Решение по делу № 2-1036/2025 от 16.06.2025 - об уменьшении цены договора.

к делу № 2-1036/2025

УИД 23RS0004-01-2025-001134-31

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г-к. Анапа «16»июня 2025 г.

Анапский районный суд Краснодарского края в составе судьи Правилова А.В., при секретаре Оствальд Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуФИО2 к ФИО3 об уменьшении цены договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратилась в суд с иском кФИО3об уменьшении покупной цены договора купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, судебных расходов.

В обосновании заявленных требований указала, что 00.00.0000 между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиры площадью 30,6 кв. м., с кадастровым номером ФИО9, по адресу: (...), ул. (...)-а, (...).

Истец свои обязательства по договору выполнила в полном объеме, стоимость квартиры в размере 5 500 000 руб. ответчику оплатила.

В свою очередь, ответчик договорные обязательства не выполнил, передав истцу квартиру с существенными скрытыми недостатками.

По условиям заключенного договора квартира продана без скрытых недостатков, соответствует своему назначению – жилое помещение.

Поскольку сделка совершалась и расчеты по ней производились дистанционным способом, у истца не было возможности произвести физический осмотр квартиры, данный осмотр осуществлялся посредством видеосвязи, а также истцу были предоставлены фото- и видеоизображения с сайта продаж.

00.00.0000 истец прибыла в (...), получила ключи от квартиры и установила, что квартира имеет ряд скрытых дефектов, о которых ответчиком не было сообщено, а именно часть помещений поражена плесенью.

В связи с необходимостью установления характера дефектов, причин их возникновения и стоимости восстановительного ремонта истец обратилась в экспертное учреждение.

Согласно техническому заключению АНО «ЦЭСКА» от 00.00.0000 000 в вышеуказанной квартире имеется плесень на стенах, потолке, что не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Выявленный дефект является существенным, значительным, влияющим на безопасность людей, последствием которого является снижение качества объекта исследования. Дефект носит скрытый характер, является устранимым.

В соответствии с локальным сметным расчетом стоимость устранения недостатков в квартире, расположенной по адресу: (...), ул. (...)-а, (...), составляет 242 868,92 руб.

Таким образом, проданная ответчиком квартира не соответствует условиям договора купли-продажи и имеет существенные скрытые недостатки, которые не были оговорены сторонами при заключении договора и не могли быть обнаружены истцом на момент покупки.

Истцом в адрес ответчика направлялась досудебная претензия о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры на сумму 242 868,92 руб., то есть на сумму, необходимую для устранения скрытых недостатков, которая оставлена без внимания.

Просит суд уменьшить покупную цену договора купли-продажи недвижимости от 00.00.0000, заключенного между ней и ответчиком, на покупку квартиры площадью 30,6 кв. м., с кадастровым номером ФИО10, по адресу: (...), ул. (...)-а, (...), на сумму в размере 242 868,92 руб., взыскать с ответчика в ее пользу вышеуказанную денежную сумму, а также судебные расходы, в том числе 53 000 руб. в возмещение стоимости проведения досудебной экспертизы, 55 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя, 10 075 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

В судебное заседание представитель истца не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился. Направленное в адрес ответчика судебное извещение (почтовый идентификатор 000) возвращено в суд 00.00.0000 в связи с истечением срока хранения в отделении Почты России.

В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Возврат судебной корреспонденции, направленной в адрес лица по месту его жительства, соответствует особенностям приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", согласно Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного приказом АО "Почта России" от 00.00.0000 000-п, и п. п. 34,35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Минцифры России от 00.00.0000 000, указанные обстоятельства свидетельствует о том, что, не явившись в почтовое отделение за получением судебной корреспонденции, заявитель тем самым выразил свою волю на отказ от получения судебной корреспонденции, что согласно ст. 117 ГПК РФ приравнивается к надлежащему извещению.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания размещена в установленном законом порядке на официальном сайте Анапского районного суда (...) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

С учетом указанных требований закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ ответчик считается извещенным о времени и месте судебного заседания.

