Дело № 2-91/2025

УИД 52RS0045-01-2024-001396-17

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саров 17 апреля 2025 года

Саровский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Храмова В.А., при секретаре судебного заседания Афанасовой М.В., с участием истца и его представителя адвоката Королева А.А., ответчика и ее представителя ФИО1, представителя третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании денежных средств, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании денежных средств, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указал, что 08 мая 2024 года между ним с одной стороны, и ответчиком с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... условием заключения основного договора не позднее 03 июля 2024 года. При этом истец намеревался приобретать квартиру совместно со своей супругой ФИО5 и двумя их несовершеннолетними детьми с использованием материнского капитала, о чем сообщал сторонам по договору и риелтору. Исполнителем (лицом, составившим указанный договор) выступила руководитель ООО «Капитал-Недвижимость» ФИО2, с которой обеими сторонами договора был заключен некий договор на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности по приобретению, которая должна была действовать в интересах обеих сторон. ФИО2 утвердительно сообщила истцу с его супругой, что продаваемая квартира находится в собственности продавца более трех лет, что также подтверждается скрином с ее объявления о продаже жилья, чем ввела их в заблуждение.? Вопреки этому, ФИО2 в пункте 2.1. договора написала, что «покупатель приобретает квартиру за цену, которая составляет 7 500 000 рублей, где ей также было указано, что «стороны договорились о том, что в основном договоре купли-продажи квартиры будет указана стоимость квартиры 5 500 000 рублей», а также то, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. В этом же договоре пунктом 2.2 было указано, что в счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами до момента подписания указанного договора, в связи с чем денежные средства в размере 100 000 рублей были истцом переданы (переведены на банковскую карту) ответчику ФИО4 в присутствии ФИО2 и его супруги. Также в условиях договора было прописано каким образом и в каких частях будет осуществляться оплата за приобретаемую квартиру с участием целевых кредитных денежных средств, при этом ничего не расписано о том, каким образом будет использован семьей государственный сертификат на материнский (семейный) капитал.

Впоследствии, внимательно ознакомившись с существенными условиями заключенного договора, выяснив, что ФИО2 сознательно занижает в договоре стоимость квартиры, поскольку в объявлении о ее продаже указана недостоверная информация о ней, истец обратился к ФИО4 и риелтору ФИО2 с требованием о возвращении ранее переданных ей по такому договору денежных средств в размере 100 000 рублей, но ФИО4 отказала, сославшись на то обстоятельство, что между ними заключено некое соглашение о задатке в предварительном договоре, и теперь она его оставляет себе. Указанные обстоятельства о нежелании возврата денежных средств также подтвердила ФИО2

Истец полагает, что данное соглашение, указанное в договоре, задатком не является, а является всего лишь свидетельством о получении денежных средств - авансом, который должен быть возвращён по требованию стороны, передавшей денежные средства, на основании существенных нарушений заключенного между сторонами договора, недостоверности указанных в них сведений, тем более основной договор купли-продажи квартиры не может быть заключен на основаниях, существенно отличающихся от тех, которые указаны в предварительном договоре.

На основании изложенного, истец просит суд: признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., от 08.05.2024 года, заключенный между ФИО3, 05.10.1987г.р и ФИО4, 04.12.1972г.р., ничтожным; взыскать с ответчика денежные средства в размере 100 000 рублей переданные по предварительному договору купли-продажи квартиры от 08 мая 2024 года, расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 200 рублей, расходы на оплату юридических услуг адвоката в размере 30 000 рублей.

В измененных исковых требованиях от **** в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просит суд: признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., от ****, заключенный между ФИО3, 05.10.1987г.р и ФИО4, 04.12.1972г.р., с привлечением по сделке кредитных средств ПАО «Сбербанк», ничтожным; признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., от ****, заключенный между ФИО3, 05.10.1987г.р и ФИО4, 04.12.1972г.р., с привлечением по сделке кредитных средств ПАО «Банк ВТБ», ничтожным; взыскать с ответчика денежные средства в размере 100 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ) по день фактического исполнения решения суда переданные по обоим предварительным договорам купли-продажи квартиры от ****, расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 200 рублей, расходы на оплату юридических услуг адвоката в размере 30 000.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО «Капитал-Недвижимость», ФИО5, ПАО Банк ВТБ, ПАО Сбербанк.

В судебном заседании истец и его представитель на основании ордера адвокат Королев А.А. заявленные требования поддержали, дали пояснения по существу иска.

Ответчик и ее представитель на основании ч.6 ст. 53 ГПК РФ ФИО1 с иском не согласились, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица ООО «Капитал-Недвижимость» на основании выписки из ЕГРЮЛ директор ФИО2 с иском не согласилась.

Другие лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке.

Учитывая, что третьи лица извещались надлежащим образом, при этом информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Саровского городского суда Нижегородской области http://sarovsky.nnov.sudrf.ru, в соответствии со ст.167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся по делу лиц, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы к заключению договоров.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Он должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор передачи имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является задаток.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

По смыслу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что 08 мая 2024 года между ООО «Капитал – Недвижимость» (исполнитель) и ФИО3 (заказчик, покупатель) заключен договор на оказание услуг в сфере риэлтерской деятельности на приобретение недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого, покупатель поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию информационных услуг в сфере риелтерской деятельности по покупке объекта недвижимости, расположенной по адресу: ..., со сроком действия по ****.

В этот же день, т.е. **** между ФИО4 (продавец), и ФИО3 (покупатель), заключены предварительные договора (два договора) купли-продажи квартиры по адресу: ..., в соответствии с условиями которого стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором (п.1.1.).

Предмет основного договора: по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность квартиру, находящуюся по адресу: ... (п.1.2.).

По соглашению сторон покупатель приобретает квартиру за цену, которая составляет – 7 500 000 (семь миллионов пятьсот тысяч) рублей. Стороны договорились о том, что в основном договоре купли-продажи квартиры будет указана стоимость квартиры 5 500 000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей (п.2.1.).

Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

В счет причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 100000 (сто тысяч) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами до момента подписания настоящего предварительного договора (п.2.2.).

Часть стоимости, а именно 2 400 000 (два миллиона четыреста тысяч) рублей будет передано Покупателем Продавцу в день заключения основного договора купли-продажи квартиры (п.2.3.).

Оставшаяся часть стоимости квартиры в сумме 5 000 000 (пять миллионов) рублей оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Публичным акционерным обществом «ВТБ», «Сбербанк России» (далее-Банк) в соответствии с Кредитным договором (п.2.4.).

Срок, до которого стороны обязаны подписать основной договор – не позднее 03 июля 2024 (п.1.4.).

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора, на стороны была возложена взаимная обязанность друг перед другом в срок до 03 июля 2024 года заключить основной договор купли – продажи квартиры.

Согласно расписки от 08 мая 2024 года, ответчик получила от истца денежные средства качестве задатка в размере 100 000 рублей за продаваемую квартиру, расположенную по адресу: ..., согласно предварительному договору купли-продажи от 08 мая 2024 года.

Задатком в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Положениями статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Условия, аналогичные требованиям пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, отражены сторонами в предварительных договорах купли-продажи, содержащем условия соглашения о задатке.

В судебном заседании истец пояснял, что основной договор заключен им не был, т.к. он был не согласен с заниженной стоимостью квартиры в договоре, при этом отсутствовали условия об использовании материнского (семейного) капитала.

Ответчик указала, что готова заключить основной договор на продолженных условиях ФИО3, однако 17 июня 2024 года ею было подписано соглашение о расторжении предварительного договора, при этом ФИО3 отказался подписывать данное соглашение. После 17 июня 2024 года она с ФИО3 не общалась.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

Сведений о направлении ответчиком истцу либо истцом ответчику до 03 июля 2024 года включительно предложений (оферты) заключить основной договор в материалах дела не содержится, при этом распечатки скриншотов переписки а также не подписанный сторонами договор купли- продажи от 19 июня 2024 года объективно не могут свидетельствовать об обратном.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что как истец каких – либо предложений в адрес ответчика заключить основной договор купли – продажи в срок до 03 июля 2024 года включительно не направил, и учитывая отсутствия предложений ответчика в адрес истца заключить основной договор купли – продажи в срок до 03 июля 2024 года включительно, суд приходит к выводу, что ни одна из сторон не ответственна за не заключение основного договора купли – продажи, и поведение сторон не является противоправным, что исключает применение правила пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод суда согласуется с позицией Верховного суда Российской Федерации изложенной в определении от 15 января 2019 года N 18-КГ18-232.

Отмечается, что законных оснований для удержания денежных средств ответчиком по истечении срока, определенного предварительным договором, для заключения основного договора купли-продажи, судом не установлено, и ответчиком не доказано, при этом в силу принципа диспозитивности гражданского процесса суд не может и не должен быть более рачителен в защите прав сторон, чем сами эти стороны.

Поскольку ни одна из сторон, не проявив должного интереса к сделке, в течение согласованного срока не предложила другой стороне заключить основной договор и не совершила действий, очевидно свидетельствующих о наличии такого намерения, обязательства сторон по предварительному договору в силу п.6 ст. 429 ГК РФ прекратились. Вследствие прекращения этих обязательств у продавца ФИО4 возникла обязанность по возврату покупателю ФИО3 полученных от него денежных средств, в данной связи с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 100 000 рублей.

Требования о признании предварительных договор купли-продажи от 08 мая 2024 года удовлетворению не подлежат, т.к. указанные договора содержат в себе все существенные условия, при этом оснований предусмотренных ст. 166 ГК РФ для признания их недействительными по настоящему делу не установлено.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку после 03 июля 2024 года правовых оснований для удержания денежных средств ФИО3 у ФИО4 не имелось, до настоящего времени денежные средства истцу не возвращены, истец имеет право на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04 июля 2024 года по 17 апреля 2025 года в сумме 15 568 рублей 74 копейки, а также проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 100 000 рублей, исчисленные в соответствии со ст.395 п.1 Гражданского кодекса РФ, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 18 апреля 2024 года по день фактического исполнения обязательств,

В силу положений части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии с частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Истец указывает, что им понесены расходы по оплате юридических услуг в размере 30 000 рублей.

Вместе с тем доказательств в подтверждение указанного обстоятельства не представлено, соответственно требование в указанной части удовлетворению не подлежит.

Однако с ответчика в пользу истца подлежит взысканию оплаченная при обращении в суд государственная пошлина в размере 3 200 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 195, 196, 197, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 (паспорт гражданина РФ ) в пользу ФИО3 (паспорт гражданина РФ ) денежные средства в размере 100 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04 июля 2024 года по 17 апреля 2025 года в сумме 15 568 рублей 74 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 100 000 рублей, исчисленные в соответствии со ст.395 п.1 Гражданского кодекса РФ, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 18 апреля 2024 года по день фактического исполнения обязательств, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

В удовлетворении требований о признании предварительных договоров ничтожными, а также о взыскании расходов по оплате юридических услуг отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Саровский городской суд Нижегородской области в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Храмов В.А.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 апреля 2025 года.