Дело № 2-354/2022
УИД 32RS0023-01-2022-000612-26
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 августа 2022 года г. Почеп
Почепский районный суд Брянской области в составе:
председательствующего судьи Коростелевой Р.В.,
при секретаре Гунько Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Почепского района Брянской области о перерасчете арендной платы по договору № от ДД.ММ.ГГГГ,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с указанным иском к администрации Почепского района Брянской области, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды земельного участка №. ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация указанного Договора. В соответствии с п. 1.1 Договора, Арендодатель предоставляет земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по , площадью кв. метра, с видом разрешенного использования «общественное питание», за плату в пользование (аренду), а Арендатор принимает участок для его использования в соответствии с условиями настоящего Договора. Согласно п. 2.1 Договора, срок аренды составляет 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 3.1 Договора, годовой размер арендной платы установлен по итогам аукциона в соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ № и составляет 303 030,52 руб. Пунктами 3.2, 3.3 Договора аренды установлено, что задаток в сумме 2246,41 руб., перечисленный арендатором, засчитывается в счет арендной платы. Оставшуюся сумму стоимости годовой арендной платы (за вычетом суммы задатка) Арендатор обязан оплатить в размере 300 784,11 руб. в течение 10 банковских дней с момента подписания договора аренды и внести на бюджетный счет Арендодателя.
ФИО2 были исполнены условия Договора по внесению годовой арендной платы в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается чеком -ордером ПАО Сбербанк Брянского отделения № от ДД.ММ.ГГГГ, однако, в течение 3 и 4 кварталов ДД.ММ.ГГГГ, а также в течение 1 и 2 кварталов ДД.ММ.ГГГГ истец был лишен возможности эксплуатировать земельный участок по целевому назначению, поскольку ответчик отказал истцу в подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по . Отказ ответчика мотивирован тем, что в соответствии с п. 1 ст. 1 Закона Брянской области от 04 июня 2019 года №54-З «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Почепского муниципального района Брянской области, и внесение изменений в отдельные законодательные акты Брянской области», Речицкое сельское поселение, Рагозинское сельское поселение и Титовское сельское поселение объединены в муниципальное образование «Речицкое сельское поселение», входящее в состав Почепского муниципального района Брянской области. Генеральный план и Правила землепользования и застройки Речицкого сельского поселения, утвержденные Решением Речицкого сельского Совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ (новая редакция, решение Почепского районного Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №) не являются актуальными. Ссылается на то, что в настоящее время проводятся подготовительные работы по подготовке Генерального плана и Правил землепользования и застройки вновь образованного Речицкого сельского поселения Почепского муниципального района Брянской области.
При этом истец в отсутствие градостроительного плана не имеет возможности получить разрешение на строительство объекта недвижимости - павильона общественного питания, в связи с чем, не может приступить к строительству объекта недвижимости для целевого использования земельного участка, предоставленного ему в аренду ответчиком.
Ссылаясь на нормы права, истец, с учетом уточнения исковых требований просит обязать администрацию Почепского района Брянской области в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда произвести перерасчет арендной платы, начисленной по договору аренду земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, путем уменьшения начисленной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №,расположенным по , за период3-й и 4-й кварталы ДД.ММ.ГГГГ на сумму 151 515 руб. 26 коп. и 1-й и 2-й кварталы ДД.ММ.ГГГГ на сумму 151515 руб. 26 коп., а всего на сумму 303 030 руб. 52 коп.
Истец ФИО2 и его представитель ФИО3, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Ответчик администрация Почепского района Брянской области, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, об отложении рассмотрения дела не просила, причины не явки суд не известны.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
В соответствии с ч. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные, в том числе, ст. 22 главы IV (аренда земельного участка) ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу ст. 130 ГК РФ земельный участок относится к недвижимым вещам.
В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со ст.ст. 131, 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
При этом в силу п. 4 ст. 614 ГК РФ, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, независящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3 ст. 328 ГК РФ, п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).
Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со ст. 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (п. 8 ч. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и администрацией Почепского района Брянской области на основании протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату в пользование (аренду) земельный участок, площадью кв. метра, с кадастровым номером №, расположенный по , с видом разрешенного использования - «общественное питание», а арендатор принимает участок для его использования в соответствии с условиями настоящего договора.
В соответствии с п. 2.1 договора аренды, срок аренды участка составляет 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Годовой размер арендной платы установлен по итогам аукциона в соответствии с протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ и расчетом арендой платы, являющимся Приложением № к договору аренды земельного участка, составляет 303 030,52 руб. (п. 3.1 Договора). Задаток в сумме 2 246,41 руб., перечисленный арендатором, засчитывается в счет арендной платы (п. 3.2 Договора). Оставшуюся сумму стоимости годовой арендной платы (за вычетом суммы задатка) арендатор обязан оплатить в размере 300 784,11 руб. в течение 10 банковских дней с момента подписания договора аренды и внести на бюджетный счет арендодателя, указанный в расчете арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора (п.3.3.Договора аренды земельного участка).
Заключенный между сторонами договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок был передан истцу ответчиком по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
Истцом были исполнены условия договора по внесению годовой арендной платы в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается чеком-ордером ПАО Сбербанк Брянского отделения № от ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов дела следует, что после заключения договора аренды истец был лишен возможности использовать арендуемый земельный участок по целевому назначению и что ФИО2, как арендатор, не мог использовать предоставленный ему ответчиком за плату в пользование (аренду) земельный участок, площадью кв. метра, с кадастровым номером №, расположенный по , с видом разрешенного использования - «общественное питание», для строительства павильона (ларька) общественного питания, о чем ответчику было известно.
