РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Город Саянск 15 сентября 2025 года

Дело № 2-21/2025

Саянский городской суд Иркутской области в составе председательствующего Гущиной Е.Н., при секретаре судебного заседания Соколовой А.Р., с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием аудиопротоколирования гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о признании ограничения права и обременения объекта недвижимости отсутствующим, по иску ФИО3 и встречному иску ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании соглашения об изменении режима собственности и разделе долей в праве собственности недействительным, применении последствий недействительности сделок, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о признании ограничения права и обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного 18.07.2016 года за номером <номер изъят> в отношении квартиры с кадастровым номером <номер изъят>, расположенной по адресу: <адрес изъят>, отсутствующими, взыскании с ответчиков в пользу истца расходов, понесенных в связи с уплатой государственной пошлины в размере 300 рублей и на оплату услуг юриста по составлению искового заявления в размере 7000 рублей.

Уточнив заявленные требования, ФИО1 просила признать ограничение права и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за <номер изъят> в отношении квартиры с кадастровым номером <номер изъят>, расположенной по адресу: <адрес изъят>, отсутствующими, взыскать с ответчиков судебные расходы.

В обоснование иска ФИО1 указала, что согласно договору купли-продажи квартиры от 12.07.2016, она приобрела у ответчиков 2/5 доли (по 1/5 доли у каждого) в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>. Цена продаваемых долей составила 650 000 рублей (по 325000 рублей каждому), которые она выплатила в полном объеме в соответствии с условиями договора купли-продажи: сумма в размере 216 974 рубля была передана истцом продавцам до подписания договора купли-продажи, а оставшаяся сумма в размере 433 026 рублей выплачена за счёт средств материнского капитала, путём перечисления их 15.09.2016 Пенсионным Фондом России на лицевые счета продавцов, по 216 513 рублей каждому.

Поскольку договором купли-продажи была предусмотрена оплата квартиры в рассрочку, в отношении приобретенных долей одновременно с государственной регистрацией права собственности было зарегистрировано обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу продавцов.

Однако, оба ответчика от подачи заявлений о прекращении ипотеки в органы государственной регистрации недвижимости отказались.

11.06.2024 Саянским городским судом было принято заочное решение об удовлетворении исковых требований.

08.08.2024 определением Саянского городского суда заочное решение от 11.06.2024 по заявлению ответчика было отменено, производство по делу возобновлено.

ФИО4 в лице представителя ФИО5 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, Б.А.А., М.А.М., М.В.М., М.М.М. и М.М.В., с учетом изменения заявленных требований, о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, от 12.07.2016, заключенного между ФИО4 и ФИО1, признании недействительным соглашения об изменении режима собственности и разделе долей от 22.04.2024, применении последствий недействительности соглашения и договора купли-продажи квартиры, взыскании неосновательного обогащения в натуре в виде 1/5 доли в общей долевой собственности квартиры и судебных расходов в виде государственной пошлины в размере 10625 рублей.

Кроме того, ФИО3, в лице представителя ФИО5, также обратилась в суд с иском к ФИО1, с учетом изменения исковых требований, о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО1, признании недействительным соглашения об изменении режима собственности и разделе долей от 22.04.2024, взыскании неосновательного обогащения в натуре в виде 1/5 доли в праве собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований ФИО4 и ФИО3 указали, что между ФИО3, в лице П.Г.П., и ФИО4, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи 2/5 (по 1/5 доли в праве собственности каждого продавца) доли в четырехкомнатной квартире, кадастровый <номер изъят>, общей площадью 82,3 м2, расположенной на втором этаже пятиэтажного дома по адресу: <адрес изъят>

Оформить данную сделку предложила их мать - П.Г.П., поскольку ФИО1 (их родная сестра) родила третьего ребенка и хотела улучшить жилищные условия своей семьи, в том числе, используя материнский капитал. При этом, ФИО1 обязалась ухаживать за больным отцом П.А.В.

