Дело № 2-1355/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 декабря 2022 года г. Алушта

Алуштинский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Голубевой Н.О.,

при секретаре судебного заседания Щербаковой Е.В.,

с участием

представителя истца ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Дельмар Дивелопмент», Общество с ограниченной ответственностью «Эрайз 96», третьи лица: ТСН «Дом на Парковой», Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Дельмар Дивелопмент», Общество с ограниченной ответственностью «Эрайз 96», третьи лица: ТСН «Дом на Парковой», Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании права собственности.

Иск мотивирован тем, что между ФИО3 и ООО «Дельмар Дивелопмент» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № о паевом участии в строительстве задания, расположенного по адресу: <адрес> (далее – договор).

В соответствии с п. 1.1 договора, истец принимает участие в строительстве здания, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке по вышеуказанному адресу с целью получения в собственность завершенного строительством здания в долях, определенных договором.

Согласно п. 6.1.2 указанного договора, в собственность ФИО3 переходит помещение со строительным номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенное на первом этаже.

В соответствии с кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ №. Вышеуказанному помещению присвоен кадастровый №.

ФИО3 в полном объеме выполнил условия договора в части оплаты стоимости помещения, о чем свидетельствует справка от ДД.ММ.ГГГГ, выданная ООО «Дельмар Дивелопмент». В связи с этим, приобретенное нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

П. 6.3. договора предусмотрено, что ФИО3 самостоятельно должен зарегистрировать право собственности на помещение на основании документов, полученных от ООО «Дельмар Дивелопмент».

ФИО3 обратился в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для осуществления государственной регистрации права собственности.

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ № № ему было отказано в государственной регистрации права собственности, в связи с неподтверждением, по мнению госрегистратора, тождественности лица, указанного в документах-основаниях (договор паевого участия, акт приема-передачи помещения) и обратившегося за регистрацией права.

В настоящее время дом, расположенный по адресу: <адрес>, сдан в эксплуатацию, о чем свидетельствует декларация о готовности объекта дома к эксплуатации – реконструкция столовой «Дельфин» под офисно-гостиничный комплекс, зарегистрированная в инспекции ГАСК ДД.ММ.ГГГГ № №. Также на портале Федеральной службы государственной регистрации и картографии в разделе «справочная информация по объектам недвижимости онлайн» имеется информация о государственной регистрации нежилых помещений, расположенных по указанному адресу.

Полагает, что тождественность лица подтверждается паспортными данными, местом прописки, а также идентификационным номером (<***>).

В настоящее время ФИО3 не может зарегистрировать право собственности на приобретенное помещение.

Просит признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Представитель истца ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчиков, третьих лиц, извещенные надлежащим образом о дате, времени месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

В порядке ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Культурноделовой центр» и ООО «Эрайз» был заключен договор о долевом участии в проектировании и строительстве офисно-гостиничного комплекса по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.1 Договора предусмотрено, что ООО «Культурно-деловой центр» и ООО «Эрайз» пришли к соглашению принять долевое участие в проектировании и строительстве 6 (шести) - этажного офисно-гостиничного комплекса со своей инженерной инфраструктурой на земельном участке по адресу: АР Крым, <адрес>, отведенном ООО «Эрайз» на основании решения Исполкома Партенитского поселкового совета № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Культурно-деловой центр», ООО «Эрайз 96» и ООО «Дельмар Дивелопмент» был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ о паевом участии в проектировании и строительстве офисно-гостиничного комплекса по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.2 договора объектом данного договора является проектирование и строительство офисно-гостиничного комплекса по адресу: АР Крым <адрес>.

Пунктом 2.7.1 Договора было предусмотрено, что ООО «Эрайз 96» обязуется предоставить ООО «Дельмар Дивелопмент» необходимые документы для оформления правоустанавливающих документом на Объект и проведения государственной регистрации.

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ Договора предусмотрено что не позднее 7 дней с момента оформления права собственности Сторон на построенный Объект, в установленном законами Украины порядке Сторона 3 (ООО Эрайз 96) должна предоставить стороне 1 и стороне 2 согласие на изъятие земельного участка, а также способствовать в оформлении договора аренды Сторонам на вышеуказанный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ. между вышеуказанными сторонами было заключено соглашение об отчуждении имущественных прав, согласно которому ООО «Культурноделовой центр» продал ООО «Дельмар Дивелопмент» свои имущественные права по договору от ДД.ММ.ГГГГ Под имущественными правами, отчуждаемыми по данному соглашению сторонами было определено следующее - помещения на цокольном этаже площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные в здании офисно-гостиничного комплекса по адресу: <адрес>.

