Решение по делу № 3А-165/2023 от 26.09.2023

Дело № 3а-165/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при секретаре Затеевой Д.А.,

представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Леруа Мерлен Восток» обратилось в суд с административными исковыми требованиями к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом города Саратова, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в котором просит признать решение ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2022/000965 от 26 января 2023 года незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, по состоянию на 22 декабря 2022 года равной его рыночной стоимости в размере 98 148 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в соответствии с актом государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об утверждении кадастровой стоимости № 27-2019 от 18 февраля 2019 года составляет 289 207 308,9 рублей.

Вместе с тем согласно отчету № 1042/12-22МА от 28 декабря 2022 года, составленному ООО «Элитар» (оценщик ФИО3), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> общей площадью 70 208 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 декабря 2022 года определена в размере 98 148 000 руб.

28 декабря 2022 года ООО «Леруа Мерлен Восток» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером <адрес>, в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка № 1042/12-22МА от 28 декабря 2022 года, составленный ООО «Элитар» (оценщик ФИО3).

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 26 января 2023 года № ОРС-64/2022/000965 ООО «Леруа Мерлен Восток» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «Леруа Мерлен Восток» является собственником земельного участка с кадастровым номером <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

28 декабря 2022 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка № 1042/12-22МА от 28 декабря 2022 года, составленный ООО «Элитар» (оценщик ФИО3), в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <адрес> определена по состоянию на 22 декабря 2022 года в размере 98 148 000 рублей.

9 января 2023 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки в размере 162 319 997, 34 рубля.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка № 1042/12-22МА от 28 декабря 2022 года, составленный ООО «Элитар» (оценщик ФИО3), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало следующее.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 (далее - ФСО № 7). В частности, бюджетным учреждением указано, что оценщик не обосновал применение корректировок объектов-аналогов, поскольку по одним элементам сравнения использовал данные Ассоциации СтатРИэлт, а по другим элементам сравнения использовал Справочник оценщика недвижимости по редакцией ФИО4 В связи с чем, по мнению бюджетного учреждения, оценщик используя разные справочные данные, рассчитал стоимость объекта оценки так, чтобы она была наименьшей, чем нарушил главный принцип оценки – принцип наиболее эффективного использования. По тем элементам сравнения, корректировки по которым есть в обоих справочниках, оценщик использовал тот справочник, в котором применение корректировки приводило только к уменьшению стоимости объекта оценки.

На основании изложенного сделан вывод, что данный отчёт об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5), действующими в период проведения оценки, предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

Судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка № 1042/12-22МА от 28 декабря 2022 года, составленного ООО «Элитар» (оценщик ФИО3), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Суд пришел к выводу, что заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО5 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт ФИО5, составивший заключение, имеет высшее специальное образование, диплом о профессиональной переподготовке ПП № от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышении квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП № от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, специализация: «Оценка стоимости недвижимости», повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2006 год, повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2009 год, стаж работы в экспертной оценочной деятельности более 20 лет, общей стаж работы более 30 лет. Эксперт ФИО5 является членом союза судебных экспертов «Экспертный совет», членом СРО Оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № 0259 от 20 октября 2010 года, квалификационный аттестат № № от 25 декабря 2017 года о сдаче квалификационного экзамена по направлению «Недвижимость».

Исследовав заключение эксперта, судом сделан вывод о том, что заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО5 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно заключению эксперта № 8.08/23 от 18 августа 2023 года АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО5 оценщиком при составлении отчёта № 1042/12-22МА от 28 декабря 2022 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые существенным образом влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки и искажают её в сторону занижения.

Экспертом указано, что на страницах с 13 по 18 отчета оценщиком приводится анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, невлияющих на их стоимость, который практически не содержит существенной информации для определения стоимости объекта оценки. В целом, анализ рынка выполнен оценщиком формально и не соответствует требованиям ФСО № 7. Фактически оценщиком не проводится анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект недвижимости. Оценщиком не сделаны выводы относительно рынка недвижимости в сегменте рынка объекта оценки необходимые для его оценки, такие как динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, не отражены тенденции, наметившиеся на рынке в период, предшествующий дате оценке.

