Решение по делу № 2-5154/2024 от 29.09.2025 - о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку.

дело № 2-753/2025 (№2-5154/2024)

УИД 61RS0005-01-2024-008786-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2025 года Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Толстовой Н.П.,

при секретаре Гатковской Я.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, Комитет по охране объектов культурного наследия РО, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону обратился в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с указанным исковым заявлением ссылаясь на то, что в ходе проверки организационно-правового порядка строительства на территории Октябрьского района города Ростова-на-Дону, специалистами комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области было проведено выездное обследование объекта археологического наследия федерального назначения «Курганская группа «Каменка I» (5 курганов), состоящего на государственной охране на основании Постановления Главы Администрации РО от ... г. № «О принятии на государственную охрану памятников истории культуры области», по результатам которого на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <...>, земельный участок № установлен факт самовольного возведения объекта капитального строительства – жилого дома. Согласно выписке из ЕГРН указанный земельный участок площадью 607 кв.м., категория земель – Земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для садоводства, имеет ограничения прав, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ и находится у ответчика в собственности. Разрешительные документы на строительство, реконструкцию спорного объекта отсутствуют, уведомления о планируемом строительстве, реконструкции объектов в администрацию района, департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону не поступали. В адрес ответчика было направлено письменное уведомление о сносе самовольного объекта, которое было оставлено без ответа о результатах принятых мер. Истец указывает, что спорный объект возведен на земельном участке, с видом разрешенного использования – для садоводства, имеет ограничения прав, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ, при отсутствии разрешительной документации на строительство, реконструкцию, при отсутствии факта безопасной эксплуатации и условия для сохранения постройки, предусмотренных п.3 ст.222 ГК РФ приводит к нарушению законных прав и интересов неопределенного круга лиц, повреждению культурного слоя объекта археологического наследия на ориентировочной площади 130 кв.м. На основании изложенного представитель истца просил суд признать самовольной постройкой объект капитального строительства – жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <...>, земельный участок №; обязать ответчика ФИО1 осуществить за счет своих средств снос самовольной постройки в течении 14-ти дней со дня вступления в законную силу решения суда.

В судебном заседании представитель истца Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования поддержала и просила суд их удовлетворить по основаним, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик ФИО1 и его представитель по доверенности и ордеру ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, приобщенных к материалам дела (том №1 л.д. 128-132, том №2 л.д. 67-71).

В отношении представителя третьего лица Комитета по охране объектов культурного наследия РО дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Согласно ранее представленным суду дополнениям к отзыву на исковое заявление, указали, что спор по данному делу не затрагивает права и обязанности комитета, поскольку решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.10.2024 года по делу №2-3930/2024 были удовлетворены требования комитета о взыскании с ФИО1 суммы причиненного вреда объекту археологического наследия федерального значения в размере 197 683,37 руб., которые в полном объеме оплачены ФИО1 в рамках исполнительного производства (том № 1 л.д. 200).

В отношении представителей третьих лиц Управления Росреестра по РО и Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что в ходе проверки организационно-правового порядка строительства на территории Октябрьского района города Ростова-на-Дону, специалистами комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области было проведено выездное обследование объекта археологического наследия федерального назначения «Курганская группа «Каменка I» (5 курганов), состоящего на государственной охране на основании Постановления Главы Администрации РО от ... г. № «О принятии на государственную охрану памятников истории культуры области», по результатам которого на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <...>, земельный участок № установлен факт возведения объекта капитального строительства – жилого дома.

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРН вышеуказанные земельный участок площадью 607 кв.м. с кадастровым номером № по <...> в <...> и расположенный на нем жилой дом площадью 115,6 кв.м. зарегистрированы на праве собственности за ответчиком ФИО1 (том №1 л.д. 10-17, 90-93).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № по <...> в <...> отнесен к категории земель – Земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для садоводства, имеет ограничения прав, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ранее Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области обращался в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к ФИО1 о взыскании суммы причиненного вреда объекту археологического наследия федерального значения ввиду повреждения культурного слоя объекта археологического наследия на ориентировочной площади 130 кв.м. Стоимость данного ущерба была определена истцом согласно смете калькуляции Государственного автономного учреждения культуры РО «Донское наследие» в сумме 197 638,37 руб.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.10.2024 года по делу №2-3930/2024 с ФИО1 в доход бюджета Ростовской области был взыскан причиненный вред объекту археологического наследия федерального значения «Курганная группа «Каменка I» (5 курганов)», состоящего на государственной охране в соответствии с постановлением Главы Администрации Ростовской области от ... г. № «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры области», при проведении строительных работ на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <...> в виде стоимости спасательных археологических полевых работ на площади 130 кв.м. в сумме 197 638,37 руб. (том №1 л.д. 56-62).

