УИД: 77RS0034-02-2022-037457-59

Дело № 2-4644/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 15 февраля 2023 года

Щербинский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи фио,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4644/2023 по исковому заявлению ИП ФИО1 фио к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков,

установил:

ИП фио обратился в суд с иском к покупателю ФИО2 о расторжении заключенного 10.12.2020 между сторонами договора купли-продажи земельных участков № 3/63 и № 3/62а, расположенных по адресу: адрес, вблизи адрес, обязании ответчика в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу произвести их возврат, присуждении на случай неисполнения судебного решения неустойки в размере сумма за каждый день просрочки с даты окончания установленного срока возврата земельных участок до даты фактического исполнения обязательств по их возврату, указав в резолютивной части решения об основании внесения в ЕГРН записи о прекращении прав ответчика и возникновении прав истца в отношении спорых участков, мотивируя свои требования тем, что по условиям такого договора стоимость отчужденных земельных участков составила сумма и подлежала оплате с учетом внесенного задатка в размере сумма установленным сторонами графиком периодическими платежами, от надлежащего исполнения условий которого ответчик уклонился, оплатив в счет стоимости приобретенных объектов лишь сумма, при этом земельные участки фактически были переданы ответчику по акту приема-передачи от 10.12.2020, с последующей государственной регистрацией права собственности на таковые, а требование о расторжении договора и возврате земельных участков оставлено последним без удовлетворения.

Представитель истца ИП фио по доверенности фио в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности фио требования не признал по доводам письменных возражений, ссылаясь, в том числе на то, что по названному договору с учетом предоплаты ответчиком в действительности произведена оплата в размере сумма, при этом зарегистрирован переход права собственности с установлением в отношении имущества ипотеки, а положения договора не предусматривают случаи его расторжения при частичной неоплате покупателем объектов недвижимости и не свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком обязательств по договору. Истцом не представлено доказательств причинения ему ущерба, который бы в значительной степени лишил последнего того, на что он рассчитывал при заключении оспариваемого договора, вместе с тем на земельном участке имеется возведенный ответчиком объект незавершенного строительства, а потому при удовлетворении исковых требований необходимо определить компенсацию его стоимости последнему.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что 10.12.2020 между продавцом ИП фио и покупателем ФИО2 заключен договор купли-продажи земельных участков № 1, по условиям которого покупатель продал покупателю земельные участки, расположенные по адресу: адрес, вблизи адрес, уч. № 3/63, площадью 4 690 кв.м., с кадастровым номером 50:21:0130206:524, и уч. № 3/62а, площадью 2 046 кв.м., с кадастровым номером 50:21:0130206:525.

Общая стоимость земельных участков составила сумма, оплата которых была произведена ответчиком на основании предварительного договора в качестве задатка в размере сумма (п. 2.2. договора).

Согласно п. 2.3. договора сторонами согласовано, что оставшаяся часть суммы стоимости земельных участков после оплаты задатка производится покупателем с рассрочкой платежа в соответствии с графиком, являющимся Приложением № 1 к договору, на которую производится начисление процентов в размере 6% годовых в течение первых четырех месяцев с даты подписания договора, а с пятого месяца до полного погашения задолженности в размере 5% годовых, а в случае нарушения ответчиком графика платежей начисляется процент в размере 8% годовых.

Из п. 3.2.1. следует, что на покупателя возложена обязанность по оплате переданного ему имущества и порядке и сроки, предусмотренные договором.

Согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору) покупателю предоставляется рассрочка оплаты земельных участок сроком на 23 месяца.

Пунктом 4.5. стороны предусмотрели порядок регистрации земельных участков, обеспечиваемый ипотекой, а при условии отсутствия такового согласовали отказ продавца от исполнения договора купли-продажи и расторжение его в одностороннем порядке с уведомлением покупателя в десятидневный срок.

Иных оснований для расторжения договор не предусматривает.

10.12.2020 по передаточному акту ответчику переданы спорные земельные участки, переход права собственности и регистрация на которые произведены в Управлении Росреестра 10.02.2021, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН.

10.07.2021 между сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору, по условиям которого согласована повышенная процентная ставка за пользование денежными средствами с восьмого месяца с даты подписания основного договора в размере 6% годовых в течение первых четырех месяцев, с пятого месяца – в размере 5% годовых, с восьмого месяца – в размере 4% годовых и ключевой ставки ЦБ РФ до полного погашения рассрочки по договору, а при просрочке исполнения оплаты по договору покупателю производится начисление процентной ставки в размере 8% годовых.

Так, из представленных платежных документов следует, что ответчиком произведена оплата по заключенному между сторонами договору и процентов в размере сумма, а именно: 26.01.2021 в размере сумма, 09.02.2021 – сумма, 10.03.021 – сумма, 15.04.2021 – сумма, 21.04.2021 – сумма, 20.05.2021 – сумма, 20.05.2021 – сумма, 18.06.2021 – сумма, 18.06.2021 – сумма, 29.06.2021 – сумма, 20.07.2021 – сумма, 20.08.2021 – сумма, 03.09.2021 – сумма, 03.09.2021 – сумма, 24.09.2021 – сумма, 13.12.2021 – сумма, 27.12.2021 – сумма, 27.12.2021 – сумма, 27.12.2021 – сумма

Тем самым, общая сумма оплаты стоимости приобретенных земельных участков с учетом внесенного по предварительному договору задатка в размере сумма составила сумма

При этом исходя из условий согласованного графика, подразумевающего оплату установленными периодическими платежами, полная стоимость договора подлежала оплате покупателем в течение 23 месяцев с момента заключения договора, то есть до 10.06.2023.

24.06.2022 в адрес ответчика направлено требование о расторжении оспариваемого договора, возврате земельных участков по причине задолженности по их оплате с приложением соглашения о расторжении и акта приема-передачи.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывал на то, что указанное досудебное требование о расторжении договора в связи с уклонением от их надлежащей оплаты требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Частью 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон, в соответствии с п. 2 ст. 407 Гражданского кодекса РФ, допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Статьей 420 Гражданского кодекса РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Из положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Изменение и расторжение договора в соответствии с п.п. 1,2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Так, в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

При таких обстоятельствах, учитывая, что исследованные в ходе рассмотрения дела доказательства свидетельствуют о том, что сторонами при заключении договора купли-продажи земельных участков были согласованы предмет договора, его стоимость и порядок оплаты, объекты недвижимости были переданы ответчику, в отношении которых произведена регистрация права собственности с установлением обременения (ипотеки), принимая во внимание доказательства произведенной ответчиком частичной оплаты на сумму сумма и факт того, что таких оснований к расторжению как ненадлежащее неисполнение обязательств по оплате положения договора не содержат, а доказательств причинения значительного ущерба по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено, тогда как нормы действующего законодательства не связывают существенность нарушения условий договора только с размером невыплаченной стоимости приобретенного имущества, суд приходит к выводу, что оснований к расторжению спорного договора купли-продажи земельных участков у суда не имеется, а потому требования истца в указанной части подлежат отклонению вместе с производными требованиями истца о возврате земельных участков, прекращении права собственности ответчика в их отношении таковых с последующим исключением записи из ЕГРН, внесении записи о праве собственности за истцом и взыскании неустойки за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 фио к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

фио ФИО3

Мотивированное решение изготовлено 15 февраля 2023 года.