Дело № 3а-1446/2022
22OS0000-01-2022-000960-88
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июля 2022 года г. Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бакланова Е.А.,
при секретаре Степаненко Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ФИО1 обратился в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2020 года, здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу здания и арендуемого земельного участка значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащих уплате налогов и арендных платежей.
Протокольным определением судьи от 07 июля 2022 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено краевое государственное бюджетное учреждение «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в качестве заинтересованного лица комитет по экономике и управлению муниципальным имуществом администрации г.Заринска.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Административные ответчики управление имущественных отношений Алтайского края и КГКУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в письменных отзывах не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указали на ряд недостатков представленных отчетов об оценке.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Как следует из положений пункта 2 статьи 11 и статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица (включая индивидуальных предпринимателей) являются плательщиками налога на имущество физических лиц в отношении принадлежащего им на праве собственности имущества.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, включая здание (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации).
Исходя из пунктов 1,2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.
Законом Алтайского края от 13 декабря 2018 года №97-ЗС «Об установлении единой даты начала применения на территории Алтайского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» такой датой установлено 01 января 2020 года.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года №334-ФЗ).
ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 22:66:110102:2736 и собственником здания с кадастровым номером 22:66:110102:3023, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости и договором аренды. При этом размер арендных платежей определятся исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, административный истец вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объектов недвижимости.
Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет 887242 рубля 5 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 04 ноября 2020 года.
Кадастровая стоимость указанного здания на 01 января 2019 года определена в размере 1395153 рубля на основании акта КГБУ «АЦНГКО» от 05 апреля 2022 года..
В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке №-016-02.22/1 и №-016-02.22/2 от 20 апреля 2022 года, составленные оценщиком ООО «Алтерра» ФИО2, согласно которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года составляет 331933 рубля, рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2019 года – 563281 рубль.
Исследовав данные отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанных в них итоговых величин рыночной стоимости объектов недвижимости.
Представленные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а указанные в отчетах цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки. При этом в отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.
Из отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.
В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.
Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО2 выводы отчетов подтвердил, указав, что им подробно описана методика расчета стоимости земельного участка в рамках доходного подхода и сделан вывод о его неприменении вследствие отсутствия достоверных данных рыночной арендной ставки аналогичных участков, возможного искажения итогового результата, невозможности определения расходов, необходимых для использования земельного участка. Приведенные в отзыве примеры не могут являться источниками информации, так как несопоставимы по основным ценообразующим факторам. В расчетах использованы аналоги, наиболее приближенные к оцениваемому участку, расчетная стоимость которого выше максимальной величины цены за единицу площади земель сходного значения. Для расчета стоимости здания затратный подход не применялся, так как отсутствует технический паспорт на объект оценки, а именно данный документ является исчерпывающим документом в котором отражены необходимые параметры для расчета в рамках затратного подхода, такие как строительный объем, используемые материалы и конструктивы здания; отсутствует какая-либо проектно-сметная документация, позволяющая применить методики затратного подхода; затратный подход особенно в сельских населенных пунктах не дает объективной картины реальной стоимости объекта оценки, так как зачатую стоимость строительства объекта намного превышает его рыночную стоимость. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В результате анализа имеющегося объема информации оценщику не представляется достоверно рассчитать стоимость объекта оценки так как не возможно выделить часть дохода, приходящегося на земельный участок, а как следствие и стоимость в составе единого объекта недвижимости. Арендные ставки не отражают той нормы нормальной доходности которая должна быть на вложенный капитал при альтернативном рассмотрении вложения, в результате чего получается заниженный результат стоимости объекта оценки по сравнению с методиками сравнительного подхода, что приведет к еще большему и практически необоснованному занижению рыночной стоимости. Методика приведения стоимости единого объекта оценки к стоимости помещения и обратно подробно описана в методической литературе по оценочной деятельности, из которой следует два варианта – табличный на основании справочника оценщика и расчетный, путем натуральной корректировки. На странице 28 в табл. 12 приведен расчет, а именно из общей стоимости единых объектов недвижимости (аналоги 1 и 3) были вычтены стоимости, приходящиеся на земельные участки в стоимостном выражении, в результате чего получены сопоставимые цены для расчета стоимости объекта оценки. Для аналога 2 такая корректировка не проводилась, так как он не имеет земельного участка и является изначально сопоставимым объектом ОКС.
Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчетам об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости.
Кроме того, лицами, участвующим в деле, не представлено сведений о наличии иных коэффициентов для корректировки либо объектов-аналогов с более сходными характеристиками с оцениваемыми объектами, а также доказательства того, что в случае выбора таких объектов-аналогов рыночная стоимость объектов недвижимости будет существенно отличаться от указанной в представленных отчетах об оценке.
При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они мотивированны, ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных объектов недвижимости. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчетах выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчетах.
На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равном 331933 рубля по состоянию на 01 января 2020 года.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 563281 рубль по состоянию на 01 января 2019 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 02 июня 2022 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.А.Бакланов
Мотивированное решение составлено 04 августа 2022 года.