением мирового судьи судебного участка № 2 Каменского района Пензенской области от 09 апреля 2009 г. по гражданскому делу по иску ФИО3 к администрации Каменского района Пензенской области, о признании права собственности на нежилое строение, за ФИО3 признано право собственности на самовольно возведенное строение: пристрой к торговому павильону площадью 24,7 кв.м. обозначенный в техническом паспорте под литером А1, расположенный по адресу6 (адрес).
Позднее ФИО3 отчуждает в пользу ФИО4, которая в свою очередь производит отчуждение в пользу ФИО5, последняя отчуждает спорную недвижимость ФИО2 у которого истец покупает спорный объект по договору купли-продажи 19.05.2023.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что спорный объект расположен на земельных участках находящимся в собственности и в аренде у ФИО1 разрешенное использование которого допускает строительства на нем спорного объекта.
Однако Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию истец не имеет возможности, поскольку отсутствует разрешение на строительство спорного объекта.
В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, приведен в части 3 этой же статьи.
В соответствии с пунктом 5 части 3 статьи 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.
В силу пунктов 1, 3, 4 части 6 статьи 55 ГрК РФ основаниями для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются: отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 ГрК РФ; несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации.
Перераспределение отдельных полномочий в сфере градостроительной деятельности между органами местного самоуправления и органами государственной власти Пензенской области регулируется Законом Пензенской области от 24 ноября 2021 г. № 3765-ЗПО «О перераспределении отдельных полномочий в сфере градостроительной деятельности между органами местного самоуправления и органами государственной власти Пензенской области». В силу указанного закона с 1 марта 2022 г., с учетом постановления Правительства Пензенской области от 20 января 2022 г. № 29-пП «Об утверждении Положения о Министерстве градостроительства и архитектуры Пензенской области», полномочия по выдаче разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства отнесены законом к ведению Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области.
Исходя из пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В силу статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Частью 6 статьи 52 ГрК РФ предусмотрено, что лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.
В соответствии с пунктом 1 и пунктом 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Вопросы о соответствии спорного объекта установленным требованиям, а также о том, угрожает ли сохранение постройки жизни и здоровью граждан и не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц имеют существенное (основополагающее) значение для правильного разрешения спора, подлежат разрешению судом при рассмотрении дела.
Как следует из Определения Конституционного Суд РФ от 03.07.2007 г. № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения соответствующих разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в ч. 2 ст. 222 ГК РФ последствия в виде сноса самовольной постройки, осуществившем ее строительство лицом, либо за его счет. При этом возведении самовольной постройки является правонарушением, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Положениями ГрК РФ предусмотрено, что при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (далее - Обзор от 19.03.2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о её сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.
К существенным нарушениям строительных норм и правил, как указано в Обзоре от 19.03.2014, могут быть отнесены такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Согласно заключению ООО «Землеустроитель» № 33 от 03.09.2025 магазин, год постройки 2025. После реконструкции, здания недостроенного строительством, с надстроем 2-го этажа вспомогательных помещений и расширения торговых площадей за счет надстройки этажа, выполненной в 2025 году, общая площадь магазина составляет 352,6 кв.м.- не нарушает норму: строительные, санитарные, градостроительные, требования СапПин принятых Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (в части инсоляции), действующей в настоящее время, за исключением противопожарных норм в части расстояния между зданиями I и II степенями огнестойкости. Но это нарушение возможно устранить обработкой наружных поверхностей стен негорючей краской.
Судом установлено, что спорная постройка осуществлена на земельных участках, принадлежащем истцу на праве собственности, а также по договору аренды,, разрешенное использование земельных участков допускает строительство на нем спорного объекта, спорный объект возведен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Доказательств опровергающих доводы истца суду не представлено.
Таким образом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащее меры.
Доказательств обратному в соответствие со ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к администрации города Каменки Каменского района Пензенской области о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.
признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание общей площадью 352,6 кв.м., расположенное по адресу: (адрес) с постановкой на Государственный кадастровый учет.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Каменский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий С.А. Лаврова
Мотивированное решение изготовлено 16 октября 2025 года.