№
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 июня 2025 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ануфриевой Н.Ю., при секретаре Рожковской Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Администрации Рузского муниципального округа Московской области к ФИО1 о признании объектов на земельном участке самовольными постройками и обязании снести строения
УСТАНОВИЛ:
Администрация Рузского муниципального района Московской области просит признать объекты (двухэтажное строение и хозяйственную постройку) на земельном участке по адресу: (адрес), с кадастровым номером № самовольными постройками и обязать ФИО1 снести самовольно построенные строения на земельном участке с кадастровым номером №
Требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером № использовался ответчиком с нарушением условий договора аренды № от (дата) (далее – договор аренды №), не по целевому назначению. Ответчиком были построены строения на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленным ей под зону отдыха. Указанный вид разрешенного использования не предполагает строительства объектов жилого или хозяйственного назначения. Разрешение на строительство (реконструкцию) отсутствует.
(дата) ответчик обратилась в Администрацию Рузского городского округа Московской области (далее – Администрация) с заявлением о предоставлении государственной услуги о внесении изменений в договор аренды №. В связи с указанным обращением ответчика (дата) и было проведено выездное муниципальное обследование арендованного участка, которое выявило, что участок используется ответчиком с нарушениями условий договора аренды №. В связи с выявленными существенными нарушениями условий такого договора, Администрация отказала ФИО1 в предоставлении государственной услуги.
(дата) в адрес ответчика была направлена претензия с уведомлением о том, что в связи с окончанием срока договора аренды №, он будет расторгнут, а также в ее адрес направлено соглашение о расторжении договора аренды №.
Администрация полагала, что подписывая договор аренды №, ответчик приняла все условия по договору аренды и обязалась их исполнять в полном объеме, в том числе, не осуществлять строительство на земельном участке; использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Истец ссылается на нарушение ответчиком п. ... договора аренды №, которым оговорено, что все изменения и дополнения к договору оформляются его сторонами в письменной форме и регистрируются в установленном порядке. Дополнительное соглашение к договору аренды № не заключалось сторонами. В этой связи Истец полагает, что у Администрации имелись законные основания для расторжения договора аренды № в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя.
В настоящее время Администрацией договор аренды № расторгнут, сведения об арендаторе исключены из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).
Представитель Истца в судебное заседание явилась, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчик просил дело рассмотреть без ее участия, в иске отказать.
Представитель Ответчика в судебное заседание явилась, в иске просила отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Представители третьих лиц УФСГРК и Ко по МО в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело при данной явке.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Как следует из абз. 4 ч. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Положения ч. 3 ст. 222 ГК РФ свидетельствуют о том, что законом не установлен запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определены условия возникновения указанного права, при этом данные положения подлежат применению в совокупности с другими нормами права, регулирующими правоотношения, связанные с недвижимостью. При этом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и нарушением прав третьих лиц.
По смыслу ст. 263, п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Последствия постройки, произведенной арендатором на арендованном им земельном участке без соблюдения требований о целевом назначении земельного участка, определяются ст. 222 ГК РФ.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22), при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.
Из приведенных выше положений норм закона и разъяснений в их взаимосвязи следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом как с соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований, разрешений на ее строительство, так и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при ее возведении и возможности нарушения прав и охраняемых законом интересы других лиц, в частности прав смежных землепользователей, правил землепользования и застройки и т.д.
При рассмотрении дела о сносе самовольной постройки бремя доказывания факта нарушения прав и законных интересов сохранением самовольной постройки возложено на заявителя, в то время как ответчик обязан доказать факт того, что возведенное строение соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
В соответствии с п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44) в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, ФИО1 является собственником жилого дома с кадастровым номером №, площадью ... расположенного по адресу: (адрес). Жилой дом расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», год постройки: (дата)
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя или заказчика строительства жилого дома по договору строительного подряда с использованием счета эскроу (в случае строительства жилого дома на основании такого договора) на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 Федерального закона о регистрации. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Таким образом, застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой или садовый дом, в упрощенном порядке в соответствии с ч. 12 ст. 70 Закона о регистрации или в уведомительном порядке в соответствии со ст. 51.1 и ч.ч. 16-21 ст. 55 ГрК РФ, статьей 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». При этом в случае представления заявителем документов, предусмотренных ч. 12 ст. 70 Закона о регистрации, отсутствуют основания для применения положений ч. 1.2 ст. 19, п.п. 58-59 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации, в том числе если ранее указанные положения были применены в отношении определенного объекта капитального строительства.
Для целей выполнения кадастровых работ - подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на указанные объекты до (дата) не требуется наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
В п. 3 постановления постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 указано, возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (ч. 13 ст. 51 1 ГрК РФ, ч. 12 ст. 70 Закона о регистрации, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Судам следует учитывать, что до (дата) возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51 1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Согласно технического плана здания от (дата), подготовленного работником ООО ... кадастровым инженером ФИО2, являющейся членом НСРО Ассоциация «Гильдия кадастровых инженеров», уникальный реестровый номер кадастрового инженера в реестре ассоциации №, страховой номер индивидуального лицевого счета №, жилой дом, расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Жилой дом построен на капитальном фундаменте, имеет прочную неразрывную связь с земельным участком. Этажность здания – 2 этажа. Материал стен – каркасно-обшивные. Площадь застройки здания на земельном участке ...
