38RS0№-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2022 года г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Комине А.А.,

с участием представителя ответчика Д.Н,А, – К.Е,В,,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску С.Т.Н. к Д.Н,А, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец С.Т.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к Д.Н,А,. в котором просит обязать Д.Н,А, заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ...., Смоленское муниципальное образование, массив 5, участок №, с выкупной стоимостью равной 470 000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что **/**/**** она, С.Т.Н. (арендатор) и Д.Н,А, (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка (с правом выкупа) о предоставлении арендодателем арендатору во временное пользование за плату земельный участок (кадастровый №), расположенный по адресу: ...., Смоленское муниципальное образование, массив 5, участок №, общей площадью 1181 кв.м.

Земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности.

В соответствии с п. 1.4 Договора, выкупная стоимость участка и находящегося на нем сруба, составляет 470 000 руб. и изменению в течение всего срока действия договора не подлежит.

Срок действия договора 11 месяцев (с даты подписания договора до 23.03.2021) (условия п. 4.1 Договора).

По смыслу п. 4.2 Договора, ответчик передал, а истец принял участок в момент подписания приведенного договора, который по обоюдному согласию сторон имеет силу акта приемки-передачи недвижимости.

В силу п. 2.1 Договора, арендная плата устанавливается в размере 5 000 руб. в месяц.

Истец вносит арендную плату ответчику наличными деньгами, либо путем безналичного перечисления денежных средств на лицевой (текущий, расчетный и т.д.) счет не позднее 15 числа каждого месяца за предстоящий месяц (условия п. 2.2. договора).

Как указывает истец, на протяжении действия договора аренды им арендные платежи выплачивались надлежащим образом, своевременно, в порядке, установленным договором. Ответчик претензий к ней касательно порядка, суммы и сроков внесения арендных платежей не имеет.

Согласно условиям, п. 2.5 Договора, арендодатель обязуется в течение срока действия договора подготовить документы к сделке купли-продажи. По соглашению сторон, по готовности документов стороны выходят на сделку. В случае уклонения или отказа любой из сторон от заключения основного договора купли-продажи участка и находящейся на нем недвижимости, другая сторона обязана в судебном порядке возместить все причиненные таким отказом (уклонением) убытки.

В соответствии с условиями п. 3.4.2 Договора, ответчик обязан после прекращения действия настоящего договора или в течение срока его действия (при условии готовности документов к сделке) подписать с истцом договор купли-продажи.

Таким образом, полагает истец, предельный срок, отведенный ответчику для формирования документов к сделке купли-продажи, а также подписания с истцом договора купли-продажи, приходится на 23.03.2021. Между тем, на момент подачи настоящего искового заявления, действий, направленных на формирование пакета документов к сделке купли-продажи, а также подписания с истцом договора купли-продажи, ответчиком не приняты. При этом обязанностям ответчика по формированию документов к сделке купли-продажи, корреспондирует право истца требовать формирования таких документов с дальнейшим подписанием договора купли-продажи.

Следовательно, по мнению истца, неисполнение ответчиком описываемых договорных обязанностей, влечет за собой нарушение ее прав на заключение договора купли-продажи.

Согласно условиям, п. 7.1 Договора, претензионный порядок обязателен. Срок рассмотрения претензий - 10 рабочих дней.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом, при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством.

Также по смыслу п. 39 разъяснений названного Пленума, если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон. Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами.

Согласно п. 42 Пленума, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В судебное заседание истец С.Т.Н. не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик Д.Н,А, в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом, уполномочив на представление своих интересов представителей по доверенности.

Представитель ответчика Д.Н,А, – К.Е,В, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца, поддержав позицию в ранее представленных суду письменных возражениях на иск.

Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание надлежащее извещение сторон о рассмотрении дела, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст. ст. 420, 422 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из ст. 606, 607 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ).

Как следует из ст. 429 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Так, законодателем для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, заключающаяся в составлении одного документа, подписанного сторонами, При этом несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Статьей 554 ГК РФ также установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа является смешанным, в нем должны быть указаны такие существенные условия, как предмет договора (что соответствует ст. ст. 607 и 554 ГК РФ), а также цена имущества, по которой арендатор впоследствии его выкупит (ввиду наличия такого требования в ст. 555 ГК РФ).

Так, судом установлено и материалами дела подтверждается, что с **/**/**** Д.Н,А, является собственником земельного участка с кадастровым номером №

**/**/**** между Д.Н,А, (Арендодатель) и С.Т.Н. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (с правом выкупа). В соответствии с п. 1.1. Договора аренды Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение за плату земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...., Смоленское муниципальное образование, массив 5, участок №, общей площадью 1181 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под огородничество (овощеводство), а Арендатор обязуется вносить арендную плату в размере и сроки, установленные настоящим Договором.

Пунктом 2.1. Договора предусмотрена арендная плата, которая составляет 5 000 руб. в месяц.

Пунктом 1.4. Договора сторонами согласована выкупная стоимость Участка и находящегося на нем сруба, которая составляет 470 000 руб. и изменению в течение всего срока действия договора не подлежит.

Срок договора аренды определен сторонами в п. 4.1. Договора и составляет 11 месяцев, т.е. с даты подписания настоящего Договора и до **/**/****.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец С.Т.Н. просит обязать Д.Н,А, заключить с ней договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ...., Смоленское муниципальное образование, массив 5, участок №, с выкупной стоимостью равной 470 000 руб.

Рассматривая по существу требования истца С.Т.Н., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование вышеприведенных условий Договора свидетельствует о том, что арендная плата, обязанность по внесению которой взяла на себя С.Т.Н., на входит в выкупную стоимость земельного участка, согласованную сторонами в п. 1.4. Договора. Следовательно, за период с **/**/**** по **/**/**** С.Т.Н. должна была выплатить арендную плату в общем размере 55 000 руб. (11 месяцев х 5 000 руб.), а также выкупную стоимость земельного участка равную 470 000 руб.

Вместе с тем, из представленных истцом в материалы дела копий квитанций следует, что на счет Д.Н,А, была внесена общая сумма в размере 149 050 руб.

Присутствовавший в судебном заседании представитель ответчика Д.Н,А, – К.Е,В, подтвердил, что указанная сумма была получена его доверителем, была зачтена в счет внесения С.Т.Н. арендной платы, учитывая, что последняя до настоящего времени продолжает пользоваться земельным участком.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о недоказанности истцом надлежащего исполнения принятых на себя в соответствии с Договором обязательств по внесению в соответствии с условиями Договора выкупной стоимости земельного участка.

Кроме того, как было указано выше, договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа является смешанным, в нем должны быть указаны такие существенные условия, как предмет договора (что соответствует ст. ст. 607 и 554 ГК РФ), а также цена имущества, по которой арендатор впоследствии его выкупит (ввиду наличия такого требования в ст. 555 ГК РФ).

Вместе с тем, предметом договора аренды земельного участка (с правом выкупа) от **/**/**** является земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ...., Смоленское муниципальное образование, массив 5, участок №, общей площадью 1181 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под огородничество (овощеводство), тогда как из представленной в материла ыдела выписке из ЕГРН следует, что принадлежащий Д.Н,А, на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № имеет совершенно иные характеристики, в частности, адрес: .... земельный участок 84, категорию земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Оснований полагать, что сторонами был согласован иной предмет договора, отличный от указанного в Договоре от **/**/****, у суда не имеется, доказательств этому не представлено. Дополнительных соглашений к Договору от **/**/**** сторонами заключено не было.

Учитывая изложенное, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца. При отсутствии со стороны истца доказательств своевременного внесения и в полном объеме выкупной стоимости земельного участка, у ответчика отсутствует обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка. Понуждение к заключению договора купли-продажи при установленных по делу обстоятельствах вошло бы в противоречие с принципом свободы договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований С.Т.Н. к Д.Н,А, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 03 октября 2022 года.

Судья: О.В. Недбаевская