Решение по делу № 2-380/2024 от 29.05.2025

Дело № 2-4/2025 РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Нелидово 29 мая 2025 года

Нелидовский межрайонный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Павлова Э.Ю.,

с участием представителя истцов (ответчиков по встречному иску) ФИО1, ФИО2, Кану В.В., адвоката адвокатского кабинета № № 193 Беляева А.Н., представившего удостоверение №, ордер № 1528, а также доверенности,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО3,

ее представителей: адвоката Нелидовского филиала НО ТОКА ФИО4, представившей удостоверение № и ордер № 148028, адвоката адвокатского кабинета № 170 ФИО5, представившего удостоверение № и ордер № 17/12, ФИО6, действующей на основании доверенности,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора и ответчика по встречному иску, ФИО1 – адвоката адвокатского кабинета Деянова Д.А., представившего удостоверение №, ордер № 01107, а также доверенность,

при секретаре Гудковой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 и ФИО7 к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договоров аренды нежилого помещения, взыскания задолженности по договорам аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами, и по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2, ФИО7 и ФИО1 о взыскании расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом арендованного имущества и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действуя на основании доверенностей от своего имени и от имени ФИО2 и Кану В.В., обратилась в суд к ИП ФИО3, и просит: расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 1 от 11.10.2021 г., взыскать с ответчика в их пользу сумму задолженности по арендной плате по Договору № 1 в сумме 682500 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами по Договору № 1 в размере 97893,14 руб.; расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 2 от 01.07.2022 г., взыскать с ответчика в их пользу сумму задолженности по арендной плате по Договору № 2 в размере 630000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами по Договору № 2 в размере 85525,60 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размер 21959 руб. Свои требования мотивирует следующими обстоятельствами. 11.10.2021 г. между Щ.В.И.Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 1 на срок с 11.10.2021 г. до 31.10.2023 г. (включительно). Ответчику, в соответствии с Актом от 11.10.2021 г., было передано помещение по адресу: ......., общей площадью ...... кв.м. (часть первого этажа и второй этаж полностью). 01.07.2022 г. между Щ.В.И. (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 2 на срок с 01.07.2022 г. до 31.05.2023 г. (включительно), и ответчику было передано помещение по адресу: ......., общей площадью ...... кв.м., по факту ...... км.м. (помещение на первом этаже). Договор № 1 сторонами расторгнут не был и арендованное имущество из аренды по акту приема-передачи не возвращено, в связи с чем считает, что по Договору № 2 не могло быть предоставлено в аренду .......м., поскольку общая площадь всего нежилого помещения составляет ...... кв.м., потому полагает, что, при его заключении, в площади была допущена техническая ошибка: вместо ...... кв.м. указано ...... кв.м. По условиям Договора № 2 ответчик был обязан вносить арендную плату в срок не позднее 15 числа следующего за расчетным периодом в размере 30000 руб. ежемесячно. Таким образом, общий размер арендной платы за аренду нежилого помещения по указанному адресу по двум договорам составляет 60000 руб. в месяц. ДД.ММ.ГГГГ Щ.В.И. умер, наследниками на имущество являются истцы и ФИО1 19.09.2022 г. ответчику было предложено продолжить уплачивать арендную плату истцам, но последняя отказалась, указав, что деньги будет перечислять на депозит нотариусу или на специальный счет в банке. 11.06.2024 г. истцы получили свидетельства о праве на наследство и 13.06.2024 г. зарегистрировали свое право собственности в следующих долях: ФИО1 – 1/8 в общей долевой собственности; ФИО2 – 5/8 в общей долевой собственности; Кану В.В. – 1/8 доли в общей долевой собственности. После этого, ФИО1 обратилась к ответчику за выплатой арендной платы по вышеназванным договорам, на что ответчик пояснила, что уплату не производила и денег на оплату аренды у нее не имеется, при этом она продолжает пользоваться арендованным имуществом по обоим договорам. По состоянию на 06.08.2022 г. у ответчика образовалась задолженность по арендной плате: по Договору № 1 с 01.05.2022 г. по 31.07.2024 г. (включительно) в сумме 780000 руб. (с учетом долей истцов – 682500 руб.); по Договору № 2 за период с 01.07.2022 г. по 31.07.2024 г. (включительно) в сумме 720000 руб. (с учетом долей истцов – 630000 руб.). Названные суммы просит взыскать с ответчика. Кроме этого, с учетом положений ст.395 ГК РФ, просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежным средствами по Договору № 1 за период с 01.05.2022 г. по 06.08.2024 г. (включительно), с учетом долей истцов, в сумме 97893,14 руб.; по Договору №2 за период с 01.07.2022 г. по 06.08.2024 г. (включительно), с учетом долей истцов, в сумме 85525,60 руб. Кроме этого, 25.06.2024 г. Ответчику была направлена претензия с требованием об исполнении обязательств по арендной плате по вышеназванным Договорам, однако ответчик требования не исполнил, в связи с чем истцы вынуждены обратится в суд.

