№2-630/2022
03RS0033-01-2022-000722-85
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 сентября 2022 года г. Благовещенск
Благовещенский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Еркеевой М.Р., при секретаре Присич Ж.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Тугай Агро» к ФИО1 о взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Тугай Агро» обратилось в суд с указанным иском, обосновывая тем, что решением Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды недвижимости с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Тугай Агро» и Пай З.А. (ФИО1) признан расторгнутым; из незаконного владения ФИО1 истребовано имущество – нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, расположенные по адресу: РБ, <адрес>; на ФИО1 возложена обязанность освободить данные нежилые помещения от своего имущества в течение 7 дней после вступления решения суда в законную силу; на ФИО1 возложена обязанность не чинить препятствия в пользовании ООО «Тугай Агро» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 12000 рублей; с ООО «Тугай Агро» в пользу ФИО1 взыскана стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений в размере 431386,80 рублей, возмещение государственной пошлины 7514 рублей. Решение суда вступило в законную силу. На протяжении длительного судебного разбирательства ФИО1 незаконно занимала спорные нежилые помещения и распоряжалась ими по своему усмотрению, извлекая доход. ООО «Тугай Агро» обращалось к ФИО1 с требованием передать ключи от нежилых помещений согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи, освободить в срочном порядке, произвести выплату по спорным помещениям денежной суммы в счет аренды в размере 1600000 рублей. Претензия оставлена ФИО1 без удовлетворения. ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ силами службы судебных приставов-исполнителей нежилые помещения были освобождены. ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство в отношении ФИО1 было окончено. ФИО1 пользовалась спорными помещениями с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Истец просит (с учетом уточнения) взыскать с ФИО1 свою пользу убытки в размере 1583719 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 16200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 58000 рублей.
В возражении на исковое заявление указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Тугай Агро» и ФИО1 был заключен договор аренды недвижимости с правом последующего выкупа. Согласно условиям договора арендатор в счет оплаты арендной платы за помещение оказывает арендодателю услуги по правовой экспертизе правоустанавливающих документов на арендуемые помещения, а также подготовку документов для последующего выкупа помещений. Решением Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, на ФИО1 возложена обязанность освободить спорные нежилые помещения. Считает, что договор аренды был расторгнут решением суда, которое вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, поскольку договор являлся безвозмездным, то требования истца о взыскании убытков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ноябрь 2019 года незаконны. Также указывает, что не пользовалась спорными помещениями с ноября 2019 года в связи с тем, что ООО «Тугай Агро» установило замки на въездных воротах и арендованных помещениях. Просит в удовлетворении иска ООО «Тугай Агро» отказать.
Представители истца ФИО2, ФИО3 в судебном заседании требования иска поддержали, просили удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО1 - ФИО4 с исковыми требованиями не согласился, просил отказать.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.
На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ч.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Решением Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ООО «Тугай Агро» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № (здание пилорамы), расположенного по адресу: РБ, <адрес>, и нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного в границах СП Тугайский с/с МР Благовещенский район РБ. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Тугай Агро» в лице исполнительного директора ФИО5 (арендодатель) и Паю З.А. (ФИО1) (арендатор) заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения) с правом последующего выкупа, сроком по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование с правом пользования прилегающей территории для возможности использования арендуемых нежилых помещений по назначению с последующим выкупом нежилые помещения: склад 1979 года постройки площадью 287,5 кв.м., склад 1996 года постройки площадью 217,1 кв.м. Цель использования производственные и складские помещения.
Арендатор в счет оплаты арендной платы помещения оказывает следующие услуги: правовая экспертиза имеющихся правоустанавливающих документов на данные арендуемые помещения; заказ и получение кадастрового паспорта на данные арендуемые помещения (при необходимости для оформления выкупа); подготовка всех других документов, необходимых для выкупа данных нежилых помещений арендатором, в том числе через обращения в судебные органы, для чего арендодатель выдает арендатору надлежаще оформленную доверенность сроком на 3 года.
Арендатор в обеспечение последующего выкупа арендуемых помещений вносит арендодателю в момент заключения договора предварительную оплату наличными в сумме 250000 рублей, о чем составляется акт – приема передачи денег. При выкупе помещений по мере завершения подготовки соответствующих документов общая выкупная цена составляет 600000 рублей.
В случае отсутствия документов по независящим от арендатора причинам на момент окончания действия настоящего договора, договор пролонгируется автоматически на тот же срок, условия остаются неизменными на следующий срок.
За невыполнение условий договора сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 5-тикратной суммы согласованной выкупной цены.
Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что арендодатель предоставил во временное владение и пользование с последующим выкупом, а арендатор принял помещения общей площадью 504,6 кв.м.
