№ 2-1775/2022
54RS0003-01-2022-000830-76
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 июля 2022 г. г. Новосибирск
Заельцовский районный суд г.Новосибирска в составе судьи Дятловой В.С., при ведении протокола помощником судьи Алышовой В.В., с участием представителей ответчиков ФИО1, ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области, ФИО4, ФИО5 о снятии обременений,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, ФИО4, ФИО5 о снятии обременения права на 2/9 доли на земельный участок с кадастровым номером __, на 2/9 доли жилого дома с кадастровым номером __, расположенного по адресу ... в обоснование исковых требований указав следующее.
15.01.2015 между ФИО6 и ФИО4, ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью 226 кв. м, и земельного участка, площадью 400 кв.м, расположенных по адресу ..., стоимостью 8 250 000 руб., из которых 5 250 руб. за индивидуальный жилой дом и 3 000 000 руб. за земельный участок.
Распределение долей и оплата между покупателями осуществлялось следующим образом:
- ФИО4 7/9 долей, стоимость доли 6 350 000 руб., 3 980 000 руб. ФИО4 оплачивает из собственных средств наличными в день заключения договора, 2 370 000 руб. оплачивается заемными денежными средствами, предоставленными ФИО5 в соответствии с заключенным договором займа от 15.01.2015;
- ФИО3 2/9 долей, стоимость доли 1 900 000 руб., оплата произведена из собственных средств покупателю наличными полностью в день заключения договора.
В соответствии с п.2.3 договора купли-продажи от 15.01.2015 вышеуказанное недвижимое имущество в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права общей долевой собственности покупателей на недвижимое имущество. При этом покупатели становятся залогодателями, а кредитор, в свою очередь, залогодержателем.
21.01.2015 Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области выдало свидетельство о праве собственности на 2/9 доли на земельный участок и 2/9 доли на индивидуальный жилой дом ФИО3
18.09.2015 выданы повторные свидетельства , , в графе «существующие ограничения (обременения) права» указано «ипотека в силу закона».
Так как ФИО3 не заключала договор займа от 15.01.2015 со ФИО5. не расписывалась в нем и не знала о его условиях, то и наложенные ответчиком ограничения (обременения) прав на 2/9 долей на земельный участок и 2/9 доли на индивидуальный жилой дом, принадлежащие ФИО3, по ее мнению неправомерны.
При этом ФИО3 и другими сторонами договора купли-продажи договор залога на принадлежащие на праве собственности доли в размере 2/9 в вышеуказанном имуществе не заключался.
18.01.2022 ФИО3 подала заявление о снятии ограничения (обременения) права на 2/9 доли на земельный участок и 2/9 доли на индивидуальный жилой дом, 20.01.2022 получила уведомления о приостановлении государственной регистрации права.
На основании изложенного, ст. ст.819, 153, 154 п.3, 158 ч.1, 160 ч.1, 161 п.1, 432, 434 п.2, 425 ГК РФ истец просит снять обременения права на 2/9 доли на земельный участок с кадастровым номером __, на 2/9 доли жилого дома с кадастровым номером __, расположенного по адресу ...
Истец ФИО3, ее представитель, будучи надлежащим образом извещенными о дне, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
ФИО3, будучи надлежащим образом извещенной о дне, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, своих представителей в суд не направила, представила суду письменное ходатайство об отложении судебного заседания в связи с нахождением в санатории за пределами г. Новосибирска, с последующей реабилитацией.
В удовлетворении данного ходатайства судом отказано, причины неявки ФИО3 в судебное заседание признаны неуважительными.
Ранее, участвуя в предварительном судебном заседании, ФИО3 и ее представитель поддержали доводы и требования, изложенные в исковом заявлении, в полном объеме.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, будучи надлежащим образом извещенным о дне, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ранее представлял суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил суд о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.30-31).
Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала по мотивам, изложенным в письменных возражениях (л.д.34-36), просила в их удовлетворении отказать.
Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала по мотивам, изложенным в письменных возражениях (л.д.40-43), просила в их удовлетворении отказать.
