Дело № 2-413/2023

УИД 09RS0001-01-2022-005183-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2023 года г. Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Панаитиди Т.С.,

при секретаре судебного заседания Гиоевой К.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЗМ-Эксперт» о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Черкесский городской суд КЧР с иском к ООО ЗМ-Эксперт» о расторжении договора купли-продажи. В обоснование доводов иска указано, что 25 марта 2020 года ФИО1 (Продавец) и ООО «ЗМ-Эксперт» (Покупатель) заключили договор купли-продажи №, согласно которого Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и в сроки, установленные настоящим договором следующие объекты недвижимого имущества: Земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов – под производственной территорией завода, общей площадью 60934 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, ил. <адрес>, 2 г.; часть здания - основная пристройка, площадью 2985,8 кв.м. ФИО525, кадастровый №, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, ил. <адрес>, 2 г, (далее по тексту - Объекты). Стоимость Объектов определена сторонами в размере 1 395 000 рублей. По договоренности сторон денежные средства Покупатель обещал передать до осуществления государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре и получении готовых документов в МФЦ. Регистрация перехода права от Продавца к Покупателю осуществлена ДД.ММ.ГГГГ Покупатель обещание не выполнил. Затем в соответствии с распиской от 17.08.2020 года Покупатель обязался выплатить всю сумму за Объекты в срок до 31 декабря 2020 года. Однако, свои обязательства по оплате Покупатель не выполнил. Истец 01.02.2021 г. направил Ответчику требование о выплате задолженности. Ответчик в ответном письме от 25.02.2021 года просил дать ему время до 01 июня 2021 года, в связи со сложным финансовым положением фирмы и отсутствием доходов. В указанный срок Ответчиком обязательства также не были исполнены. Впоследствии 28 августа 2021 года Стороны согласовали График платежей, которым был определен порядок осуществления выплат стоимости Объектов Покупателем равными суммами в срок до 01.07.2022 года. Однако, Ответчик свои обязательства не выполнил, и 14 августа 2022 года Истец обратился в адрес Ответчика с претензией, в которой потребовал вернуть спорные Объекты в свою собственность, уведомил об одностороннем отказе от договора купли-продажи, потребовал вернуть Объекты по акту приема-передачи, также уведомил о намерении обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи <адрес> от 25.03.2020 г. Ответа от ООО «ЗМ-Эксперг» не последовало. В связи с неисполнением Ответчиком своих обязательств по договору купли- продажи, Истец обратился в суд с данным исковым заявлением. Одним из способов защиты гражданских нрав, согласно ст. 12 ГК РФ является восстановление положения, существовавшего до нарушения права. Не оплатив приобретенное недвижимое имущество, Ответчик допустил существенное нарушение условий договора купли-продажи, что повлекло для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был в праве рассчитывать при заключении договора. Истец не получил встречного исполнения в виде оплаты при отчуждении принадлежащего ему недвижимого имущества, что является основанием для расторжения договора купли-продажи по основаниям п. 1 ч.2 ст. 450 ГК РФ. Просит: Расторгнуть договор купли-продажи № от 25 марта 2020 года, заключенный между ФИО1 и ООО «ЗМ-Эксперт». Возвратить объекты недвижимого имущества: земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов – под производственной территорией завода, общей площадью 60934 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, пл. <адрес>, <адрес> г.; часть здания - основная пристройка, площадью 2985,8 кв.м. ФИО525, кадастровый №, расположенное но адресу: КЧР, <адрес>, пл. <адрес> <адрес> г, в собственность ФИО1

Истец ФИО1 уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил письменное ходатайство от 11.01.2023 года с просьбой рассмотреть гражданское дело в его отсутствие, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «ЗМ-Эксперт» ФИО4, уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, согласно заявления от 11.01.2023 года просила рассмотреть дело в отсутствие представителя. Письменно в адрес суда 28.12.2022 года подано заявление о признании иска. Суд, учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте рассмотрения дела, сроки рассмотрения дела, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из искового заявления и установлено в судебном заседании, 25 марта 2020 года между ФИО1 (продавец) и ООО «ЗМ-Эксперт» (покупатель) заключен договор купли-продажи №, согласно которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и в сроки, установленные настоящим договором: Земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов – под производственной территорией завода, общей площадью 60934 кв.м., кадастровый №, принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 10.02.2020 г., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.02.2020 г., расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, пл. <адрес>.; часть здания - основная пристройка, площадью 2985,8 кв.м. ФИО525, кадастровый №, принадлежащее Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 10.02.2020 г., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.02.2020 г., расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, пл<адрес>

В соответствии со статьей 551 ГК РФ Покупатель приобретает право собственности на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества с момента регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (п.8 договора).

Управлением Росреестра по КЧР 31.07.2020 года было зарегистрировано право собственности ООО «ЗМ-Эксперт» на спорные объекты, что подтверждается выпискыми из ЕГРН от 31.07.2020г. на земельный участок, часть здания – основная пристройка.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п.2 договора, Отчуждаемый земельный участок с кадастровым номером: 09:04:0101014:278 и расположенный на нем объект недвижимого имущества оценивается сторонами и продается за 1 395 000 рублей, которые оплачены Покупателем Продавцу полностью до подписания настоящего договора.