В ходе рассмотрения дела истцы неоднократно уточняли исковые требования, и окончательно просят взыскать с ответчика соразмерно их долям задолженность по арендным платежам по Договору № 1 за период с 01.05.2022 г. по 22.03.2025 г. в сумме 892500 руб., по Договору № 2 за период с 01.07.2022 г. по 22.03.2025 г. в сумме 840000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами по Договору № 1 за период с 01.05.2022 г. по 22.03.2025 г. в сумме 196784,48 руб., по Договору № 2 за период с 01.07.2022 г. по 22.03.2025 г. в сумме 177834,86 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 44295 руб.

Ответчик ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, Кану В.В. и ФИО1, в котором просит взыскать с ответчиков пропорционально принадлежащим им долям в праве общей долевой собственности на недвижимость понесенные ею расходы по оплате коммунальных услуг за период с 2022 г. по 2024 г. в сумме 291545,42 руб., затраты за ремонт арендованного помещения в сумме 173048 руб. (всего на общую сумму 464593,42 руб.), а также расходы по оплате государственной пошлины и за оказанные ей юридические услуги. Свои требования мотивирует следующими обстоятельствами. В соответствии с договором аренды жилого помещения, расположенного по адресу: ......., от 01.07.2022 г., заключенным между ней и Щ.В.И. она обязана уплачивать арендные платежи в размере 30000 руб. ежемесячно, несение коммунальных расходов было отнесено на счет арендодателя. После смерти Щ.В.И. (ДД.ММ.ГГГГ) она не была осведомлена, кто является наследником, со слов нотариуса ей известно, что наследников несколько. Истцами свидетельства о прав на наследство были получены 11.06.2024 г. В 2022 г. она получила грант на развитие своего предприятия, который также предусматривал вложение ее собственных средств. При жизни Щ.В.И., будучи собственником арендованного помещения, дал ей согласие на перепланировку помещения и установку нового кабинета на 2 этаже. Коммерческое предложение и план работ был с ним согласован, на что она потратила личные средства в сумме 116000 руб. Кроме этого, в летний период 2022 года, она, с разрешения Щ.В.И., оборудовала светильниками помещение на первом этаже, которое использовалось собственником как кладовая, за что она потратила 32300 руб. В октябре 2022 г., после проверки счетчиков холодного водоснабжения, ей было предписано установка нового, стоимость которого составила 920 руб., а также расходы на его установку – 636 руб. Осенью 2023 года в здании стала течь крыша, в связи с чем она была вынуждена заменить светильники, за которые она потратила 3500 руб., а также 3000 руб. за их установку. В апреле 2024 г. она прибрела дополнительные светильники на сумму 2342 руб., на установку которых ею было потрачено 1000 руб. В июле 2024 года ей пришлось производить ремонт крыши, за что она заплатила 10650 руб. Также ею приобретались москитные сетки на окна, стоимость которых составила 2700 руб. 01.08.2023 г. МУП «Городское коммунальное хозяйство», отвечающее за холодное водоснабжение и водоотведение, прекратило подачу воды в связи с отсутствием заключенного договора, а собственник помещения известен не был. В связи с этим, она была вынуждена заключить договор холодного водоснабжения и водоотведения, чтобы продолжить использовать арендованное имущество. 01.09.2023 г. она также была вынуждена заключить с АО «АтомЭнерогоСбыт» договор энергоснабжения. Кроме этого, в сентябре 2023 года, в связи с тем, что собственник недвижимого имущества известен не был, она заключила с ООО «Объединенные энергетические системы Тверской области» договор теплоснабжения. В последующем, собственники помещения каких-либо договоров с ресурсоснабжающими организациями не заключали. Таким образом, за период с 2022 года по 2024 год она понесла затраты за коммунальные платежи в сумме 291545,42 руб.

