Дело №
55RS0№-13
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кировский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Вихман Е.В.,
помощника судьи ФИО6,
при секретере ФИО7,
рассмотрев 29 января 2025 года в открытом судебном заседании в городе Омске
гражданское дело по иску ФИО2 к АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» о защите прав потребителя, встречному иску АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения,
с участием
представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО3,
представителя ответчика АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» по доверенности ФИО1,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» о защите прав потребителя, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» и ФИО2 заключен договор № Р№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект капитального строительства – строительный адрес: <адрес>, Рязанский проспект, владение 26, земельный участок 1, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, при условии выполнения участником долевого строительства условия об оплате цены договора, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную <адрес> общей площадью, включая площадь балконов и лоджий, 46,10 м2, расположенную на 18 этаже в секции 5 корпуса 1, а участник обязуется уплатить цену договора в порядке и сроки согласно условиям договора и принять объект долевого строительства при условии получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, стоимость объекта долевого строительства по договору составляет 9 176 691,44 рублей. Истцом обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнены надлежащим образом. В то же время ответчиком истцу передан объект долевого строительства, не соответствующий условиям обозначенного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а именно: общая площадь указанного объекта долевого строительства составляет 44,70 м2, имеются дефекты и недостатки, стоимость устранения которых составляет 560 144,83 рубля. Кроме того, пункты 3.9, 6.2, 12.4 данного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома содержит противоречащие законодательству положения о неизменности цены договора при изменении площади квартиры менее чем на 1 м2, ограничивающие права истца на выбор способа восстановления нарушенных прав, в том числе права требовать от ответчика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков, разрешения споров судом по месту нахождения застройщика.
На основании изложенного, истец с учетом уточнения требований просила признать недействительными пункт 3.9 указанного договора участия в долевом строительстве в части условия о неизменности цены договора при изменении площади квартиры менее чем на 1 м2, пункт 6.2 обозначенного договора участия в долевом строительстве в части включения условия, ограничивающего права истца на выбор способа восстановления нарушенных прав, в том числе права требовать от ответчика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков, пункт 12.4 данного договора участия в долевом строительстве о разрешении споров судом по месту нахождения застройщика, взыскать с ответчика в свою пользу в счет уменьшения цены обозначенного договора участия в долевом строительстве в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства 278 684,77 рублей, в счет уменьшения цены указанного договора участия в долевом строительстве в связи с возмещением расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства 335 095,06 рублей, компенсацию морального вреда, причиненного невыплатой денежных средств в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, в размере 50 000 рублей, компенсацию морального вреда, причиненного невыплатой денежных средств в связи с наличием строительных недостатков объекта долевого строительства, в размере 50 000 рублей, в возмещение расходов на проведение экспертизы качества строительно-монтажных и отделочных работ 25 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в случае неисполнения ответчиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно обязанности по выплате присужденных истцу в счет уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства денежных средств в размере 278 684,77 рублей, невыплаты суммы компенсации морального вреда, неустойку за несвоевременную выплату денежных средств в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства с ее начислением с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства по правилам частей 2, 6 статьи 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, помноженном на два, за каждый день просрочки, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в случае неисполнения ответчиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно обязанности по выплате присужденных истцу в счет уменьшения цены договора в связи с наличием строительных недостатков объекта долевого строительства денежных средств в размере 335 095,06 рублей, невыплаты 25 000 рублей в счет возмещения расходов на проведение экспертизы качества строительно-монтажных и отделочных работ, невыплаты суммы компенсации морального вреда, неустойку за несвоевременную выплату денежных средств в связи с наличием строительных недостатков объекта долевого строительства с ее начислением с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства в размере одного процента от стоимости устранения недостатков 335 095,06 рублей за каждый день просрочки, возместить за счет ответчика судебные издержки по направлению почтовой корреспонденции.
АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» подало встречное исковое заявление к ФИО2 о возложении обязанности вернуть АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу по акту приема-передачи строительные материалы согласно локальному сметному расчету в заключении эксперта №-СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ, подлежащие замене в качестве неосновательного обогащения: плитку напольную 6 м2, плитку настенную 24,10 м2, подложку листовую 9,7 м2, ламинат 10,36 м2, одну дверь входную металлическую, одну дверь межкомнатную (полотно 80 Х 200 см), взыскании с ФИО2 в пользу АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» в возмещение убытков 95 444,72 рубля в случае невозможности вернуть указанные строительные материалы либо ее отказа в их возвращении, судебной неустойки в размере 0,1 % от 95 444,72 рублей в день за каждый день просрочки с даты окончания установленного судом срока для приемки квартиры но делу до его фактического исполнения в случае неисполнения ФИО2 решения суда в части возвращения обозначенных строительных материалов.
Определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Главстрой», ООО «ГС Констракшен», ООО «Комплекс».
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности ФИО3 требования поддержал по изложенным в исковом заявлении с учетом их уточнений.
Представитель ответчика АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» по доверенности ФИО1 просила отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, соответствующего условиям указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поскольку площадь жилого помещения указана до его отделки, невозможность взыскания штрафных санкций по причине действия моратория на их взыскание и начисление, ограничения Федеральным законом № общего размера подлежащих взысканию убытков и штрафных санкций, полагала необходимым оставить исковое заявление без рассмотрения по причине несоблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора, применить последствия пропуска исковой давности к требованиям о признании сделки недействительной.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Главстрой», ООО «ГС Констракшен», ООО «Комплекс» представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело по представленным доказательствам при данной явке.
Изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.
В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Статьей 309, пунктом 1 статьи 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно статье 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
ДД.ММ.ГГГГ между АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» и ФИО2 заключен договор № Р№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект капитального строительства – строительный адрес: <адрес>, Рязанский проспект, владение 26, земельный участок 1, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, при условии выполнения участником долевого строительства условия об оплате цены договора, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – двухкомнатную <адрес> общей площадью, включая площадь балконов и лоджий, 46,10 м2, расположенную на 18 этаже в секции 5 корпуса 1, а участник обязуется уплатить цену договора в порядке и сроки согласно условиям договора и принять объект долевого строительства при условии получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, стоимость объекта долевого строительства по договору составляет 9 176 691,44 рублей.
Истцом обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнены надлежащим образом.
Пунктом 3.9 указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрено, что если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства окажется меньше приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.2 договора (строка 16) более чем на 1 м2, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в пункте 3.10 договора расчетной цены 1 м2 на разницу между фактической приведенной площадью объекта долевого строительства и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.2 договора (строка 16).
Возврат соответствующей суммы осуществляется застройщиком в течение 15 рабочих дней со дня получения в оригинале от участника долевого строительства письменного заявления путем перечисления денежных средств на счет участника долевого строительства. В заявлении должны быть полностью указаны реквизиты такого счета.
Пунктом 3.10 обозначенного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома расчетная цена 1 м2 объекта долевого строительства, применяемая исключительно для проведения взаиморасчетов в соответствии с пунктами 3.8 и 3.9 договора составляет 199 060,55 рублей.
В силу пункта 6.2 данного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с существенными отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, или делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, а именно для проживания, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. При этом стороны договорились, что участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства или возмещения своих расходов по устранению недостатков.
В соответствии с пунктом 12.4 указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома споры и разногласия, возникающие между сторонами из договора или в связи с ним, в том числе в связи с его заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью, передаются на разрешение суда по месту нахождения застройщика с обязательным соблюдением досудебного претензионного порядка. Срок рассмотрения претензий – в течение одного месяца с момента получения.
Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) Закон о защите прав потребителей регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее – Постановление Пленума №), если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Из указанных положений законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что к отношениям застройщика и гражданина применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.
На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу частей 1, 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 Федерального закона № 214-ФЗ.
Согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания обозначенных правовых норм следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
При этом, императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство не содержит.
