ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 17 февраля 2025 года № 3а-8/2025
г. Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Журавлевой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Альянс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Альянс» (далее - ООО АН «Альянс», административный истец) является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №..., назначение - нежилое, количество этажей - 4, в том числе подземных - 1, площадь ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №... в размере 152 185 014 руб. 67 коп., дата определения - по состоянию на 01 января 2023 года, дата начала применения - 01 января 2024 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 1, л.д.22).
Административный истец ООО АН «Альянс», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости №... от <ДАТА>, выполненный оценщиком ООО «Экспертно-консультационный центр «Череповец Оценка» Н.Т.С., являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское общество оценщиков».
Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2023 года составила 110 000 000 руб.
Административный истец просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., определенную по состоянию на 01 января 2023 года в размере 152 185 014 руб. 67 коп., установив её в размере его рыночной стоимости, определённой на основании вышеприведённого отчёта оценщика, а также взыскать судебные расходы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 100 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.
Представитель административного истца ООО АН «Альянс» по доверенности ФИО1 в судебном заседании требования уточнила, просила суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., определенную по состоянию на 01 января 2023 года в размере 152 185 014 руб. 67 коп., установив её в размере рыночной стоимости равной 136 924 068 руб. по состоянию на дату оценки 01 января 2023 года на основании заключения эксперта П.С.Е. №... от <ДАТА>, взыскать судебные расходы.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений и градостроительной деятельности Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В дополнительном отзыве на административное исковое заявление указал, что заключение эксперта ФИО12 №... от <ДАТА> не вызывает сомнений в достоверности и может являться надлежащим доказательством, подтверждающим итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости. Заявлено ходатайство о разрешении вопроса о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела, просил взыскать с административного истца в пользу Министерства возмещение расходов на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб.
Представители административных ответчиков Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Представлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения уточнённых административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., определенной по состоянию на 01 января 2023 года в размере 152 185 014 руб. 67 коп., установлении её в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 21 ноября 2003 года № 968-ОЗ «О налоге на имущество организаций» предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО АН «Альянс» как налогоплательщика, что в силу части 3 статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2023 года в размере 152 185 014 руб. 67 коп., внесены в реестр объектов недвижимости 18 декабря 2023 года.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подано истцом в суд 22 октября 2024 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, не пропущен.
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству о кадастровой оценке, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона о кадастровой оценке).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №... от <ДАТА>, выполненный оценщиком ООО «Экспертно-консультационный центр «Череповец Оценка» ФИО13
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2023 года составила 110 000 000 руб.
В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика Министерства имущественных отношений и градостроительной деятельности Вологодской области определением Вологодского областного суда от 16 декабря 2024 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №... от <ДАТА> требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено эксперту ФИО14
Согласно заключению эксперта ФИО15 №... от <ДАТА> оценщиком ФИО17 соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости. Вместе с тем при составлении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемые к содержанию отчёта.
Оценщиком ФИО18 допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку информации, использованная оценщиком, не является полностью достоверной, достаточной, проверяемой, что не позволяет определить достоверную величину рыночной стоимости объекта недвижимости. Оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, правильно выбран подход и методы оценки в отношении сравнительного и доходного подходов, ошибки при выполнении математических действий не выявлены.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №..., назначение - нежилое, количество этажей - 4, в том числе подземных - 1, площадь ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки 01 января 2023 года составляет 136 924 068 руб.
Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и установив по результатам такой оценки, что заключение эксперта ФИО19 №... от <ДАТА> отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что оно подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2023 года.
Выводы эксперта ФИО20 мотивированы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Судебная экспертиза выполнена в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта.
Эксперт ФИО21, проводившая судебную экспертизу, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Замечаний к заключению эксперта ФИО23 №... от <ДАТА> и ходатайств о назначении по делу повторной судебной экспертизы не поступало.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Представитель административного истца ООО АН «Альянс» по доверенности ФИО1 с заключением эксперта №... от <ДАТА> согласна, считает его допустимым и надлежащим доказательством по делу, в связи с чем исковые требования уточнила, просила суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., определенную по состоянию на 01 января 2023 года в размере 152 185 014 руб. 67 коп., установив её в размере рыночной стоимости равной 136 924 068 руб. по состоянию на дату оценки на основании заключения эксперта ФИО24 №... от <ДАТА>.
При таких обстоятельствах кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости, определенная по состоянию на 01 января 2023 года в размере 152 185 014 руб. 67 коп., по состоянию на дату оценки 01 января 2023 года может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости равной 136 924 068 руб. на основании заключения эксперта ФИО25 №... от <ДАТА>.