Указанной решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.10.2024 года по делу №2-3930/2024 ФИО1 исполнено в полном объеме, что подтверждается имеющимся в материалах дела платежным поручением (том №1 л.д. 100) и не оспаривается представителем Комитета по охране объектов культурного наследия РО в представленных суду дополнениях к отзыву на исковое заявление (том № 1 л.д. 200).

Согласно письму от ... г. Комитет по охране объектов культурного наследия РО претензий к ФИО1 в части проведения дополнительных археологических работ на поврежденном участке объекта археологического наследия на площади 130 кв.м. не имеет (том №1 л.д. 101).

Истцом со ссылкой на то, что разрешительные документы на строительство спорного объекта – жилого дома площадью 115,6 кв.м. по <...> в <...> отсутствуют, и спорный объект возведен на земельном участке, имеющем ограничения прав, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ, заявлено требование признании данного объекта капитального строительства самовольной постройкой и обязании его снести.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ответчика определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06.02.2025 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ФБУ Южный Региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции России.

В соответствии с выводами экспертного заключения ФБУ Южный Региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции России № от ... г. (том №2 л.д. 25-55) «объект капитального строительства - жилой дом с кадастровым номером № (литер «№»), расположенный по адресу: <...>, для существующей стадии его строительной готовности и по выполненным конструктивному и объемно-планировочному, инженерно-техническому решениям, при условии завершения работ по устройству покрытия полов, внутренней отделке, установке внутренних дверных блоков, устройству внутренних сетей отопления, газоснабжения с установкой необходимого сантехнического, электротехнического, газоиспользующего оборудования и приборов (в т.ч. при условии использования газового отопительного котла с его размещением в помещении котельной), с подключением указанных внутренних коммуникационных сетей к соответствующим наружным сетям, соответствует требованиям действующих строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных норм и правил, предъявляемым к жилым одноквартирным домам, относящихся к классу Ф 1.4 функциональной пожарной опасности, а именно: СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные СНиП 31-02-2001» (п.п.: 4.2, 4.3, 4.5, 6.1, 6.2, 6.2.1, 6.2.2, 6.3, 6.4, 7.1, 7.2, 7.4, 7.5, 7.9, 7.11, 7.13, 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6, 9.4, 9.5, 9.6, 9.18, 9.19); СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*» (п. 5.1), СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарнопротивоэпидемических (профилактических) мероприятий» (п.п.: 125, 127, 128, 130); СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» (табл. 5.5.52, п. 143); Федерального закона №123-Ф3 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст.: 52, 53, 80); Федерального закону №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст.ст.: 10, 11, 16, 17, 22, 25, 29), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.п.: 6.11.1, 6.11.7); СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.2.1, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.21, 4.2.22, 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.5, 6.2.1), СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (5.4.4, 5.4.5, 6.5.6, 6.3.1 и таблицы 6.6), СП 62.13330.2011* «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002» (п.п.: 5.1.6*, 7.1), СП 42-101-2003 «Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб» (п.п. 6.17, 6.18, 6.19), СП 402.1325800.2018 «Правила проектирования систем газопотребления» (п.п. 5.1, 5.4, 5.5, 5.9, 5.10, 5.11, 5.13), МДС 40- 2.2000 «Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных жилых домов (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и вентиляция, газоснабжение, электроснабжение)» (п.п.: 5.34, 5.36, 5.37, 5.39), Инструкции по размещению тепловых агрегатов, предназначенных для отопления и горячего водоснабжения одноквартирных или блокированных жилых домов (МДС 41-2.2000) (п.п.: 4.2, 5.1), соответственно предусматривающих и регламентирующих: обеспечение жилого дома системой водоснабжения при подключении к канализационной системе, обеспечение обогрева и горячего водоснабжения жилого дома от автономных систем с установкой необходимого газового оборудования, минимальный состав помещений жилого дома, а также их размеры и площадь, достаточную несущую способность основания и несущих конструкций жилого дома, противопожарные требования, предъявляемые к объемно-планировочному решению дома, естественное освещение жилых комнат и кухни, а также инсоляцию жилых помещений, обеспечение помещений вентиляцией, наличие окон в помещении с установленным газоиспользующим оборудованием.

Выполненная высота и этажность исследуемого жилого дома литер «№», процент застройки соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа (ЗР-1), представленному в ст. 53 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Характерных дефектов конструктивных элементов исследуемого объекта, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности (т.е. повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали, горизонтали, прогибов, смещения перемычек в опорных местах) не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы исследуемого объекта находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность по завершению строительства объекта исследования согласно его функциональному назначению в качестве индивидуального жилого дома, угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого объекта при существующем техническом состоянии не имеется.

