Дело № 2-3307/2025
64RS0043-01-2025-005112-40
Заочное Решение
Именем Российской Федерации
26 декабря 2025 года г. Саратов
Волжский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Тереховой О.В.,
при секретаре Стадник Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Саратовской области, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, жилищно-строительный кооператив «Согласие» о взыскании денежных средств
установил:
истец обратилась с иском в Волжский районный суд г. Саратова к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Саратовской области о взыскании денежных средств, в обоснование которого указала, что 17 февраля 2017 года между обществом с ограниченной ответственностью «Теплобыт-Строй» был заключен договор уступки права требования №, а также дополнительное соглашение к договору от 01 марта 2017 года. Согласно условиям договора передающая сторона ООО «Теплобыт-Строй» передала, а принимающая сторона ФИО1 приняла право требования к застройщику ООО «Новострой 21 век» по обязательству передачи объектов долевого строительства после ввода в эксплуатацию строящегося многоэтажного жилого <адрес> со встроенными помещениями общественного назначения. По договору переданы права требования по следующим объектам: двухкомнатная <адрес> общей проектно-строительной площадью 62,4 кв.м. на пятом этаже блок-секции В, трехкомнатная <адрес> общей проектно-строительной площадью 64,2 кв.м. на девятом этаже блок-секции В. Право требования возникло у передающей стороны на основании договора уступки права требования № от 28 мая 2014 года, заключенного с ООО «Теплосбыт», у которого право требования возникло на основании договора долевого участия в долевом строительстве жилого № от 29 мая 2013 года. Данные объекты были приобретены истцом для личных нужд, переход права требования был зарегистрирован в регистрирующем органе. Впоследствии истец узнала о том, что застройщик находился в стадии банкротства. В связи с банкротством застройщика первоначальный кредитор ООО «Теплобыт-Строй» обратился в суд с требованием о включении своего права требования передачи жилых помещений в реестр требований должника ООО «Новострой 21 век» в рамках дела о банкротстве по заявлению ЗАО «Саратов-Волгоэлектромонтаж» о признании должника ООО «Новострой 21 век» несостоятельным (банкротом) №№. Определением Арбитражного суда ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела №№ требование ООО «Теплобыт-Строй» было судом удовлетворено: требование ООО «Теплобыт-Строй» было признано обоснованным, включено в реестр требование о передаче жилых помещений ООО «Новострой 21 век» трехкомнатной квартиры в блок-секции В, 9 этаж, № и двухкомнатной квартиры в блок-секции В, этаж 5, №, на конкурсного управляющего ООО «Новострой 21 век» возложена обязанность включить в реестр требований о передаче жилых помещений следующие сведения: о сумме в размере 2870500 руб., уплаченной участником строительства по договорам, предусматривающим передачу помещений, об отсутствии неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилых помещений, о жилых помещениях (в том числе об их площадях), являющихся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором, иные сведения, подлежащие включению в реестр требований о передаче жилых помещений в соответствии с федеральным стандартом. Поскольку истец узнала о банкротстве застройщика после заключения договора уступки права требования, она была вынуждена обратиться в Арбитражный суд с заявлением о процессуальном правопреемстве, которое было удовлетворено 07 июня 2023 года. Также истец узнала, что ее двухкомнатную квартиру в блок-секции В, этаж 5, № ответчик продал иному физическому лицу по договору купли-продажи от 20 февраля 2023 года за 2 724 000 руб. По указанным основаниям просила суд взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 2 724 000 руб.
На основании определения суда от 09 октября 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена публично-правовая компания «Фонд развития территорий», на основании определения суда от 20 ноября 2025 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - жилищно-строительный кооператив «Согласие».
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд, с учетом принятых к производству суда в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) уточнений исковых требований, взыскать с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Саратовской области, публично-правовая компания «Фонд развития территорий» солидарно в пользу истца денежные средства в размере 2 724 000 руб.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом заблаговременно, причина неявки не известна, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. На основании изложенного суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, в том числе, в отсутствие представителей ответчиков, в порядке заочного судопроизводства.
Суд, исследовав материалы настоящего гражданского дела, содержащие, в том числе, письменные возражения ответчиков относительно заявленных требований, материалы гражданского дела № (рассмотренного Энгельсским районным судом Саратовской области), оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, приходит к следующему.
На основании ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Согласно ч. 2 ст. 40 Конституции России каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
При этом в силу ст. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения.
Таким образом, государственная политика должна быть направлена на обеспечение защиты и восстановления нарушенных прав граждан-участников строительства.
Во исполнение указанных конституционных гарантий, а также для решения социальных проблем, возникших в жилищном строительстве с привлечением средств граждан, государство на федеральном уровне создало публично-правовую компанию «Фонд развития территорий», осуществляющую функции и полномочия, связанные с защитой прав и законных интересов граждан-участников строительства (физических лиц, имеющих к застройщику требования о передаче жилого помещения или денежное требование в соответствии с Законом о банкротстве).
Фонд предназначен для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан-участников строительства. Осуществляя возложенные на него полномочия, Фонд, помимо прочего, производит за счет своего имущества выплаты, финансирует мероприятия по завершению строительства многоквартирных домов (ст.ст. 2, 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
При этом фонд вправе восстанавливать права пострадавших граждан как в рамках дела о банкротстве застройщика (ст. 13 закона о Фонде), так и вне рамок банкротных процедур – в случае, если требования участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика были погашены путем создания нового строительного кооператива и передачи ему объекта строительства (ст. 13.3 Закона о фонде).
Для решения аналогичных задач на региональном уровне в соответствии со ст.ст. 21.1-21.3 Закона об участии в долевом строительстве создаются и функционируют Фонды субъектов Российской Федерации.
Так, в Саратовской области Постановлением Правительства Саратовской области от 26 июля 2019 года № 520-П учрежден Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Саратовской области, который в соответствии с Уставом фонда реализует общественно полезные цели по обеспечению защиты прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области. Фонд предназначен для урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 214-ФЗ, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность.
Таким образом, в правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, фонды выполняют, прежде всего, публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан. По существу, посредством участия фондов в этих правоотношениях, государство оказывает добровольную помощь гражданам в реализации их жилищных прав, что полностью соответствует гарантиям, провозглашенным в ст.ст. 2, 7, 40 Конституции РФ.
Как следует из материалов дела, 17 февраля 2017 года между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Теплобыт-Строй» был заключен договор уступки права требования №, а также дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ. Договор уступки зарегистрирован в регистрирующем органе. Согласно условиям договора передающая сторона ООО «Теплобыт-Строй» передала, а принимающая сторона ФИО1 приняла право требования к застройщику ООО «Новострой 21 век» по обязательству передачи объектов долевого строительства после ввода в эксплуатацию строящегося многоэтажного жилого <адрес> блок-секция Б,В в границах <адрес> со встроенными помещениями общественного назначения. По договору переданы права требования по следующим объектам: двухкомнатная <адрес> общей проектно-строительной площадью 62,4 кв.м. на пятом этаже блок-секции В (стоимостью 300 000 руб.), трехкомнатная <адрес> общей проектно-строительной площадью 64,2 кв.м. на девятом этаже блок-секции В (стоимостью 360 000 руб.). Право требования возникло у передающей стороны на основании договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Теплосбыт», у которого право требования возникло на основании договора долевого участия в долевом строительстве жилого №/Б-В от ДД.ММ.ГГГГ.
01 ноября 2019 года ООО «Теплобыт-Строй» ликвидировано.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 21 ноября 2014 года по делу № № заявление кредитора – ООО СК «Стройкомплекс 2002» о признании должника – ООО «Новострой 21 век», несостоятельным (банкротом) признано обоснованным в отношении ООО «Новострой 21 век» введена процедура наблюдения; временным управляющим должника – ООО «Новострой 21 век» утвержден ФИО2
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 01 сентября 2015 года по делу № № требования ООО «Теплобыт-Строй» признаны обоснованными, а именно включено в реестр требований о передачи жилых помещений ООО «Новострой 21 век» двухкомнатной <адрес> на пятом этаже блок-секции В и трехкомнатной <адрес> на девятом этаже блок-секции В, на конкурсного управляющего возложена обязанность включить в реестр требований сведения о передаче жилых помещений.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 августа 2015 года должник – ООО «Новострой 21 век» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, до 25 февраля 2016 года.
На основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 29 ноября 2016 года по делу № № ЖСК «Согласие» переданы права застройщика, принадлежащие ООО «Новострой 21 век», на объект незавершенного строительства общая площадь застройки 11 444,9 кв.м, степень готовности 26 %, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями общественно-бытового назначения, общей площадью 14147 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес> и права аренды земельного участка под ним сроком на 10 лет, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями общественно-бытового назначения, общей площадью 14 147 кв.м, кадастровый №.
Согласно п. 2.1 соглашения ЖСК обязался передать в собственность Фонда помещения и (или) машино-места в завершенном строительством объекте, в отношении которых у ЖСК отсутствует обязанность по их передаче гражданам-членам ЖСК, при их наличии.
В дальнейшем Фондом реализованы мероприятия по завершению строительства многоквартирного дома, принадлежащего ЖСК «Согласие», за счет средств финансовой помощи публично-правовой компании «Фонд развития территорий». Механизм, предусмотренный ст. 13.3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», распространяется только на членов кооператива, вступивших в него в установленном порядке.
Объект – многоквартирный дом, в котором расположены спорные квартиры, введен в эксплуатации на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29 июня 2022 года, выданного администрацией Энгельсского муниципального района.
Соглашением о передаче свободных помещений № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции Дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к соглашению о передаче ЖСК «Согласие» передал региональному Фонду 23 жилых и 3 нежилых помещения в построенном многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Передача помещений производилась по подписываемому сторонами перечню свободных помещений.
В соответствии с п. 1 ст. 110 ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Пунктом 3 указанной статьи установлено, что члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.
В силу ст. 13.3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяющего порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании «Фонд развития территорий», кооператив вправе обратиться в Фонд в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или для выплаты возмещения гражданам - членам кооператива (ч. 1); финансирование мероприятий, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, осуществляется при условии заключения кооперативом соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта Российской Федерации либо в случае отсутствия решения о его создании на основании решения Правительства Российской Федерации - Фонду. В качестве встречного исполнения кооператив передает Фонду субъекта Российской Федерации или Фонду соответственно помещения и (или) машино-места в объектах недвижимости, строительство которых завершено, если в отношении указанных помещений и (или) машино-мест у кооператива отсутствует обязанность по передаче их гражданам - членам кооператива, при их наличии (ч. 3); выплата возмещения гражданам - членам кооператива осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, включающем в себя в том числе порядок расчета размера выплаты возмещения, порядок обращения кооператива для выплаты возмещения, перечень документов, необходимых для выплаты возмещения, и основания принятия Фондом решения о выплате возмещения гражданину - члену кооператива. Выплата такого возмещения осуществляется при условии подачи гражданином - членом кооператива заявления о выходе из кооператива (ч. 5); выплата возмещения гражданину - члену кооператива, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере, определенном в соответствии с частью 2 статьи 13 настоящего Федерального закона, но в совокупности не менее размера требований гражданина - члена кооператива, погашенных в связи с передачей кооперативу прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в деле о банкротстве застройщика, и размера паевых взносов, внесенных указанным гражданином - членом кооператива после такой передачи, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения, не превышающей ста двадцати квадратных метров. О выплате возмещения Фонд уведомляет кооператив не позднее трех рабочих дней после такой выплаты (ч. 6); выплата возмещения гражданину - члену кооператива по требованиям, предусматривающим передачу машино-мест и нежилых помещений, осуществляется в размере цены, уплаченной таким гражданином. Предусмотренная настоящей частью выплата возмещения осуществляется гражданину - члену кооператива в отношении одного машино-места и (или) одного нежилого помещения в объекте незавершенного строительства (ч. 6.1); к Фонду, осуществившему выплату возмещения в соответствии с настоящим Федеральным законом, переходит право требования к кооперативу о выдаче паевого взноса в связи с выходом гражданина из кооператива в размере выплаченного возмещения, но в совокупности не более размера требований гражданина - члена кооператива, погашенных в связи с передачей кооперативу прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, и размера паевых взносов, внесенных указанным гражданином - членом кооператива после такой передачи (ч. 7); со дня выплаты Фондом гражданину - члену кооператива возмещения в соответствии с настоящим Федеральным законом его членство в кооперативе считается прекращенным в связи с выходом такого гражданина из кооператива (ч. 8); прием новых членов в кооператив, уступка пая членами кооператива не допускаются со дня обращения кооператива в Фонд в соответствии с настоящей статьей (ч. 9); Фонд вправе запрашивать у кооператива, граждан - членов кооператива, органов государственной власти и органов местного самоуправления, в архивах, у лиц, осуществлявших полномочия арбитражных управляющих в деле о банкротстве застройщика, права которого на объект незавершенного строительства и земельный участок были переданы кооперативу, информацию, необходимую для подтверждения достоверности представленных кооперативом сведений. Лица, указанные в настоящей части, обязаны представлять запрашиваемую Фондом информацию в течение десяти рабочих дней без взимания платы (ч. 10).
Механизм, предусмотренный указанной статьей, распространяется только на членов кооператива, вступивших в него в установленном порядке.
Из пояснений председателя ЖСК «Согласие», данных в рамках гражданского дела №, по исковому заявлению ФИО1 к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Саратовской области, публично-правовой компании «Фонд развития территорий», жилищно-строительному кооперативу «Согласие» о признании соглашения недействительным, рассмотренного Энгельсским районным судом Саратовской области, следует, что ООО «Теплобыт-Строй» вступало в члены ЖСК «Согласие», являлось членом ЖСК.
Вместе с тем, истец в члены ЖСК «Согласие» не вступала, что сторонами по делу не оспаривалось. Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.
Установлено, что жилое помещение – двухкомнатная квартира в блок –секции В на пятом этаже № в построенном доме по адресу: <адрес>, по данным кадастрового и технического учета жилому помещению присвоен №, ЖСК «Согласие» передал региональному Фонду.
Право собственности Фонда на спорные жилые помещения было зарегистрировано в установленном Законом порядке, в ноябре 2022 г.
Также установлено, что двухкомнатная квартира в блок-секции В, этаж 5, № Фондом (ответчиком) была продана физическому лицу (ФИО3) по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Цена объекта по договору № купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ составила 2 724 000 руб.
Установлено, что Определением Арбитражного суда 07 июня 2023 года в рамках дела №№ было удовлетворено заявление ФИО1 о процессуальном правопреемстве, в связи с чем, произведена замена кредитора с ООО «Теплобыт-Строй» на ФИО1
Полагая свои права нарушенными, истец обратилась с настоящим исковым заявлением в суд о взыскании денежных средств.
Как следует из положений ст. 407, п. 2 ст. 453 ГК РФ, после расторжения договора по общему правилу обязательства сторон прекращаются. В частности, у застройщика прекращается обязанность совершить в будущем действия, которые являются предметом договора, то есть обязанность по передаче объекта долевого строительства участнику. Сохраняют свое действие те условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения (п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора»).
Пунктом 3.2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что для достижения целей, установленных настоящим федеральным законом, Фонд осуществляет, в том числе функции и полномочия по выплате за счет имущества, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, возмещения гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, который создан в соответствии со статьей 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (далее - кооператив), если требования указанных граждан были погашены в деле о банкротстве застройщика путем такой передачи в соответствии с реестром требований участников строительства (реестром требований о передаче жилых помещений) и указанные граждане имеют в отношении соответствующего кооператива требования о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения.
Положения п.п. 2 п. 8 ст. 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не допускают иного толкования и применения, кроме как отнесения всех участников строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства), к числу членов ЖСК вне зависимости от их намерения вступить в члены кооператива путем направления соответствующего заявления.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей (постановление Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 года N 15510/12).
Применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств фонду развития или соответствующим региональным фондам представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 года N 34-П).
Наравне с имуществом должника фонду передаются обязательства перед участниками строительства, которыми в соответствии с п.п. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве являются физические лица, имеющие к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования.
В данном случае требование истца, не изменило ее статус участника строительства, сложившиеся и установленные судом обстоятельства лишь свидетельствуют об отсутствии у фонда обязанности по передаче такому участнику строительства (истцу) жилого помещения в натуре. Участники строительства, претендующие на получение денежных выплат, должны получить денежное возмещение, соответствующее рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договоров, и исчисляться на момент его фактической выплаты.
Положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес.
При передаче прав застройщика - банкрота, должник и фонд имели возможность выяснить характер и размер правопритязаний всех участников строительства, с которыми заключены договоры о предоставлении жилых помещений и перед которыми у должника имеются денежные обязательства вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре, и исходя из этого определить объем подлежащих передаче прав.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истец, как лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве, имеет право на денежную компенсацию на основании положений Федерального закона от 29 июля 2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Частью 6 ст. 13.3 Федерального закона № 218-ФЗ закреплено, что выплата возмещения гражданину - члену кооператива, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере, определенном в соответствии с частью 2 статьи 13 настоящего Федерального закона, но в совокупности не менее размера требований гражданина - члена кооператива, погашенных в связи с передачей кооперативу прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в деле о банкротстве застройщика, и размера паевых взносов, внесенных указанным гражданином - членом кооператива после такой передачи, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения, не превышающей ста двадцати квадратных метров. Выплата возмещения по требованиям, предусматривающим передачу машино-мест и нежилых помещений, осуществляется в размере цены, уплаченной гражданином - членом кооператива. О выплате возмещения Фонд уведомляет кооператив не позднее трех рабочих дней после такой выплаты.
Согласно ч. 2 ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 07 октября 2017 года № 1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
В соответствии с п. 8 вышеуказанных Правил выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства (далее - методика расчета размера возмещения), согласно приложению.
Согласно п. 3 методики расчета размера возмещения установлено, что при определении размера подлежащего выплате возмещения учитывается рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 квадратного метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного ППК «Фонд развития территорий». При этом для целей настоящей методики под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства. Также учету подлежат доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором после государственной регистрации права собственности (указывается в виде правильной простой дроби) и доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора, рассчитываемая по формуле.
Таким образом, рыночная стоимость одного квадратного метра, учитываемого при расчете компенсационной выплаты, определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного ППК «Фонд развития территорий».
ППК «Фонд развития территорий» суду сведений об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости застройщика ЖСК «Согласие» Фондом для целей ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» не предоставлено.
При этом в силу п. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в своем Определении N 305-ЭС19-22493(38) от 09 марта 2023 года указала, что из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина (ст. 7, 18, 19 Конституции Российской Федерации), следует: коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, то она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц. Иной подход разумного объяснения не находит. К такой категории, в частности, относятся все граждане конкретного многоквартирного дома (жилого комплекса и т.п.), инвестировавшие свои средства в жилищное строительство в этом объекте для удовлетворения своих жилищных нужд. В таком случае при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим договорам участия в долевом строительстве (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа). С государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, чем по сути будут полностью реализованы их жилищные права. Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии. В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда, которому передается объект, проинвестированный, в том числе, и членами этой группы, денежной компенсации.
Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. Только при таком подходе будет восстановлена возможность для таких лиц приобрести жилые помещения в равной степени с участниками первой группы и тем самым также полностью реализовать свои жилищные права.
Таким образом, в момент получения компенсации истец должна иметь возможность приобрести равнозначное жилое помещение.
Истцом заявлено о взыскании суммы, равной цене спорной квартиры по договору № купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, которая составила 2 724 000 руб.
В силу положений ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорной квартиры стороны не заявляли.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать денежного возмещения в размере 2 724 000 руб., поскольку именно указанная сумма была получена ответчиком при реализации спорного жилого помещения по договору № купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно положениям ст. 23.2 Федерального закона от 30 декабря 2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания «Фонд развития территорий», действующая в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
11 августа 2020 года между ППК «Фонд развития территорий» и Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства Саратовской области заключено Соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов ЖСК «Согласие» № № (с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ).
По условиям указанного соглашения ППК «Фонд развития территорий» предоставляет финансовую помощь Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Саратовской области в виде денежных средств в общей сумме в отношении объекта ЖСК «Согласие» не более 244 937 727,78 руб. на цели финансирования мероприятий в отношении объектов, в том числе для возмещения расходов регионального Фонда, понесенных за счет собственных средств, в соответствии с целями, предусмотренными нормативно-правовыми актами, устанавливающими правила предоставления из федерального бюджета, бюджета Саратовской области субсидий Фонду на соответствующий календарный год для осуществления мероприятий (п.п. 2.1, 3.1 Соглашения).
Порядок предоставления средств финансовой помощи установлен Соглашением от 11 августа 2020 года № № (пункты 4.5, 4.6) и предусматривает, что денежные средства перечисляются в адрес регионального Фонда не единовременным платежом, а исключительно по заявкам на оплату для возмещения конкретных затрат. Так, как только от исполнителя подрядчика, с которым региональный Фонд заключил договор для целей завершения строительства объекта (например, договор на выполнение строительно-монтажных работ), поступил счет на оплату, региональный Фонд формирует и направляет в адрес Фонда развития территорий акт с указанием конкретной суммы, указанной в счете на оплату. После поступления денежных средств от Фонда развития территорий на счет регионального Фонда, последний перечисляет их в адрес исполнителя/подрядчика.
В соответствии с п.3.2 Соглашения от 11 августа 2020 года № № размер финансовой помощи составляет величину денежных средств, определенную с учетом суммы сметной стоимости строительства объекта, указанной в положительном заключении экспертизы сметной стоимости строительства, проведенной Фондом Саратовской области в отношении объекта, и суммы денежных средств, использование которых региональный Фонд осуществляет в порядке и на цели, указанные в ст. 18 Закона № 214-ФЗ (обеспечение сохранности объекта, проведение инженерных изысканий, проектирования, государственной экспертизы проекта, технологическое присоединение объекта к инженерным сетям, выполнение строительно-монтажных работ, иных работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.
29 июня 2022 года в отношении объекта по адресу: <адрес> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, таким образом, возложенные функции застройщика по Соглашению № от 11 августа 2020 года были выполнены, актом приема-передачи от 11 июля 2022 года указанный объект передан ЖСК «Согласие».
Федеральным законом от 29 июля 2017 № 218-ФЗ предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан с участием Фонда: финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; выплата возмещения гражданам.
Во исполнение конституционных гарантий граждан в области жилищного строительства, а также для решения социальных проблем, возникших в жилищном строительстве с привлечением средств граждан, государство на федеральном уровне создало ППК «Фонд развития территорий», осуществляющую функции и полномочия, связанные с защитой прав и законных интересов граждан-участников строительства (физических лиц, имеющих к застройщику требования о передаче жилого помещения или денежное требование в соответствии с Законом о банкротстве).
Фонд предназначен для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан-участников строительства. Осуществляя возложенные на него полномочия, Фонд, помимо прочего, производит за счет своего имущества выплаты.
Таким образом, учитывая установленные судом обстоятельства и принимая во внимание вышеприведенные положения действующего законодательства, оценив имеющиеся и представленные доказательства в их совокупности с позиции ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании денежного возмещения к ППК «Фонд развития территорий» основаны на нормах действующего законодательства, в связи с чем, подлежат удовлетворению к данному ответчику, а в удовлетворении исковых требований к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Саратовской области следует отказать, поскольку данный ответчик является ненадлежащим.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 42 240 руб., что подтверждается чеком от 18 июля 2025 года, в связи с удовлетворением исковых требований с ответчика ППК «Фонд развития территорий» в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 42 240 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198, 233-237 ГПК РФ, суд
решил:
взыскать с публично - правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ серии № №) денежное возмещение в размере 2 724 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 42 240 руб.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Саратовской области (ИНН <***>) – отказать.
Заявление об отмене заочного решения может быть подано ответчиком в Волжский районный суд г. Саратова в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 января 2026 года.
Судья О.В. Терехова