В соответствии с данными ЕГРН, указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет (дата), категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадь: ... кадастровая стоимость определена по состоянию на (дата) и составляет один миллион шестьсот восемьдесят две тысячи семь рублей сорок копеек, адрес (местоположение): (адрес)
Таким образом, в территориальный отдел органа регистрации для государственной регистрации права ФИО1 на жилой, созданный на земельном участке с кадастровым номером № и предназначенном для индивидуального жилищного и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, был направлен технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок – договор аренды №, что соответствует требованиям ч. 12 ст. 70 Закона о регистрации.
Суд разъяснил сторонам право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Представителю Администрации разъяснено о его праве ходатайствовать о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, отобрана расписка (имеется в материалах дела).
Представитель Истца не ходатайствовала о назначении экспертизы. Вопрос о несоответствии жилого дома и хозяйственной постройки строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не обсуждался.
Истцом обсуждается вопрос об использовании Ответчиком земельного участка не по целевому назначению и возведения строений в отсутствие разрешения.
Учитывая изложенное, суд отклоняет довод Администрации о том, что Ответчик возвела двухэтажное строение и хозяйственную постройку на земельном участке, не предназначенном для целей строительства и в отсутствие разрешительной документации.
Судом установлено, (дата) между Администрацией муниципального образования Рузский муниципальный район Московской области, в лице заместителя руководителя администрации Рузского муниципального района ФИО3 (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды №, на основании Постановления Администрации Рузского муниципального района Московской области от (дата) №, от (дата) №.
Согласно п. ... договора аренды № земельный участок с кадастровым номером № общей площадью ... с местоположением: (адрес), с видом разрешенного использования: под зону отдыха был предоставлен в аренду ФИО1
В соответствии с п. ... указанного договора, срок аренды устанавливается: с (дата) по (дата).
Пунктом ... договора аренды № установлено, если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок. В этом случае каждая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. При этом договор считается прекращенным по истечении данного месяца.
Участок предоставлен за плату. Размер и условия арендной платы установлены разделом 3 договора, приложением № к договору аренды №.
Разделом 4 договора аренды № установлены права и обязанности сторон.
Как установлено судом, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью ... расположен жилой дом с кадастровым номером №, площадью ... право собственности на который зарегистрировано ФИО1 в установленном законом порядке.
Согласно данным технического плана и выписки из ЕГРН от (дата) жилой дом расположен на земельном участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», право собственности зарегистрировано за ФИО1, жилой дом поставлен на кадастровый учет.
Решением Совета депутатов Рузского городского округа Московской области от (дата) № были утверждены Правила землепользования и застройки территории (части территории) Рузского городского округа Московской области (далее – ПЗЗ).
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 5 ПЗЗ, органы местного самоуправления городского округа наделяются государственными полномочия по принятию решения об установлении или изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования, в том числе установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков.
В силу п. 3 ст. 9 ПЗЗ изменение видов разрешенного использования несоответствующих установленным ПЗЗ градостроительным регламентам земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения видов их использования в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
При этом арендаторы земельных участков и объектов капитального строительства вправе изменять вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства с согласия собственника земельного участка и объекта капитального строительства (п. 2 ст. 10 ПЗЗ).
Согласно ПЗЗ, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне Ж-3. Основным видом разрешенного использования в указанной зоне является «для индивидуального жилищного строительства».
В (дата), как следует из заявления от (дата), поданного через МКУ «МФЦ РМР» г. Руза в отношении земельного участка с кадастровым номером № в ЕГРН внесены сведения, содержащиеся в решении (акте) об установлении (изменении) разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства.
Суд не принимает во внимание довод представителя Администрации о том, что ФИО1 самостоятельно поменяла вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № в отсутствие согласия Администрации, поскольку действия ФИО1 и территориального органа Росреестра по изменению вида разрешенного использования земельного участка не оспорены. Сведения о виде разрешенного использования, содержащиеся в ЕГРН (ИЖС) также не оспорены и не признаны недействительными.
В материалах дела также отсутствуют доказательства о том, что вид разрешенного использования указанного земельного участка был изменен без согласия собственника.
В рамках осуществления муниципального земельного контроля, предметом которого является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами обязательных требований к использованию и охране земель в отношении объектов земельных отношений, сотрудники Администрации вправе запрашивать и рассматривать от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, граждан информацию, материалы и документы на земельные участки и на объекты недвижимости, необходимые для осуществления муниципального земельного контроля.
В этой связи Истец мог и должен был знать об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а также о строительстве жилого дома и хозяйственной постройки.
Согласно выписке из ЕГРН от (дата), (дата), (дата) об основных характеристиках объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.
В соответствии со Сводной информацией Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области СИ-РГИС-15420644951 от (дата), указанный земельный участок находится в зоне Ж-3, которой не предусмотрен вид разрешенного использования – под зону отдыха.