На страницах 37-46 отчета оценщик при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом величины возможных стоимостных корректировок стоимостей для выбранных им всех объектов-аналогов сравнения на возможность торга, н разницу в передаваемых при заключении сделки имущественных правах у объектов сравнения и на наличие свободного подъезда (транспортную доступность для объекта аналога сравнения № 3 определяет по информации, представленной в полной версии Справочника оценщика недвижимости – 2022 «Земельные участки» под редакцией ФИО4, <...> г., как среднее значение усредненных данных по всем городам России. При этом, для аналога № 3 величина стоимостной корректировки на отсутствие свободного подъезда к участку определяется для земельных участков индустриального значения. Однако оценщиком непринят во внимание факт наличия в используемых им справочниках более точной информации о величине данных стоимостных корректировок для городов с населением от 500 тысяч до 1 миллиона человек, к которым относится город Саратов, в котором расположен оцениваемый объект.

Использование более точной информации о возможной величине стоимостных корректировок стоимостей объектов аналогов необходимо для более точного определения величины рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, оценщиком существенно в сторону занижения искажён результат оценки объекта оценки.

На странице 46 отчета при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки оценщиком не анализируется и не учитывается факт различия с оцениваемым объектом по наличию индивидуально организованного съезда с прилегающей автомагистрали. Оценщиком занижается итоговая стоимость объекта оценки.

В расчетной таблице оценщиком ошибочно применяются корректировки стоимости объектов аналогов № 1 и № 2 на наличие подключения к инженерным коммуникациям. В объявлениях о продаже данного земельного участка указано о полученном техническом условии на подключении к электроснабжению, а также что в границах данных участков расположены линии электропередач с комплектно-трансформаторными подстанциями (далее - КТП) и газовая труба с газораспределительным пунктом в виде шкафа (далее - ГРПШ).

Оценщиком не учтено, что выбранные им в качестве объектов аналогов сравнения земельные участки фактически являются свободным от застройки и никогда не были застроены, что факт получения технических условий продавцом не является подключением к электроснабжению. Так как правообладателю земельного участка выдается ресурсоснабжающей организацией документ по его заявлению, предписывающий ему, что и как ему необходимо материально подготовить, какие предварительные работы провести для возможности подключения воздвигнутого на своём земельном участке нового объекта недвижимости к электроснабжению с необходимой заявленной мощностью.

Факт получения технических условий на электро-подключение свидетельствует о том, что к данному земельному участку возможно подключение электрических мощностей согласно заявленным потребностям собственника земельного участка при выполнении им указанных в технических условиях подключения. При этом при продаже земельного участка новому собственнику для подключения земельного участка к электроснабжению придеться получать от ресурсопоставлюящей организации новые – свои, технические условия на подключение к электроснабжению с заявленной необходимой мощностью.

Экспертом также отмечено, что полученные продавцом технические условия на электроподключение не представляют для покупателя практической ценности, а только подтверждают факт возможности такого подключения.

Прохождение через территорию свободных от застройки земельных участков площадью в десятки гектар линий передачи энергоресурсов и расположение на них КТП и ГРПШ не является непосредственным подключением к инженерным коммуникациям и фактически сопоставимо с понятием расположения инженерных коммуникаций по границе земельного участка с большой вероятностью возможного подключения к этим инженерным коммуникациям новопостроенного объекта недвижимости после согласований и получения от ресурсопоставляющих организаций соответствующих разрешений и необходимых затрат на непосредственное подключение.

Таким образом, оценщиком ошибочно применены стоимостные корректировки стоимости объектов № 1 и № 2 на факт подключения к инженерным коммуникациям в расчете рыночной стоимости объекта оценки, что привело к занижению итогового результата оценки объекта оценки.

В нарушение подпункта 4 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (далее ФСО VI), в отчете об оценке отсутствует электронный адрес оценщика.

Кроме того, на странице 5 отчета в задании на оценку указано, что видом стоимости (предпосылка стоимости) является рыночная стоимость объекта оценки в предпосылке о текущем использовании, при этом информация о текущем использовании объектов оценки на дату оценки в отчете не представлена.

Учитывая выявленные нарушения, экспертом сделан вывод, что в отчете в нарушение требования статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ отсутствует существенная информация, отчет вводит в заблуждение пользователей отчета.

Выводы эксперта ФИО5 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Элитар» (оценщик ФИО3) при составлении отчета от 28 декабря 2022 года, а также неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2022/000965 от 28 декабря 2022 года, суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Выводы государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого здания с кадастровым номером № ООО «Элитар» (оценщик ФИО3) в ходе оценки объектов недвижимости допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» № 8.08./23 от 18 августа 2023 года.

