Дело № 2-1807/2023

УИД № 23RS0047-01-2022-012606-51

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар 10 февраля 2023 года

Советский районный суд города Краснодара

в составе:

судьи Кантимира И.Н.

при секретаре Черкашиной И.В.

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 – ФИО2 (доверенность 23АВ3130810 от 25.10.2022 года),

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4 (доверенность 23АВ3068570 от 08.11.2022 года),

рассмотрев открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности за недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности за недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи от 01.08.2020 года, в размере 6 000 000 рублей, а также судебных расходов, выразившихся в оплате государственной пошлины, в размере 38 200 рублей.

В обоснование требований указал, что 01.08.2020 года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 191,4 кв.м., кадастровый №. Ранее его право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано на основании решения суда Центрального района г. Сочи от 04.06.2020 года. В соответствии с п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него цену в соответствии с условиями договора, а именно согласно п. 3.1. договора в общей сумме 17 000 000 рублей. Передача объекта недвижимости состоялась 01.08.2020 года, государственная регистрация договора состоялась 11.08.2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Порядок оплаты объекта недвижимости определяется п. 3.1. договора. Покупателем оплачивается продавцу сумма в размере 17 000 000 рублей за объект недвижимости наличными денежными средствами при подписания настоящего договора. Покупателем и продавцом до заключения договора устно было оговорено, что покупатель в качестве предоплаты до подписания договора передает продавцу сумму в размере 11 000 000 рублей, а оставшуюся сумму размере 6 000 000 рублей покупатель передаст до конца 2020 года. На сегодняшний день покупателем оплачена продавцу до подписания договора лишь сумма предоплаты в размере 11 000 000 рублей, что подтверждается распиской о получении в качестве предоплаты денежных средств и намерении заключить основной договор. Таким образом, задолженность ответчика по оплате объекта недвижимо перед ним составляет 6 000 000 рублей. Добровольно ответчик обязательства по полной оплате стоимости переданного по договору объекта недвижимости не исполняет. Требование (претензия) от 26.10.2022 года о взыскании задолженности по оплате объекта недвижимости по договору купли-продажи от 01.08.2020 года сумме 6 000 000 рублей ответчиком осталась без ответа, подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения. На основании изложенного он вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец и его ФИО2 поддержали заявленные требования и просили их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что согласно расписке, представленной истцом в материалы дела, от 17.03.2020 года действительно ФИО1 получил в счет оплаты квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 184 кв.м., 11 000 000 рублей от ФИО8, действующего по доверенности № 23 АР 9687832 от ФИО3 Согласно текста расписки «оплата произведена за квартиру полностью, финансовых претензий не имею, обязуюсь до 01.06.2020 года подписать основной договор купли-продажи квартиры для передачи его в регистрационные органы». Таким образом, в представленной истцом расписке не содержится сведений, что покупателем и продавцом до заключения договора оговорено, что покупатель в качестве предоплаты до подписания договора передает продавцу сумму в размере 11 000 000 рублей, а оставшуюся сумму в размере 6 000 000 рублей покупатель передаст до конца 2020 года. Доводы об устной договоренности между покупателем и продавцом ответчик отрицает, относительно норм права они не соответствуют требованиям допустимости доказательств, так как такую устную договоренность ответчик отрицает, иных