№2-2753/2025
16RS0025-01-2025-000585-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ульяновск 31 июля 2025 года
Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе судьи Веретенниковой Е.Ю.,
при ведении протокола помощником судьи Борисовой Н.А.,
рассмотрев в открытом предварительном судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СК «Эстейт» к ФИО3 о возложении обязанности демонтировать внешний блок кондиционера, привести фасад здания в надлежащее состояние,
УСТАНОВИЛ:
ООО «СК «Эстейт» к ФИО3 о возложении обязанности демонтировать внешний блок кондиционера, привести фасад здания в надлежащее состояние. В обоснование иска указано на то, что Общество с ограниченной ответственностью «Сервисная компания «Эстейт» является управляющей организацией многоквартирного <адрес>а РТ на основании решения общего собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом № от 5.09.2015г. При обходе МКД ДД.ММ.ГГГГ, сотрудниками ООО «Сервисная компания «Эстейт» составлен акт осмотра, которым выявлено, что на фасаде МКД монтированы наружные блоки кондиционеров, в местах их установки повреждено облицовочное покрытие. ООО «СК «Эстейт» несет бремя надлежащего содержания общедомового имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором, в том числе и облицовочного материала фасада МКД. Так на управляющую организацию возлагается обязанность предотвращать установку кондиционеров на фасад дома без соответствующих разрешений. Проанализировав техническую документацию МКД установили, что Блок кондиционера установлен в том числе и под окном помещения №. Данная квартира, согласно выписке из ЕГРН, принадлежит на праве собственности ФИО1. Исполняя обязанности по управлению МКД, Ответчику ООО «СК «Эстейт» направило требование ДД.ММ.ГГГГ о демонтаже блока кондиционера и приведении фасада многоквартирного дома в первоначальное состояние. Однако в ходе повторного осмотра ДД.ММ.ГГГГ установлено, что требования были не исполнены, решение общего собрания собственников об отчуждении или реконструкции общего имущества, разрешение местного самоуправления не предоставлены. ФИО1, установив внешний блок кондиционера вопреки технической документации и условиям договора управления, создают угрозу причинения ущерба имуществу и здоровью собственников. Ответчик, заняв часть фасада и установив на него крепление для кондиционера, самовольно распорядилась частью общедомового имущества, тем самым нарушили права и законные интересы собственников помещений, которые не дали согласие на реконструкцию. Ответчик, игнорируя претензию о демонтаже блока кондиционера и приведению фасада в первоначальное положение, препятствуют ООО «СК «Эстейт» исполнению обязанностей за соблюдением правил содержания МКД. В отсутствие соблюдения ответчиками технических условий по установке наружных блоков кондиционеров на фасаде здания, а также отсутствие принятого решения на общем собрании собственников, установленное оборудование подлежит демонтажу. Просит суд обязать ответчика произвести демонтаж внешнего блока кондиционера, установленного на наружной стене фасада многоквартирного под окнами <адрес> РТ в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Обязать ответчика восстановить целостность и привести фасад в первоначальное состояние в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу Взыскать с ответчика оплату государственной пошлины в размере 20000 рублей в пользу истца.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО4
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Поддержала доводы, изложенные в иске, также пояснила, что проектом дома не предусмотрена установка внешних блоков кондиционеров на фасаде, дом оборудован автономным отоплением, с установкой газовых котлов, расположение кондиционера нарушает правила пожарной безопасности.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО2
Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, по доводам, изложенным в письменных возражения. Полагает, что ФИО1 не является надлежащим ответчиком, поскольку квартира приобретена с установленным кондиционером. Также истцом пропущен срок исковой давности. Демонтаж блока кондиционера и приведение фасада в первоначальное состояние не должно производится за счет ответчика.
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась.
Суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст.196 ГПК РФ суд рассматривает дело по имеющимся доказательствам и в пределах предъявленных исковых требований.
Так, в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст.36 Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 (п.п. «а», п. 2), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и т. д. Указанное имущество включается в состав общего имущества собственников помещений жилого дома.
Согласно ч.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч.3 ст.36 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ч. 2 ст.40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников в многоквартирном доме.
В силу п.4 ст.30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме.
Согласно ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ и пунктом 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований.
В соответствии со ст. 34 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» граждане имеют право на защиту их жизни, здоровья и имущества в случае пожара; на получение информации по вопросам пожарной безопасности; на участие в обеспечении пожарной безопасности. Граждане обязаны: соблюдать требования противопожарной безопасности; выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц государственного противопожарного надзора.
В силу п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 170 (далее - Правила), техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств (абзац 1 раздела II).
В силу абзаца 9 пункта 3.5.8 Постановления Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны следить и не допускать крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.
Монтаж внешнего блока кондиционера на стене многоквартирного жилого дома является использованием общего имущества многоквартирного дома. Возможность пользования общим имуществом многоквартирного дома предполагает необходимость получения согласия от общего собрания собственников помещения многоквартирного дома (пункт 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), не только третьим лицам, но и самому собственнику (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Полномочия управляющих компаний предъявлять требования о демонтаже кондиционеров, установленных на общем имуществе многоквартирного дома, вопреки доводам письменных возражений со ссылкой на отсутствие у истца права на предъявление настоящего иска и связанных с этим последствий, предусмотрены вышеназванными положениями действующего законодательства.