Оценщиком при расчете рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целом анализ рынка объекта оценки согласно методике федеральных стандартов оценки проведен некорректно; процедура расчета стоимости некорректна.

Выявленные экспертом нарушения требований законодательства в области оценки и федеральных стандартов оценки привели к искажению итоговой стоимости объекта оценки, и, как следствие, неоднозначному толкованию результатов оценки, введению в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ООО «Леруа Мерлен Восток» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Леруа Мерлен Восток» в части требований об оспаривании решений бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером <адрес> эксперт АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО5 использовал сравнительный подход, отказался от применения доходного и затратного подходов, что подробно мотивировано в заключении эксперта.

Экспертом количественные и качественные характеристики исследуемого объекта экспертизы определялись по информации об оцениваемом объекте недвижимости, представленной в материалах дела.

Использованы план - схемы месторасположения исследуемого объекта недвижимости на публичной кадастровой карте Росреестра https://pkk.rosreestr.ru/, ЯНДЕКС - картах https://yandex.ru/maps/, а также фотографии исследуемого объекта недвижимости, сделанные экспертом при его визуальном осмотре.

При анализе рынка недвижимости и выборе объектов-аналогов сопоставимых объекту экспертизы экспертом использовались данные открытых интернет - ресурсов, таких как https://onrealt.ru/, www.domofond.ru, https://saratov.move.ru/, www.avito.ru, www.rosrealt.ru, https://ruads.org/.

Проанализированы более чем 30 актуальных предложений к аренде объектов недвижимости сопоставимых с объектами экспертизы для использования при расчете стоимости объекта экспертизы в результате сравнительного анализа к ценам объектов аналогов сравнения были применены корректировки на различия по количественно-качественным характеристикам.

Выборка проводилась экспертом из 10–ти предложений по продаже земельных участков – потенциальных объектов аналогов, наиболее сопоставимых по количественно-качественным показателям с оцениваемым земельным участком, расположенных в городе Саратове.

Для определения стоимости объектов экспертизы отобрано три земельных участка в качестве объектов аналогов как наиболее сопоставимых с оцениваемым земельным участком по своим количественно-качественным характеристикам.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом идентифицированы, определено их точное месторасположение, уточнены их качественно-количественные характеристики по информации Росреестра на кадастровой карте: https://pkk.rosreestr.ru. и https://rosreestr-online.com.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, а также дополнительная информация Росреестра об объектах недвижимости, выбранных в качестве аналогов, приводятся в приложении к данному Заключению.

При реализации метода сравнения продаж при определении величины рыночной арендной ставки удельной единицы общей площади объектов экспертизы в стоимости объектов аналогов вносятся общепринятые стандартные корректировки на передаваемые права, условия финансирования условия совершения сделки и время заключения сделки.

В расчёте величины рыночной арендной ставки для объектов экспертизы в результате сравнительного анализа ставки аренды объектов-аналогов корректируются на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы, по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

В качестве единицы сравнения принимается арендная ставка аренды без учета дополнительных платежей за коммунальные услуги за 1 кв.м в месяц арендуемой обшей площади объектов сравнения.

Экспертом проведены корректировки на передаваемые права, на торг, на расположение относительно красной линии для объекта аналога № 3, на транспортную доступность, на удобство транспортного подъезда для объекта аналога № 3, на форму для объекта аналога № 3, на проведение работ по расчистке для объекта налога № 1, на площадь.

По результатам сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, определена экспертом по состоянию на 22 декабря 2022 года в размере 148 000 000 рублей.

Согласно заключению эксперта оцениваемый объект и объекты-аналоги №1 и №2 имеют правильную форму, удобную для целевого использования. Объект-аналог №3 имеет существенно менее удобную для использования по назначению вытянутую форму участка, что значительно ограничивает его возможное использование. В связи с чем по данному факту в расчет стоимости оцениваемого земельного участка внесена соответствующая стоимостная корректировки в стоимости объекта-аналога №3.

Величина коэффициента данной стоимостной корректировки для объекта – аналога № 3 принимается на уровне среднего значения границы возможного диапазона корректировки для земельных участки вытянутой формы по информации, представленной Ассоциацией развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт в размере равном 1,19=1/084.