В дальнейшем, ФИО3 увеличила встречные исковые требования, в которых просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 2 от 01.07.2022 г. с 03.12.2024 г., и взыскать с ответчиков расходы по уплате коммунальных платежей и ремонту здания в сумме 464593 руб. 42 коп. Свои требования мотивирует следующими обстоятельствами. 03.12.2024 г., по заявлению ФИО1, теплоснабжающая организация ООО «Объединенные энергетические системы Тверской области», осуществляющее отопление спорного нежилого помещения, отключило теплоснабжение, следовательно, с указанной даты нежилое помещение стало непригодным для целей аренды (детский развивающий центр) по независящим от нее основаниям. Кроме этого, она получила уведомление от МУП «Городское коммунальное хозяйство» о том, что, по заявлению ФИО1 с 06.12.2024 г. будет отключено водоснабжение. По этой причине, с учетом требований норм гражданского законодательства и Санитарных правил, она не могла осуществлять свою предпринимательскую деятельность в арендованном помещении, в связи с чем 09.12.2024 г. ею был заключен договор аренды по иному адресу и с иным арендодателем. 20.12.2024 г. она направила ответчикам уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, и предложила им явиться для передачи недвижимого имущества 27.12.2024 г., однако, ответчики по встречному иску в назначенное время не явились, от ФИО1, действующей от своего имени и от имени ФИО2 и Кану В.В., поступил ответ-претензия с отказом от явки в назначенное время. От ФИО1, посредством мессенджера WhatsApp, поступило уведомление о невозможности явки. В связи с этим считает, что ответчики по встречному иску уклонились от передачи арендованного имущества, а она исполнила досудебный порядок урегулирования спора.

28.05.2025 г. ФИО3 очередной раз увеличен размер взыскиваемой суммы по уплате коммунальных платежей до 482773 руб. 20 коп., в подтверждение чего ею были представлены платежные поручения от 20.03.2025 г. по оплате тепловой энергии.

Кроме этого, ФИО3 представлены письменные возражения на первоначальные исковые требования, из которых усматривается, что между ней и Щ.В.И. 11.10.2021 г. был заключен договор аренды нежилого помещения № 1 на срок с 11.10.2021 г. по 31.09.2022 г. По условиям договора ей было предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ......., № а именно: часть 1 этажа и 2 этаж полностью, общей площадью ...... кв.м. Арендная плата в сумме 120000 руб. ею была оплачена в полном объеме, и, за период с мая 2022 г. по июнь 2022 г. задолженность составляет 60000 руб. В связи с этим считает, что требование истца о взыскании по названному договору 900000 руб. является незаконным и необоснованным. 01.07.2022 г. между ней и Щ.В.И. был заключен договор аренды нежилого помещения № 2 на срок с 01.07.2022 г. по 31.05.2023 г., при этом, данным Договором они изменили условия Договора Аренды № 1, увеличив площадь арендуемых помещений на ...... кв.м., т.е. общая площадь арендуемого помещения составила ...... кв.м. В связи с этим считает, что требования истцов по договору аренду № 1 неправомерны, он фактически был отменен последующим договором. Арендная плата по договору № не оплачена, однако, ею проведены работы по капитальному и текущему ремонту нежилого помещения, стоимость которых составила ...... руб., и, по ее мнению, подлежит зачету в стоимость арендной платы. ДД.ММ.ГГГГ Щ.В.И. умер. Несмотря на это, она продолжала пользоваться арендованным недвижимым имуществом, о чем истцам было известно, однако требование о расторжение договора аренды они ей в досудебном порядке не выдвигали, в связи с чем полагает, что иск, в указанной части, подлежит оставлению без рассмотрения, поскольку не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора. С 03.12.2024 г. арендованное помещение стало непригодным для целей его использования в связи с отключением по инициативе ФИО1 отопления, в связи с чем считает, что договор аренды фактически расторгнут с указанной даты. Она согласна оплатить задолженность по арендной плате в сумме 435406 руб. 58 коп. за период с мая 2022 г. по октябрь 2024 года, но истцы препятствуют, требуя двойную оплату за одно и тоже помещение.

Определением Нелидовского межрайонного суда Тверской области от 01.10.2024 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство экономического развития Тверской области.

Истцы (ответчики по встречному иску) ФИО1, ФИО2 и Кану В.В. в судебное заседание не явились, хотя о времени и месте его проведения были извещены своевременно и надлежащим образом. Ранее, ФИО1, действующая в соответствии с доверенностями в интересах ФИО2 и Кану В.В., представила в суд письменные возражения по встречному иску, в которых с требованиями ФИО3 не согласилась, просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на положения п.2 ст.616 ГК РФ, в соответствии с которым арендатор должен нести расходы на содержание арендуемого имущества, в т.ч. и расходы по коммунальным платежам, при том, что положениями заключенных договоров аренды на арендодателя названные расходы не возложены. Также полагает, что ФИО3 не было представлено доказательств необходимости проведения ремонта кровли, не получено согласие арендодателя на улучшение арендуемого помещения.