Учитывая изложенное, стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – жилого помещения – с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Как следует из частей 1, 2, 3 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Согласно положениям пункта 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
Таким образом, законом установлено понятие существенного изменения площади объекта договора долевого участия, которое составляет не более 5 % от заявленной площади объекта долевого строительства, при этом, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, то есть условиями договора долевого участия в строительстве допускается согласование определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, не влекущие за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Обозначенная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021), утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку предусмотренная пунктом 3.9 указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома возможность отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения на 1 м2, не влекущих за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства и не превышающих более 5 % от заявленной площади объекта долевого строительства, соответствует изложенным положениям законодательства, разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации об их применении, не имеется оснований для признания недействительным данного пункта договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В то же время, пункт 6.2 обозначенного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, не предусматривающий выбор способа восстановления нарушенных прав в виде права требовать от ответчика соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков, ограничивают права потребителя, гарантированные ему частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ и соответственно ущемляют права потребителя – участника долевого строительства.
Диспозитивный характер положений части 2 статьи 7 Федерального закона №-Ф, допускающих указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в указанных случаях, ограничен Законом о защите прав потребителей, гарантирующим потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица – участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его.
Данная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку указанные положения пункта 6.2 обозначенного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома ограничивают права потребителя, гарантированные ему изложенными положения закона, подлежит удовлетворению требование истца о признании недействительным данного пункта договора участия в долевом строительстве в части включения условия, огранивающего права истца на выбор способа восстановления нарушенных прав, а именно: права требовать от АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Кроме того, частями 7, 10 статьи 29 ГПК РФ предусмотрено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 ГПК РФ.
Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
При этом, законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования данной категории споров.
Учитывая изложенное, пункт 12.4 указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома о разрешении споров судом по месту нахождения застройщика и необходимости соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора ущемляет права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными законом, поэтому подлежит удовлетворению требование истца о признании недействительным обозначенного пункта договора участия в долевом строительстве.
Разрешая ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности в отношении исковых требований о признании указанных пунктов договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, суд исходит из следующего.
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку обозначенные пункты договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома являются ничтожными согласно изложенным положениям закона с момента заключения сделки независимо от признания ее недействительной судом, довод о пропуске срока исковой давности применительно к указанным требованиям несостоятелен.
ДД.ММ.ГГГГ между АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» и ФИО2 подписан акт приема-передачи <адрес> А <адрес> в городе <адрес>ю 45,20 м2.
<адрес> жилого помещения указана в едином государственном реестре недвижимости.
В то же время, согласно техническому паспорту помещения от ДД.ММ.ГГГГ, составленному Государственным бюджетным учреждением <адрес> «Московское городское бюро технической инвентаризации», общая площадь данного жилого помещения составляет 44,70 м2.
Доказательства, опровергающие сведения о замерах общей площади жилого помещения в техническом паспорте помещения от ДД.ММ.ГГГГ, составленном Государственным бюджетным учреждением <адрес> «Московское городское бюро технической инвентаризации», не представлены.
Таким образом, ответчиком истцу передан объект долевого строительства площадью на 1,4 м2 (46,10 м2 – 44,70 м2) меньше предусмотренной указанным договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома площади объекта долевого строительства, в связи с чем в силу изложенных положений закона, договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома истец вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора на 278 684,77 рублей (1,4 Х 199 060,55).
Доводы истца об указании в обозначенном договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома площади объекта долевого строительства до его отделки являются несостоятельными, так как данный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома подобных положений не содержит, напротив, исходя из его положений следует, что истцу ответчиком должен быть передан объект долевого строительства площадью именно 46,10 м2 с возможностью отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения не более чем на 1 м2, не влекущих за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, то есть не более 45,10 м2 и 47,10 м2 соответственно.
ДД.ММ.ГГГГ ответчику вручена претензия истца об уменьшении покупной цены указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома на 278 684,77 рублей, возвращении ответчиком истцу данной суммы денежных средств.
Доказательства исполнения ответчиком указанного требования истца не представлены.
В соответствии с техническим заключением индивидуального предпринимателя ФИО8 качество выполненных строительно-монтажных и отделочных работ в <адрес> А <адрес> не соответствует требованиям, предъявляемым к строительству объектов данного рода, стоимость устранения дефектов и недостатков составляет 560 144,83 рубля.
ДД.ММ.ГГГГ ответчику вручена претензия истца об уменьшении покупной цены указанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома на 278 684,77 рублей, возвращении ответчиком истцу данной суммы денежных средств, возмещения ответчиком истцу расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в сумме 560 144,83 рубля.
Доказательства исполнения ответчиком обозначенного требования истца не представлены.
Определением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на основании ходатайства ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно экспертному заключению Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ №-СТЭ в результате обследования объекта экспертизы – <адрес> А <адрес> выявлены строительные недостатки: некачественная поклейка обоев; отклонение стен, облицованных плиткой, от вертикали; механические повреждения межкомнатных дверей; щели (зазоры) между столярными изделиями дверного блока; механические повреждения дверной коробки (входная дверь); отклонение дверного блока от вертикали; различная ширина межплиточных швов напольной плитки; многочисленные пустоты напольной плитки; отклонение поверхности пола, облицованного ламинированной доской, от плоскости. Выявленные недостатки не могли возникнуть в процессе естественного износа и эксплуатации в силу своего характера. Причиной выявленных недостатков является несоблюдение технологии строительного производства и строительных норм и правил, действующих на территории Российской Федерации, при выполнении строительных работ. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет 335 095,06 рублей, остаточная стоимость материалов и конструкций – 11 929,98 рублей.
В соответствии с заключением специалиста ООО «РУСОЦЕНКА» от ДД.ММ.ГГГГ стоимость материалов, подлежащих замене, с учетом выявленных экспертами недостатков, отраженных в экспертном заключении Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ №-СТЭ, с учетом износа (10 %) составляет 95 444,72 рубля.
Исходя из письменных пояснений эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО9 в расчете устранения недостатков экспертом учтены дефекты, которые обнаружены в результате натурного осмотра и изучения материалов дела, данные дефекты возникли из-за строительно-монтажных работ силами застройщика. Характер и происхождение этих дефектов свидетельствуют о технологических нарушениях, допущенных именно на этапе выполнения строительно-монтажных работ. Данные дефектного акта от ДД.ММ.ГГГГ изучены и учтены для подтверждения оснований расчета. Экспертом в полной мере соблюдена методика оценки, исключающая учет несоответствий, вызванных иными факторами, не связанными с качеством работы застройщика. Работы по демонтажу (монтажу) натяжного потолка, включая замену полотна, учтены экспертом на основании технологии проведения ремонтных работ. Для устранения дефектов, таких как шпатлевка, шлифовка и окрашивание стен, необходимо снять натяжной потолок. Однако, ввиду особенностей технологии демонтажа, полотно, как правило, теряет свою функциональность и не может быть использовано повторно. Именно поэтому экспертом обосновано включены затраты на демонтаж, монтаж и замену полотна. Это решение соответствует стандартам и практике проведения восстановительных ремонтных работ. Натурный осмотр объекта позволил эксперту зафиксировать все выявленные дефекты с максимальной точностью. К заключению приложены фотоматериалы каждого обнаруженного дефекта с привязкой к конкретным помещениям, что дает возможность однозначно идентифицировать их местонахождение. Фотоизображения и сопутствующее описание дефектов предоставлены в заключении, что позволяет удостовериться в наличии и характере повреждений. Все выявленные недостатки документально подтверждены и идентифицируются с высокой точностью. Эксперт обоснованно включил в смету замену конструкций дверных блоков (включая двери в помещении комнаты 2, ванной и санузла), так как один из ключевых факторов при оценке повреждений – это сохранность функциональных, эстетических и эксплуатационных характеристик конструкций. Проведение перемонтажа (разборки и последующего монтажа) дверного блока в большинстве случаев сопряжено с высоким риском повреждения и износа материалов, таких как дверное полотно, уплотнители и фурнитура. Это подтверждается практическими характеристиками современных материалов, которые страдают при демонтаже. Щели и зазоры между столярными изделиями также могут являться следствием деформации рамы, коробки или самого полотна. Для фиксации и устранения дефектов требуются значительные работы, а конечный результат в данном случае становится технически непредсказуемым. В таких условиях восстановление двери в заводское состояние по сути невозможно, в результате чего целесообразно предусмотреть замену дверного блока. Из расчета нельзя исключить стоимость замены дверей, поскольку эксплуатируемая конструкция после демонтажа и перемонтажа не гарантирует должного качества и функциональности. Это обосновано как с технической, так и с правовой точки зрения. Сумма в 49 000 рублей соответствует реальной стоимости демонтажа с последующей заменой дверных блоков (включая работы и материалы). Любые попытки восстановить существующую конструкцию несут риск повторному обнаружению тех же дефектов. Этим будет нарушен принцип комплексного устранения повреждений. При расчете стоимости материалов, предусмотренных для замены поврежденных элементов, эксперт руководствовался учетом среднерыночных цен на аналогичные изделия в регионе, что прямо связано с принципом объективной оценки ущерба. Полученная стоимость адекватно отражает стоимость материалов аналогичного качества, что исключает необоснованное завышение итоговой суммы ущерба.
Экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ №-СТЭ содержит мотивированные и исчерпывающие выводы по всем поставленным перед экспертами вопросам, основанные на исследовании обозначенного объекта недвижимого имущества. Доказательств, свидетельствующие о наличии у экспертов заинтересованности в деле, не имеется. Основания сомневаться в правильности выводов эксперта отсутствуют, экспертиза проведена квалифицированными экспертами, обладающими специальными познаниями, с длительным стажем экспертной работы, заключение имеет подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта мотивированы и научно обоснованы, являются объективными, полными, не противоречат друг другу и не содержат неясностей, то есть данная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Учитывая изложенное, истец согласно обозначенным положениям закона имеет право требовать взыскания с ответчика в возмещение расходов на устранение указанных недостатков 335 095,06 рублей.
Частью 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
В силу частей 1 – 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и договором.
Моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином – участником долевого строительства убытков.
При удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Учитывая обстоятельства дела, степень и характер перенесенных истцом нравственных страданий, связанных с неисполнение ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, период просрочки исполнения ответчиком обязательств по соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, с учетом требований разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда 10 000 рублей.
Так же истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременную выплату денежных средств в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства с ее начислением с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства по правилам частей 2, 6 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, помноженном на два, за каждый день просрочки, неустойки за несвоевременную выплату денежных средств в связи с наличием строительных недостатков объекта долевого строительства с ее начислением с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства в размере одного процента от стоимости устранения недостатков 335 095,06 рублей за каждый день просрочки, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в случае неисполнения ответчиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно обязанности по выплате присужденных истцу в счет уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства денежных средств в размере 278 684,77 рублей, невыплаты суммы компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в случае неисполнения ответчиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно обязанности по выплате присужденных истцу в счет уменьшения цены договора в связи с наличием строительных недостатков объекта долевого строительства денежных средств в размере 335 095,06 рублей, невыплаты 25 000 рублей в счет возмещения расходов на проведение экспертизы качества строительно-монтажных и отделочных работ, невыплаты суммы компенсации морального вреда.
Согласно абзацам четвертому – шестому, девятому, одиннадцатому пункта 1, пункту 3 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее – Постановление №), вступившему в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
При определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства;
При определении размера убытков, предусмотренных частью 1 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, за исключением убытков, предусмотренных абзацем пятым настоящего пункта, не учитываются убытки, причиненные в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно;
Неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до ДД.ММ.ГГГГ, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с ДД.ММ.ГГГГ, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.
Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.
Учитывая изложенные положения Постановления № о не начислении неустойки (штрафа, пени), подлежащих с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно, а так же о не начислении неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, подлежащих с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за период со дня вступления в силу настоящего постановления, то есть с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно, не подлежат удовлетворению требования о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за несвоевременную выплату денежных средств в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства с ее начислением с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства по правилам частей 2, 6 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, помноженном на два, за каждый день просрочки, неустойки за несвоевременную выплату денежных средств в связи с наличием строительных недостатков объекта долевого строительства с ее начислением с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства в размере одного процента от стоимости устранения недостатков 335 095,06 рублей за каждый день просрочки, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в случае неисполнения ответчиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно обязанности по выплате присужденных истцу в счет уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства денежных средств в размере 278 684,77 рублей, невыплаты суммы компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в случае неисполнения ответчиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно обязанности по выплате присужденных истцу в счет уменьшения цены договора в связи с наличием строительных недостатков объекта долевого строительства денежных средств в размере 335 095,06 рублей, невыплаты 25 000 рублей в счет возмещения расходов на проведение экспертизы качества строительно-монтажных и отделочных работ, невыплаты суммы компенсации морального вреда.
Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 3, пунктами 2, 5 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 482-ФЗ) статья 10 Федерального закона № 214-ФЗ дополнена частью 4 следующего содержания:
«4. При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.».
Подпункты «а», «в» и «г» пункта 2 и пункт 3 статьи 3 Федерального закона № 482-ФЗ вступают в силу с ДД.ММ.ГГГГ.
Положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона № 284-ФЗ, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ.
Указанный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома заключен до дня вступления в силу Федерального закона № 284-ФЗ, но в силу изложенных положений пункта 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ его положения применяются к правоотношениям, возникшим из данного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, поэтому при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, так как уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в возмещение убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, 275 300,74 рублей (3 % от 9 176 691,44) с предоставлением отсрочки уплаты до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Отсутствуют основания для удовлетворения встречных исковых требований о возложении на ФИО2 обязанности вернуть АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу по акту приема-передачи строительные материалы согласно локальному сметному расчету в заключении эксперта №-СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ, подлежащие замене в качестве неосновательного обогащения: плитку напольную 6 м2, плитку настенную 24,10 м2, подложку листовую 9,7 м2, ламинат 10,36 м2, одну дверь входную металлическую, одну дверь межкомнатную (полотно 80 Х 200 см), взыскании с ФИО2 в пользу АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» в возмещение убытков 95 444,72 рубля в случае невозможности вернуть указанные строительные материалы либо ее отказа в их возвращении, исходя из следующего.
В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, вследствие неосновательного обогащения.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
По смыслу закона неосновательное обогащение является неосновательным приобретением (сбережением) имущества за счет другого лица без должного правового основания. Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий. Если имеет место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества. Приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что означает, что имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия его из состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать. Отсутствие правовых оснований, а именно приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе, ни на сделке, прежде всего договоре, то есть происходит неосновательно.
Неосновательное обогащение представляет собой приобретение или сбережение имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
Из содержания изложенных положений ГК РФ следует, что при неосновательном обогащении, восстановление имущественного положения потерпевшего возможно за счет правонарушителя, чье неправомерное поведение вызвало имущественные потери потерпевшего.
По смыслу указанной нормы, обязательства, возникшие из неосновательного обогащения, направлены на защиту гражданских прав, так как относятся к числу внедоговорных, и наряду с деликтными служат оформлению отношений, не характерных для обычных имущественных отношений между субъектами гражданского права, так как вызваны недобросовестностью либо ошибкой субъектов. Обязательства из неосновательного обогащения являются охранительными – они предоставляют гарантию от нарушений прав и интересов субъектов и механизм защиты в случае обнаружения нарушений. Основная цель данных обязательств – восстановление имущественной сферы лица, за счет которого другое лицо неосновательно обогатилось.
Доказанность всей совокупности обстоятельств неосновательного обогащения является достаточным основанием для удовлетворения иска. При этом по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика – обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.
Для устранения обозначенных недостатков объекта долевого строительства необходимо выполнение комплекса работ по демонтажу и замене отделочных строительных материалов, а так же дверных блоков на новые.
В соответствии со статьей 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, на основании которого истцом приобретена указанная квартира, не предусмотрено иное правило, чем то, которое установлено статьей 135 ГК РФ.
Таким образом, квартира является главной вещью, а дверные блоки и отделочные материалы в ней ее принадлежностью, так как связаны с ней общим назначением, а именно обеспечением удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком помещении.
В силу положений статьи 134 ГК РФ, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.
Квартира является сложной недвижимой вещью, дверные блоки и отделочные материалы в квартире являются составными частями квартиры, так как они связаны с квартирой (главной вещью) конструктивно и обеспечивают комфортность проживания, выполняя защитные функции. Демонтаж дверных блоков и отделочных материалов приведет к тому, что квартира перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации, что приводит к нарушению пункта 1 статьи 209 ГК РФ.
Исходя из анализа указанных положений и условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, дверные блоки и отделочные материалы в квартире следуют судьбе квартиры, а требований о возврате квартиры АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» не заявлялось, в связи с чем требование о взыскании стоимости дверных блоков и отделочных материалов отдельно от квартиры, в которой они установлены, как неосновательного обогащения, является незаконным и не отвечает положениям действующего законодательства, регулирующего спорные отношения.
Поскольку встречные исковые требования оставлены без удовлетворения, так же не подлежит удовлетворению производное требование о взыскании с ФИО2 в пользу АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» судебной неустойки в размере 0,1 % от 95 444,72 рублей в день за каждый день просрочки с даты окончания установленного судом срока для приемки квартиры но делу до его фактического исполнения в случае неисполнения ФИО2 решения суда в части возвращения обозначенных строительных материалов.
Доводы о необходимости оставить искового заявления ФИО2 без рассмотрения по причине несоблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора являются несостоятельными, так как для данной категории споров законом не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, при этом, истец обращалась к ответчику до подачи иска с требованиями о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, возмещении расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.
В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию в возмещение судебных издерже4к по оплате расходов на проведение экспертизы 25 000 рублей.
Согласно статье 103 ГПК РФ, статье 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина за подачу искового заявления, от уплаты которой истец освобожден в силу закона, в размере 5 102,10 рубля, в том числе за требования имущественного характера пропорционально размеру удовлетворенных судом требований 4 202,10 рубля ((275 300,74 Х 100 % / (278 684,77 + 335 095,06)) от 9 338), за требование неимущественного характера, подлежащее оценке, 300 рублей, за два требования неимущественного характера 600 рублей (300 Х 2).
Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требований ФИО2 (паспорт серии 52 06 №) удовлетворить частично.
Признать недействительным пункт 6.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № Р№, заключенного между ФИО2 (паспорт серии 52 06 №) и АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» (ИНН <***>), в части включения условия, огранивающего права ФИО2 (паспорт серии 52 06 №) на выбор способа восстановления нарушенных прав, а именно: права требовать от АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» (ИНН <***>) соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Признать недействительным пункт 12.4 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № Р№, заключенного между ФИО2 (паспорт серии 52 06 №) и АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» (ИНН <***>).
Взыскать с АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт серии 52 06 №) в возмещение убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, 275 300,74 рублей с предоставлением отсрочки уплаты до ДД.ММ.ГГГГ включительно, компенсации морального вреда 10 000 рублей, расходов по оплате экспертизы 25 000 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Встречные исковые требования АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» (ИНН <***>) оставить без удовлетворения.
Взыскать с АО «БАЛАНС-СПЕЦЗАСТРОЙЩИК» (ИНН <***>) в бюджет <адрес> государственную пошлину 5 102,10 рубля.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Вихман
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
Копия вернаРешение (определение) не вступил (о) в законную силу «____» _________________ 20 г.УИД 55RS0№-13Подлинный документ подшит в материалах дела 2-56/2025 (2-4630/2024;) ~ М-3792/2024хранящегося в Кировском районном суде <адрес>Судья __________________________Вихман Е.В. подписьСекретарь_______________________ подпись