В сентябре 2016 года П.Г.П. написала ФИО3 смс о том, что у ФИО1 нет денег на оплату квартиры по рыночной цене, только сумма материнского капитала, которой она может оплатить 2/5 доли в праве собственности ФИО3 и ФИО4, по 216513 рублей каждому. ФИО3 сообщила матери, что не согласна на такие условия и намерена отозвать свою доверенность, на что П.Г.П. ответила, что право собственности на всю квартиру уже зарегистрировано за ФИО1, средства материнского капитала зачислены УПФР на лицевой счёт продавцов в Сбербанке.

В связи с болезнью отца, мать П.Г.П. произвела отчуждение всего совместно нажитого в браке имущества в пользу ФИО1, после чего у них с сестрой и матерью возник конфликт, общение прекратилось. Вопрос купли-продажи спорной квартиры никогда больше не поднимался и не обсуждался с родственниками.

Отец в 2021 году решением Саянского городского суда Иркутской области был признан дееспособным и 25 июня 2021 года умер.

Мать П.Г.П. умерла 15 июня 2023 года.

16 мая 2024 года ФИО3 и ФИО4 стало известно о судебном заседании по гражданскому делу №2-444/2024 по иску ФИО1 к ним о признании ограничения права и обременения объекта недвижимости отсутствующими.

ФИО3 и ФИО4 полагают, что они свои обязательства по договору купли-продажи квартиры выполнили в полном объёме, что подтверждается актом приёма-передачи (передаточным актом) квартиры от 12.07.2016, являющегося неотъемлемой частью договора от 12.07.2016 (п.11), тогда как ФИО1 оплатила только часть стоимости квартиры по договору купли-продажи.

Из полученной 13.06.2024 от Росреестра копии договора купли-продажи квартиры от 12.07.2016 ФИО6 стало известно, что цена договора (п. 3), стоимость 2/5 долей квартиры, принадлежавших ФИО3 и ФИО4, составляла 650000 рублей, и о наличии обременения в пользу продавца в виде ипотеки в силу закона с 18.07.2016 до полного расчёта, а также о выделе долей в праве собственности всем членам семьи М-вых 06.05.2024.

ФИО3, её представитель П.Г.П., а также ФИО4 суммы в размере 216974 рублей (по 108487 рублей) за 2/5 доли в праве собственности на квартиру не получали, в связи с чем, залог с проданной квартиры не снимался с 2016 года до момента смерти П.Г.П. 15.06.2023.

Доли на детей были выделены только 06.05.2024, после смерти матери П.Г.П., которая знала, что сумма по Договору от 12.07.2016 ФИО3 и ФИО4 в полном объёме не была оплачена покупателем.

Таким образом, ФИО4 и ФИО3 полагают, что часть стоимости 2/5 долей в праве собственности на квартиру в сумме 325 000 -216513 (по 108487 рублей каждому) покупателем ФИО1 не оплачена до настоящего времени, ипотека в силу закона в пользу продавца действует также до настоящего времени. Невыплата продавцам полной стоимости договора является существенным нарушением условий Договора купли-продажи квартиры от 12.07.2016. Обязательство ФИО1 по оплате стоимости 2/5 долей в квартире должно было быть исполнено до ДД.ММ.ГГГГ, но не исполнено, что повлекло неосновательное обогащение ФИО1 в виде 2/5 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>

22.04.2024 ФИО1 заключила Соглашение об изменении режима собственности и разделе долей на объект недвижимости в отношении спорной квартиры, в том числе, на приобретённые 2/5 доли в праве собственности на квартиру.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость квартиры по адресу: <адрес изъят>, на момент подачи иска составляет 3233138,22 рублей, кадастровая стоимость 1/5 доли в квартире на момент подачи иска составляет 646627,64 руб. (3233138,22:5); неоплаченная сумма по договору купли-продажи спорной квартиры от кадастровой стоимости 1/5 доли в квартире на момент подачи иска составляет 646627,64 * 33,4% (часть стоимости 1/5 доли в праве собственности на спорную квартиру) = 215973,63 руб. Убытки, вызванные последующим изменением кадастровой стоимости имущества, на момент подачи иска составили 215973-108 487 = 107 486 руб., каждому), которые, по мнению ФИО4 и ФИО3, в силу ч.1 ст.1105 ГК РФ, подлежат взысканию с ФИО1 в их пользу.

Кроме того, на сумму неосновательного обогащения в размере 108487 рублей истцом, согласно ст.395 ГК РФ, до даты составления данного искового заявления подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в размере по 76106 рублей, которые также подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ФИО3 и ФИО4

После изменения заявленных требований, ФИО4 и ФИО3 полагают, что 216974 рублей (по 108487 рублей каждому) им не выплачены до настоящего времени, что является неосновательным обогащением ФИО1, и просили взыскать в их пользу с ФИО1 неосновательное обогащение в виде 1/5 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру в натуре, каждому.

Указанные исковые заявления соединены судом в одно производство с присвоением гражданскому делу №2-476/2025 (№2-21-2025).

30.10.2024 определением Саянского городского суда, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены М.М.В., Б.А.А., несовершеннолетние дети М.А.М., М.В.М., М.М.М. в лице законного представителя ФИО1

В судебное заседание ФИО1, действующая за себя и несовершеннолетних детей М.А.М., М.В.М., М.М.М., М.М.В., Б.А.А., будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 заявленные исковые требования к ФИО3, ФИО4 поддержал по основаниям, указанным в иске, исковые требования ФИО3 и ФИО4 не признал, поскольку полагает, что неосновательного обогащения за счёт ФИО3 и ФИО4 ФИО1 не получала.

Из письменных возражений следует, что ФИО3 до 13.06.2024 не было известно за какую цену её мать П.Г.П., действующая по доверенности, продала принадлежавшую ей 1/5 долю в праве собственности на квартиру, поскольку с матерью они прекратили общение с сентября 2016 года и никаких документов по сделке мать ей не передавала. Между тем, из договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от 12.07.2016, у М.А.А. отсутствовала обязанность произвести расчёт в размере 108487 рублей непосредственно с ФИО3, поскольку сделку от её имени совершала её представитель - П.Г.П., которую ФИО3 уполномочила доверенностью от 20.05.2016, удостоверенной нотариусом Иркутского нотариального округа Н.М.А., продать принадлежащую ей 1/5 долю за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом получить причитающиеся продавцу деньги, в связи с чем, истец предоставила своему представителю право самой определить цену продаваемой доли и условия её продажи без согласования с доверителем. Условия договора по оплате приобретенной у ФИО3 1/5 доли исполнены ФИО1 надлежащим образом. Деньги в размере по 108487 рублей были переданы продавцу ФИО3, в лице её представителя по доверенности - П.Г.П., и ФИО4 до подписания договора купли-продажи. Документом, подтверждающим передачу денег, является договор купли-продажи, в соответствии с п.5 которого, сумма в размере 216974 рубля оплачивается покупателем до подписания договора. По смыслу пункта 5 договора, сам факт подписания, указанного договора и акта приема-передачи имущества стороной продавца, свидетельствует о получении денег от покупателя до подписания договора и не требует составление отдельного документа о приёме и передаче денежных средств.

В случае, если представитель продавца, продавший его долю в праве собственности на квартиру по доверенности, не передал своему доверителю, причитающиеся ему по договору деньги, имеет место получение неосновательного обогащения представителем продавца за счёт своего доверителя. Нарушение прав продавца покупателем отсутствует, так как обязательства по оплате товара исполнены и исполнение принято надлежащим лицом, специально уполномоченным продавцом на получение, причитающихся ему денежных средств.

Кроме того, представитель ФИО2 заявил о применении последствий истечения срока давности для защиты нарушенных прав П-вых.

ФИО3 и ФИО4, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, от их представителя ФИО5 в суд поступило ходатайство об отложении судебного заседания до предоставления возможности его проведения с использованием ВКС. В удовлетворении данного ходатайства было отказано, судом определено о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся сторон в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ.

ФИО3 в направленных в суд возражениях заявленные исковые требования ФИО1 не признала, в их удовлетворении просила отказать, свои требования просила удовлетворить. По мнению ФИО3 регистрационная запись об обременении от 18.07.2016, указанная в требованиях, отсутствует. Из выписки ЕГРН от 20.08.2024 следует, что обременение на спорную квартиру зарегистрировано за иным номером и иной датой. В случае удовлетворения исковых требований ФИО1 решение суда будет неисполнимым, что нарушает положения ст.210 ГПК РФ.

Договор купли-продажи от 12.07.2016 является притворной сделкой, им была прикрыта другая сделка и на других условиях – обмен квартирами с доплатой ФИО1: двухкомнатной по адресу: <адрес изъят>, на четырехкомнатную по адресу: <адрес изъят>. Гарантом последующих взаиморасчётов было обременение в пользу продавцов, которое поэтому и не снято до настоящего времени. В связи со смертью П.Г.П., ФИО1 воспользовалась ситуацией в своих корыстных целях, чтобы снять обременение и продать спорную квартиру, не осуществив окончательный расчёт с ФИО3 и ФИО4 В настоящее время ФИО1 переехала с семьёй в другое жильё и передала спорную квартиру будущим новым собственникам. Снятие обременения с квартиры сделает в дальнейшем невозможным взыскание продавцами своего имущества в натуре.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006г. N256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", ФИО1 должна была оформить жилое помещение в общую собственность себя, своего супруга и детей с определением размера долей по соглашению, в течение 6 месяцев после перечисления денег продавцам, однако, доли были выделены только 06.05.2024 по Соглашению об изменении режима собственности и разделе долей от 22.04.2024, после смерти П.Г.П., которая знала, что сумма по Договору от 12.07.2016 продавцам, в т.ч. ФИО3, в полном объёме не оплачена покупателем.

Представитель ФИО3 и ФИО4 ФИО5, действующий на основании нотариально оформленных доверенностей, в судебное заседание не явился, направив в суд возражения, в которых поддержал позицию ФИО3 и ФИО4, просил в удовлетворении искового заявления ФИО1 отказать в полном объёме, исковые требования П-вых удовлетворить, указав доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении ФИО3

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца ФИО1 – ФИО2, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

В соответствии со ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии со ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст.489 ГК РФ, договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии со ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии со ст.352 ГК РФ, залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что 12.07.2016 между покупателем ФИО1, с одной стороны, и продавцами П.Г.П., действующей по доверенности за ФИО3, и ФИО4, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи 2/5 долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>. Цена продаваемых долей квартиры составила 650000 рублей. Порядок расчета, в соответствии с п.5 Договора, был установлен следующий: сумма в размере 216974 руб. передается покупателем ФИО1 продавцам до подписания договора купли-продажи; оставшаяся сумма в размере 433026 рублей подлежала уплате за счёт средств материнского капитала путём перечисления их Пенсионным Фондом России на лицевые счета продавцов, по 216513 рублей каждому.

Поскольку договором купли-продажи была предусмотрена оплата квартиры в рассрочку, то в отношении приобретенных долей одновременно с государственной регистрацией права собственности 18.07.2016 было зарегистрировано обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу продавцов <номер изъят>.

Условия договора купли - продажи были исполнены сторонами надлежащим образом. Сумма в размере 216974 рублей (по 108487 рублей каждому) была передана продавцам ФИО3, в лице её представителя по доверенности - П.Г.П., и ФИО4 до подписания договора купли-продажи, что подтверждается п.5 договора купли-продажи квартиры от 12.07.2016.

Продавцы на основании акта приема-передачи от 12.07.2016 (л.д.53 т.1) передали покупателю ФИО1 2/5 доли в праве собственности на квартиру.

Окончательный расчёт с продавцами был произведен Отделением фонда пенсионного и социального страхования РФ по Иркутской области 15.09.2016 года на основании решения УПФР в г. Саянске, Зиме и Зиминском районе №441 от 22.08.2016. То есть, покупателем ФИО1 было исполнено в полном объеме обязательство по оплате полной стоимости приобретенных долей в праве собственности на спорную квартиру, что, в соответствии с требованиями ст. 352 ГК РФ, является основанием для прекращения залога.

В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Закон N 256-ФЗ) жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

В соответствии с требованиями указанного Закона N256-ФЗ, 22.04.2024 истицей ФИО1, действующей за себя и за несовершеннолетних М.А.М., М.В.М., М.М.М., С.А.А., действующим за Б.А.А., и М.М.В., было заключено соглашение об изменении режима собственности и разделе долей в праве собственности на квартиру на всех членов семьи ФИО1, а именно: на ФИО1 и М.М.В. – в размере 2/6 доли общей совместной собственности; на М.А.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, М.В.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Б.А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, М.М.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по 1/6 доли в общей долевой собственности, на каждого.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание, что распределение долей в праве собственности на спорную квартиру, приобретенную с использование средств материнского капитала, на всех членов семьи по соглашению, соответствует требованиям закона и не может быть признано незаконным, а Соглашение недействительным.

После распределения долей в праве собственности на спорную квартиру, приобретенную с использование средств материнского капитала, на всех членов семьи по соглашению, при регистрации права собственности, ДД.ММ.ГГГГ было вновь зарегистрировано обременение на спорную квартиру в виде ипотеки в пользу ФИО3 и ФИО4, номер государственной регистрации <номер изъят>.

Требования истца ФИО1 в данной части были изменены, она просила признать ограничения права и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ за номером <номер изъят> в отношении квартиры с кадастровым номером <номер изъят>, расположенной по адресу: <адрес изъят>, отсутствующими.

В связи с чем, доводы представителя П-вых ФИО5 о неисполнимости решения в случае удовлетворения требований ФИО1 являются необоснованными.

Доводы П-вых о том, что они не получили часть денежной суммы за квартиру не подтверждены доказательствами, представленными суду, и опровергаются договором купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п.5 которого, был установлен следующий порядок расчетов, в соответствии с которым, сумма в размере 216974 руб. подлежала передаче покупателем ФИО1 продавцам до подписания договора купли-продажи; оставшаяся сумма в размере 433026 рублей была перечислена за счёт средств материнского капитала Пенсионным Фондом России на лицевые счета продавцов, по 216513 рублей каждому.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Следовательно, изучив условия спорного договора, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, суд пришел к выводу, что перед подписанием данного договора деньги в сумме 216974 руб. были переданы представителю по доверенности ФИО3 – П.Г.П. и ФИО4, по 108487 рублей, каждому, поскольку, договор купли-продажи ими был подписан. Факт получения оставшейся суммы денег от пенсионного органа П-выми не оспаривался.

В случае, если представитель продавца, продавший его долю в праве собственности на квартиру по доверенности, не передал своему доверителю, причитающиеся ему по договору деньги, имеет место получение неосновательного обогащения представителем продавца за счёт своего доверителя. Нарушение прав продавца покупателем отсутствует, так как обязательства по оплате договора купли-продажи квартиры исполнены и исполнение принято надлежащим лицом, специально уполномоченным продавцом на получение причитающихся ему денежных средств.

На основании изложенного, исковые требования ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 12.07.2016, заключенного ими с истцом ФИО1, и применении последствий недействительности сделки, взыскания в их пользу неосновательного обогащения в размере 216974 рублей (по 108487 рублей каждому), убытков в силу ч.1 ст.1105 ГК РФ в связи с изменением кадастровой стоимости квартиры в размере по 107 486 руб. каждому, и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере по 76106 рублей каждому, согласно ст.395 ГК РФ, не подлежат удовлетворению.

Не подлежит удовлетворению и требование ФИО3 и ФИО4 о взыскании с ФИО1 в их пользу неосновательного обогащения в виде 1/5 доли в праве собственности на квартиру в натуре, каждому.

Доводы П-вых о недействительности договора купли-продажи спорной квартиры в силу его притворности не подтверждены представленными суду доказательствами.

Доводы П-вых о том, что факт наличия задолженности ФИО1 перед ними и необходимость сохранения залога на квартиру подтверждается тем, что перераспределение долей в праве собственности на спорную квартиру имело место после смерти П.Г.П., которой было известно о наличии данной задолженности, не имеют правового значения при рассмотрении данного дела и не подтверждены соответствующими доказательствами.