Поскольку ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил, суд с учетом положений ч. 1 ст. 233 ГПК РФ находит возможным рассмотреть настоящее дело в порядке заочного производства, о чем вынесено протокольное определение.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Нормами ст. 60 ГПК РФ предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

В соответствии с ч. ч. 1 и 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса, то есть являющиеся оборотоспособными объектами гражданских прав (п. 1 ст. 455 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче (п. 1 ст. 458 ГК РФ).

Статьей 469 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (ст. 470 ГК РФ).

В соответствии со п. 1 ст. 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:соразмерного уменьшения покупной цены;безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара (п. 1 ст. 483 ГК РФ).

Покупатель обязан принять переданный ему товар и совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара, оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (ст. ст. 484, 485 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, переход права собственности покупателя на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. ст. 550, 551 ГК РФ).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из материалов дела следует, что 00.00.0000 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ответчик (продавец) продает и передает в собственность истца (покупателя), а покупатель покупает в собственность и оплачивает следующее недвижимое имущество: квартиру площадью 30,6 кв. м., с кадастровым номером ФИО11, по адресу: (...), ул. (...)-а, (...) (п. 1.1. договора).

Цена продаваемого имущества составила 5 500 000 руб., сторонами определены порядок и этапы оплаты стоимости квартиры (85 000 + 4 820 619,22 + 594 380,78), что предусмотрено п. 2.1. настоящего договора.

В соответствии с п. 3.1. договора покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра ее перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец, и никаких претензий по ее состоянию к продавцу не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в каком он имеется на день подписания договора.

Согласно п. 3.3. договора он не имеет силу акта приема-передачи. Ключи от квартиры продавец передает покупателю в течение трех рабочих дней с момента ее полной оплаты. В день передачи ключей стороны договорились о подписании акта приема-передачи квартиры.

Как установлено судом, договор купли-продажи от 00.00.0000 заключен между сторонами дистанционным способом, подписан электронными подписями.

00.00.0000 ответчиком (продавцом) составлена расписка о получении от истца полной стоимости квартиры в размере 5 500 000 руб. и отсутствии каких-либо материальных и иных претензий по договору.

00.00.0000 составлен акт приема-передачи квартиры, согласно которому ответчик передает истцу вышеуказанную квартиру, а последняя ее принимает. Стороны произвели осмотр квартиры, претензий друг к другу не имеют. Акт подписан только ответчиком, подписи истца не имеется.

Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 03.12.2024г.

00.00.0000 между истцом и АНО «ЦЭСКА» заключен договор 000-д на проведение строительно-технической экспертизы в отношении квартиры площадью 30,6 кв. м., с кадастровым номером ФИО12, по адресу: (...), ул. (...)-а, (...), на предмет наличия в ней дефектов, недостатков (в виде плесени), установления причин возникновения и разрастания грибка (плесени) (при их наличии), установления, являются ли данные дефекты, недостатки (при их наличии) существенными, носят явный либо скрытый характер, являются ли устранимыми, определения рыночной стоимости устранениявыявленных дефектов, недостатков (при их наличии).

Истцом произведена оплата стоимости досудебной экспертизы в размере 53 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 00.00.0000 000.

Из экспертного заключения АНО «ЦЭСКА» от 00.00.0000 000 следует, что при обследовании всех помещений вышеуказанной квартиры экспертом были зафиксированы сухие следы от увлажнения/намокания, сохранившиеся на момент осмотра, в том числе: помещение 000 (прихожая), комната площадью 4,6 кв. м. – на поверхности стены, примыкающей к ванной комнате, зафиксированы участки с отслоением обоев и имеется образование темного налета (плесень, грибок). Под обоями разрушение отделочного слоя шпаклевки. На поверхности потолка образование плесени по периметру всей комнаты, особо ярко выражено в местах примыкания потолочных плит перекрытия к стенам. Зафиксированы трещины и взбухания наличников дверного проема из-за намокания; помещение 000 (ванная комната) площадью 4,4 кв. м. - на поверхности потолка образование плесени по периметру всей комнаты, особо ярко выражено в местах примыкания подвесного потолка и потолочных плит перекрытия к стенам.Зафиксированы трещины и взбухания наличников дверного проема из-за намокания; стена ванной комнаты со стороны подъезда – разрушение отделочного слоя шпаклевки, краски.

Наличие следов плесени являются результатом высокой влажности в ванной комнате: длительное и постоянное воздействие виды и пара способствует образованию плесени; протечки в ванной комнате: протекающие трубы и некачественная гидроизоляция могут привести к накоплению влаги за стенами.

В ходе проведения осмотра установлено, что ограждающие конструкции жилой квартиры (стены, потолок), а также отделка на них поражены грибком (плесенью). Состояние внутренней отделки квартиры на день проведения осмотра оценивается как неудовлетворительное, требуется проведение ремонта.

Выявленные дефекты (в виде плесени на стенах, потолке) в квартире можно отнести к значительным. Дефекты создают угрозу жизни и здоровью граждан (как собственникам квартиры, так и соседним квартирам – споры плесени быстро распространяются, поражая новые поверхности). Таким образом, выявленный дефект является существенным.

Эксперт пришел к выводу о том, что выявленный дефект в виде плесени на стенах, потолке в квартире влияет на безопасность людей, последствием которого является снижение качества объекта исследования. Дефект носит скрытый характер и является устранимым.

Стоимость устранения выявленных дефектов, недостатков в квартире составляет 242 868,92 руб. (локальная смета прилагается).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела следует, что расчет по договору купли-продажи недвижимости от 00.00.0000 произведен истцом полностью. При этом ответчиком передана квартира истца с существенными недостатками, имеющими скрытый характер, угрожающими жизни и здоровью граждан.

Судом также принимается во внимание тот факт, что вышеуказанный договор заключен дистанционным способом, акт приема-передачи квартиры является односторонним (подписан только ответчиком). Доказательств того, что перед покупкой квартира физически осматривалась истцом по месту ее расположения, в материалы дела не представлено.

00.00.0000 истцом в адрес ответчика направлялась досудебная претензия об уменьшении цены договора в связи с продажей товара со скрытыми недостатками (срок ответа – до 00.00.0000), которая последним оставлена без внимания.

Нормами ст. ст. 15, 17 ЖК РФ установлено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, а также отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, в частности по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений.

С учетом обстоятельств дела, суд полагает, что истец вправе требовать применения положений ст. 475 ГК РФ в виде соразмерного уменьшения покупной цены.

Тем самым, заявленные требования об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости от 00.00.0000 на сумму 242 868,92 руб. и взыскании указанной суммы с ответчика являются законными и обоснованными, подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с положениями ст. ст. 88, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, а именно расходы на оплату услуг независимого эксперта в размере 53 000 руб., расходы на оплату представителя в размере 55 000 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 10 075 руб.

Руководствуясь ст. ст.194-198, 235ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО2 удовлетворить в полном объеме.

Уменьшить покупную цену договора купли-продажи недвижимости от 00.00.0000, заключенного между ФИО2 и ФИО3, на покупку квартиры площадью 30,6 кв. м., с кадастровым номером ФИО13, по адресу: (...), ул. (...)-а, (...), на сумму в размере 242 868,92 рублей.

Взыскать сФИО3 (паспорт 000) в пользу ФИО2 (паспорт 000) 242 868,92 рублей в счет уменьшения покупной цены по договору купли-продажи недвижимости от 00.00.0000, 53 000 рублей в возмещение расходов на проведение досудебной экспертизы, 55 000 рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя, 10 075 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а всего взыскать 360 943 (триста шестьдесят тысяч девятьсот сорок три) рублей 92 (девяносто две) копеек.

Разъяснить ФИО3 право подачи заявления об отмене заочного решения в Анапский районный суд Краснодарского края в течение 7 дней со дня вручения копии данного решения.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский районный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Судья А.В.Правилов