Дело № 3а-527/2022

УИД 36OS0000-01-2022-000401-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 8 ноября 2022 г.

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сошиной Л.А.,

при секретаре Жуковской И.В.,

с участием представителя административного истца – ИП главы КФХ ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя административного ответчика – администрации Репьевского муниципального района Воронежской области по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ИП главы КФХ ФИО1 к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, администрации Репьевского муниципального района Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ИП глава КФХ ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 580 002 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, в размере 1661 213 руб. по состоянию на 1 января 2015 г.,

земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 586 803 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 4323 310 руб. по состоянию на 1 января 2015 г.,

земельного участка с кадастровым номером № площадью 223 904 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 673 293 руб. по состоянию на 1 января 2015 г.,

земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 829 302 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 4984 009 руб. по состоянию на 1 января 2015 г.,

земельного участка с кадастровым номером № площадью 800 015 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2291 364 руб. по состоянию на 1 января 2015 г.

В подтверждение требований административным истцом был представлен отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «АКГ «ИнвестОценка».

Кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 1 января 2015 г. и определена в следующем размере:

с кадастровым номером № в размере 3 166 810,92 руб.,

с кадастровым номером № в размере 10 028 594,96 руб.,

с кадастровым номером № в размере 1 415 073,28 руб.,

с кадастровым номером № в размере 11 561 188,64 руб.,

с кадастровым номером № в размере 4 664 087,45 руб.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на статью 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной стоимости, поскольку является арендатором указанных земельных участков и обладает правом выкупа данных объектов по цене, определяемой в размере рыночной стоимости земельного участка, которая не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца – ИП главы КФХ ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика – администрации Репьевского муниципального района Воронежской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, в том числе, путем размещения информации на официальном сайте Воронежского областного суда. В материалах дела имеется заявление представителя заинтересованного лица – федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Воронежской области о рассмотрения дела в их отсутствие. В силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности») и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности» в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу требований статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ИП глава КФХ ФИО1 является арендатором следующих земельных участков:

земельного участка с кадастровым номером № площадью 580 002 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, запись государственной регистрации права аренды <данные изъяты>

земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 586 803 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, запись государственной регистрации права аренды <данные изъяты>

земельного участка с кадастровым номером № площадью 223 904 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, запись государственной регистрации права аренды <данные изъяты>

земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 829 302 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, запись государственной регистрации права аренды <данные изъяты>

земельного участка с кадастровым номером № площадью 800 015 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, запись государственной регистрации права аренды <данные изъяты>

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

При заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 Правил определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденных приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19.12.2016 № 2079, цена земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области или государственная собственность на который не разграничена, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и приобретенного гражданином или юридическим лицом на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации либо предназначенного для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности и приобретенного гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливается в размере рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Соответственно, у административного истца существует правовая заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, так как от ее размера будет зависеть выкупная стоимость земельных участков с учетом положений статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, что объективно подтверждается проектом договора купли-продажи земельных участков, направленным в адрес ИП главы КФХ ФИО1 администрацией Репьевского муниципального района Воронежской области.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 13.05.2022 кадастровая стоимость земельных участков установлена по состоянию на 1 января 2015 г. и определена в следующем размере:

с кадастровым номером № в размере 3 166 810,92 руб.,

с кадастровым номером № в размере 10 028 594,96 руб.,

с кадастровым номером № в размере 1 415 073,28 руб.,

с кадастровым номером № в размере 11 561 188,64 руб.,

с кадастровым номером № в размере 4 664 087,45 руб.

Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения утверждены постановлением правительства Воронежской области от 31.10.2016 № 827 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области».

На момент рассмотрения настоящего дела департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области издан приказ от 18.10.2022 № 2631, которым по состоянию на 1 января 2022 г. утверждены результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области, который не вступил силу, начало действия документа определено датой – 22 ноября 2022 г., начало применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 г., соответственно, данный приказ не подлежит применению судом, а оспоренная кадастровая стоимость заявленных земельных участков является актуальной.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «АКГ «ИнвестОценка», согласно которым определена по состоянию на 1 января 2015 г. рыночная стоимость в отношении земельных участков:

с кадастровым номером № в размере 1661 213 руб.,

с кадастровым номером № в размере 4323 310 руб.,

с кадастровым номером № в размере 673 293 руб.,

с кадастровым номером № в размере 4984 009 руб.,

с кадастровым номером № в размере 2291 364 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 7 июля 2022 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России <данные изъяты> в отчете об оценке Общества с ограниченной ответственностью «АКГ «ИнвестОценка» <данные изъяты> не допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является достаточной и проверяемой.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО12 которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2012 г., стаж в оценочной деятельности с 2006 г., предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В свою очередь, административными ответчиками каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Суд отмечает, что определенная в отчете об оценке <данные изъяты> итоговая рыночная стоимость спорных объектов оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, что подтвердил эксперт. Как видно из отчета об оценке <данные изъяты>, оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости; им проведены подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; оценщиком обосновано применение сравнительного подхода, от применения доходного и затратного подходов оценщик отказался; в заключение присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. Итоговая величина рыночной стоимости спорных объектов подтверждена оценщиком ФИО13 допрошенной судом в качестве свидетеля.

Как следует из отчета <данные изъяты>, исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж и доходного подхода методом прямой капитализации. От использования затратного подхода оценщик мотивированно отказался.

Для определения стоимости земельных участков сравнительным подходом оценщиком произведен анализ рынка земельных участков для сельскохозяйственного производства, имеющих аналогичные характеристики исследуемым объектам (Воронежская область, 1-я агроклиматическая зона, собственность, свободные от какой-либо застройки). В отчете об оценке отражено, что доверительный интервал предложений купли-продажи земельных участков, сопоставимых по виду разрешенного использования с объектами оценки, за период, предшествующий дате оценки (1 января 2015 г.), составляет от 2,73 руб./кв. м до 4,94 руб./кв. м (без учета поправок на торг, месторасположение, площадь и т.д.).

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7 оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО № 7).

Для исследования рынка предложений оценщиком использована информация из открытых источников - объявлений из сети Интернет.

При проведении оценки оценщиком исследованы 13 предложений по Воронежской области, отобрано 6 объектов-аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом оценки.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе применены поправки на торг, на характеристику почв (плодородие), на общую площадь. Для расчетов данных корректировок использован Справочник оценщика недвижимости - 2014. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, под ред. ФИО4, Нижний Новгород.

Поскольку оцениваемые земельные участки относятся к сегменту земель сельскохозяйственного назначения (под пашню), то оценщиком отмечено, что основным фактором будет являться агроклиматическая обстановка в районе расположения участка, характеристика почв, поскольку данные параметры напрямую связаны с такими показателем как урожайность, от которого зависит доход собственника земельного участка.

Проанализировав карту агроклиматических оценочных зон Воронежской области (Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации. Учебно-практическое пособие под ред. ФИО5, 2010), оценщиком сделан вывод о том, что объекты оценки и подобранные объекты-аналоги расположены в 1-й агроклиматической оценочной зоне, что не требует какой-либо корректировки.

При этом оценщиком в целях нивелирования имеющихся расхождений в связи с нахождением объектов-аналогов и объектов оценки в различных районах Воронежской области, отличных по плодородию почв, применена корректировка на местоположение, рассчитанная с учетом бонитировки сельхозугодий области, приведено обоснование применения подобного расчета, в правильности суждений оценщика сомнения у суда отсутствуют.

Так, при оценке качества почв в районе расположения оценщик сделал вывод о том, что объекты-аналоги № 3, 4, 6 сопоставимы с оцениваемыми объектами по плодородию почв и баллу бонитета, при этом объекты-аналоги № 1, 2, 5 расположены в отличной микрозоне, поэтому была применена корректировка в размере 4%, о чем отражено в отчете об оценке и подтверждено оценщиком ФИО6 в судебном заседании.

Площадь является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков, что было учтено оценщиком в ходе произведенных расчетов путем применения соответствующей корректировки (стр. 81-95 отчета). Порядок расчета данной корректировки приведен оценщиком на стр. 77-78 отчета об оценке.

Таким образом, различие в площади объектов-аналогов с объектом оценки скорректировано поправками с приведением соответствующего обоснования их применения, что соответствует федеральным стандартам оценки.

Отказ от применения иных корректирующих коэффициентов оценщиком в отчете обоснован.

Рыночная стоимость спорных земельных участков на дату оценки сравнительным подходом по методу сравнения продаж составила в отношении земельного участка

с кадастровым номером № в размере 1740006 руб.,

с кадастровым номером № в размере 4284368 руб.,

с кадастровым номером № в размере 761274 руб.,

с кадастровым номером № в размере 4939115 руб.,

с кадастровым номером № в размере 2400045 руб.

В соответствии с пунктами 16, 17 ФСО № 7 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Использование метода прямой капитализации, с учетом особенностей оценки сельскохозяйственных угодий, согласуется с положениями подпункта «г» пункта 22 ФСО № 7, согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Оценщиком соблюдена последовательность действий: осуществлен расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; определена величина соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; рассчитана рыночная стоимость земельного участка путем капитализации земельной ренты.

В данном случае оценщиком стоимость методом капитализации земельной ренты рассчитывалась путем деления величины земельной ренты на коэффициент капитализации, земельная рента рассчитана как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции, получена в расчете на 1 гектар пашни.

Рыночная стоимость спорных земельных участков на дату оценки доходным подходом по методу капитализации составила в отношении земельного участка

с кадастровым номером № в размере 1595006 руб.,

с кадастровым номером № в размере 4363708 руб.,

с кадастровым номером № в размере 615736 руб.,

с кадастровым номером № в размере 5030581 руб.,

с кадастровым номером № в размере 2200041 руб.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 1 в связи с использованием двух подходов к оценке оценщиком произведено согласование их результатов, итоговая величина рыночной стоимости объектов исследования по состоянию на 1 января 2015 г. составила в отношении земельного участка

с кадастровым номером № в размере 1661213 руб.,

с кадастровым номером № в размере 4323310 руб.,

с кадастровым номером № в размере 673293 руб.,

с кадастровым номером № в размере 4984009 руб.,

с кадастровым номером № в размере 2291364 руб.

Следует учесть, что в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Оснований для переоценки отчета об оценке № <данные изъяты>, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «АКГ «ИнвестОценка», который подвергается административным ответчиком – администрацией Репьевского муниципального района Воронежской области сомнению, суд не усматривает.

В нарушение части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным ответчиком со своей стороны не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков отчета об оценке значение определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости будет больше.

Само по себе указание административным ответчиком на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно. Ссылку на отчет об оценке <данные изъяты>, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр» по заданию администрации Репьевского муниципального района Воронежской области, согласно которому по состоянию на 26 апреля 2022 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 12695000 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 11012000 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 1554000 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 4025000 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 5552000 руб., суд находит несостоятельной, поскольку в данном случае оценка производилась на иную дату, что является существенным, при этом данный отчет не являлся предметом проверки эксперта.

В нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных оценщиком при анализе рынка и более сопоставимых с объектами оценки, административные ответчики не представили, равно как и доказательств отсутствия на рынке предложений на продажу объектов недвижимости отобранных оценщиком в качестве объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объектов оценки.

В материалах административного дела также отсутствуют как доказательства того, что указанные в отчете справочники использованы оценщиком с нарушением требований закона, так и доказательства, что при расчете рыночной стоимости использованы недостоверные сведения о корректирующих коэффициентах.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, и положить вместе с отчетом об оценке в основу судебного решения по настоящему административному делу.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в пункте 25 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как видно из материалов дела, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости подано в суд 9 июня 2022 г., поэтому указанную дату следует считать датой его обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Из положений статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. В силу части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорных земельных участков утверждены постановлением правительства Воронежской области от 31.10.2016 № 827 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области», то в удовлетворении заявленных требований к администрации Репьевского муниципального района Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 580 002 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 1661 213 (один миллион шестьсот шестьдесят одна тысяча двести тринадцать) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 586 803 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 4323 310 (четыре миллиона триста двадцать три тысячи триста десять) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 829 302 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 4984 009 (четыре миллиона девятьсот восемьдесят четыре тысячи девять) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 223 904 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 673 293 (шестьсот семьдесят три тысячи двести девяносто три) руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:26:4300021:245 площадью 800 015 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Воронежская <адрес>, по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 2291 364 (два миллиона двести девяносто одна тысяча триста шестьдесят четыре) руб.

В удовлетворении административного иска, предъявленного к администрации Репьевского муниципального района Воронежской области, отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 9 июня 2022 г.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий Л.А. Сошина

Мотивированное решение составлено 14.11.2022.