Дело №2-1101/2022
УИД №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 августа 2022 года
г.Магнитогорск
Ленинский районный суд г.Магнитогорска Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Панова Д.В.,
при секретаре Скляровой А.В.,
с участием прокурора Перминовой О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о выселении, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, замене стороны покупателя по сделке, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО7, ФИО4, в котором просила: выселить ответчиков ФИО8 и ФИО4 из квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (далее по тексту – спорное жилое помещение, квартира); признать ФИО2 утратившей право пользования спорным жилым помещением.
В обоснование заявленных требований ФИО5 было указано на то, что она является собственником спорного жилого помещения на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно п.5.6 указанного договора, на момент сделки в квартире на регистрационном учете состоит продавец – ФИО2, которая обязалась сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента перехода права собственности. Право собственности истца на спорную квартиру было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ года. Однако до настоящего времени ответчик ФИО6 с регистрационного учета в спорной квартире не снялась. Спорная квартира была приобретена истцом в браке, однако в соответствии с брачным договором от ДД.ММ.ГГГГ года был установлен режим раздельной собственности в отношении данной квартиры. С начала 2021 года с ее согласия в спорной квартире в качестве родственников ее супруга были поставлены на регистрационный учет ответчики – ФИО8 и ФИО4, которые по настоящее время проживают фактически в спорном жилом помещении. В настоящее время супруг истца умер, поддерживать родственные отношения с указанными лицами она не намерена, членами ее семьи они не являются. Ответчики отказываются добровольно сняться с регистрационного учета и выселиться из ее квартиры. Наличие регистрации и проживания ответчиков создает ей препятствия при продаже квартиры. У ФИО4 имеется в долевой собственности иной объект недвижимости, куда он может встать на регистрационный учет вместе со своей матерью ФИО8
ФИО3 обратилась с встречным иском к ФИО1 о признании недействительной сделкой договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года, замене стороны покупателя в указанном договоре купли-продажи с ФИО1 на ФИО3, о признании права собственности на спорную квартиру за ФИО3.
В обоснование требований встречного искового заявления ФИО3 было указано на то, что в 2020 году она имела намерение приобрести в свою собственность жилое помещение. После развода и раздела имущества, она присмотрела спорную квартиру, принадлежащую на тот момент ФИО2 Всей суммы на приобретение указанной квартиры она не имела и рассчитывала взять ипотеку. Однако в предоставлении ипотеки ей было отказано, после чего отец ее сына ФИО4 – ее бывший сожитель ФИО20. предложил взять ипотеку на него. Когда банк отказал и ему в выдачи ипотеки, ФИО21. предложил попробовать оформить ипотеку на его супругу – ФИО1. Банк одобрил последнюю в качестве заемщика. После чего она передала ФИО1 денежные средства в размере 900000 руб. на первоначальный взнос за квартиру и ДД.ММ.ГГГГ года был заключен договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО22., действующим по доверенности от имени ФИО2 Однако ДД.ММ.ГГГГ года ФИО23. умер, а ФИО1, забыв о договоренности, обратилась в суд с требованием о выселении ее и ее сына из их квартиры. Также продавец спорной квартиры – ФИО6 знает ее как фактического покупателя спорной квартиры. Считает себя приобретателем и собственником спорной квартиры. Указывает, что сделка купли-продажи носила притворный характер. В преддоговорные отношения с продавцом вступала ФИО3, она же предполагается фактическим собственником недвижимости, поскольку оплачивает спорную квартиру из своих денежных средств, производит неотделимые улучшения спорной квартиры, осуществляет его ежемесячное содержание, тем самым вступая во владение недвижимостью. Воля всех участников оспариваемой сделки была направлена на заключение договора купли-продажи спорной недвижимости, где на стороне покупателя фактически выступала ФИО9, но поскольку юридически покупателем была оформлена ФИО1 – сделка являлась притворной и может быть признана недействительной.
Определением суда от 28 июня 2022 года, занесенным в протокол судебного заседания, ФИО2 была привлечена в качестве соответчика по встречному иску.
Истец ФИО1 и ее представитель ФИО10 в судебном заседании поддержали заявленные требования по изложенным в иске доводам, против удовлетворения встречного иска возражали, ссылаясь на отсутствие договоренности, на которую ссылается ответчик ФИО3, а также на то, что спорная квартира была приобретена за счет личных денежных средств истца. Также истца ФИО1 указала на то, что по имевшейся с умершим ее супругом договоренности ответчик ФИО3 оплачивала коммунальные платежи и платежи по ипотеке вместо платы за наем спорного жилого помещения.
Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО11 в судебном заседании поддержали требования встречного искового заявления по изложенным в нем доводам, против требований иска ФИО1 возражали. Подтвердила, что в собственности ее сына имеется доля в праве собственности на иное жилое помещение, входившее в наследственную массу после смерти отца – ФИО24
Ответчик ФИО4 в судебном заседании поддержал требования встречного иска, против требований иска ФИО1 возражал.