Представитель истцов (ответчиков по встречному иску) ФИО1, Кану В.В. и ФИО2 адвокат Беляев А.Н. в судебном заседании уточненные исковые требования своих доверителей поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исках, со встречными исковыми требованиями ФИО8 не согласился, просит оставить их без удовлетворения, настаивает на требовании о расторжении договоров аренды с 22.03.2025 г., требования о взыскании задолженности по арендным платежам за период с января до мая 2022 года заявлять не желают. Полагает, что ответчик обязана уплатить арендные платежи именно по двум договорам аренды нежилого помещения с учетом размера увеличенных требований.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО3 и ее представители ФИО6, а также ФИО4 и ФИО5 (в предыдущих судебных заседаниях) с иском ФИО1, ФИО2 и Кану В.В. не согласились, просили в иске отказать, ссылаясь на представленные письменные возражения. Встречные исковые требования, с учетом их окончательных уточнений, поддерживают в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. ФИО3 не отрицает того обстоятельства, что должна по договору аренды нежилого помещения № 2 оплатить арендные платежи, но не в той сумме, которые требуют истцы, при этом из суммы задолженности следует вычесть все понесенные ею расходы, указанные в иске, расчет которых она представила в суд.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора по первоначальному иску, и ответчик по встречному иску ФИО1 и его представитель адвокат Деянов Д.А. в судебное заседание не явились, хотя о времени и месте его проведения были извещены своевременно и надлежащим образом, своей позиции относительно окончательно заявленных сторонами требований не представили.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство эконмического развития Тверской области своего представителя в судебное заседание не направило, хотя о времени и месте его проведения было извещено своевременно и надлежащим образом, своей позиции относительно заявленных требований не представило.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.8 ГК РФгражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

На основании п.1 ст.9 ГК РФграждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как установлено в судебном заседании, 11.10.2021 г. между Щ.В.И. (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 1, по условиям которого ИП ФИО3 предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ......., этаж: часть 1 этажа и 2 этаж полностью из 2 этажей; общей площадью ...... кв.м., на срок с 11.10.2021 г. до 31.09.2022 г. (включительно). Договором предусмотрено автоматическое его продление (Разделы 1, 2 Договора).

По условиям Договора, Арендатор обязуется принять в аренду нежилое помещение и вносить арендную плату в размере и сроки, установленные Договором (п.3.2 Договора). Арендатор обязуется передавать Арендодателю показания счетчиков и иных приборов учета потребления коммунальных услуг не позднее 20 числа каждого месяца (п.3.3 Договора).

Пунктом 4.1 Договора определено, что Арендатор ежемесячно вносит арендную плату не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным: с 11.10.2021 г. по 31.09.2022 г. в размере коммунальных платежей за свет, воду и отопление; с 01.01.2022 г. и по 31.09.2022 г. ежемесячный платеж в размере 30000 руб. (пп.4.1.1, 4.1.2 Договора).

Сторонами оговорен способ оплаты: передача Арендатором наличных денежных средств в валюте РФ. При получении наличных денежных средств Арендодатель предоставляет Арендатору расписку или иной документ, свидетельствующий о получении денежных средств с указанием размера и даты получения денежных средств (п.4.3 Договора).

Истцом ФИО1 представлена иная копия Договора аренды нежилого помещения № 1 от 11.10.2021 г., в котором в п.2.1 указан иной срок аренды – с 11.10.2021 г. до 31.10.2023 г. (включительно).

01.07.2022 г. между Щ.В.И. (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 2, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ......., этажи 1 и 2 полностью, общей площадью ...... кв.м. (Раздел 1 Договора). Срок аренды стороны определили с 01.07.2022 г. по 31.05.2023 г. (включительно), договором предусмотрено автоматическое продление срока аренды. (Раздел 2 Договора).

Сторонами определен способ оплаты аренды: ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным: с 01.07.2022 г. по 31.05.2023 г., ежемесячный платеж в размере 30000 руб., способ оплаты: передача Арендатором наличных денежных средств в валюте РФ. При получении наличных денежных средств Арендодатель представляет Арендатору расписку или иной документ, свидетельствующий о получении денежных средств с указанием размера и даты получения денежных средств (Раздел 4 Договора).

Факт заключения договоров аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: ......., его использование ФИО3, сторонами не оспаривается, при этом ФИО3 отрицает, что подписывала договора аренды, представленный ФИО1, поскольку срок аренды в нем указан отличный, от подлинного экземпляра, который находится у нее.

На момент заключения вышеназванных договоров, Щ.В.И. являлся собственником указанного недвижимого имущества, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Давая оценку условиям вышеназванных договоров, суд приходит к выводу, что после заключения сторонами договора аренды № 2 от 01.07.2022 г., действие договора аренды № 1 от 11.10.2021 г. прекращено, поскольку одно и то же имущество не может быть объектом аренды на основании одновременно двух договоров, как предыдущего, так и последующего. Стороны, заключая новый договор, определенным образом выражают свое намерение прекратить предшествующие арендные отношения порядке ч.1 ст.450 ГК РФ, при этом определяя в новом договоре несколько иные условия, чем были в ранее действующем (была увеличена площадь арендуемого нежилого помещения). То, что при заключении нового договора сторонами не было прямо оговорено прекращение предшествующего обязательства, не является существенным. Воля на расторжение ранее действующего отношения следует из смысла договора в целом (абз.1 ст.431 ГК РФ).