Расположение исследуемого объекта на земельном участке с кадастровым номером №, имеющего категорию земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для садоводства, находящихся в территориальной зоне № (зоне реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа), соответствует действующим градостроительным требованиям, а именно градостроительному регламенту указанной зоны, представленному в ст. 53 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные СНиП 31-02-2001» (п. 5.2), а также не противоречит виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081007:157, которому из приведенных в ст. 53 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону наиблее соответствует вид разрешенного использования «Ведение садоводства» (код по классификатору 13.2), входящий в перечень условно разрешенных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предусматривающий размещение для собственных нужд жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом №, которому, в свою очередь, соответствует исследуемый жилой дом литер №.

Исследуемый объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, обеспечен необходимыми пешеходными и подъездными путями <...> и его расположение по отношению к существующей застройке не противоречит требованиям СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.п: 4.1, 4.13 и таблицы 1, 7.1, 8.1.15), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (п.п.: 4.3.2, 4.3.3), Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст. 80), Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8, ст. 17).

Расположение исследуемого объекта по отношению к западной границе земельного участка с кадастровым № (на расстоянии 1,24 - 1,32 м) не соответствует требованиям п. 7.2 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка (городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», предусматривающих расстояние от границ участка до стены жилого дома не менее 3 м, а по отношению к северной, восточной и южной границам земельного участка с кадастровым № соответствует указанным требованиям п. 7.2 СП 42.13330.2016. Вместе с этим расположение исследуемого объекта по отношению к границам земельного участка с кадастровым номером № не противоречит минимально допустимому отступу от границ земельных участков (1 м), предусмотренному градостроительным регламентом указанной зоны ЗР-1, изложенному в ст. 53 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Исследуемый жилой дом с кадастровым номером № (литер «№») расположен в границах части с учетным №, площадью 429 кв.м, земельного участка с кадастровым номером №, входящей в границы территории объекта археологического наследия федерального значения «Курганная группа «Каменка I» (5 курганов)», деятельность в границах которой регламентирована требованиями, предусмотренными статьями 5.1, 47.3 Федерального закона от ... г. № 73-ФЗ. Как следует из копии ответа комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области от ... г. № (л.д. 101), ФИО4 на основании решения Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.140.2024 по делу № 2- 3930/2024 в полном объеме оплачена сумма причиненного вреда объекту археологического наследия федерального значения «Курганная группа «Каменка I» (5 курганов)», в настоящее время комитет претензий к собственнику земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, в части проведения дополнительных археологических работ на поврежденном участке объекта археологического наследия на площади 130 кв.м не имеет.

Жилой дом с кадастровым номером № (литер «№») расположен в границах земельного участка с кадастровым номером № (по адресу: <...>), местоположение которых определяется сведениями (координатами характерных точек), содержащимися в ЕГРН.

Решение вопросов о создании каким-либо объектом, в т.ч. исследуемым жилым домом с кадастровым номером № (литер «№ по адресу: <...>, угрозы жизни и здоровью людей, выходит за рамки компетенции судебного эксперта. Вместе с этим следует отметить, что, как было указано в выводах по первому вопросу, характерных дефектов конструктивных элементов исследуемого объекта, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности (т.е. повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали, горизонтали, прогибов, смещения перемычек в опорных местах) не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы исследуемого объекта находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность по завершению строительства объекта исследования согласно его функциональному назначению в качестве индивидуального жилого дома, угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого объекта при существующем техническом состоянии не имеется.

Эксперты указали, что выводы по четвертому вопросу исключаются выводами по первому вопросу».

Оснований сомневаться в правильности и достоверности сведений, указанных в исследовательской части заключения экспертов, и в выводах экспертизы, у суда не имеется. Судом не установлено наличия в выводах указанного заключения какой-либо неопределенности или противоречий.

В соответствии с ч.1 ст.55, ч.1-3 ст.67, ч.3 ст.86 ГПК РФ, заключение эксперта является лишь одним из доказательств, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Более того, заключение эксперта само по себе не служит основанием возникновения у сторон по делу каких-либо прав или обязанностей. Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы, для суда необязательно и оценивается судом по общим правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ.

Таким образом, суд при вынесении настоящего решения оценивал относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем судом принято во внимание заключение экспертов ФБУ Южный Региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции России № от ... г. о соответствии объекта капитального строительства - жилого дома с кадастровым номером № (литер «№»), расположенного по адресу: <...> требованиям действующих строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных норм и правил.