Ответчик ФИО2, при надлежащем извещении, участия в судебном заедании не приняла, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие. Также представила письменные возражения на иск, в которых указала на то, что, как ей было известно, спорную квартиру у нее на свои и средства и для себя должна была приобрести ФИО3
Представитель третьего лица АО «КУБ», при надлежащем извещении, участия в судебном заседании не принял.
Прокурор Перминова О.М., давая заключение по делу, указала на то, что подлежат удовлетворению требования искового заявления ФИО1, поскольку согласно представленных доказательств собственником спорной квартиры является истец ФИО1, ФИО2 – бывший собственник, последняя распорядилась своим имуществом путем продажи спорного жилого помещения. ФИО9 и ФИО4 членами семьи ФИО1 не являются, хоть когда то и являлась членами семьи супруга истца ФИО25., который умер. Требования встречного искового заявления удовлетворению не подлежат.
Заслушав объяснения сторон и их представителей, показания свидетелей, исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав заключение прокурора о законности исковых требований истца ФИО1, суд полагает, что требования иска ФИО1 подлежат удовлетворению, а требования встречного искового заявления ФИО3 подлежат оставлению без удовлетворения.
В соответствии со ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.
В силу ст.304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с ч.1 ст.31 Жилищного кодекса РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч.2 ст.31 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, по смыслу указанной нормы права юридически значимыми по данному делу обстоятельствами являются наличие разрешения собственника на вселение иных лиц в принадлежащее собственнику жилое помещение, а также факт вселения и проживания в жилом помещении в качестве членов семьи собственника.
В соответствии с ч.1 ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Как установлено судом, истец ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры, общей площадью 51,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с продавцом ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО26. Спорная квартиры приобретена по цене 1550000 руб., из которых: 900000 руб. – собственные средства покупателя, уплачиваемых не позднее одного банковского дня после подписания договора, 650000 руб. – ипотечный кредит, предоставленный акционерным обществом «Кредит Урал Банк» (АО «КУБ) заемщику ФИО1
В силу п.5.6 указанного выше договора, продавец ФИО2 обязалась в течение 10 дней сняться с регистрационного учета в спорной квартире с момента регистрации права собственности на имущество. Лиц, сохраняющих за собой право пользования и проживания, в данном имуществе нет.
Из представленных в материалы дела по запросу суда адресных справок следует, что в спорной квартире по месту жительства зарегистрированы ответчики ФИО2, ФИО3 и ФИО4
Указанная квартира была приобретена ФИО1 в период брака с ФИО27., умершим ДД.ММ.ГГГГ года.
Вместе с тем, из представленного в материалы дела брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО1 и ФИО28 следует, что спорная квартира является личным имуществом ФИО1
Ответчик ФИО2 членом семьи собственника не является, в жилом помещении не проживает, тем не менее, до настоящего времени зарегистрирована по месту жительства в указанном выше жилом помещении, добровольно с регистрационного учета не снимается, соглашение с собственником жилого помещения о проживании ответчика в указанном жилом помещении отсутствует.
Анализ исследованных судом доказательств, свидетельствует о том, что самостоятельного права пользования спорным жилым помещением в порядке ст.31 ЖК РФ ответчик не имеет.
Учитывая, что факт регистрации является лишь административным актом, который не свидетельствует сам по себе о наличии либо отсутствии каких-либо прав на жилое помещение, руководствуясь ст.304 Гражданского кодекса РФ, суд пришел к выводу о том, что регистрация ответчиков в спорном жилом помещении нарушает права его собственника.
Таким образом, учитывая, что ответчик ФИО2 фактически в спорном жилом помещении не проживает, ответчик ФИО2 подлежит признанию утратившей право пользования спорным жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> на основании ст. 35 ЖК РФ, поскольку право пользования жилым помещением не имеет.
Разрешая требования встречного искового заявления ФИО3, суд исходит из следующего.
В силу положений ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом такие доказательства должны отвечать требованиям относимости и допустимости (ст.59, ст.60 ГПК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Аналогичная норма содержится в статье 162 ГК РФ.
Согласно положений пп.2 п.1 ст.161, п.1 ст.162 Гражданского кодекса РФ допустимыми доказательствами, подтверждающими направление собственных денежных средств ответчиком ФИО3 на приобретение спорной квартиры, могут являться лишь соответствующие письменные доказательства, а объяснения участвующих в деле лиц, как и свидетельские показания, в качестве таковых быть приняты судом не могут.
Таким образом, в подтверждение сделки купли-продажи и факта оплаты нельзя ссылаться на свидетельские показания.
Доводы ответчика ФИО3 о наличии денежных средств и внесении первоначального взноса на приобретение спорной квартиры именно за счет ее собственных средств не подтверждены какими-либо допустимыми доказательствами. Представленные же ответчиком договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО12 и ФИО29., чек платежа от ДД.ММ.ГГГГ года получателю ФИО12, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, данные обстоятельства не подтверждают, а показания свидетелей ФИО30. и ФИО31. в качестве таковых быть приняты судом не могут.
Представленные же истцом ФИО1 в материалы дела приходный кассовый ордер № от 25 декабря 2020 года на сумму 469000 руб. и приходный кассовый ордер № на сумму 400000 руб. подтверждают то, что именно ФИО1 были уплачены продавцу ФИО2 денежные средства в счет внесения первоначального взноса.
То обстоятельство, что ответчик ФИО3 вносила платежи в счет погашения ипотеки вместо заемщика ФИО1, также не свидетельствуют о возникновении у нее права собственности на спорное жилое помещение.
В соответствии с пунктами 4, 5 ст.244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. По соглашению участников совместной собственности, а при не достижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Согласно ст.245 Гражданского кодекса РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Таким образом, действующее гражданское законодательство позволяет произвести раздел имущества лиц, не состоящих в зарегистрированном браке, приобретенного ими в общую собственность путем определения доли каждого в праве на это имущество в соответствии с конкретными обстоятельствами приобретения указанного имущества (финансовое участие, совершение фактических и юридических действий сторон в приобретении общего имущества).
Кроме того, основанием возникновения общей (совместной либо долевой) собственности является либо нахождение лиц, приобретающих имущество, в зарегистрированном браке, либо приобретение по соглашению сторон имущества в общую собственность, либо иные правомерные правовые основания, с которыми закон связывает поступление имущества в общую собственность.
Показания допрошенных в судебном заседании свидетелей не могут быть приняты судом в качестве допустимого доказательства достижения между ФИО1 и ФИО3 как соглашения о приобретении спорной квартиры в их совместную или долевую собственностью, так внесения ответчиком ФИО3 личных денежных средств в счет приобретения спорной квартиры.
Исполнение же обязательств заемщика ФИО1 перед кредитором АО «КУБ» третьим лицом - ответчиком по делу ФИО3, то есть погашение кредитных обязательств собственника недвижимого имущества, возникших в связи с приобретением такого имущества, учитывая положения ст.218, ст.244 ГК РФ, не является основанием ни для приобретения права собственности, ни для возникновения общей совместной или долевой собственности на него.
В силу пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности на объект недвижимого имущества, в том числе на жилое помещение, возникает с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Право собственности истца ФИО1 на спорную квартиру в ЕГРН было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года был заключен между ФИО1 и ФИО2 в лице представителя по доверенности – ФИО32., в связи с чем, доводы ответчика ФИО2 о намерении продать спорную квартиру ФИО3 несостоятельны, учитывая, что в силу положений ст.185 ГК РФ выдача доверенности как односторонняя сделка порождает у поверенного право действовать от имени доверителя, у доверителя - обязанность претерпевать правовые последствия действий поверенного.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для вывода о возникновении у ответчика ФИО3 права собственности на спорную квартиру.
В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Как разъяснено в п.87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
Между тем, ответчиками в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не было представлено каких-либо допустимых доказательств того, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ года воля покупателя – истца ФИО1 была иная, чем на приобретение в свою собственность спорной квартиры.
Кроме того, в силу п.3 ст.250 ГК РФ правом на обращение в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя наделен только участник долевой собственности при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки. Однако ФИО3 не являлась долевым собственником спорного жилого помещения.
При таких обстоятельствах, требования встречного искового заявления ФИО3 подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме, а требование иска ФИО1 о выселении ФИО3 и ФИО4 являются законными и обоснованными, подлежат удовлетворению, поскольку данные ответчики членами ее семьи не являются, соглашения о проживания ответчиков на каких-либо условиях между сторонами не заключалось, предусмотренных законом оснований для сохранения за ними права пользования спорным жилым помещением не имеется.
В силу п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, решение суда о выселении из занимаемого жилого помещения или о признании утратившим право пользования жилым помещением является основанием для снятия с регистрационного учета.
В силу ст.98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. в равных долях, а именно – по 100 руб. с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Требования искового заявления ФИО1 удовлетворить.
Признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН № утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>
Выселить ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №), и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН №), из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
Решения суда о признании утратившим право пользования жилым помещением и о выселении являются основанием для снятия с регистрационного учета.
Взыскать с ФИО2 (ИНН №), ФИО4 (ИНН №) и ФИО3 (ИНН №) в пользу ФИО1 (ИНН №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, а именно - по 100 рублей с каждого.
В удовлетворении требований встречного искового заявления ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, замене стороны покупателя по сделке, признании права собственности – отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Магнитогорска.
Председательствующий: Д.В. Панов
Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2022 года.