Дело№2-2216/2025
УИД23RS0003-01-2025-002942-92
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 июля 2025 года город-курорт Анапа
Анапский городской суда Краснодарского края в составе:
председательствующего Грошковой В.В.,
при секретаре Гуськовой С.Н.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО3 о запрете использования объектов недвижимости в коммерческих целях,
установил :
Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к ФИО3 о запрете использования объектов недвижимости в коммерческих целях.
В обоснование заявленных требований указала, что администрацией <адрес> был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером № площадью 836,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в ходе которого установлено, что земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику, имеет вид разрешенного использования – ИЖС. Однако на земельном участке располагается 3-х этажное здание, в том числе 1 этаж подземный, общей площадью 605,8 кв.м.. с кадастровым номером №, зарегистрированное на праве собственности за ответчиком, основанием регистрации права по сведениям ЕГРН указано разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ на ввод объекта в эксплуатацию.
В ходе выездного обследования земельного участка истцом установлено, что фактически в границах земельного участка с кадастровым номером № расположено 2-х этажное с подвалом и мансардным этажом здание, зарегистрированное в ЕГРН как индивидуальный жилой дом, но фактически используемое как частное учреждение для временного пребывания детей дошкольного возраста «Элен и ребята».
Вместе с тем установленный вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает эксплуатацию учреждения для временного пребывания детей дошкольного возраста.
В связи с чем в действиях собственника земельного участка усматриваются признаки использования земельного участка не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ), эксплуатация жилого дома не в соответствии с установленным назначением, а также выданной разрешительной документацией.
В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 40, 42, 60, 72, 76 ЗК РФ, ст. 12., 125 ГК РФ, Федеральный закон «Об общих принципах местного самоуправления в РФ», истец просит суд со дня вступления решения суда в законную силу запретить ФИО3 использование земельного участка с кадастровым номером № площадью 836,7 кв.м., расположенного по <адрес>, в коммерческих целях до изменения вида разрешенного использования земельного участка; а также запретить ответчику со дня вступления решения суда в законную силу использование жилого дома с кадастровым номером № площадью 605,8 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, в коммерческих целях; обязать ответчика сообщить истцу об исполнении решения суда.
В судебном заседании представитель истца – ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО3 – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, ссылаясь на то, что в материалах дела отсутствуют сведения о привлечении ответчика к административной ответственности, в том числе по ст. 8.8 КоАП РФ, в связи с чем ссылка истца в иске на нарушение целевого назначения земельного участка необоснованна. Кроме того указал, что при обследовании земельного участка ответчика была нарушена предусмотренная ст. 75 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ, согласно которой по результатам выездного обследования должно выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений, однако в материалах дела отсутствуют сведения о выдаче такого предписания. Также указал, что принадлежащий ответчику земельный участок имеет вид разрешенного использования – ИЖС. Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные, образовательные кружки и т.д.) является отдельным видом разрешенного использования земельных участков. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и соответствовать сведениям, внесенным в ГКН. В настоящее время на земельном участке расположен частный жилой дом, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также отвечает требованиям, которым должно отвечать жилое помещение.
Под использование жилого помещения не по назначению следует понимать использование жилого помещения не для нужд проживания граждан, а для иных целей. Однако ответчик проживает в спорном жилом доме, при этом использование жилого дома для профессиональной и предпринимательской деятельности ответчика допускается жилищным законодательством. Присмотр и уход за детьми является факультативным признаком образовательной деятельности и при отсутствии реализации образовательных программ отнести такую деятельность к образовательной нельзя. Ответчик не осуществляет образовательную деятельность, в связи с чем доводы о нецелевом использовании земельного участка необоснованны. Необходимость согласования с соседями осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении законом не предусмотрено. В связи с чем просил в иске отказать.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и видом его разрешенного использования, а также с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Согласно ст. 42 ЗК РФ обязанностями собственников земельных участков являются: использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которыми не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдение при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Статьей 263 ГК РФ также установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или перенос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии со ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Данной нормой установлен общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в государственном кадастре недвижимости.
Таким образом, из толкования приведенных выше правовых норм следует обязанность лица оформить в установленном действующим законодательством порядке свой выбор вида разрешенного использования земельного участка из числа всех допустимых категорий, к которой относится земельный участок.
Следовательно, фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и соответствовать сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости.
Согласно ст. 72 ЗК РФ органы местного самоуправления городского округа осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений. Статья 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения относит, в числе прочего, осуществление органами местного самоуправления муниципального земельного контроля в границах городского округа.
Согласно пп. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона №131-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, ПЗЗ, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.
Таким образом органы местного самоуправления вправе осуществлять контроль за использованием земельных участков по назначению, в пределах территории муниципального образования независимо от принадлежности земель.
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно ст. 7 и 42 ЗК РФ правовой режим земель определяется целевым назначением земельного участка, состоящим из двух элементов: 1 – принадлежность земельного участка к определенной категории земель; 2 – принадлежность земельного участка к виду разрешенного использования применительно к соответствующей категории земель. Нарушение одного из указанных элементов влечет нецелевое использование земельного участка и нарушение его правового режима.
Как следует из материалов дела ответчику ФИО3 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 836,7 кв.м., с видом разрешенного использования - под жилую застройку индивидуальную, расположенный по адресу: <адрес>. Дата регистрации права собственности в ЕГРН - ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписки из ИСОГД (Информационная система обеспечения градостроительной деятельности – Справочная информация из Правил землепользования и застройки <адрес>) земельный участок с кадастровым номером № по <адрес> <адрес> располагается в зоне Ж1 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами), в числе основных видов разрешенного использования которой установлены такие как: ИЖС, коммунальные услуги, услуги связи, спортивно-зрелищные мероприятия, обеспечение внутреннего правопорядка, дошкольное, начальное и среднее общее образование, площадки для занятия спортом, водный спорт, парки культуры и отдыха, благоустройство территории, земельные участки общего пользования.
В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра №П/0412 от ДД.ММ.ГГГГ, вид разрешенного использовании - индивидуальное жилищное строительство (п.2.1 Классификатора) предполагает размещение на земельном участке жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек
Судом установлено, что на вышеуказанном земельном участке по <адрес>, имеющем вид разрешенного использования – ИЖС, располагается здание с кадастровым номером №, общей площадью 605,9 кв.м., этажностью 3 этажа (в том числе подземный 1), назначение – жилое, наименование – жилой дом, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Из представленных в материалы дела разрешительных документов следует, что вышеуказанное здание жилого дома было возведено на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного органом местного самоуправления предыдущему собственнику земельного участка ФИО4, которым разрешалось строительство индивидуального 2-х этажного с подвалом и мансардным этажом жилого дома; а также на основании разрешения на ввод в эксплуатацию 2-х этажного с мансардным и цокольным этажом здания жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом из разрешительных и правоустанавливающих документов на спорный жилой дом, расположенный по <адрес> следует, что данный жилой дом строился и вводился в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом.
В соответствии с ч.1 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, действующей на дату выдачи разрешения на строительство) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В соответствии с частью 2 статьи 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В судебном заседании установлено и ответчиком ФИО3 и ее представителем не опровергалось то обстоятельство, что расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> индивидуальный жилой дом фактически используется ответчиком для размещения в нем частного учреждения для временного пребывания детей дошкольного возраста «Элен и ребята» (Детский центр всестороннего развития, детский сад).
Данное обстоятельство подтверждается в том числе фотографическим материалом, приложенным к иску и Актом выездного обследовании № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которых в данном учреждении с режимом работы с понедельника по пятницу включительно с 07-30 час до 19-00 час осуществляются в том числе услуги обучения финансовой грамотности английскому языку, психологии, логопед, окружающего мира, анатомии, шахматы, география, музыки, этики и эстетики, хореографии гимнастики и т.д.
Кроме того указанная информация размещена в сети Интернет на сайте дети-анапа.рф (https://дети-анапа.рф).
Изложенное позволяет суду прийти к выводу о том, что жилой дом с кадастровым номером № площадью 605,8 кв.м. по <адрес> фактически используется не для проживания в нем ответчика и членов его семьи, а для осуществления коммерческой деятельности, связанной с предоставлением услуг дошкольного образования, детского досуга и т.п., то есть в целях размещения в нем неопределенного круга лиц (детей).
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения исключалась возможность возникновения пожара, обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечивались защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружение, а также чтобы в случае возникновения пожара соблюдались требования о нераспространение пожара на соседние здания и сооружения (пункт 3).
Таким образом требования о необходимости соблюдения противопожарных норм при эксплуатации, а равно строительстве и вводе в эксплуатацию капитальных строений, в частности предназначенных для размещения в них неопределенного количества людей (детей), в том числе расстояний между жилыми и общественными зданиями, а также между жилыми, общественными зданиями и вспомогательными зданиями и сооружениями в зависимости от степени огнестойкости и класса их конструктивной пожарной опасности, является обязательным и закреплено в пункте 4.3 свода правил СП 4.13130.2013. Применение названного свода правил, как следует из предисловия и пункта 1.1, призвано обеспечить соблюдение требований к объемно-планировочным и конструктивным решениям по ограничению распространения пожара в зданиях и сооружениях, установленных «Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности». Свод правил СП 4.13130.2013 применяется при проектировании и строительстве вновь строящихся и реконструируемых зданий и сооружений в части принятия объемно-планировочных и конструктивных решений, обеспечивающих ограничение распространения пожара.
Анализ норм Федерального Закона №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ и Свода правил СП 4.13130.2013 свидетельствует о наличии у застройщиков обязанности при проектировании и строительстве зданий соблюдать и обеспечивать выполнение вышеуказанных противопожарных норм и правил.
В соответствии с ч. 1 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).
Частью 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ установлено, что эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением объектов, для строительства которых получение разрешения на строительство не требуется).
В связи с тем, что для строительства нежилых (а равно жилых зданий, используемых для размещения в них детей (детских садов, яслей, иных строений) в силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требуется получение разрешения на строительство, а соответственно и разрешения на ввод их в эксплуатацию в ином порядке, чем предусмотрен для строительства индивидуального жилого дома, отсутствие указанных документов (в части строительства и ввода в эксплуатацию, либо перевода жилого здания в нежилое, используемое для размещения в нем детского сада, яслей или иного учреждения для пребывания в нем неограниченного количества детей) свидетельствует о том, что вопросы безопасности эксплуатации указанной категории зданий (строений), помещения в которых предоставляются для размещения в них детей на длительной основе пребывания (в течение 5-ти дней в неделю на протяжении длительного периода времени), уполномоченными органами в установленном законом порядке проверены не были, в связи с чем эксплуатация таких зданий в коммерческих целях не отвечает требованиям безопасности, а также влечет угрозу жизни и здоровью людей, что в силу ст. 1065 ГК РФ и ст. 60 ЗК РФ является основанием для запрета их эксплуатации.
Учитывая, что жилой дом ответчиком используется для пребывания в нем на протяжении всего дня 5 раз в неделю большого количества детей, при этом оценка данному зданию при его строительстве и вводе в эксплуатацию как предназначенного для размещения в нем неопределенного круга лиц (детей, воспитателей, иного обслуживающего персонала) в установленном законом порядке не давалась, суд приходит к выводу о том, что фактическое использование земельного участка по <адрес> и расположенного на нем жилого, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленному в соответствии с Правилами землепользования и застройки <адрес>, использование земельного участка в коммерческих целях противоречит действующему законодательству, в связи с чем требования администрации МО город-курорт Анапа, изложенные в иске, о запрете эксплуатации земельного участка и расположенного на нем жилого дома в коммерческих целях до изменения вида разрешенного использования земельного участка подлежат удовлетворению.
Доводы представителя ответчика о том, что действующее жилищное законодательство позволяет ответчику использовать индивидуальный жилой дом в качестве предпринимательской деятельности в связи с регистрацией ответчика в качестве ИП, суд находит необоснованными, потому как положения жилищного законодательства не должны противоречить земельному, гражданскому и градостроительному законодательству, в том числе в части разрешенного (целевого) использования земельных участков. Кроме того ст. 17 ЖК РФ в части в части возможности использования жилого помещения для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности содержит обязательное условие – такое использование не должно нарушать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др. требования, а также прав аи законные интересы других лиц.
Однако как установлено судом здание жилого дома с точки зрения соответствия его требованиям, предъявляемым к детским дошкольным учреждениям (яслям, детским садам, иным учреждениям) в установленном законом порядке при его вводе в эксплуатацию соответствующую оценку не проходило, в связи с чем эксплуатация индивидуального жилого дома для размещении в нем неопределенного количества граждан, в том числе детей, без соблюдении процедуры перевода жилого помещения в нежилое, а равно без изменения вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Таким образом требования администрации МО город-курорт Анапа подлежат удовлетворению в полном объеме.
В связи с тем, что истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, последняя в силу ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в размере 20 000 руб (для требований неимущественного характера).
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил :
Исковое заявление администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН/КПП <***>/230101001) к ФИО3 <данные изъяты> о запрете использования объектов недвижимости в коммерческих целях, - удовлетворить.
Запретить ФИО3 со дня вступления решения суда в законную силу использование в коммерческих целях земельного участка с кадастровым номером № площадью 836,7 кв.м.., расположенного по адресу: <данные изъяты>, до изменения вида разрешенного использования.
Запретить ФИО3 со дня вступления решения суда в законную силу использование в коммерческих целях жилого дома с кадастровым номером № площадью 605,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать ФИО3 сообщить в администрацию МО город-курорт Анапа об исполнении решения суда
Взыскать с ФИО3 в пользу соответствующего бюджета РФ государственную пошлину в сумме 20 000 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда через Анапский городской суд.
Судья В.В. Грошкова
Мотивированное решение изготовлено 16.07.2025 года.