Как следует из искового заявления, и не оспорено ответчиком, в тот же день обязательства по договору купли-продажи объекта недвижимости, ООО «ЗМ-Эксперт» не были исполнены. По договоренности сторон денежные средства покупатель обещал передать до осуществления государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре и получении готовых документов в МФЦ. Регистрация перехода права от продавца к покупателю осуществлена 31.07.2020 г. Покупатель обещание не выполнил. Затем в соответствии с распиской от 17.08.2020 года Покупатель обязался выплатить всю сумму за объекты в срок до 31 декабря 2020 года. Однако, свои обязательства по оплате Покупатель не выполнил. Истец 01.02.2021 г. направил ответчику требование о выплате задолженности. Ответчик ООО «ЗМ-Эксперт» в письме от 25.02.2021 года сообщило, что в компании складывается тяжелая финансово-экономическая ситуация, в связи с пандемией новой коронавирусной инфекции деятельность ООО «ЗМ-Эксперт» практически остановлена и ООО «ЗМ- Эксперт» не смогло выплатить денежные средства по договору и, с учетом изложенного просит дать время до 01 июня 2021 года, для погашения долга. В указанный срок ответчиком обязательства также не были исполнены.

Также из иска следует, что так как ООО «ЗМ-Эксперт» не выплатил долг, стороны 28.08.2021 г. подписала График платежей, которым был определен порядок осуществления выплат стоимости объектов покупателем равными суммами в срок до 01.07.2022 года. Однако, ответчик свои обязательства не выполнил.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

14.08.2022 года истец обратился в адрес ответчика с претензией, в которой потребовал вернуть спорные объекты в свою собственность, уведомил об одностороннем отказе от договора купли-продажи, также уведомил о намерении обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи <адрес> от 25.03.2020 г. Однако, ответа от ООО «ЗМ-Эксперт» не последовало.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи, истец обратился в суд с данным исковым заявлением.

Согласно разъяснения, содержащиеся в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В отзыве на исковое заявление, ответчик указал, что он не произвел оплату по договору купли-продажи № от 25.03.2020 г. и у фирмы нет возможности оплатить долг. ООО «ЗМ-Эксперт» образовалась обязанность вернуть Объекты: земельный участок, общей площадью 60934 кв.м., кадастровый № часть здания - основная пристройка, площадью 2985,8 кв.м. ФИО525 кадастровый №, расположенные по адресу: КЧР, <адрес>, <адрес>, ФИО1

Исследовав в совокупности собранные по настоящему делу доказательства, исходя из анализа условий оспариваемых истицей договоров купли-продажи земельных участков и жилого дома, установив, что ответчик не произвел оплату в сумме, указанной в договорах, применив к спорным правоотношениям положения закона, а именно, ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 486 ГК РФ, с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд приходит к выводу о том, что вышеуказанные юридические обстоятельства в своей совокупности позволяют суду сделать вывод, о том, что несмотря на регистрацию перехода права, фактически условия договора сторонами были не исполнены, допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании п. п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истицу, так как в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Кроме того, суд учитывает то обстоятельство, что ответчик ООО «ЗМ-Эксперт» признает исковые требования ФИО1

Согласно ст. 39 ГПК РФ предусмотрено, что ответчик вправе признать иск. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с ч.3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. В соответствии с абз. 2 ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Суд приходит к выводу о том, что признание ООО «ЗМ-Эксперт» исковых требований ФИО1 не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, соответствует доказательствам, имеющимся в материалах дела, а поэтому должен быть принят судом.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Несмотря на то, что стороны договора купли-продажи спорной недвижимости достигли соглашения о расторжении договора, у них по объективным причинам отсутствует возможность во внесудебном порядке расторгнуть неисполненный договор купли-продажи спорного объекта недвижимости.

В соответствии с абз. 5 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЗМ-Эксперт» о расторжении договора купли-продажи, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи № от 25 марта 2020 года, заключенный между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспортные данные серия № выдан Отделом ОФМ России по Карачаево-Черкесской Республики в городе Черкесске, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, <адрес>, и ООО «ЗМ-Эксперт», ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 091701001.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ЗМ-Эксперт», ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 091701001, возвратить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспортные данные серия № выдан Отделом ОФМ России по Карачаево-Черкесской Республики в городе Черкесске, дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, <адрес>, объекты недвижимого имущества: земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов – под производственной территорией завода, общей площадью 60934 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, пл.<адрес>.; часть здания - основная пристройка, площадью 2985,8 кв.м. ФИО5 25, кадастровый №, расположенное но адресу: КЧР, <адрес>, пл.<адрес>

Настоящее решение является основанием:

для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в части прекращения права собственности Общества с ограниченной ответственностью «ЗМ-Эксперт»,

для регистрации права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспортные данные серия 9107 502406 выдан Отделом ОФМ России по Карачаево-Черкесской Республики в городе Черкесске, дата выдачи 07.02.2008 года, код подразделения 090-001, <адрес>, на объекты недвижимого имущества: земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов – под производственной территорией завода, общей площадью 60934 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, пл.<адрес> часть здания - основная пристройка, площадью 2985,8 кв.м. ФИО525, кадастровый №, расположенное по адресу: КЧР, <адрес>, <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики с момента изготовления решения в окончательном виде. Мотивированное решение изготовлено 11.01.2023 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР Т.С. Панаитиди