Наличие у управляющей компании правомочий на обращение в суд с иском об устранении нарушений прав собственников помещений в многоквартирном доме также подтверждено Определением Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 305-ЭС19-20516 (5).
Поскольку, истец является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ООО «СК Эстейт» имеет право обратиться в суд с данным иском с целью устранения нарушений правил содержания общего имущества.
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, которое в том числе включает в себя крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Это же следует из пп. "в" и "г" п. 2 ч. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491.
Размещение наружного блока кондиционера на фасаде МКД сопряжено с нарушением стены дома, занятием части наружной стены МК для личного использования.
В соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, в связи с чем для вопроса о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме необходимо наличие решения общего собрания собственников помещений.
Частью 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 и пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
В ходе судебного разбирательства установлено, что жилой <адрес> в <адрес> Республики Тататсран находится в управлении ООО «СК Эстейт», что подтверждается протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.
На наружной стене фасада многоквартирного под окнами <адрес> Республики Татарстан расположен внешний блок кондиционера, что не оспаривается стороной ответчика.
Ответчик является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Судом установлено, что без решения общего собрания собственников помещений жилого дома по <адрес> на наружной стене фасада многоквартирного под окнами <адрес> расположен внешний блок кондиционера, что не оспаривается стороной ответчика.
Факт расположения внешнего блока кондиционера зафиксирован в акте осмотра от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено требование о демонтаже блока кондиционера и приведения фасада многоквартирного дома в первоначальное состояние. Требование оставлено без удовлетворения.
В силу правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в определениях от ДД.ММ.ГГГГ N 303-ЭС18-23092, от ДД.ММ.ГГГГ N 18-КГ19-4, в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), необходимым условием процессуального правопреемства должна являться замена стороны в материальном правоотношении, то есть процессуальное правопреемство означает переход процессуальных прав и обязанностей от одного субъекта соответствующего материального правоотношения к другому, что влечет занятие правопреемником процессуального статуса правопредшественника; процессуальное правопреемство обуславливается правопреемством в материальном праве, а именно, при переходе права собственности на недвижимое имущество от одного лица к другому происходит правопреемство в материальном гражданском правоотношении.
Таким образом, ФИО1 является надлежащим ответчиком по делу, поскольку с переходом к ней права собственности на спорную квартиру, переходит и обязанность соблюдать правила содержания общего имущества собственников в данном многоквартирном доме.
В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В том числе, исковая давность не распространяется на требование о демонтаже кондиционера с общего имущества. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворения этого требования судом.
Установка дополнительного оборудования, элементов и конструкций (кондиционеров, навесов, козырьков, элементов декора и др.) производится на основании полученного разрешения и согласования с органами местного самоуправления, на землях которого расположен многоквартирный дом (п. 6.11.5 "Национальный стандарт Российской Федерации. ФИО6 56192-2014).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда ДД.ММ.ГГГГ, лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Такого решения ответчиком не представлено.
Кроме того, архитектурным решением данного многоквартирного дома не предусмотрено размещение на его фасаде блоков кондиционеров.
Факт несогласования со всеми собственниками вопроса об установке личного оборудования на стене многоквартирного дома, нарушение целостности наружной фасадной стены свидетельствует о нарушении прав и законных интересов собственников.
При этом возложение на ответчика обязанности демонтировать внешний блок кондиционера в полной мере соответствует требованиям ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой одним из способов защиты жилищных прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
Разрешая спор по существу, суд, суд с учетом установленных по делу обстоятельств и приведенных выше норм права, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ, представленные доказательства, исходя из того, что размещение внешнего блока кондиционера на фасаде дома осуществлено без согласования с другими собственниками помещений в многоквартирном доме и без оформления необходимых проектных документов и получения соответствующих разрешений и согласований, установленный блок кондиционера нарушает целостность наружной фасадной стены, относящейся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и возложении на ответчика ФИО1 обязанности по демонтажу внешнего блока кондиционера, установленного в <адрес>, размещенного на фасаде многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, с восстановлением целостности фасада дома в месте крепления кондиционера в первоначальное состояние.
Руководствуясь положениями ст. 206 ГПК РФ, суд, для реализации требований, с учетом разумности предоставляемого срока и его достаточности для исполнения решения суда, полагает необходимым предоставить ответчику два месяца со дня вступления решения суда в законную силу для его исполнения.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу ООО «СК Эстейт» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СК «Эстейт» к ФИО3 удовлетворить.
Возложить на ФИО3 (СНИЛС №) обязанность в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу демонтировать внешний блок кондиционера, установленного в <адрес>, размещенный на фасаде многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, с восстановлением целостности фасада дома в месте крепления кондиционера в первоначальное состояние.
Взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «СК «Эстейт» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд г. Ульяновска в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Судья Е.Ю. Веретенникова
Дата изготовления мотивированного решения - 14.08.2025