Судебным решением также установлено, что ООО «Дельмар Дивелопмент» выполнены их обязательства по данному договору перед ООО «Эрайз 96».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Дельмар Дивелопмент» заключен договор № о паевом участии в строительстве задания, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>а

В соответствии с п. 1.1 договора, истец принимает участие в строительстве здания по адресу: <адрес>, на земельном участке по вышеуказанному адресу с целью получения в собственность завершенного строительством здания в долях, определенных договором.

В соответствии с п. 6.1.2 договора, в собственность истцу переходит помещение, строительный номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное на 1-ом этаже.

Из кадастрового паспорта на помещение, расположенное по адресу <адрес> усматривается, что нежилое помещение № площадью <данные изъяты> кв.м. расположено на первом этаже и ему присвоен кадастровый №.

Приобретенное истцом вышеуказанное нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Оплата стоимости помещения по вышеуказанному договору подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Дельмар Дивелопмент», а также извлечение из реестра собственников от ДД.ММ.ГГГГ.

Из справки ТСН «Дом на Парковой», выданной истцу от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что у ФИО3 находится в собственности помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. Данным помещением ФИО3 владеет с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № о паевом участии в строительстве здания. Также он состоит в реестре членов ТСН «Дом на Парковой». Указанное помещение находится в фактическом и правовом владении ФИО3, который использует его для проживания, сделал ремонт, оплачивает коммунальные услуги.

<адрес> пгт. Партенит сдан в эксплуатацию, о чем свидетельствует декларация о готовности объекта дома к эксплуатации - реконструкция столовой «Дельфин» под офисно-гостиничный комплекс, зарегистрированная в инспекции ГАСК ДД.ММ.ГГГГ № №.

Уведомлением Алуштинского городского отдела Госкомрегистра от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО3 отказано в государственной регистрации прав в связи с невозможностью идентифицировать субъекта права.

Из представленного представителем истца реестра инвесторов здания по адресу: <адрес> усматривается, что в нем имеются сведения о заключении договора паевого участия в строительстве объекта с ФИО3

В соответствии с п. 6.3 договора, ФИО3 должен самостоятельно зарегистрировать право собственности на помещение на основании документов, полученных от ООО «ДельмарДивелопмент», которое обязано оказывать содействие при оформлении права собственности.

Договор аренды земельного участка по <адрес> заключен ДД.ММ.ГГГГ между Партенитским поселковым советом народных депутатов и предприятием «Эрайз».

Из материалов гражданского дела № по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Дельмар Дивелопмент», Общество с ограниченной ответственностью «Эрайз 96», третьего лица ТСН «Дом на Парковой», о признании права собственности следует, что из ответа Администрации <адрес> ТСН "Дом на Парковой", от ДД.ММ.ГГГГ №, усматривается, что в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между Партенитским поселковым советом и Предприятием "Эрайз", вышеуказанный земельный участок передается в аренду для использования в коммерческих целях под размещение столовой "Дельфин". Дополнительным соглашением к договору № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в части использования земельного участка, согласно которого запрашиваемый земельный участок передается в аренду для использования в коммерческих целях под размещение офисно-гостиничного комплекса. Однако, в соответствии с Правилами землепользования и застройки на часть территории муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, утвержденными решением Алуштинского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ №, запрашиваемый земельный участок находится в зоне Ж-4 - зона застройки многоэтажными жилыми домами. На основании вышеизложенного Администрация <адрес> не имеет оснований для подписания запрашиваемого акта согласования местоположения границ земельного участка в связи с несоответствием указанного вида разрешенного использования данного земельного участка действующей в настоящее время градостроительной документации.

Из указанного ответа усматривается, что с учетом дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ целевым назначением арендуемого ООО «Эрайз» земельного участка являлось использование в коммерческих целях под размещение офисно-гостиничного комплекса.

В соответствии с выпиской из ЕГРН, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, имеет кадастровый номер №, разрешенное использование земли - общественное питание.

Ответом Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № сообщено, что ДД.ММ.ГГГГ между Партенитским поселковым советом и предприятием "Эрайз" заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> га сроком на <данные изъяты>) лет для размещения столовой.

Однако, до настоящего времени в Администрацию <адрес> не поступало заявление о приведении в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации и Республики Крым указанного договора аренды.

Дополнительно сообщено, что Законом Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» предусмотрена обязанность обращения арендатора в уполномоченный орган с заявлением о приведении действующего договора аренды земли в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации до ДД.ММ.ГГГГ.

Из вышеуказанного усматривается, что договор аренды земельного участка заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Партенитским поселковым советом и предприятием "Эрайз" заключен договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> га сроком на <данные изъяты>) лет, на котором возведено здание, не приведен в соответствие с законодательством Российской Федерации, его целевое назначение не соответствует правилами землепользования и застройки, при этом ООО «Эрайз 96» не предпринимает мер для перерегистрации договора аренды и приведения его в соответствие с действующими ПЗЗ и расположенным на земельным участком строением, возведенном в установленном законом порядке.