Из определения судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 пользуется спорными нежилыми помещениями, несмотря на не указание в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ иных идентификационных данных (разница в площадях недвижимости, отсутствие адреса местонахождения недвижимости и кадастровых номеров).
Таким образом, суд считает договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилых помещений между ООО «Тугай Агро» и ФИО1 заключенным на условиях, указанных в договоре. По окончании первоначального срока договора, заключенного на одиннадцать месяцев, данный договор неоднократно автоматический пролонгировался, пролонгированный договор является фактически новым договором. До окончания срока договора, по инициативе истца решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, которое вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды нежилых помещении между сторонами признан расторгнутым.
Суд принимает во внимание, что условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в силу которых арендная плата устанавливается в виде предоставления арендатором услуг: правовая экспертиза имеющихся правоустанавливающих документов на данные арендуемые помещения; заказ и получение кадастрового паспорта на данные арендуемые помещения (при необходимости для оформления выкупа); подготовка всех других документов, необходимых для выкупа данных нежилых помещений арендатором, в том числе через обращения в судебные органы, соответствуют подпункту 3 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающему, что арендная плата может быть установлена в виде предоставления арендатором определенных услуг.
Судом не установлено наличие каких-либо претензий (требований) истца к должнику исходя из которых мог быть сделан вывод о неисполнении арендатором договора в данной части.
Из претензии, направленной ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, следует, что ООО «Тугай Агро» просит передать ключи от нежилых помещений согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи и освободить в срочном порядке; погасить задолженность по арендным платежам за период пользования спорными нежилыми помещениями в размере 1600000 рублей; выплатить в течение 5 банковских дней штраф в размере 3000000 рублей согласно п. 7.2 договора за нарушение условий п.5.1 и п.6.1 договора.
Данная претензия возвращена отправителю, что следует из отчета об отслеживании отправления.
Согласно уведомлению ООО «Тугай Агро» от ДД.ММ.ГГГГ, направленному ФИО1, последняя уведомлена о расторжении договора аренды недвижимости (нежилого помещения) с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ; в срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 должна освободить арендуемые помещения по акту приема-передачи.
Уведомление возвращено отправителю, что следует из отчета об отслеживании отправления.
Из указанных уведомлений, следует, что истец просто односторонне требует о расторжении договора аренды помещении, несмотря на то что срок договора аренды не истек, требуя исполнения, не предусмотренные законом и договором аренды претензии.
Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Благовещенского МО СП от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исполнительное производство, возбужденное на основании исполнительного документа, выданного Благовещенским районным судом Республики Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ по предмету исполнения: обязать ФИО1 освободить нежилые помещения с кадастровыми номерами № от своего имущества в течение 7 дней после вступления решения суда в законную силу; обязать ФИО1 не чинить препятствий в пользовании ООО «Тугай Агро» нежилыми помещениями с кадастровыми номерами №, №, окончено.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Тугай Агро» и ФИО1 заключен сроком на 11 месяцев, с правом автоматической пролонгации на тех же условиях договора. Исходя из буквального толкования договора, он автоматически пролонгируется на 11 (одиннадцать) месяцев и при этом суд считает, количество пролонгаций не ограничено.
При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Поскольку договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, который согласно договору по окончании первоначального срока аренды, неоднократно автоматически пролонгировался на тот же срок, с теми же условиями, признан расторгнутым решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, до окончания срока исполнения договора, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, и учитывая, что арендатор в счет арендной платы обязался предоставлять услуги, т.е. договор являлся безденежным, истцом требования о взыскании арендной платы, исполнения условий договора (предоставления услуг) в предыдущем иске о расторжении договора аренды, согласованной сторонами по договору аренды не заявлены, то оснований для взыскания арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не имеется. Суд считает, что надлежит взысканию сумма убытков истца за период, начиная со дня расторжения договора аренды и до исполнения решения суда.
Согласно ч.3 ст.424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Истцом представлен расчет, согласно которому стоимость арендной платы за спорные нежилые помещения в месяц составляет 46700 рублей.
Поскольку решение суда от ДД.ММ.ГГГГ исполнено ДД.ММ.ГГГГ, то в пользу ООО «Тугай Агро» необходимо взыскать стоимость арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что составляет 407846 рублей, в связи с чем исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Соответственно, в пользу ООО «Тугай Агро» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 4050 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое заявление ООО «Тугай Агро» к ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу ООО «Тугай Агро» (ИНН №) убытки в размере 407846 рублей.
Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу ООО «Тугай Агро» (ИНН №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 4050 рублей.
Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу ООО «Тугай Агро» (ИНН №) расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Благовещенский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательном виде.
Председательствующий судья: Еркеева М.Р.
Решение в окончательной форме изготовлено 2 сентября 2022 года.