Представитель ОСП по Заельцовскому району г. Новосибирска УФССП России по Новосибирской области, будучи надлежащим образом извещенной о дне, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ранее представляла суду письменный отзыв на исковое заявление (л.д.120-122), в котором просила в удовлетворении заявленных требований отказать по мотивам, изложенным в отзыве.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст.ст.12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон, как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.
В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Статьей 422 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
По смыслу приведенных положений статей 421, 422 ГК РФ свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях.
Следовательно, в силу свободы договора и возможности определения сторонами его условий (при отсутствии признаков их несоответствия действующему законодательству и существу возникших между сторонами правоотношений) они становятся обязательными при разрешении спора, вытекающего из данного договора.
В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Согласно ст. 322 ГК РФ, солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом.
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно п.1 ст.334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
В соответствии с пп.1 п.1 ст.339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.
Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.
В соответствии с п.1 ст.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Как указано в ст.19 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном данным Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Судом установлено, что 15.01.2015 между ФИО6 и ФИО4, ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно индивидуального жилого дома площадью 226 кв.м., инвентарный номер __, литер А,А1, этажность: 2, поземная этажность: 1, кадастровый номер: __, расположенный по адресу: ... и земельного участка из земель населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 440 кв. м. по адресу: ... кадастровый номер земельного участка: __ (л.д.175-178).
В силу п.2.1 договора купли-продажи от 15.01.2015 недвижимое имущество указанное в п.п.1 договора приобреталось покупателями за счет собственных средств и заемных средств предоставленных ФИО5, согласно договора займа от 15.01.2015 заключенного между ФИО5 и ФИО4 и передается в залог ФИО5 в счет обеспечения исполнения обязательств по вышеуказанному договору займа.
В соответствии с п.2.3 договора купли-продажи от 15.01.2015 в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» недвижимое имущество в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, считается находящимся в залоге у ФИО5 в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи от 15.01.2015 и права общей долевой собственности покупателей на недвижимое имущество. При этом покупатели становятся залогодателями, а ФИО7 в свою очередь залогодержателем.
Согласно п.2.4 договора купли-продажи от 15.01.2015 указанное недвижимое имущество продается продавцом покупателям за 8 2500 00 руб. Расчет между сторонами производился в следующем порядке: денежная сумма в размере 5 880 000 руб., оплачивается из собственных средств покупателей, а именно ФИО4 – 3 980 000 руб. и ФИО3 – 1 900 000 руб., которые продавец получил от покупателей до подписания настоящего договора; денежная сумма в размере 2 370 000 руб. вносится из заемных средств, предоставленных ФИО5, согласно договору займа, которые продавец получил до подписания настоящего договора.
21.01.2015 на основании заявлений ФИО3, ФИО4 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности и ипотеки в силу закона на индивидуальный жилой дом площадью 226 кв.м., инвентарный номер __, литер А,А1, этажность: 2, поземная этажность: 1, кадастровый номер: __, расположенный по адресу: ..., и земельный участок из земель населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 440 кв. м. по адресу: ..., кадастровый номер земельного участка: __ (л.д.178).
15.01.2015 между ФИО5 и ФИО4 был заключен договор займа под залог недвижимого имущества, в соответствии с которым истец предоставил заем в размере 2 370 000 руб. сроком на 75 дней (л.д.16-17).
Во исполнение п.1.2 договора займа вышеуказанные денежные средства была переданы истцом 15.01.2015 по акту о получении денежных средств по договору займа от 15.01.2015 (л.д18).
Обеспечением надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа и процентов за пользование суммой займа по договору займа, истцу было предоставлено в залог следующее недвижимое имущество: индивидуальный жилой дом площадью 226 кв.м., инвентарный номер __, литер А,А1, этажность: 2, поземная этажность: 1, кадастровый номер: __, расположенный по адресу: ..., и земельный участок из земель населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 440 кв. м. по адресу: установлено относительно ориентира индивидуальный жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ... кадастровый номер земельного участка: __ (п.3.1 Договора займа).