Возражая против данного заключения эксперта, представитель административного истца полагает, что экспертом неверно рассчитана корректировка на форму земельного участка для объекта-аналога № 3 с указанием эксперта на существенно менее удобную для использования по назначению вытянутую форму участка и ограничение его возможного использования. При этом представитель административного истца указывает, что объект-аналог № 3 имеет прямоугольную форму, но его размеры вполне пригодны для строительства и его длина не превышает ширину более чем в 4 раза, соответственно данная корректировка искажает рыночную стоимость объекта оценки в сторону завышения.

Однако, как следует из пояснений эксперта ФИО5, полученных судом в судебном заседании, им было проведено исследование ретро-плана земельного участка объекта аналога № 3 с кадастровым номером <адрес> площадью 15 456 кв.м и плана земельного участка объекта экспертизы с публичной кадастровой карте Росреестра https://pkk.rosreestr.ru. на дату оценки 22 декабря 2022 года. Сделан вывод о том, что вытянутая форма участка объекта аналога № 3 существенно менее удобна для его использования по назначению в сравнении с более правильной формой оцениваемого земельного участка, в связи с чем в расчет стоимости объекта экспертизы введена соответствующая стоимостная корректировка на форму участка объекта аналога сравнения № 3, длина которого превышает его ширину более чем в 4 раза.

Также экспертом пояснено, что в результате разделения ранее сформированного земельного участка с кадастровым номером <адрес> было образовано четыре новых земельных участков с кадастровыми номерами: <адрес> площадью 75 кв.м, <адрес> площадью 11 818 кв.м, <адрес> площадью 828 кв.м и <адрес> площадью 2 735 кв.м. В настоящее время земельный участок с кадастровым номером <адрес> имеет площадь 75 кв.м и треугольную форму, явно неудобную для его использования, поэтому не может являться аналогом для объекта оценки.

Относительно довода об ошибочном применении корректировки на транспортную доступность (дорожную инфраструктуру) эксперт ФИО5 указал на то, что у объекта оценки имеется непосредственный свой собственный организованный съезд с автомагистрали. У всех объектов сравнения подобный организованный съезд непосредственно на земельный участок отсутствует, в связи с чем и введена стоимостная корректировка в стоимости всех объектов аналогов.

При этом эксперт пояснил, что у объектов аналогов № 1 и № 2 имеется асфальтированный подъезд (а не непосредственный собственный съезд) в виде дорог общего пользования, которые проходит вдоль границ данных участков от автомагистральной трассы Усть-Курдюмского шоссе к дачным и коттеджным поселкам. Данной корректировкой учтен факт необходимости получения разрешения от автодорожных служб на организацию непосредственного собственного съезда на земельный участок с автомагистральной трассы Усть-Курдюмского шоссе через лесозащитную полосу вдоль автомагистрали. При этом в стоимость объекта аналога № 3 введена еще одна дополнительная стоимостная корректировка на факт отсутствия к нему асфальтированного подъезда, поскольку транспортная доступность (подъезд) к нему значительно хуже и затруднен по сравнению с объектом оценки.

Относительно расчета рыночной стоимости объекта экспертизы, экспертом ФИО5 пояснено, что была применена корректировка стоимости всех объектов аналогов на торг в размере -8% по наиболее актуальной (на 1 октября 2022 года) и наиболее близкой к дате оценки – 22 декабря 2022 года объекта оценки, на основании информации, представленной Ассоциацией развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/. по сравнению с наименее актуальной на дату оценки информацией из «Справочник оценщика недвижимости - 2022» под редакцией ФИО4 Земельные участки. Часть 2. Полная версия (по состоянию на 2021 г.) Нижний Новгород, 2022 г., которую в своем расчете использует оценщик.

Относительно довода представителя административного истца о том, что экспертом ошибочно не применена корректировка на коммуникации объектов аналогов № № 1 и 2, эксперт ФИО5 пояснил следующее.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы не проведены корректировки стоимости объектов аналогов № 1 и № 2 на наличие подключений к инженерным коммуникациям, так как данные земельные участки являются фактически свободными от какой-либо застройки и никогда исторически не застраивались, какие-либо фактические на дату оценки подключения к инженерным коммуникациям отсутствовали.

