Дело № 2-3360/2022
64RS0043-01-2022-004299-06
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 сентября 2022 года г. Саратов
Волжский районный суд г. Саратова в составе:
председательствующего судьи Девятовой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габдрахмановой А.Р.,
с участием представителя истца ФИО1 ФИО, представителя ФИО1 ФИО – Бакаенко ФИО, представителя ответчика Галицкой ФИО,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО, ФИО1 ФИО к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение,
установил:
ФИО1 ФИО, ФИО1 ФИО обратились в суд с иском к ответчику о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение.
Требования мотивированы тем, что на истцам на праве общей долевой собственности (доля в праве по 1/2) принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 51,3 кв.м, расположенное на первом этаже в многоквартирном жилом доме (далее – МКД) по адресу: . Указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу основании распоряжения администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов») от ДД.ММ.ГГГГ №-р, срок сноса дома установлен до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации МО «Город Саратов» и администрации Волжского района МО «Город Саратов» истцом ФИО1 ФИО была направлена письменная претензия, содержащая требование в срок до ДД.ММ.ГГГГ направить проект соглашения, содержащий порядок и условия выкупа нежилого помещения. В ответе на указанное заявление было сообщено, что срок сноса дома не истек. В целях разрешения вопроса ФИО обратились в Волжский районный суд г. Саратова с иском к администрации МО «Город Саратов» о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения в сумме 3 400 000 руб. В рамках рассмотрения гражданского дела № 2-452/2021 была проведена судебная экспертиза, которая определила размер возмещения за нежилое помещение в размере 3 322 000 руб. Однако решением суда по указанному делу истцам в удовлетворении требований было отказано в связи с тем, что не истек срок, предоставленный собственникам помещения для сноса аварийного МКД. Ссылаясь на то, что в настоящее время срок сноса дома наступил, однако никаких действий по изъятию земельного участка и заключению Соглашения с собственниками нежилого помещения о порядке выкупа и размере выкупной стоимости органами муниципальной власти не предприняты, истцы просят взыскать в свою пользу с ответчика за счет средств казны МО «» выкупную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: , в размере 3 322 000 руб.
В судебном заседании истец ФИО1 ФИО и представитель истца ФИО1 ФИО уменьшили исковые требования, просили взыскать денежные средства с ответчика в общем размере 3 178 770 руб.
Истец ФИО1 ФИО в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом заблаговременно, о причинах неявки суду не сообщила, в судебное заседание направила своего представителя.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.
Иные лица, участвующие в деле, и извещенные надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, уважительных причин неявки не предоставили.
Учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В ст. 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Согласно ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории РФ (п.2 Положения).
В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ч. 1 ст. 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности, положения ст. 32 ЖК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
Из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
В Определении Верховного Суда РФ от 20 ноября 2018 года № 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (ст. 18 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», п.п. 10-11 ст. 32 ЖК РФ).
Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы являются собственниками нежилого помещения (доля в праве по 1/2), расположенного по адресу: .
На основании заключения межведомственной комиссии по оценке соответствия помещений и многоквартирных домов, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее – межведомственная комиссия) от 26 июня 2020 года № 11/20 установлено наличие оснований для признания многоквартирного дома, расположенного по адресу: аварийным и подлежащим сносу.
Распоряжением главы муниципального образования «» от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный в признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений данного многоквартирного дома поручено в течение трех месяцев со дня издания распоряжения произвести отселение из занимаемых помещений, произвести снос дома ДД.ММ.ГГГГ.
Сведений о проведении собственниками помещений в доме общего собрания по вопросу его сноса или иному вопросу в связи с его аварийностью материалы дела не содержат. Аварийность дома не устранена.
На территории муниципального образования «Город Саратов» действует ведомственная целевая программа «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», утвержденная постановлением администрации МО «Город Саратов» от 01 июля 2019 года № 1184, в рамках которой подлежат расселению многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации до 01 января 2017 года.
Многоквартирный дом по адресу: признан аварийным и подлежащим сносу после указанной жаты, в связи с чем включению в программу не подлежит.
В связи с отсутствием денежных средств и невозможностью осуществить снос МКД силами собственников помещений, общим собранием собственников многоквартирного дома по адресу: единогласно принято решение об отказе от сноса жилого дома по , предписанного постановлением №-р от ДД.ММ.ГГГГ, о чем администрация Волжского района МО «Город Саратов» была уведомлена в письме, вх. № б/н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40).
Согласно информации КУИ г. Саратова, изложенной в письме от ДД.ММ.ГГГГ № правовой акт об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений, находящихся в указанном многоквартирном доме не издавался.
Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п.п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Как установлено судом, в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-452/2021 по иску ФИО2, ФИО3 к администрации МО «» о взыскании выкупной цены за нежилое помещение судом назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертный центр Девайс».
В удовлетворении исковых требований истцам было отказано по тем основаниям, что на момент принятия судом решения (30 марта 2021 года) срок сноса многоквартирного дома, расположенного по адресу: , не истек.
Вместе с тем, истцами понесены расходы по оплате судебной экспертизы и при рассмотрении настоящего гражданского дела истцы просили не назначать по делу судебную экспертизу для определения стоимости нежилого помещения, а принять во внимание выводы эксперта ООО «Экспертный центр Девайс».
От представителя администрации МО «» в судебном заседании возражений не поступило, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы в рамках настоящего спора заявлено сторонами не было.
При таких обстоятельствах суд считает возможным принять во внимание заключение эксперта ООО «Экспертный центр Девайс» № от 25 февраля 2021 года при разрешении вопроса о выкупной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 51,3 кв.м, расположенное на первом этаже в МКД по адресу: принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО.
Согласно заключению эксперта ООО «Экспертный центр Девайс» размер возмещения за нежилое помещение, расположенное по адресу: , с учетом рыночной стоимости нежилого помещения, включая долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, возможных убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, по состоянию на момент проведения экспертизы, составляет 3 322 000 руб. В данную сумму включены: рыночная стоимость объекта в размере 2 904 000 руб., рыночная стоимость доли на земельный участок, которая составляет 155 000 руб., рыночная стоимость возможных убытков, которые составляют 263 000 руб.
При данных обстоятельствах, при определении размера денежного возмещения за аварийное нежилое помещение и убытков суд принимает во внимание заключение, подготовленное экспертом ООО «Экспертный центр Девайс».
Анализируя указанные правовые нормы и установленные по делу обстоятельства, исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной экспертом рыночной стоимости нежилого помещения, включая долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок в размере 2 904 000 руб. и 155 000 руб., а всего 3 059 000 руб., т.е. по 1 529 500 руб. каждому.
Принимая решение о взыскании денежных средств в счет возмещения стоимости изымаемого нежилого помещения с ответчика суд исходит из того, что именно администрация МО «Город Саратов» является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию для нужд МО «Город Саратов» земельного участка под аварийным домом, жилых помещений, находящихся в данном доме, и выплате выкупной цены.
Доводы ответчика о том, что установленная законом предварительная процедура, предшествующая разрешению вопроса о выкупе нежилого помещения не пройдена, изложенные в письменном отзыве на иск, правового значения для разрешения спора не имеют, поскольку совершение ответчиком указанных действий не зависит от действий (бездействия) истцов.
Вопреки данным доводам, непринятие администрацией МО «Город Саратов» мер по изъятию земельного участка под многоквартирным домом и нежилого помещения у истцов не лишает их права на получение выкупной цены.
Как следует из текста заключения эксперта, возможные убытки истца могут составлять 263 000 руб., из которых: оплата аренды временного нежилого помещения на время поиска и приобретения для постоянного использования нежилого помещения – 107 730 руб., оплата услуг риэлтора по поиску временного нежилого помещения – 35 910 руб., оплата услуг риэлтора по поиску постоянного нового нежилого помещения, аналогичному изъятому – 91 770 руб., регистрация права собственности на новое нежилое помещение, аналогичное изъятому – 22 000 руб., услуги автотранспорта для переезда – 4000 руб., услуги грузчиков для переезда – 2000 руб.
Истцы с учетом уточнения требования просят взыскать денежные средства в размере 119 770 руб.
Суд приходит к выводу о том, что в пользу истца подлежат взысканию заявленные убытки в размере 119 770 руб., которые складываются из следующего:
- оплата услуг риэлтора по поиску постоянного нового нежилого помещения, аналогичному изъятому – 91 770 руб.,
- регистрация права собственности на новое нежилое помещение, аналогичное изъятому – 22 000 руб.,
- услуги автотранспорта для переезда – 4000 руб.,
- услуги грузчиков для переезда – 2000 руб.
По мнению суда указанные убытки являются реальными и подлежат взысканию с ответчика за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу истцов в равных долях (по 59 885 руб. каждому).
В связи с удовлетворением исковых требований после выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного размера возмещения за нежилое помещение право собственности истца ФИО1 ФИО в счет возмещения за 1/2 долю в праве общей долевой собственности и право собственности ФИО1 ФИО в счет возмещения за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: подлежит прекращению.
В соответствии с п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и вздержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся: расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
При подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере 24 810 руб.
От суммы удовлетворенных исковых требований (3 178 770 руб.) государственная пошлина составляет 24 094 руб.
Следовательно с ответчика за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу истцов в равных долях подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 094 руб. (по 12 047 руб. каждому); денежные средства в размере 716 руб. подлежат возврату истцам (по 358 руб. каждому).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1 ФИО, ФИО1 ФИО возмещение за нежилое помещение, расположенное по адресу: размере 3 178 770 руб.; расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 094 руб.
После выплаты администрацией муниципального образования «» указанного возмещения за нежилое помещение прекратить право общей долевой собственности ФИО1 ФИО, ФИО1 ФИО на нежилое помещение, расположенное по адресу: , .
Возвратить ФИО1 ФИО, ФИО1 ФИО государственную пошлину в размере 716 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Девятова
Мотивированное решение суда составлено 26 сентября 2022 года.
Судья Н.В. Девятова