В соответствии со статьёй 17 Закона о кадастровой оценке, орган регистрации прав осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в порядке, предусмотренном 22 настоящего Федерального закона, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела усматривается, что 11 июля 2024 года ООО АН «Альянс» обращалось в комиссию Департамента имущественных отношений и градостроительной деятельности Вологодской области по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Вологодской области с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....
Решением комиссии от 07 августа 2024 года № 1 заявление об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... отклонено.
В связи с реализованным административным истцом досудебным порядком урегулирования спора суд приходит к выводу о том, что датой обращения ООО АН «Альянс» с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером №... следует считать 11 июля 2024 года.
07 октября 2024 года Бюджетным учреждением в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» на основании заявления ООО АН «Альянс» от 16 сентября 2024 года принято решение №... в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» исправить выявленную системную ошибку и осуществить пересчет кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., кадастровая стоимость здания, определенная в результате исправления ошибки составила 188 970 307руб. 53 коп., дата определения кадастровой стоимости 01 января 2023 года.
В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... в размере 188 970 307 руб.53 коп., дата определения - 01 января 2023 года. Сведения о данной стоимости внесены в ЕГРН 18 ноября 2024 года на основании приказа Департамента имущественных отношений и градостроительной деятельности Вологодской области от 28 октября 2024 года, дата начала применения - 01 января 2025 года.
Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., определенная по состоянию на 01 января 2023 года в размере 152 185 014 руб.67 коп. на момент рассмотрения дела в суде является архивной.
Министерство имущественных отношений и градостроительной деятельности Вологодской области ставит вопрос о возмещении понесённых по делу судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб.
ООО АН «Альянс» в административном иске были заявлены требования о взыскании с ответчиков судебных расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 100 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.
В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.
Суммы, подлежащие выплате экспертам, в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.
В целях проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... ООО АН «Альянс» заключило с ООО «Экспертно-консультационный центр «Череповец Оценка» договор на оценку №... от <ДАТА> (том 1, л.д.24).
Предметом договора являлось обязательство оказать услуги по оценке рыночной стоимости здания площадью ... кв.м, кадастровый номер №..., назначение - нежилое, местоположение: <адрес>.
Согласно условиям договора стоимость услуг по договору составила 100 000 руб. и была оплачена ООО АН «Альянс» чеками от <ДАТА> и от <ДАТА> (том 1, л.д.27-28).
<ДАТА> между сторонами договора №... подписан акт сдачи-приемки работ (том 1, л.д.29).
Кроме этого, при подаче административного иска в суд ООО АН «Альянс» уплачена государственная пошлина за оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 15 000 руб., что подтверждается чек-ордером от <ДАТА> (том 1, л.д.21).
Определением Вологодского областного суда от 16 декабря 2024 года обязанность по оплате судебной экспертизы была возложена на Министерство имущественных отношений и градостроительной деятельности Вологодской области, которая была исполнена административным ответчиком, и денежные средства поступили на депозитный счет Вологодского областного суда, что подтверждается платежным поручением №... от <ДАТА>.
Определением Вологодского областного суда от 29 января 2025 года денежные средства в размере 30 000 руб. перечислены на счёт эксперта ФИО26
Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 05 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов. В то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
При этом, имеющиеся различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и создают определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.
Как следует из материалов дела, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установленная по состоянию на 01 января 2023 года, составляла 152 185 014 руб. 67 коп.
Настоящим решением суда по административному делу № 3а-8/2025 кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена в размере, равном его рыночной стоимости, 136 924 068 руб. на основании заключения эксперта ФИО27 №... от <ДАТА>.
Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... превышает его рыночную стоимость, установленную судом, в 1,1 раза, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости.
Обращение с административным иском в суд является правом административного истца, которое он реализует самостоятельно своей волей и в своем интересе, предполагая возможность несения в процессе рассмотрения дела по существу расходов, в том числе по проведению судебных экспертиз.
Постановленное решение суда не может расцениваться как принятое против административного ответчика, который не имеет противоположных с административным истцом юридических интересов, поскольку ответчик, утверждая акт о государственной кадастровой оценке в соответствии с действующим законодательством, действовал в рамках своих полномочий. Удовлетворение требований административного истца в данной ситуации сводится к реализации в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.
С учётом вышеизложенного суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов по делу и о взыскании с административного истца судебных расходов, понесенных Министерством имущественных отношений и градостроительной деятельности Вологодской области на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
уточненные требования административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Альянс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №..., назначение - нежилое, количество этажей - 4, в том числе подземных - 1, площадь ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 136 924 068 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2023 года.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Альянс» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... считать 11 июля 2024 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Альянс» в пользу Министерства имущественных отношений и градостроительной деятельности Вологодской области судебные расходы по проведению судебной экспертизы по административному делу № 3а-8/2025 в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
Отказать обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Альянс» в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов по делу № 3а-8/2024.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Соколова
Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2025 года.