Представителем ФИО1 ФИО2 заявлено о применении последствий пропуска истцами П-выми срока исковой давности.

Статьей 190 ГК РФ предусмотрено, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В соответствии с п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений ст.56 ГПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В соответствии со ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 2 ст. 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Принимая во внимание установленные выше обстоятельства, срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры в связи с неисполнением стороной договора обязательств по оплате договора, течет с даты регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, то есть с 19 июля 2016 года и истек 20 июля 2019 года, тогда как в суд ФИО3 обратилась 21.08.2024; ФИО4 -29.11.2024, то есть после истечения срока исковой давности.

При этом, ФИО6 было известно о заключении спорного договора, получении денег полностью или частично за их имущество, в связи с чем, им должно быть известно о нарушении их прав с даты регистрации перехода права собственности.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Ходатайств о восстановлении пропущенного срока исковой давности заявлено не было.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что исковые требования ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 12.07.2016 и взыскании с ФИО1 в их пользу неосновательного обогащения, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 2/5 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В то же время судом установлено, что ФИО1 в полном объеме исполнила обязательства по договору купли-продажи от 12.07.2016, передав 650000 рублей продавцам П.Г.П., действующей по доверенности за ФИО3, и ФИО4, за 2/5 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, по 325000 рублей каждому.

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Из п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на 11.06.2024 в отношении квартиры, расположенной по адресу <адрес изъят>, зарегистрировано право собственности на ФИО1 и М.М.В. – в размере 2/6 долей общей совместной собственности; на М.А.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, М.В.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Б.А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, М.М.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по 1/6 доли в общей долевой собственности, на каждого, а также обременение на данный объект недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 и ФИО4.

Принимая во внимание, вышеизложенное, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, залог на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, подлежит прекращению, обременение объекта недвижимости ипотекой, зарегистрированной в ЕГРН 06.05.2024 за <номер изъят> признанию отсутствующим.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд руководствуется положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в соответствии с которыми, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 94 ГПК РФ). Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (ч. 2 ст. 88 ГПК РФ). Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями определены статьей 333.19 Налогового кодекса РФ.

Перечень приведенных в ст.94 ГПК РФ издержек, связанных с рассмотрением дела не является исчерпывающим, издержками могут являться признанные судом и другие, признанные необходимыми, расходы.

Истица ФИО1 при подаче искового заявления уплатила 7000 руб. за составление искового заявления, что достоверно подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 6 мая 2024 года, которые просила взыскать с ответчиков ФИО3 и ФИО4

Кроме того, истцом была уплачена при подаче иска в суд государственная пошлина в размере 300 руб., которая также подлежит возмещению ответчиками.

Указанные расходы относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела. Данные расходы являлись необходимыми, связанными с рассмотрением дела, были понесены истцом с целью защиты своего права и подлежат возмещению за счет ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о признании ограничения права и обременения объекта недвижимости отсутствующим, взыскании судебных расходов, удовлетворить в полном объеме.

Признать ограничение права и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированной в ЕГРН 06.05.2024 за <номер изъят> в отношении квартиры с кадастровым номером <номер изъят>, расположенной по адресу: <адрес изъят>, отсутствующим.

Взыскать с ФИО3 и ФИО4 в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 7300 руб., в равных долях: по 3650 (три тысячи шестьсот пятьдесят) руб. с каждого ответчика.

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения с кадастровым номером <номер изъят>, находящегося по адресу: Российская Федерация, <адрес изъят>.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 и ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 12.07.2016, заключенного между ФИО3, ФИО4, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, признании недействительным соглашения об изменении режима собственности и разделе долей от 22.04.2024 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, взыскании с ФИО1 в пользу ФИО3 и ФИО4 неосновательного обогащения в натуре – по 1/5 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, каждому, а также взыскании неосновательного обогащения в размере по 108487 рублей, убытков в размере по 107486 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере по 76106 рублей, каждому, судебных расходов, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в Иркутский областной суд через Саянский городской суд Иркутской области.

Председательствующий Гущина Е.Н.

Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2025 года.

Председательствующий Гущина Е.Н.