доказательств в материалы дела не представлено. Более того, в представленной расписке от 17.03.2020 года имеется подпись продавца ФИО1, под текстом: «Оплата произведена за квартиру полностью, финансовых претензий не имею», что опровергает его доводы о дальнейших устных договоренностях о доплате денежных средств в размере 6 000000 рублей. до конца 2020 года и доводы что покупатель внес денежные средства в размере 11 000 000 рублей в качестве предоплаты за квартиру. Также просила обратить внимание на тот факт, что в случае заключения договора купли-продажи с условием об оплате остальной стоимости квартиры в размере 6 000 000 рублей между сторонами был бы заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Действительно 17.03.2020 года ФИО1 получил от ответчика через ее представителя ФИО8 в счет оплаты полной стоимости квартиры денежные средства в размере 11 000 000 рублей. Она уполномочила ФИО7 при передаче денежных средств отобрать у ФИО1 расписку в получении денежных средств, так как никаких иных документов в момент передачи денежных средств они не подписывали и не могли подписать, расписка являлась единственным письменным доказательством получения от ответчика денежных средств истцом за продаваемый объект. На момент передачи денежных средств квартира ФИО1 еще не принадлежала, он не являлся её собственником и в целях подтверждения передачи ответчиком денежных средств в полном объеме за продаваемую им квартиру ответчик потребовала расписку в получении денежных средств. ФИО1 стал собственником квартиры на основании решения Центрального районного суда г. Сочи от 04.06.2020 года, право на которую в ЕГРН зарегистрировал 30.07.2020 года. О вынесенном решении суда ФИО1 известил ответчика и они с ним согласовали срок заключения основного договора -после вступления решения суда в законную силу и регистрации за ним права собственности. Примерно 7-8 июля 2020 года ФИО1 известил ответчика о том, что стоимость квартиры увеличилась, так как вся недвижимость стала расти в цене и он продаст квартиру только за 17 000 000 рублей, это минимальная цена за которую он заключит договор купли-продажи. При этом он не отрицал, что ответчик выплатила ему 11 000 000 рублей, но сказал, что если ее не устраивает новая цена квартиры, то она может расторгнуть с ним соглашение и он вернет ей денежные средства, но чуть позже, так как в настоящий момент у него их нет, он их вложил в какое-то дело. Понимая, что фактического возврата денежных средств ответчик может от него добиваться долго и недвижимость в цене растет, ФИО3 согласилась на его условия. В день заключения основного договора купли-продажи 01.08.2020 года ответчиком через своего представителя ФИО8 были переданы ФИО1 наличные денежные средства в размере 6 000 000 рублей в качестве доплаты за приобретаемую квартиру, а всего ею за отчуждаемый объект ФИО1 были переданы денежные средства в размере 17 000 000 рублей. Таким образом, условия договора по оплате стоимости объекта в размере 17 000 000 рублей ответчиком исполнены в полном объёме, что подтверждается п.3.1 и 3.2 договора и на основании этого договора за ответчиком зарегистрировано право собственности на квартиру в ЕГРН, регистрационная запись от 11.08.2020 года. При этом, с момента заключения договора купли-продажи 01.08.2020 года и до настоящего времени, до обращения в суд истец никаких претензий к ответчику по возврату денежных средств в размере 6 000 000 рублей не предъявлял, в том числе и с января 2021 года, так как по доводам истца ответчик должна была произвести полный расчет до конца 2020 года. На основании изложенного просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения участников судебного разбирательства, допросив свидетелей, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Так, в ходе судебного разбирательства установлено, что 01.08.2020 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 191,4 кв.м., кадастровый №.