В связи с нарушением заемщиком сроков возврата денежных средств, полученных по договору займа, ФИО5 обратился в Заельцовский районный суд г. Новосибирска с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа.
27.07.2017 Заельцовским районным судом г. Новосибирска было вынесено решение о взыскании с ФИО4 в пользу ФИО5 задолженности по договору займа от 15.01.2015 в размере 2 370 000 руб., 945 142,99 руб. процентов за пользование заемными средствами, 945 142,99 руб. пени, а всего 4 260 285,98 руб.
30.03.2018 Заельцовским районным судом г. Новосибирска вынесено решение по иску ФИО5 об обращении взыскания на предмет залога – индивидуальный жилой дом площадью 226 кв.м., инвентарный номер __, литер А,А1, этажность: 2, поземная этажность: 1, кадастровый номер: __, расположенный по адресу: ... и земельный участок из земель населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 440 кв. м. по адресу: ... кадастровый номер земельного участка: __, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 9 800 000 руб. (л.д.81-86).
При этом вышеуказанным решением суда от 30.03.2018 установлено, что ФИО3 также является надлежащим ответчиком по делу, поскольку если должник и залогодатель не совпадают в одном лице, обязанными по договору залога являются оба лица. При этом однако должник по обеспечиваемому ипотекой обязательству и залогодатель не являются солидарными должниками по обеспечиваемому обязательству. Залогодатель не имеет самостоятельной обязанности исполнить денежное обязательство вместо должника, но вправе погасить долг заемщика с целью предотвратить обращение взыскания на предмет ипотеки.
20.09.2021 судебным приставом-исполнителем ОСП по Заельцовскому району г. Новосибирска УФССП России по Новосибирской области в рамках исполнительного производства по исполнению решения суда от 30.03.2018 наложен арест (составлена опись) имущества – индивидуального жилого дома, расположенного по адресу ... (л.д.126-128, 144).
18.01.2022 ФИО3 подала заявление о снятии ограничения (обременения) права на 2/9 доли на земельный участок и 2/9 доли на индивидуальный жилой дом, 20.01.2022 получила уведомления о приостановлении государственной регистрации права (л.д.19-20, 21-24).
При таких установленных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для снятия обременения права на 2/9 доли на земельный участок с кадастровым номером __, на 2/9 доли жилого дома с кадастровым номером __, расположенного по адресу ... поскольку:
- ФИО3 добровольно по собственной воле заключила договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно индивидуального жилого дома площадью 226 кв.м., инвентарный номер __, литер А,А1, этажность: 2, поземная этажность: 1, кадастровый номер: __, расположенный по адресу: ..., и земельного участка из земель населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 440 кв. м. по адресу: ... кадастровый номер земельного участка: __, согласно п.2.3 которого в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» недвижимое имущество в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, считается находящимся в залоге у ФИО5 в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи от 15.01.2015 и права общей долевой собственности покупателей на недвижимое имущество, при этом покупатели становятся залогодателями, а ФИО7 в свою очередь залогодержателем, о чем указано в договоре купли-продажи;
- 21.01.2015 на основании заявлений ФИО3, ФИО4 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности и ипотеки в силу закона на индивидуальный жилой дом площадью 226 кв.м., инвентарный номер __, литер А,А1, этажность: 2, поземная этажность: 1, кадастровый номер: __, расположенный по адресу: ... и земельный участок из земель населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 440 кв. м. по адресу: ... кадастровый номер земельного участка: __.
Доводы ФИО3 о том, что поскольку она договоры займа и залога со ФИО5 не заключала, обременение принадлежащих ей долей в жилом доме и земельном участке залогом является неправомерным, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 194,198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области, ФИО4, ФИО5 о снятии обременения права на 2/9 доли на земельный участок с кадастровым номером __, на 2/9 доли жилого дома с кадастровым номером __, расположенного по адресу ... - отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.
Судья В.С. Дятлова
Мотивированное решение изготовлено 01 августа 2022 года.