На момент строительства жилого дома вид разрешенного использования земельного участка позволял выполнить строительство жилого дома. На дату выявления постройки (дата), согласно акту муниципального обследования объекта земельных отношений № вид разрешенного использования также значился – для индивидуального жилищного строительства.
(дата), до истечения срока аренды, ФИО1 полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды № на новый срок, обратилась в Администрацию с заявлением о продлении указанного договора, сообщив, что на участке расположен (построен) дом,
На дату окончания срока действия договора - (дата), договор аренды № расторгнут не был, ФИО1 продолжила непрерывно владеть и пользоваться земельным участком с кадастровым номером №, арендная плата уплачена.
Истец направил претензию (исх. № от (дата)) в адрес Ответчика (дата), спустя 16 дней с даты окончания срока действия договора, в которой Ответчику было предложено расторгнуть договор аренды в связи с окончанием срока действия договора и направлено соглашение о расторжении договора.
В претензии указано, при неполучении ответа, Администрация будет вынуждена обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.
За истечением срока хранения претензия вернулась отправителю.
В судебном порядке о расторжении договора аренды Администрация не обращалась.
В то время как п. ... договора аренды № установлено, при прекращении договора в связи с его расторжением по основаниям, указанным в пунктах ... договора, участок подлежит возврату Арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения договора. В пункте ... договора аренды № перечислены случаи, когда Арендодатель может досрочно в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора. В исковом заявлении Администрация в качестве основания для расторжения договора ссылается на пп. «в» п. 4.1.6, когда договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке, в случае использования Арендатором участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка без согласования с Арендодателем.
Данное положение договора не может быть применимо, поскольку Администрация расторгла договор в одностороннем порядке после окончания срока аренды, установленного п. ... договора аренды №, в то время, Администрации следовало руководствоваться п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Основания прекращения обязательств установлены ГК РФ, согласно ст. 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. ... договора аренды №, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества
Орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в ЕГРН какие-либо записи (в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока) за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.
Соответственно, с заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. Учитывая, в том числе положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, такая запись может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока. При этом, учитывая положения ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации, к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ) либо, например, уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).
В соответствии с п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) № постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.
Учитывая, что в ЕГРН содержалась запись об аренде по договору аренды №, вид разрешенного использования земельного участка, внесенный в ЕГРН (ИЖС) подразумевает строительство жилого дома, у территориального органа регистрации отсутствовали основания для отказа ФИО1 в регистрации права собственности на жилой дом.
Данное обстоятельство также подтверждает, что на момент регистрации права собственности на жилой дом, договор был непосредственно действующим.
С заявлением о прекращении аренды и погашении регистрационной записи об аренде Администрация обратилась в территориальный орган регистрации лишь в (дата), в то время как право собственности на дом было зарегистрировано (дата).
В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Согласно ст. 450 и ст. 619 ГК РФ расторгнуть договор возможно только по соглашению сторон либо на основании решения суда.
Зарегистрированное право ФИО1 на жилой дом Администрацией не оспорено в судебном порядке.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что продленный договор не мог быть расторгнут Администрацией в одностороннем порядке с помощью уведомления территориального органа Росреестра.
В соответствии с п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 3 7, 3 8 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной.
В соответствии с п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 при разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
Судом установлено, вид разрешенного использования позволял строительство жилого дома и хозяйственной постройки.
Довод Истца на отсутствие дополнительного соглашения к договору аренды № не принимается судом, поскольку не меняет фактических обстоятельств дела.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались ((ст. 56 ГПК РФ), ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).
Требование о сносе объектов является крайней, исключительной мерой и, во-первых, применяется за виновное действие застройщика, а, во-вторых, не может быть удовлетворено при наличии возможности иным способом восстановить гражданско-правовой интерес истца.
Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Доказательства того, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, ПЗЗ, не отвечает требованиям безопасности, Истцом не предоставлены.
В соответствии с п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 при рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.
Суд не усматривает, что Ответчик осуществляла гражданские права исключительно с намерением причинить вред Истцу и действий со стороны Ответчика в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления Ответчиком гражданских прав (злоупотребления правом).
Истец не доказал, что его права и законные интересы будут нарушены в случае сохранения жилого дома и хозяйственной постройки на упомянутом земельном участке.
В силу п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 в соответствии со статьей 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
Суд, оценив в совокупности все полученные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, установленные по делу обстоятельства, вышеперечисленные нормы права, приходит к выводу об отсутствии у жилого дома с кадастровым номером №, площадью ..., расположенного по адресу: (адрес) и хозяйственной постройки, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером №, признаков самовольной постройки, перечисленных в ст. 222 ГК РФ.
Достаточных и бесспорных доказательств в нарушении требований ст.56 ГПК РФ, истцом в обоснование требований не представлено и материалы дела не содержат.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Администрации Рузского муниципального округа Московской области к ФИО1 о признании объектов на земельном участке самовольными постройками и обязании снести строения- отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Рузский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 30 июня 2025 года.
Судья Н.Ю.Ануфриева