Право собственности истца на указанную квартиру было зарегистрировано на основании решения Центрального районного суда г. Сочи от 04.06.2020 года.

В соответствии с п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него цену в соответствии с условиями договора, а именно согласно п. 3.1. договора в общей сумме 17 000 000 (семнадцать миллионов) рублей. Передача объекта недвижимости истцом состоялась 01.08.2020 года, государственная регистрация договора состоялась 11.08.2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Порядок оплаты объекта недвижимости определяется п. 3.1. договора.

Покупателем оплачивается продавцу сумма в размере 17 000 000 (семнадцать миллионов) рублей за объект недвижимости наличными денежными средствами при подписания настоящего договора.

Согласно п. 3.2. договора – сумма в размере 17 000 000 (семнадцать миллионов) рублей за объект недвижимости, указанный в п. 1.1. оплачивается наличными средствами покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Иной порядок оплаты нормативно-правовыми актами не предусмотрен.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса РФ основанием для расторжения договора является существенное нарушение его одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

О том, что от покупателя требуется предоставление иных доказательств, кроме подписанного продавцом лично договора купли-продажи, содержащего подтверждение продавца факта получения денежных средств, нормами действующего законодательства не предусмотрено.

Указанная правовая позиция нашла отражение в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.05.2018 N 58-КГ18-11.

Доказательств неполучении денежных средств истцом не представлено, факт оплаты по договору подтвержден самим договором - договорная цена недвижимого имущества составляет 17 000 000 рублей (п. 3.1), сумма в размере 17 000 000 рублей оплачена наличными средствами покупателем продавцу до подписания настоящего договора (п. 3.2), договор не содержит каких-либо условий о рассрочке платежа и в том числе суммы в размере 6 000 000 рублей до конца 2020 года.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 3.1 и 3.2 договора от 01.08.2020 года, следует, что стоимость продаваемой квартиры определена по соглашению сторон договора в размере 17 000 000 рублей и данная сумма уплачена ФИО3 (покупателем) ФИО1 (продавцу) до подписания договора.

Договор купли-продажи от 01.08.2020 года подписан лично ФИО1 Таким образом, ФИО1, подписав указанный договор лично, тем самым подтвердил факт оплаты ему стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения ФИО3 договора купли-продажи.

Данный факт в судебном заседании подтвердил и свидетель ФИО8, который пояснил, что в начале марта 2020 года с ним связался родственник ФИО1, предложил приобрести квартиру по указанному адресу. В телефонном режиме ему была обозначена сумма за покупку квартиры в размере 11 000 000 рублей, о чем он сказал ФИО3, после чего выехал на переговоры в г. Сочи, где встретился с истцом о они обсудили вопрос приобретения квартиры. ФИО1 представил ему ДДУ и договор цессии, показал паспорт и сообщил, что является фактическим собственником данной квартиры и что в ближайшее время получит судебное решение, на основании которого получит правоустанавливающие документы на квартиру. Стоимость квартиры в размере 11 000 000 рублей его заинтересовала. 17.03.2020 года ФИО1 сказал ему, что если он квартиру не купит, то он ее продаст другим людям. Он передал ФИО1 11 000 000 рублей, а тот написал ему расписку о том, что расчет произведен полностью и финансовых претензий он более не имеет. В начале июле 2020 года ФИО1 связался с ним и сообщил о том, что хочет больше денег за квартиру, ссылаясь на рост цен и долговые обязательства. Он сказал, что не отрицает, что взял 11 000 000 рублей и попросил доплатить ему еще 6 000 000 рублей. ФИО3 согласились и заказала деньги в банке, которые она сняла 15.07.2020 года и он договорился с ФИО1 встретиться 01.08.2020 года в г. Сочи рядом с МФЦ. Он передал ФИО1 сумму в размере 6 000 000 рублей. После этого они подписали договор купли-продажи в МФЦ, сдали документы и разошлись. После этого ни одного звонка, ни одной претензии им от ФИО1 не поступало.

Удовлетворяя заявленные требования, суд также руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По смыслу положений абзаца второго пункта 2 статьи 408 ГК РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.

Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 33, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 04.12.2000 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей», определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 N 5-КГ14-99, от 17.11.2015 N 5-КГ5-135, от 22.05.2018 N 58-КГ18-11).

Как усматривается из содержания пункта 3.2. договора, сторонами констатировано, что оплата 17 000 000 рублей за объект недвижимости, указанный в п. 1.1. произведена покупателем полностью и до удостоверения настоящего договора (что согласуется с положениями пункта 1 статьи 486 ГК РФ); претензий по условиям оплаты стороны друг к другу не имеют.

Таким образом, условие договора от 01.08.2020 года об оплате покупателем приобретаемого объекта недвижимости в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

На основании ст. ст. 309, 408, 421, 424, 431, 432, 450, 454, 486, 549, 550, 555 Гражданского кодекса РФ и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности за недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи от 01.08.2020 года, в размере 6 000 000 рублей – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Советский районный суд города Краснодара в течение месяца.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир

Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2023 года.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир