дело № 2а-2977/2023

03RS0064-01-2023-002571-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 октября 2023 г. г. Уфа

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шакировой Р.Р.,

при секретаре Каюмовой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО2 ФИО7 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, государственному регистратору прав ФИО1 о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее по тексту Управление Росреестра по РБ), в котором просит: уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 3 апреля 2023 года №КУВД-001/2023-1170499/1 признать незаконным; обязать административного ответчика внести изменения в запись реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости согласно поданному дополнительному соглашению №1 к договору купли-продажи объекта недвижимости от 29 июня 2022 года.

В обоснование заявленных требований указано, что 24 марта 2023 года ФИО2 обратился в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг РБ для получения услуги, оказываемой Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, Отделом государственной регистрации недвижимости №2 Управление Росреестра по РБ, подал заявление о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости №МFС-0323/2023-149985-1. В заявлении ФИО2 просил о регистрации дополнительного соглашения №1 к договору купли-продажи объекта недвижимости от 29 июня 2022 года (жилой дом с кадастровым номером №) и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РБ, <адрес>, с/с <адрес>, <адрес>). К заявлению приложены следующе документы: дополнительное соглашение №1 к договору купли-продажи объекта недвижимости от 29 июня 2022 года, квитанция об уплате государственной пошлины. 3 апреля 2023 года административным ответчиком принято решение (Уведомление №КУВД-001/2023-1170499/1 от 3 апреля 2023 года) о приостановлении процедуры государственной регистрации прав (внесение изменений в запись реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ЕГРН), с указанием следующих оснований: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав, а именно: на государственную регистрацию не представлено письменное согласие залогодержателя на внесение изменений в запись реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ЕГРН на вышеуказанные объекты по дополнительному соглашению №1 к договору купли-продажи объекта недвижимости от 29 июня 2022 года. ФИО2 считает уведомление о приостановлении государственной регистрации прав незаконным, поскольку оно нарушает право истца на распоряжение своим имуществом по своему усмотрению. Для внесения изменений в ЕГРН не нужно получать согласие банка, так как внесение изменений не прекращает ипотечные обязательства, в поданном дополнительном соглашении предмет ипотеки не изменяется, иные сделки с домом и земельным участком не осуществляются.

В уточненном иске ФИО2 просит суд: признать незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации прав от 3 июля 2023 года №КУВД-001/2023-1170499, №КУВД-001/2023-11780500; обязать административного ответчика внести изменения в запись реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости согласно поданного им дополнительного соглашения №1 к договору купли-продажи объекта недвижимости от 29 июня 2022 года.

Административный истец ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по РБ ФИО3, действующая по доверенности №36 от 14 февраля 2023 года, в судебном заседании исковые требования не признала, в удовлетворении просила отказать, пояснив, что представленное дополнительное соглашение содержало условие об изменении цены объекта недвижимости, что является изменением существенных условий договора кули-продажи, договора залога и нарушает права залогодержателя.

Административный ответчик - государственный регистратор прав ФИО1, заинтересованное лицо ФИО4, представитель заинтересованного лица АО «Российский сельскохозяйственный банк» надлежаще извещены о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. От административного ответчика ФИО1 поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ- гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее- орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с ч.11 ст.226 КАС РФ- обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи,- на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Исходя из положений ст.227 КАС РФ суд удовлетворяет полностью или в части заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Согласно ст. 3 Федерального закона №218-ФЗ »О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами. На территории Республики Башкортостан уполномоченным органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Согласно статье 227 КАС РФ решение суда по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями далее в настоящей статье - решение по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия), принимается по правилам, установленным главой 15 настоящего Кодекса.

По смыслу ч. 1 ст. 218, ч. 2 ст. 227 КАС РФ необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 КАС РФ, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав административного истца, при этом на последнего процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию таких обстоятельств, а также соблюдению срока для обращения в суд за защитой нарушенного права. Вместе с тем административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение соответствует закону.

Срок обращения в суд, установленный ст. 219 КАС РФ административным истцом соблюден.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 29 июня 2022 года между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – жилого дома и земельного участка по адресу: РБ, <адрес>, с/с <адрес>, <адрес>.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «Деловые консультации» №22-05-01 от 5 мая 2022 года рыночная стоимость жилого дома составляет 8 040 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка 1 170 000 рублей.Согласно п.5 договора жилой дом с земельным участком продаются по цене 6 480 000 рублей, из которой: стоимость жилого дома составляет 5 310 000 рублей, стоимость земельного участка 1 170 000 рублей.

В соответствии с п.6, п.7 договора жилой дом с земельным участком приобретаются покупателем у продавца: частично за счет собственных средств в размере 3 480 000 рублей, частично за счет кредитных средств в размере 3 000 000 рублей, предоставленных АО «Россельхозбанк» по кредитному договору №2262611/0123 от 29 июня 2022 года.

В ЕГРН на указанные объекты недвижимости зарегистрированы ограничения – ипотека в силу закона в пользу АО «Россельхозбанк».

29 июня 2022 года ФИО2 и ФИО4 заключено дополнительное соглашение №1 к договору купли-продажи от 29 июня 2022 года, которым стороны изложили пункт 5 договора в следующей редакции:

«Жилой дом с земельным участков продаются по цене 6 480 000 (Шесть миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей, из которой: стоимость жилого дома составляет 4 724 900 (Четыре миллиона семьсот двадцать четыре тысячи девятьсот) рублей. Стоимость земельного участка составляет 1 755 100 (Один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч сто) рублей».

24 марта 2023 года ФИО2 и ФИО4 обратились в РГАУ МФЦ г.Уфы с заявлениями, адресованными Управлению Росреестра по РБ, о государственной регистрации прав в части внесения изменений в запись реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № по адресу: РБ, <адрес>, с/с <адрес>, <адрес> (№КУВД-001/2023-1170499, 11780500 от ДД.ММ.ГГГГ).

В качестве оснований для внесения изменений в ЕГРН стороны представили дополнительное соглашение №1 от 29 июня 2022 года.

3 апреля 2023 года государственным регистратором ФИО1 принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на основании п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по результатам проведения правовой экспертизы на срок до 3 июля 2023 года в связи с не представлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав – письменного согласия залогодержателя на внесение изменений в запись реестра прав, ограничений и обременений недвижимого имущества ЕГРН на вышеуказанные объекты по дополнительному соглашению либо надлежащим образом снять ограничения (уведомление от 3 апреля 2023 года №КУВД-001/2023-1170499, 11780500).

3 июля 2023 года в связи с истечением срока приостановления и не устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав государственным регистратором ФИО1 принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации прав (от 3 июля 2023 года №КУВД-001/2023-11780499, 11780500).

Отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу п. 1 ст. 18 указанного закона, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с п. 6 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 7 июня 2007 г. № 112, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях (пункт 1 статьи 28 Федерального закона № 218-ФЗ).

В силу положений пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 6 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета, о возврате залога залогодателю либо об обращении залога в доход государства.

Государственным регистратором прав ФИО1 проведена правовая экспертиза представленных документов в соответствии со ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) и принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода нрава собственности в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации.

В силу ст.485 ГК РФ цена товара является существенным условием договора купли-продажи от 29 июня 2022 года.

В данном случае, проданное недвижимое имущество является также предметом залога (ипотеки).

Согласно п.22 договора купли-продажи замена предмета ипотеки в силу закона по настоящему договору и совершение каких-либо иных сделок с жилым домом и земельным участком допускается только с письменного согласия банка на основании нотариально удостоверенного дополнительного соглашения к настоящему договору.

В соответствии с п.6 ст.53 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства.

Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или электронной закладной.

Таким образом, во исполнение п.6 ст.53 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в ЕГРН при государственной регистрации договора купли-продажи от 29 июня 2022 года внесены сведения о предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства.

Дополнительное соглашение №1 от 29 июня 2022 года к договору купли-продажи вносит существенные изменения в условия договора, а именно в условие о цене проданного имущества. При внесении такого изменения в запись ЕГРН изменяется стоимость предмета ипотеки, на что в силу положений п.6 ст.53 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требуется согласие залогодержателя.

Иное приведет к нарушению прав залогодержателя, поскольку стоимость предмета залога является существенным условием договора и внесение в него изменений лишь по усмотрению продавца и покупателя, без привлечения кредитора покупателя – залогодержателя имущества недопустимо.

Наряду с этим суд учитывает, что дополнительное соглашение от 29 июня 2022 года, как и договор купли-продажи, представляет собой сделку между ФИО2 и ФИО4, однако, заключение любых сделок в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: РБ, <адрес>, с/с <адрес>, <адрес>, прямо запрещено без нотариально удостоверенного согласия залогодержателя согласно положениям ст. 163 ГК РФ и пунктом 4.3 договора купли-продажи от 23.03.2022 г.

В возражении от 1 августа 2023 года АО «Россельхозбанк» выразил несогласие с заявленным административным иском. Ранее, 21 марта 2023 года Банком дан ФИО2 ответ, в котором отказано в предоставлении согласия Банка на заключение дополнительного соглашения к договору кули-продажи жилого дома и земельного участка от 29 июня 2022 года, поскольку стоимость недвижимости является существенным условием для банка при кредитовании.

Принимая во внимание, что согласие залогодержателя на изменение стоимости предмета ипотеки представлено не было, государственным регистратором обоснованно первоначально приостановлена государственная регистрация внесения изменений в запись ЕГРН, а в последующем 3 июля 2023 года в связи с истечением срока приостановления и не устранением причин приостановления в государственной регистрации внесения изменений отказано.

На основании вышеизложенного, суд приходит к убеждению о безосновательности заявленных ФИО2 доводов о незаконности приостановления и отказа в государственной регистрации права и считает заявленные административным истцом требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227, 289-294 Кодекса Административного Судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования административного иска ФИО2 ФИО8 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, государственному регистратору прав ФИО1 о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав от 03.07.2023 г. №КУВД-001/2023-11780499, №КУВД-001/2023-11780500 и обязании внести изменения в сведения ЕГРН согласно поданному ФИО2 дополнительному соглашению №1 от 29.06.2022 г. к договору купли-продажи недвижимости от 29.06.2022 г. (жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, д. <адрес>, <адрес>, земельный участок 15) – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Р.Р. Шакирова