Рассматривая требования администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону о сносе самовольно возведенного строения – жилого дома площадью 115,6 кв.м. по <...> в <...>, суд не усматривает правовых оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

В силу положений ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (часть 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (часть 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Из приведенных выше норм закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства исходя из принципа пропорциональности является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

В соответствии с выводами экспертного заключения ФБУ Южный Региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции России № от ... г. объект капитального строительства - жилой дом с кадастровым номером № (литер «№»), расположенный по адресу: <...>, соответствует требованиям всем действующих строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных норм и правил.

Экспертами установлено лишь то, что расположение исследуемого объекта по отношению к западной границе земельного участка с кадастровым № (на расстоянии 1,24 -1,32 м) не соответствует требованиям п. 7.2 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка (городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», предусматривающих расстояние от границ участка до стены жилого дома не менее 3 м, при это расположение исследуемого объекта по отношению к границам земельного участка с кадастровым номером № не противоречит минимально допустимому отступу от границ земельных участков (1 м), предусмотренному градостроительным регламентом указанной зоны №, изложенному в ст. 53 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Ответчиком представлено судо нотариально заверенное согласие собственника смежного земельного участка (с западной границы) ФИО5 на эксплуатацию жилого дома по <...>, построенного в 2024 году, на расстоянии 1 метра от границы земельного участка с выходом окон на его земельный участок и размещением наружного блока кондиционера (том №2 л.д. 72).

Таким образом, судом установлено, что жилой дом с кадастровым номером № (литер «№»), расположенный по адресу: <...>, соответствует требованиям всем действующих строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законный интересов других лиц. Доказательств обратному суду не представлено.

Доводы представителя истца об отсутствии необходимого в силу закона разрешения на строительство спорного объекта недвижимости и доказательств обращения ответчика в уполномоченный орган с уведомлением о планируемом строительстве, не могут быть приняты судом во внимание, по следующим основаниям.

Так, согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В связи со вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу пунктов 1, 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества; строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Частью 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 названного Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания названных норм следует, что с 04 августа 2018 года для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется получение разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) до 01 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29.07.2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На сегодняшний момент также в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Судам следует учитывать, что до 01 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, с 04 августа 2018 года для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется получение разрешения на строительство.

Относительно доводов истца о том, что спорный объект – жилой дом по <...> в <...> возведен на земельном участке, имеющем ограничения прав, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ, суд полагает необходимым отметить следующее.

Согласно разъяснениям, данным в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», при рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <...> (ранее <...>») по состоянию на 15.06.2023 года каких-либо ограничений прав либо обременений в отношении данного земельного участка зарегистрировано не было (том №1 л.д. 82-83).

Кроме того, ответчиком ФИО1 возмещен причиненный вред объекту археологического наследия федерального значения «Курганная группа «Каменка I» (5 курганов)» при проведении строительных работ на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <...> в виде стоимости спасательных археологических полевых работ на площади 130 кв.м. в сумме 197 638,37 руб. Согласно письму от ... г. Комитет по охране объектов культурного наследия РО претензий к ФИО1 в части проведения дополнительных археологических работ на поврежденном участке объекта археологического наследия на площади 130 кв.м. не имеет (том №1 л.д. 101).

Поскольку в судебном заседании установлено, что жилой дом с кадастровым номером № (литер «№»), расположенный по адресу: <...>, соответствует требованиям всем действующих строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законный интересов других лиц, для его строительства в силу закона не требовалось получение разрешения на строительство, на момент возведения спорного объекта капитального строительства ответчик не знал и не мог знать о наличии ограничений использования земельного участка, на котором был возведен спорный объект, ввиду того, что в выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <...> (ранее <...>») по состоянию на 15.06.2023 года каких-либо ограничений прав либо обременений в отношении данного земельного участка зарегистрировано не было, в настоящее время – после возмещения вреда объекту археологического наследия в виде стоимости спасательных археологических полевых работ на площади 130 кв.м. Комитет по охране объектов культурного наследия РО претензий к ФИО1 не имеет, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону о признании указанного объекта капитального строительства самовольной постройкой и его сносе.

Определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28.12.2024 года были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО совершать регистрационные действия в отношении земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...> и расположенного на нем объекта недвижимости (том №1 л.д. 27), которые в соответствии со ст. 144 ГПК РФ суд полагает необходимым отменить с даты вступления данного решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, Комитет по охране объектов культурного наследия РО, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, обязании снести самовольную постройку – оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО совершать регистрационные действия в отношении земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, земельный участок № и расположенного на нем объекта недвижимости, наложенные определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28.12.2024 года, с даты вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента принятия решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 сентября 2025 года.

Судья