Статья 1205 ГК РФ предусматривает что право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится.

Согласно части 1 статьи 1206 ГК РФ возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.

Согласно части 2 статьи 11 Гражданского кодекса Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Частью 1 статьи 328 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности из сделок.

Статьей 392 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае потери им документа, удостоверяющего его право собственности.

Согласно статье 526 Гражданского кодекса Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно частям 1, 3, 5 ст. 7 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" все субъекты инвестиционной деятельности независимо от форм собственности и хозяйствования имеют равные права по осуществлению инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено законодательными актами Украины. По решению инвестора права владения, пользования и распоряжения могут быть переданы другим гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном законом. Взаимоотношения при такой передаче прав регулируются ими самостоятельно на основе договоров. Инвестор имеет право владеть, пользоваться объектами и результатами инвестиций, включая реинвестиции и торговые операции на территории Украины, в соответствии с законодательными актами Украины.

Нормами законодательства РФ предусмотрено схожее правовое регулирование, кроме того в соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п.п. 1 и 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Данная норма права корреспондирует со ст.8 ГК Украины.

В этой связи, учитывая, схожий характер сложившихся между сторонами правоотношений, считаю возможным применить норму части 4 статьи 218 ГК РФ, согласно которой член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии со ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (абз. 3 п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В соответствии со ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в силу судебные акты.

Как указано в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Также суд обращает внимание, что в данном случае лица, заключившие договор о паевом участии в строительстве, при регистрации своего права собственности имеют существенные различия в требованиях к документам, которые необходимо предоставить для регистрации их права, в зависимости от периода времени, когда осуществлялась данная регистрация, до принятия Республики Крым в состав Российской Федерации либо после, в связи с изменением правового регулирования.

В данном случае, действующее законодательство, в частности Закон Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» предусматривает обязанность обращения арендатора в уполномоченный орган с заявлением о приведении действующего договора аренды земли в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации, кроме того, для регистрации права собственности истицы необходимо осуществление кадастрового учета земельного участка, в том числе с определением координат, который она самостоятельно осуществить не может. Предоставленный же истице кадастровый паспорт на земельный участок содержит сведения о разрешенном виде использования как общественное питание, что не соответствует Дополнительному соглашению к договору, о котором указано в письме Администрации г. Алушты от 07.12.2017 года № 3005/02-19-4847, копии самого дополнительного соглашения истице также не предоставлено.

Таким образом, помимо существенного изменения условий регистрации права собственности истца, по отношению к действующему ранее, возможность реализации ею данного права, как следует из оснований, указанных в сообщении об отказе в государственной регистрации, поставлена в зависимость от действий третьих лиц по переоформлению договора аренды земельного участка, постановке земельного участка на кадастровый учет, определения и приведения в соответствии с действующим ПЗЗ вида разрешенного использования земельного участка.

Следует также обратить внимание что никаких договорных обязательств непосредственно с ООО «Эрайз 96» как арендатором земельного участка истец не имеет.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статьи 19, часть 1), в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 19 марта 2014 года № 6-П по делу о проверке конституционности не вступившего в силу международного договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов указывал, что наличие переходного периода само по себе является необходимым следствием образования в Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, разрешение же возможных противоречий, обусловленных особенностями переходного периода, может быть обеспечено как последующим федеральным законодательством, так и судебной практикой.

Направленность указанных выводов Конституционного Суда Российской Федерации даёт основания полагать, что правоприменительная практика в условиях, характерных для переходного периода, имеющего целью интеграцию в российскую правовую систему, предполагает осуществление её таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия участников гражданского судопроизводства к закону и действиям государства, которые предполагают сохранение разумной стабильности правового регулирования, а также предоставления им в случае необходимости в течение некоего разумного переходного периода возможности адаптироваться в условиях после образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, что должно быть обеспечено помимо специального законодательства регулирующего вопросы переходного периода еще и судебной практикой.

При таких обстоятельствах, суд приходит к убеждению, что истец приобрел спорное помещение на основании договора о паевом участии в строительстве от 11.02.2013 года, условия данного договора полностью выполнены обеими сторонами, здание введено в эксплуатацию в установленном порядке, а истцу фактически передано спорное помещение, однако, в связи с изменением правового регулирования в последующем, истец фактически лишена возможности осуществить регистрацию права собственности на приобретенное имущество.

С учетом норм права действовавших на момент заключения договора и осуществления строительства, вышеприведённой правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, с целью сохранения разумной стабильности правового регулирования, суд приходит к убеждению о том, что требования ФИО3 обоснованы, избранный истцом способ защиты может полностью восстановить его нарушенные права и при этом не нарушает прав и законных интересов других лиц, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.О. Голубева

Решение изготовлено в окончательной форме 20.12.2022 г.