Из материалов дела также установлено, что ФИО2 взял в аренду указанный выше земельный участок для строительства павильона (ларька) общественного питания, в связи с чем, обратился в администрацию Почепского района по вопросу выдачи ему градостроительного плана земельного участка, проектной документации и разрешения на строительство указанного объекта капитального строительства.
Из ответа и.о. главы администрации Почепского района ФИО1 на запрос ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что в соответствии с п. 2 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 18 Градостроительного кодекса РФ документами территориального планирования муниципальных образований являются генеральные планы поселений. В соответствии с п.1 ст. 1 Закона Брянской области от 04 июня 2019 года № 54-З «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Почепского муниципального района Брянской области, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Брянской области», Речицкое сельское поселение, Рагозинское сельское поселение и Титовское сельское поселение объединены в муниципальное образование «Речицкое сельское поселение», входящее в состав Почепского муниципального района Брянской области. Генеральный план и Правила землепользования и застройки Речицкого сельского поселения не являются актуальными. В настоящее время проводятся подготовительные работы по внесению изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки вновь образованного Речицкого сельского поселения.
На основании изложенного администрация Почепского района не подготовила и не выдала ФИО2 градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по .
В связи с тем, что ФИО2 не выдан градостроительный план указанного земельного участка, он не может направить в администрацию Почепского района Брянской области уведомление о начале строительства объекта капитального строительства и приступить к возведению данного объекта – павильона (ларька) общественного питания.
В соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса РФ в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведении процедур, предусмотренных частями 1-16 настоящей статьи, не требуется. Орган местного самоуправления, в течении 30 дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.
Однако, в нарушение статьи 46 Градостроительного кодекса РФ, администрацией Почепского района Брянской области в установленный Градостроительным кодексом срок градостроительный план земельного участка ФИО2 не был подготовил.
В соответствии с Приказом Росреестра № П/0412 от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», зарегистрированным в Минюсте России ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с видом разрешенного использования – «общественное питание», предназначен для размещения объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары), на строительство которых в соответствии с ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требуется получить разрешение на строительство и проектно-сметную документацию.
Указанные выше обстоятельства невозможности использования истцом предоставленного ему в аренду земельного участка для строительства на нем павильона (ларька) общественного питания подтверждается вступившими в законную силу решениями Почепского районного суда Брянской области по гражданским делам №2-258/2021 от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
На основании оценки исследованных в судебном заседании доказательств суд пришел к выводу, что администрация Почепского района Брянской области достоверно знала о том, что Генеральный план и Правила землепользования и застройки вновь образованного в ДД.ММ.ГГГГ Речицкого сельского поселения не являются актуальными, а также достоверно знала о том, что ФИО2 будет использовать арендуемый земельный участок для строительства павильона (ларька) общественного питания, на которое ему потребуется выдача разрешения и градостроительный план земельного участка, в нарушение перечисленных выше норм законодательства, предоставила истцу земельный участок, достоверно зная о том, что истец будет использовать арендуемый земельный участок для строительства павильона общественного питания, на которое ему потребуется выдача градостроительного плана земельного участка и, соответственно разрешения на строительство, которые не выдаются в отсутствие Генерального плана и Правил землепользования и застройки, чем лишила ФИО2 возможности использовать земельный участок по назначению в течение 3 и 4 кварталов ДД.ММ.ГГГГ, а также 1 и 2 кварталов ДД.ММ.ГГГГ.
В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Перечисленные действия администрации Почепского района привели к невозможности ФИО2 пользоваться арендованным земельным участком по обстоятельствам, не зависящим от него, что освобождает истца от исполнения его обязанности по внесению арендной платы арендодателю, так как арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
В связи с тем, что истец фактически не использовал земельный участок по его целевому назначению в течение 3 и 4 кварталов ДД.ММ.ГГГГ, а также в 1 и 2 кварталов ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и по вине ответчика, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Ответчиком должен быть произведен перерасчет арендной платы за 3-ий и 4-ый кварталы ДД.ММ.ГГГГ путем уменьшения начисленной арендной платы на 151 515,26 руб. и за 1-ый и 2-ой кварталы ДД.ММ.ГГГГ на сумму 151515 руб. 26 коп., а всего на сумму 303 030 руб. 52 коп.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Уточненные исковые требования ФИО2 к администрации Почепского района Брянской области о понуждении произвести перерасчет арендной платы, начисленной по договору аренды земельного участка удовлетворить.
Обязать администрацию Почепского района Брянской области в течение пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда произвести перерасчет арендной платы, начисленной по договору аренду земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, путем уменьшения начисленной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по , за 3-ий и 4-ый кварталы ДД.ММ.ГГГГ на сумму 151 515 руб. 26 коп. и за 1-ый и 2-ой кварталы ДД.ММ.ГГГГ на сумму 151515 руб. 26 коп., а всего на сумму 303 030 руб. 52 коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Брянского областного суда через Почепский районный суд Брянской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Р.В. Коростелева
Решение составлено в окончательной форме 17 августа 2022 года.