По этой причине, утверждение истцов по первоначальному иску о том, что в отношение одного и того же имущества действуют два договора аренды, по которым существует задолженность по арендным платежам, не основаны на законе, и не могут быть признаны судом во внимание.

Не состоятельны их доводы и том, что в договоре аренды № 2 допущена техническая ошибка о площади арендуемого помещения, поскольку указанное является лишь их субъективном мнением, подтверждение которого в судебном заседании не нашло.

Кроме этого, суд считает необходимым взять за основу договор аренды № 1, представленный ФИО3, поскольку он является подлинным.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Внесение арендных платежей в предусмотренные договором сроки и в предусмотренном договором размере является обстоятельством, имеющим значение для рассмотрения спора о взыскании задолженности по арендной плате. Обязанность по предоставлению доказательств, подтверждающих исполнение взятых на себя обязательств по договору, лежит на арендаторе.

По утверждению ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, последняя оплачивала арендные платежи как по Договору № 1, так, и после заключения нового договора, до смерти Щ.В.И., при этом, в подтверждении своих доводов представила тетрадь, именуемую ею «Книгой учета выплат сотрудникам. Начата с 04.02.2022», в которой, под номером 23 от 17.04.2022 г. имеется запись: «Щ.В.И., аренда – январь 30000,00» а также подпись; и, под номером 28 от 27.04.2022 г. имеется запись: «Щ.В.И. аренда – февраль, март, апрель, 60000,00, 30000,00», а также подпись.

В ходе рассмотрения гражданского дела, по ходатайству истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 и ее представителя Беляева А.Н., у которых имелись сомнения в подлинности названных подписей, проведена судебная почерковедческая и технико-криминалистическая экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Центр по проведению судебных экспертиз», по результатам которой, с учетом уведомления о технической ошибке от 24.04.2025 г., установлено, что подпись, выполненная от имени Щ.В.И., имеющаяся в Книге учета выплат сотрудникам на первом листе под номером 23 от 17.04.2022 г. в графе «Роспись» выполнена самим Щ.В.И., образцы подписей которого были представлены на экспертизу в качестве сравнительного материала. Подпись, выполненная от имени Щ.В.И. в Книге учета выплат сотрудникам на втором листе под номером 27 от 27.04.2022 г. в графе «Роспись» выполнена самим Щ.В.И., образцы подписей которого были представлены на экспертизу в качестве сравнительного материала. Установить, соответствуют ли записи, имеющиеся в Книге учета выплат сотрудникам на первом листе под номером 23 от 17.04.2022 г. дате «17.04.22» не представляется возможным.

Давая оценку проведенной экспертизе, суд признает ее надлежащим доказательством, поскольку оно отвечает требованиям ч.2 ст.86 ГПК РФ, выводы эксперта научно обоснованы, сделанные выводы однозначны и не противоречивы, экспертиза проведена лицами, обладающими специальными познаниями и необходимой квалификацией для разрешения поставленных вопросов, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять экспертам АОН «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований» у суда не имеется.

Между тем, истцами по первоначальному иску заявлены требования о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.05.2022 г., при этом их представитель в судебном заседании пояснил, что, с учетом результатов экспертизы, его доверители не желают заявлять требования за период до 01.05.2022 г.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).

Положениями ст.614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчику по первоначальному иску ФИО3 было предложено представить доказательства осуществления арендных платежей за период с 01.05.2022 г., однако последней, допустимых и относимых доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства, суду представлено не было, при этом ее доводы о зачете понесенных расходов по внесению коммунальных платежей, проведенному косметическому ремонту арендуемого ею помещения, иных строительных работ, не могут быть приняты судом во внимание.

Так, в соответствии с ч.1 ст.615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Частью 2 статьи 616 ГК РФ определено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как следует из условий договора аренды № 1 от 11.10.2021 г., в арендную плату была включена оплата коммунальных платежей за свет, воду и отопление (п.4.1.1). Договор № 2 от 01.07.2022 г. такого условия не содержит.

В соответствии со ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Доказательств того, что проведенные ответчиком ФИО3 неотделимые работы были согласованы с арендодателем Щ.В.И., суду представлено не было.

Так, ФИО3 суду представлено сопроводительное письмо-согласие от 01.08.2022 г., согласно которому Щ.В.И. дает согласие ИП ФИО8 на планировку и установку нового кабинета на 2 этаже на лестничном пролете и стеклопакета в его здании по адресу: ......., при этом расходы следует отнести в счет арендной платы. Коммерческое предложение и план работ с ним согласованы.

Между тем, данное письмо-согласие не конкретизировано, к нему не приложены «коммерческое предложение» и «план работ», документ не отражает, на какую сумму проводятся работы, за какой период следует зачесть сумму понесенных расходов, при том, что доказательства, на которые ссылается ФИО3: Соглашение о предоставлении из бюджета Тверской области грантов в форме субсидий в соответствии с пунктом 7 статьи 78 Бюджетного кодекса РФ № 30-2022-003400, было издано 29.08.2022 г.; договор розничной купли-продажи окон ПВХ заключен 15.09.2022 г.; договор на поставку и монтаж оборудования электрического осветительного заключен 08.09.2022 г.; договор о ремонте крыши заключен 22.07.2024 г.

Представленные ФИО3 платежные документы на оплату коммунальных платежей также, в силу положений ст.616 ГК РФ, не могут быть зачтены в счет оплаты арендных платежей, либо взысканы с противной стороны. Более того, условиями заключенных договоров аренды не предусмотрено, что оплата коммунальных платежей возложена на арендодателя.

При таких обстоятельствах, требования ФИО3 о взыскании понесенных ею материальных затрат, связанных с обслуживанием арендуемого ею нежилого помещения, а также затрат на оплату коммунальных платежей удовлетворению не подлежит.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ Щ.В.И. умер.

По сообщению нотариуса Нелидовского нотариального округа Тверской области ФИО9 наследниками, принявшими наследство после смерти Щ.В.И., являются: ФИО2 (жена); ФИО1 (дочь); Кану В.В. (дочь); ФИО1 (сын). Пережившей супругой Щ.В.И. – ФИО2 подано заявление о выдаче свидетельства о праве собственности на совместно нажитое имущество. ФИО1 свидетельство о праве на наследство не получал.

Исходя из имеющихся в материалах наследственного дела № 137/2022 свидетельства от 11.06.2024 г., ФИО2, являющейся пережившей супругой Щ.В.И., принадлежит 1/2 доля в праве в общем имуществе супругов, приобретенном супругами в период брака, которое состоит из нежилого помещения, находящегося по адресу: ......., городское поселение ........

С учетом изложенного, ФИО2, как пережившая супруга, является наследницей спорного имущества в размере 5/8 долей в праве общей долевой собственности, а ФИО1, Кану В.В. и ФИО1, как дети умершего, – в размере по 1/8 доли в праве общей долевой собственности каждый.

Факт принятия наследства и возникновение права собственности истцов по первоначальному иску на имущество, оставшееся после смерти Щ.В.И., свидетельствуют свидетельства о принятии наследства от 11.06.2024 г., выданные нотариусом Нелидовского нотариального округа Тверской области ФИО9

В соответствии с ч.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, из указанного положения следует, что смена собственника арендуемого объекта недвижимости не прекращает действие договора аренды, в связи с чем не освобождает арендатора от уплаты арендных платежей.

В соответствии со ст.1110 ГК РФ при наследовании имущества умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил данного Кодекса не следует иное.

Согласно ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателя на день открытия наследства вещи, иное имущество, том числе имущественные права и обязанности.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ч.4 ст.1152 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в п.34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», следует, что наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

Принимая во внимание вышеназванные положения действующего законодательства и разъяснений к нему, после смерти Щ.В.И. (ДД.ММ.ГГГГ) договор аренды №2 от 01.07.2022 г. не был прекращен либо расторгнут, ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 продолжила пользоваться нежилым помещением на согласованных с первоначальным арендатором условиях вплоть до 03.12.2024 г. (срок, с которого ФИО3 просит расторгнуть договора аренды), в связи с чем у нее образовалась задолженность за период с 01.05.2022 г. до 03.12.2024 г. в сумме 932000 руб. (31 месяц 2 дня).

Следовательно, со ФИО3 в пользу ФИО2, ФИО1 и Кану В.В. подлежит взысканию задолженность по арендной плате соразмерно их долям в праве общей долевой собственности, а именно: в пользу ФИО2 (5/8 долей) - размере 582500 руб., в пользу ФИО1 (1/8 доли) – 116500 руб.; в пользу Кану В.В. (1/8 доли) – 116500 руб.

В соответствии с ч.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Приведенная норма предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которых на должника возлагается обязанность по уплате кредитору процентов за пользование денежными средствами.

С учетом названной нормы, проценты за пользование чужими денежными средствами, с учетом периода заявленного требования (с 01.05.2022 г. по 20.11.2024 г.), составляет 296163,15 руб., исходя из расчета:

Период

дн.

дней в году

ставка,%

проценты,?

01.05.2022 – 03.05.2022

365

1302,25

04.05.2022 – 26.05.2022

365

8222,03

27.05.2022 – 13.06.2022

365

5055,78

14.06.2022 – 24.07.2022

365

9,5

9945,59

25.07.2022 – 18.09.2022

365

11439,34

19.09.2022 – 23.07.2023

308

365

7,5

58984,11

24.07.2023 – 14.08.2023

365

8,5

4774,90

15.08.2023 – 17.09.2023

365

10417,97

18.09.2023 – 29.10.2023

365

13941,70

30.10.2023 – 17.12.2023

365

18767,67

18.12.2023 – 31.12.2023

365

5719,67

01.01.2024 – 28.07.2024

210

366

85560,66

29.07.2024 – 15.09.2024

366

22459,67

16.09.2024 – 27.10.2024

366

20 320,66

28.10.2024 – 02.12.2024

366

19 251,15

Принимая во внимание, что ответчиком (истцом по встречному иску) ФИО3 в вышеуказанный период не осуществлялись арендные платежи, с нее подлежит взысканию в пользу истцов (ответчиков по встречному иску) проценты за пользование чужими денежными средствами соразмерно их долям в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, а именно: в пользу ФИО2 (5/8 долей) - в размере 185101,96 руб., в пользу ФИО1 (1/8 доли) – 37020,39 руб.; в пользу Кану В.В. (1/8 доли) – 37020,39 руб.

Разрешая требования сторон о расторжении договоров аренды, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п.2 ст.459 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с абз.1 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из представленных актов приема-передачи нежилого помещения от 11.10.2021 г. и от 01.07.2022 г., приложенных к вышеназванным договорам аренды, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение согласно п.5.1 Договоров аренды для использования его под Детский развивающий центр «УникУм» Арендатора.

Представленными ФИО3 материалами подтверждено, что спорное жилое помещение использовалось ею по назначению, указанному в названных актах, о чем свидетельствует: решение Нелидовского межрайонного прокурора от 14.04.2022 г. № 60 о проведении проверки исполнения требований законодательства при образовании при оказании услуг по уходу и присмотру за несовершеннолетними в ИП ФИО3 по адресу: ......., по результатам которой установлено, что на момент проверки в Центре занимается 60-70 детей; копиями договоров с клиентами детского развивающего центра «УникУм», предметом которых является предоставление услуг по проведению развивающих занятий с детьми в группах по программам и с использованием материально-технической базы Центра за период с 2021 г. по 2024 г.; а также иные документы, подтверждающие фактическое использование ФИО3 деятельности, связанной с нахождением по указанному адресу несовершеннолетних детей.

Как следует из сообщения ООО «Объединенные энергетические системы» от 04.12.2024 г., адресованное ФИО1, в соответствии с ее заявлением теплоснабжение нежилого здания, расположенного по адресу: ......., отключено с 03.12.2024 г. (основание отключения: заявление собственника ФИО1 от 27.11.2024 г.).

Аналогичное сообщение было представлено и из МУП «Городское коммунальное хозяйство», согласно которому нежилое здание, расположенное по адресу: ......., с 06.12.2024 г. отключено от водоснабжения на основании заявления ФИО1

Поскольку ФИО3 использовала арендуемое помещение именно с целью деятельности детского развивающего центра, который ежедневно посещали несовершеннолетние, и, в отношении которых, действующими нормами законодательства, установлены определенные обязательные условия их нахождения в подобных центрах, температурного режима, использования водоснабжения, установленных, в т.ч. СанПиН 1.2.3685-21, а, по инициативе ФИО1, являющейся одним из собственников названного нежилого помещения и наследником арендодателя, созданы условия, препятствующие использованию ИП ФИО3 нежилого помещения непосредственно для целей аренды: инициировала в зимний период отключение отопления, водоснабжения, т.е. названное жилое помещение на 03.12.2024 г. имело недостатки, препятствующие его использование по назначению, и находится с указанной даты в непригодном для использования состоянии, суд приходит к убеждению, что встречные исковые требования ФИО3 о расторжении договора аренды с 03.12.2024 г. подлежат удовлетворению в соответствии с пунктами 2, 4 ст.620 ГК РФ, а требования истцов по первоначальному иску о расторжении договоров аренды с 22.03.2025 г. удовлетворению не подлежит.

Согласно платежным документам, представленным ФИО1, последняя, при подаче иска и дельнейшем уточнении заявленных требований, оплачивала государственную пошлину на сумму 49648 руб. (квитанция от 06.08.2024 г. на сумму 11004 руб., квитанция от 06.08.2024 г. на сумму 300 руб., квитанция от 06.08.2024 г. на сумму 10355 руб., квитанция от 06.08.2024 г. на сумму 300 руб., чек по операции от 17.12.2024 г. на сумму 16000 руб., квитанция от 14.05.2025 г. на сумму 5900 руб., квитанция от 14.05.2025 г. на сумму 5789 руб.

Платежными документами, представленными ФИО3 (платежное поручение № 110 от 11.11.2024 г. на сумму 11626 руб. 44 коп., платежное поручение № 114 от 15.11.2024 г. на сумму 2488 руб. 40 коп., платежное поручение № 1 от 10.01.2025 г. на сумму 3000 руб.) подтверждена уплата государственной пошлины при подаче встречного иска и его уточнений на сумму 17114,84 руб.

В силу ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание, что исковые требования ФИО1, ФИО2 и Кану В.В. к ИП ФИО3 подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по договорам аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 1074642 руб. 74 коп., с ответчика ФИО3, в соответствии с п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ, в пользу ФИО1 подлежит взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требования в сумме 25746,42 руб.

Кроме этого, поскольку встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2, Кану В.В. и ФИО1 о взыскании расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом арендованного имущества и расторжении договора аренды подлежат удовлетворению лишь в части расторжения договора аренды, с ответчиков по встречному иску, в соответствии с п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ, в равных долях подлежит взысканию уплаченная ею государственная пошлина в размере 3000 руб.

Расходы ФИО1, связанные с проведением судебной экспертизы, взысканию с ответчика не подлежат, поскольку исковые требования в части взыскания задолженности в период, исследуемый экспертом, истцом не заявлялось.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 и ФИО7 к ИП ФИО3 о расторжении договоров аренды нежилого помещения, взыскания задолженности по договорам аренды и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО3:

в пользу ФИО2 задолженность по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения № 1 от 11.10.2021 г., заключенному между Щ.В.И. и ИП ФИО3 за период с 01 мая 2022 года до 01 июля 2022 года и по договору аренды нежилого помещения № 2 от 01.07.2022 г., заключенному между Щ.В.И. и ИП ФИО3, за период с 01 июля 2022 года до 03 декабря 2024 года в сумме 582500 (пятьсот восемьдесят две тысячи пятьсот) руб. 00 коп. и проценты за пользования чужими денежными средствам в соответствии со ст.395 ГК РФ в сумме 185101 (сто восемьдесят пять тысяч сто один) руб. 96 коп.;

в пользу ФИО1 задолженность по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения № 1 от 11.10.2021 г., заключенному между Щ.В.И. и ИП ФИО3 за период с 01 мая 2022 года до 01 июля 2022 года и по договору аренды нежилого помещения № 2 от 01.07.2022 г., заключенному между Щ.В.И. и ИП ФИО3, за период с 01 июля 2022 года до 03 декабря 2024 года в сумме 116500 (сто шестнадцать тысяч пятьсот) руб. 00 коп. и проценты за пользования чужими денежными средствам в соответствии со ст.395 ГК РФ в сумме 37020 (тридцать семь тысяч двадцать) руб. 39 коп.;

в пользу ФИО7 задолженность по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения № 1 от 11.10.2021 г., заключенному между Щ.В.И. и ИП ФИО3 за период с 01 мая 2022 года до 01 июля 2022 года и по договору аренды нежилого помещения № 2 от 01.07.2022 г., заключенному между Щ.В.И. и ИП ФИО3, за период с 01 июля 2022 года до 03 декабря 2024 года в сумме 116500 (сто шестнадцать тысяч пятьсот) руб. 00 коп. и проценты за пользования чужими денежными средствам в соответствии со ст.395 ГК РФ в сумме 37020 (тридцать семь тысяч двадцать) руб. 39 коп.

Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО1 25746 (двадцать пять тысяч семьсот сорок шесть) руб. 42 коп. в счет расходов, понесенных по уплате государственной пошлины.

В остальной части исковые требования ФИО1, ФИО2 и ФИО7 к ИП ФИО3 оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2, ФИО7 и ФИО1 о взыскании понесенных расходов, связанных с арендой нежилого помещения и расторжении договора аренды нежилого помещения № 2 от 01.07.2022 г. с 03.12.2024 г. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 2 от 01.07.2022 г., заключенный между Щ.В.И. и ИП ФИО10 с 03 декабря 2024 года.

Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО7 и ФИО1 3000 (три тысячи) руб. 00 коп. в равных долях (по 750 (семьсот пятьдесят) руб. с каждого) в счет расходов, понесенных по уплате государственной пошлины.

В остальной части исковые требования ФИО10 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Нелидовский межрайонный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Э.Ю.Павлов

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 06 июня 2025 года.

Председательствующий Э.Ю. Павлов