Дело № 2-775/2025
23RS0022-01-2025-001043-29
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Кропоткин 16 января 2026 года
Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего - судьи Хизетль С.Р.
при секретаре Алексеевой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Кропоткинского городского поселения, третье лицо ФИО2, о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации Кропоткинского городского поселения, в котором просит суд признать за ней право собственности на квартиру общей площадью 124,1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> считать решение суда основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН в части площади квартиры № 27 - общая площадь 124,1 кв.м, в части площади дома - общая площадь 202,5 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>
Истец мотивирует свои требования тем, что ему на праве собственности принадлежит квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>. Ранее, наследодателем истца была выполнена самовольная реконструкция квартиры, в результате чего площадь квартиры увеличилась до 124,1 кв.м. за счет выполненной пристройки литер «Г1, над/Г1». Администрацией Кропоткинского городского поселения в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию самовольно реконструированной квартиры было отказано, в связи с чем истец вынужден был обратиться в суд.
Истец ФИО1 и представитель истца по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явились, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие, исковые требования просили удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явился, представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в удовлетворении исковых требования просил отказать.
Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования просила удовлетворить.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии сторон и третьего лица.
Суд, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 35 Конституции РФ гражданин РФ вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренном законом случаях в ином установленном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3 ст. 222 ГК РФ). Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. В судебном заседании установлено, что ФИО1 согласно выписки из ЕГРН является собственником квартиры с кадастровым номером <адрес>
Истец без получения соответствующего разрешения органа местного самоуправления реконструировал спорное жилое помещение, а именно: реконструировал квартиру путем возведения к многоквартирному дому с кадастровым номером № пристройки «литер Г1, над/Г1». В результате реконструкции общая площадь дома увеличилась и составила 202,5 кв.м, общая площадь квартиры - 124,1 кв.м. По ходатайству истца судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключения эксперта ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России от 20.11.2025 г. в результате реконструкции квартиры № 27 К лит. Г пристроены лит. Г1 и лит. Над/Г1, состоящие из помещений № 10, № 8, № 7, № 6, № 5, № 11, № 12, № 13, вследствие чего площадь квартиры № 27 увеличилась с 51,8 кв.м. до 121,4 кв.м., в том числе жилая 48,4 кв.м., подсобная 73,7 кв.м.
Также, эксперт приходит к выводу, что при осуществлении реконструкции не затронуты помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Реконструированная квартира № 27 соответствует действующим требованиям в следующих параметрах: п.п. 5.2, 5.7, 5.11. 5.12, 6.1.2, 6.3.1, 6.3.4, 7.12, 7.28, 9.1, 9.2, 9.10, 9.11, 9.12, 9.23 CП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»; п.п. 6.1.8, 6.1.9, 6.1.11, 6.1.13 CП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий»; ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; ст. 53 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; п. 166 СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»; п.п. 4.2.18, 4.2.19, 4.3.2 СП 1.131302020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»; п.п. 8.1.1, 8.1.4 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты». Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; п.п. 1.2.4, 2.5, 2.7 ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования»; п. 9.2.4 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»; п. 3.182 «Пособие по проектированию оснований зданий и сооружений (к СНиП 2.02.01-83)»; п.п. 5.9.3, 5.9.7, СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»; п.п. 6.1.5,6.14.9, 6.14.10, СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»; п.п. 5.1.5, 5.1.6* CП 62.13330.201 l* «Газораспределительные системы»; правилам землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района, в части максимальной выcoты жилого дома, в котором располагаются квартиры (менеe 15 м); правилам землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района, в части максимальной этажности жилого дома, в котором располагаются квартиры (менее 4 этажей); правилам землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района в части отступа жилого дома, в котором располагаются квартиры до южной границы (по линии застройки) земельного участка, до восточной (не более З м) и северной границы (не более 3 м); правилам землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района, в части максимального процента застройки земельного участка (менее 40%). Не соответствуют действующим требованиям в следующих параметрах: п.п. 9.3, 9.1 I (в части выноса карниза менее чем на 100 мм и отсутствия снегозадерживающих устройств на конструкции кровли исследуемой квартиры) CП 17.13330.2017 «Кровли)›. В соответствии с п. 46 ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции›) данное несоответствие относятся к категории устранимый дефект; правилам землепользования и застройки Кропоткинского городского поселения Кавказского района, в части отступов пристроенной части квартиры № 27 - до фасада менее 5 м, до южной границы менее 3 м. Выявленные отступления от градостроительных норм не влияют на техническое состояние несущих элементов многоквартирного, его устойчивость и эксплуатационные характеристики. Квартира № 27, расположенная в жилом доме по адресу: <...>, в настоящее время по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по cвoeму техническому состоянию обеспечивают безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.
Согласно экспертному заключению ООО «Инвест Проект» от 28.02.2025 г. по квартире № после произведенной пристройки «литер Г1, над/Г1»: общая площадь - 124,1 кв.м., жилая площадь - 48,4 кв.м., площадь подсобных помещений 75,7 кв.м.; по всему зданию жилого дома (строение 9): общая площадь - 202,5 кв.м. В соответствии с ГК РФ, ст. 222, п. 3, состояние несущих и ограждающих конструкций квартиры и всего дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, экспертное исследование проводилось экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим необходимую квалификацию и стаж работы, заключение экспертизы соответствует ст.86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Экспертное заключение изложено в доступной форме, ясно для понимания, противоречий между исследовательской частью и выводами не содержит, соответствует ФЗ «Об экспертной деятельности в РФ», а экспертиза была проведена в соответствии с требованиями статей 79, 80 ГПК РФ.
Суд принимает указанное экспертное заключение в качестве доказательства по делу, оценивая его наряду с иными имеющимися в деле доказательствами.
При рассмотрении исковых требований о сохранении нежилого помещения в реконструированном виде и признании права собственности на него, суд определяет предмет доказывания, в который входят обстоятельства:
- установление вида осуществленных работ в отношении помещений (перепланировка / переустройство / реконструкция);
- наличие признаков самовольного осуществления истцом работ в отношении нежилых помещений при отсутствии соответствующего разрешения, процедуры согласования и ввода в эксплуатацию, нарушения проекта.
Согласно пункту 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).
Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 1414 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).
Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем. При этом действующее законодательство понятие «реконструкция помещения в многоквартирном доме» не содержит.
На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).
Указанное согласуется с позицией Верховного Суда РФ, отраженной в пункте 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13 декабря 2023 г. (далее – Обзор ВС РФ от 13 декабря 2023 г.).
В соответствии с п.1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушение градостроительных и строительных норм и правил.
В абзаце 2 п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ и иными законами, в том числе путем признании права.
В соответствии с п. 1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с п.4 ст.29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно п.п.25-26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22, от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статьи 222 ГК РФ права собственности на самовольную постройку может быть признанно судом: "....Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан..."
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозы жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п.28 вышеуказанного Постановления "положения статьи 222 ГК РФ распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект".
В соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно ст. 1 ч. 2 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Судом установлено, что выполненная реконструкция жилого помещения по основным нормативным требованиям соответствует строительным нормам и правилам, перепланированное жилое помещение не создает угрозу жизни и здоровью граждан и считает возможным сохранить в реконструированном виде спорное жилое помещение в перепланированном, переустроенном состоянии.
Оценив представленные в суд доказательства, каждое в отдельности и в их совокупности, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Кропоткинского городского поселения, третье лицо ФИО2, о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру, - удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру с кадастровым номером <адрес>
Считать решение суда основанием для внесения изменений в ЕГРН в части площади квартиры № 27 с кадастровым номером <адрес>
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кропоткинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 16.01.2026 г.
Председательствующий: