УИД 77RS0018-02-2025-005078-25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 октября 2025 года город Москва
Никулинский районный суд гор. Москвы в составе судьи Голяниной Ю.А. при помощнике судьи Павловой К.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6374/2025 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Центрполис» о признании пункта договора недействительным, взыскании стоимости расходов на устранение недостатков, излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, судебных издержек,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с данным иском, просил взыскать с ответчика ООО «СЗ «Центрполис» стоимость расходов на устранение недостатков в размере 408 229,76 руб., излишне уплаченные денежные средства в размере 53 840,57 руб., неустойку за период с 01.07.2026 по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы устранения недостатков за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 50 000,00 руб., расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 60 000,00 руб., расходы по оплате нотариальных услуг в размере 2 500,00 руб., почтовые расходы в размере 701,48 руб., признать недействительным п. 4.4 Договора участия в долевом строительстве № ФИО2 парк-1.2(кв)-2/25/1(2) (АК) от 05.08.2022, ссылаясь на то, что 05.08.2022 истцом и ответчиком заключен Договор участия в долевом строительстве № ФИО2 парк-1.2(кв)-2/25/1(2) (АК), в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – жилое помещение, квартиру № 865, расположенную по адресу: ***. Цена Договора составляет 16 079 329,24 руб. и оплачена истцом в полном объеме. Застройщик в нарушение условий договора передал квартиру с существенными недостатками. Кроме того, площадь переданной квартиры фактически составила 50,60 кв.м., что на 0,17 кв.м. меньше проектной. Истцом была направлена ответчику претензия, которая осталась без ответа.
Истец, представитель истца в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
С учетом положений ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд счёл возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.
Как следует из материалов дела, 05.08.2022 истцом и ответчиком заключен Договор участия в долевом строительстве № ФИО2 парк-1.2(кв)-2/25/1(2) (АК), в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – жилое помещение, квартиру № 865, расположенную по адресу: ***. Цена Договора составляет 16 079 329,24 руб. и оплачена истцом в полном объеме. Застройщик в нарушение условий договора передал квартиру с существенными недостатками. Истцом была направлена ответчику претензия, которая осталась без ответа.
Для установления размера и стоимости недостатков истец обратился к ИП ФИО3 для проведения строительно-технического исследования. Согласно заключению № ФЭ9-716 от 07.02.2025, стоимость работ, материалов и иных необходимых затрат для устранения выявленных недостатков, в жилом помещении составляет 946 149,43 руб.
По ходатайству ответчика определением Никулинского районного суда гор. Москвы от 09.07.2025 была назначена строительно-техническая и оценочная экспертиза для установления соответствия требованиям СНИП, иным техническим нормам и правилам, условиям договора выполненных строительных и отделочных работ в квартире истца. Проведение судебной экспертизы было поручено экспертам ООО «Первый экспертный центр». Согласно экспертному заключению № 1660-08/25 от 07.08.2025, квартира, расположенная по адресу: ***, не соответствует условиям Договора участия в долевом строительстве № ФИО2 парк-1.2(кв)-2/25/1(2) (АК) от 05.08.2022 относительно качества отделочных работ. Причиной возникновения недостатков (дефектов) является нарушение застройщиком технологии строительно-монтажных и отделочных работ. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков составляет 408 229,76 руб.
Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.
В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Поскольку момент наступления обязательства по выплате денежных средств наступил в 2025 году, к данным правоотношениям применяются вышеуказанные положения. При таких обстоятельствах, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы на устранение недостатков в размере 408 229,76 руб., согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы (что не превышает 3% от цены договора (16 079 329,24 х 3% = 482 379,88 руб.).
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика денежных средства в счет соразмерного уменьшения цены договора, суд исходит из следующего.
Согласно п. 1 акта приема-передачи к Договору участия в долевом строительстве № ФИО2 парк-1.2(кв)-2/25/1(2) (АК) от 05.08.2022 общая площадь переданного объекта составила 50,60 кв.м., то есть меньше на 0,17 кв.м., указанной в п. 3.2 Договора (50,77 кв.м.).
Вместе с тем, согласно п. 4.4. Договора участия в долевом строительстве стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения цена договора изменению не подлежит.
Так, согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.
В силу п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цены договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих условий договора.
Истец заключил договор добровольно, а значит согласился с его условиями в полном объеме, доказательств обратного, суду не представлено. Стороны определили, что проектная площадь квартиры по окончанию строительства может измениться.
Таким образом, ответчик построив (создав) квартиру с площадью, отличной от проектной, не отступил от условий договора.
В связи с чем законных оснований для удовлетворения иска в части требований истца о взыскании с ответчика денежных средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в сумме 53 840,57 руб., в связи с изменением фактической площади объекта, у суда не имеется.
Также не подлежат удовлетворению требования о признании недействительным п. 4.4 Договора участия в долевом строительстве № ФИО2 парк-1.2(кв)-2/25/1(2) (АК) от 05.08.2022, поскольку указанное условие включено в договор в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ, устанавливающей свободу заключения договора, данный пункт договора не противоречит действующему законодательству, не ограничивает права истца, как потребителя. Истец при подписании договора участия в долевом строительстве претензий и замечаний к его условиям не заявлял. Как следует из позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 23 июня 2015 года N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. При этом добросовестным характеризуется поведение соответствующее критериям постоянства и непротиворечивости, исходя из требований закона, а также договорных условий.
Исходя из вышеназванных принципов разумного (ожидаемого) поведения, истец при заключении договора имел возможность ознакомиться с условиями подписываемого договора, согласовать иные условия договора, а при наличии, по его мнению, условий, не соответствующих закону, имел право не подписывать оспариваемый договор и не вступать в правоотношения с ответчиком, однако при подписании договора истец, полагая его условия не соответствующими закону, не исключал возможность дальнейшего оспаривания его условий в судебном порядке.
Таким образом, в соответствии с положениями п. 5 ст. 166 ГК РФ истцы не вправе ссылаться на недействительность части сделки, поскольку усматривается недобросовестность действий истца, который после заключения сделки не оспаривал п. 4.4 Договора долевого участия, который предполагал возникновение такой ситуации как уменьшения площади или увеличение площади объекта долевого строительства.
В соответствии ч. 8 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (ред. от 19.06.2025) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.
Суд не находит оснований для взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательств, поскольку оснований полагать, что права истца будут нарушены не имеется.
В силу ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
С учетом степени нравственных страданий истца, вызванных нарушением его прав, как потребителя, в связи с несвоевременным исполнением обязательств, суд определяет подлежащую взысканию компенсацию морального вреда в размере 10 000,00 руб.
В соответствии со ст. 98 ч. 1 ГПК РФ, п. 13 Постановления Пленума ВС РФ Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 1 от 21 января 2016 г. «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 40 000,00 руб. в разумных пределах, с учётом средних цен на аналогичные услуги, а также расходы по оплате нотариальных услуг в размере 2 500,00 руб., почтовые расходы в размере 701,48 руб.
В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москва подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15 706,00 руб.
Как установлено п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, с учетом изменений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 19.06.2025 г. N 925 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326" в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «СЗ «Центрполис» (ИНН <***> ОГРН <***> дата государственной регистрации 11.08.2020) в пользу ФИО1 денежные средства в счёт возмещения расходов на устранение недостатков в размере 408 229,76 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000,00 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 40 000,00 руб., расходы по оплате нотариальных услуг в размере 2 500,00 руб., почтовые расходы в размере 701,48 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ООО «СЗ «Центрполис» в доход бюджета субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москва государственную пошлину в размере 15 706,00 руб.
Предоставить ООО «СЗ «Центрполис» отсрочку исполнения решения суда по настоящему гражданскому делу в части взыскания штрафных санкций до 31 декабря 2025 года включительно.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Никулинский районный суд гор. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 6 февраля 2025 года.
Судья