Оценка земельного участка проведена в допущении возможности подключения к инженерным коммуникациям, а не их подведения к границам земельного участка, поскольку все земельные участки - объекты сравнения относятся к категории земельных участков населённых пунктов и имеют равную возможность на подведение к ним инженерных коммуникаций. При этом экспертом отмечено, что из объявлений о продаже данных земельных участков следует, что такие подключения к инженерным коммуникациям будет возможным сделать при застройке земельных участков какими-либо зданиями или сооружениями, требующими подключений к инженерным коммуникациям. В объявлениях о продаже земельных участков, выбранных в качестве объектов аналогов № 1 и № 2 для оценки объекта оценки, указано о получении технических условии (ТУ) на подключение к электроснабжению, а также что в границах данных участков расположены линии электропередач с комплектно-трансформаторными подстанциями (КТП) и газовая труба с газораспределительным пунктом в виде шкафа (ГРПШ), что подтверждает возможность подключения к данным инженерным коммуникациям.

Также эксперт пояснил, что факт получения технических условий продавцом не свидетельствует о подключении к электроснабжению, является документом, который выдается правообладателю земельного участка ресурсоснабжающей организацией по его заявлению и предписывающий ему, какие работы провести для возможности подключения воздвигнутого на своем земельном участке нового строения, здания к электроснабжению с ему необходимой заявленной мощностью. Факт получения технических условий на электро-подключение указывает на то, что к данному земельному участку возможно подключение электрических мощностей согласно заявленным потребностям собственника земельного участка при выполнении им указанных в технических условиях подключения. Поэтому полученные продавцом земельного участка технические условия на электроподключение не представляет для покупателя практической ценности, кроме как подтверждение возможности электроподключения. Прохождение через территорию свободных от застройки земельных участков площадью в десятки гектар линий передачи энергоресурсов и расположение на них КТП и ГРПШ, не является непосредственно подключением к инженерным коммуникациям и фактически сопоставимо с понятием «расположения инженерных коммуникаций по границе земельного участка» с большой вероятностью возможного подключения к этим инженерным коммуникациям новопостроенного объекта недвижимости после согласований и получения от ресурсопоставляющих организаций соответствующих разрешений и необходимых затрат на непосредственное подключение. При указанных обстоятельствах экспертом данные корректировки объектов аналогов № 1 и № 2 не применены.

Заявленное ходатайство представителя административного истца об исключении из числа доказательств заключения экспертизы судом отклонено по следующим основаниям.

В силу статьи 61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, перечисленным в статье 59 названного Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (часть 1). Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (часть 2). При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (часть 3).

В соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Согласно абзацу 2 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года №36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», по смыслу статьи 154 КАС РФ, вопрос о допустимости доказательства, ходатайство об исключении доказательства из административного дела ввиду его недопустимости разрешаются судом после заслушивания мнений лиц, участвующих в деле, их представителей путем вынесения определения, в том числе протокольного.

Заключение эксперта суд в соответствие со статьи 84 КАС РФ наряду с другими доказательствами, проанализировав его содержание и установив соответствие законодательству об оценочной и экспертной деятельности, пришел к выводу о том, что такое заключение выполнение его уполномоченным лицом - экспертом, имеющим необходимые образование, квалификацию, стаж экспертной деятельности в сфере оценки, то есть заключение эксперта является допустимым доказательством, полученным с соблюдением закона. В связи с чем оснований для исключения из числа доказательств заключение эксперта не имелось.

Доводы представителя административного истца, положенные в основу ходатайства об исключении из числа доказательств заключения эксперта, фактически сводятся к несогласию такого заключения по существу с указанием на наличие в нем сомнений, противоречий. Вместе с тем оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, для назначения повторной либо дополнительной экспертизы по вышеуказанным основаниям судом не установлено.

Учитывая, что заключение эксперта по определению рыночной стоимости нарушений как процессуального законодательства, так и законодательства об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении эксперта содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости земельного участка, не вызывающие сомнений.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

На момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости 9 января 2023 года внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в размере 162 319 997, 34 рубля.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

На момент рассмотрения настоящего административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в связи с чем в рассматриваемом случае рыночная стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 22 декабря 2022 года, с применением с 1 января 2022 года до 31 декабря 2022 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 28 декабря 2022 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 22 декабря 2022 года в размере 148 000 000 рублей, применяемую с 1 января 2022 года до 31 декабря 2022 года.

Датой подачи заявления считать 28 декабря 2022 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева