УИД № 34OS0000-01-2022-000026-68
Дело № 3а-368/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Волгоград 2 ноября 2022 года
Волгоградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Раптановой М.А.
при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 4822 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании акта об определении кадастровой стоимости № АОКС-34/2021/000581 от 20 июня 2021 года, утвержденного ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки», и по состоянию 10 июня 2021 года составляет 2772 216 рублей 2 копейки. Истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет необоснованное увеличение выкупной цены, при расчете которой применяется кадастровая стоимость. С утвержденной кадастровой оценкой он не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета специалиста об оценки составляет 1 471 000рублей по состоянию на 10 июня 2021 года.
Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела административный истец и его представители в судебное заседание не явились. Представитель истца ФИО2, действующая по доверенности с надлежащими полномочиями, в письменном заявлении с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО «<.......>», просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 10 июня 2021 года в размере рыночной – 1 514 000 рублей.
Административный ответчик комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Облкомимущество) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. В поступившем до судебного заседания заявлении представитель ответчика ФИО3 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда, замечаний к экспертному заключению ООО «<.......>» не представила.
В письменных объяснениях представитель административного ответчика Управления Росреестра по Волгоградской области – Р., указывая на то, что Управление не является субъектом спорным правоотношений, просила в удовлетворении исковых требований к нему отказать, рассмотреть дело в ее отсутствие (т. 1 л.д. 149-156).
Извещенные о времени и месте судебного разбирательства административные ответчики ГБУ ВО «Центр ГКО» и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованные лица администрация Волгограда в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных исковых требований не представили.
При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.
Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что явка сторон, заинтересованных лиц и их представителей судом не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводство Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора аренды от 20 июня 2000 года № 3103 и изменений к нему от 10 августа 2021 года, заключенного с департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 4822 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание склада (т. 1 л.д. 13, 15-16, 112-115).
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Пунктом 2 постановления Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 года № 142-п «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» установлено, что продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках, по цене, равной 15 процентам от кадастровой стоимости земельных участков, на которых расположены здания, сооружения (помещения в них), за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома либо индивидуальные гаражи для хранения личного автотранспорта (подпункт «а»).
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.
Согласно данным кадастровой справки и информации, предоставленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области, в связи с изменением площади, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена 9 июля 2021 года в сведения ЕГРН, установлена актом ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости №АОКС-34/2021/000581 от 20 июня 2021 года, по состоянию на 10 июня 2021 года составляет 2772 216 рублей 2 копейки (т. 1 л.д. 14, 117-118).
В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (подпункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ). Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (частью 1 статьи 15 Федерального закона № 237-ФЗ).
Частью 6 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении, что также подтверждается правовой позицией, высказанной Верховным Судом Российской Федерации в ответе на вопрос № 10 обзора судебной практики № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В соответствии со ст. 6, 7 Федерального закона № 237-ФЗ на территории Волгоградской области создано и наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости Государственное бюджетное учреждение Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки».
На основании положений статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет № 091-ЗУ/11-21 от 29 ноября 2021 года, составленный оценщиком ООО «<.......>, согласно которому по состоянию на 10 июня 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 1471 000 рублей (т. 1 л.д. 18-104).
По ходатайству административного ответчика Облкомимущество, учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами оценщика в представленном истцом отчете об оценке имелись существенные различия, по делу 7 февраля 2022 года на основании статьи 77 КАС РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России № 9384/5-4 от 20 апреля 2022 года ФИО4 отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 10 июня 2021 года составляет 2531550 рублей (т. 2 л.д. 163-191).
Ввиду наличия противоречий в выводах эксперта и возникновения сомнений в обоснованности экспертного заключения по ходатайству административного истца определением суда от 29 апреля 2022 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центральная Лаборатория Независимой Экспертизы».
Согласно заключению ООО «ЦЛНЭ» № 3а-368/2022 от 10 октября 2022 года, составленному экспертом ФИО5, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Экспертом определена рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 10 июня 2021 года в размере 1 514 000 рублей (т. 2 л.д. 12-44).
Суд находит экспертное заключение ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России в части вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также экспертное заключение ООО «ЦЛНЭ» достоверными. Каких-либо замечаний к ним в данной части не представлено.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
Оценивая экспертные заключения в части выводов об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, суд отмечает следующее.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Из содержания заключения ООО «ЦЛНЭ» № 3а-368/2022 от 10 октября 2022 года следует, что при оценке спорного земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «для эксплуатации складских помещений», экспертом был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована).
Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).
В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7 экспертом подробно исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО № 7). Определены подходящие единицы сравнения, проведен сравнительный анализ по каждой единице. Объект оценки сопоставлен с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.
Исходя из информации, содержащейся в открытых источниках объявлений в сети Интернет, экспертом было проведено исследование рынка земельных участков под производственно-складскими зданиями, предлагаемых к продаже в г. Волжском Волгоградской области, в период 2018 года до 10 июня 2021 года.
В результате анализа информации о выставленных на продажу объектах отобрано 3 аналога, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. Так, экспертом приняты корректировки, в частности, на передаваемые права (к объекту-аналогу № 3 применена повышающая корректировка); на торг; на местоположение в пределах города; удаленность от крупной дороги; на площадь; на наличие инженерных коммуникаций, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.
Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, суд приходит к выводу о том, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.
Стоимость 1 кв.м. земельного участка рассчитана как средняя арифметическая стоимость скорректированных стоимостей объектов-аналогов, результаты вычислений приведены экспертом в таблице, изучив данные которой математических ошибок судом не выявлено.
Указанное экспертное исследование объективно, проведено на строго научной и практической основе, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт ФИО5 предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренных законом оснований для ее отвода судом не установлено, наличие у нее необходимых специальных знаний документально подтверждено. Оснований сомневаться в верности ее профессиональных суждений суд не усматривает.
Оценивая по правилам статьи 84 КАС РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом ООО «ЦЛНЭ» ФИО5 от 10 октября 2022 года, является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости.
Доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в указанном судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.
Выводы оценщика ООО «ЦН «Альфа» и экспертного заключения ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России №9384/5-4 от 20 апреля 2022 года в части расчета величины рыночной стоимости спорного земельного участка приведенным выше требованиям закона не отвечают ввиду наличия в них явных ошибок и противоречий, в связи с чем не могут быть положены в основу судебного решения.
При изложенном, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 2772216 рублей 2 копейки, превышает его рыночную стоимость 1514000 рублей (менее чем в два раза), расхождение составляет около 45%, что затрагивает его права и обязанности, как лица, намеревающегося выкупить земельный участок.
При таких обстоятельствах, суд находит уточненные административные исковые требования подлежащими удовлетворению и установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении повторной судебной оценочной экспертизы экспертом ООО «ЦЛНЭ» ФИО5
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения такой стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Административный истец обратился с настоящим иском в суд 30 декабря 2021 года и поскольку сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка не представлено, датой подачи заявления следует считать указанную дату (т. 1 л.д. 105).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 4822 +/- 25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 514 000 (один миллион пятьсот четырнадцать тысяч) рублей по состоянию на 10 июня 2021 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2021 года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.
Судья Раптанова М.А.
Мотивированное решение изготовлено 3 ноября 2022 года.