Решение по делу № 2-1086/2023 от 23.11.2023 - о признании права собственности на объекты недвижимости к Администрации муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан.

Дело № 2-1086/2023 КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

с. Малояз 23 ноября 2023 года

Салаватский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Муллахметова Р.Р., при секретаре Сафиной Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 о признании права собственности на объекты недвижимости к Администрации муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, в котором просит признать право собственности на объекты недвижимости – нежилое административное здание с кадастровым номером № общей площадью 49,7 кв.м и гараж с кадастровым номером № общей площадью 299,2 кв.м по адресу: <адрес>, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Салаватский лес» были заключены договоры купли-продажи, в соответствии с которыми истец приобрел у продавца указанные объекты недвижимости, принадлежащие продавцу на основании распоряжения Администрации муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости осуществлена быть не может в связи с ликвидацией ООО «Салаватский лес».

Истец ФИО1, ответчик Администрация муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан, третьи лица Администрация сельского поселения Мурсалимкинский сельсовет муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не предоставили.

Представитель Администрации муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан просила рассмотреть дело без ее участия, решение по делу оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Администрации сельского поселения Мурсалимкинский сельсовет муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель третьего лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан представила возражение на исковое заявление, в котором указала, что ООО «Салаватский лес» было ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ; правообладателем спорных объектов недвижимости является муниципальный район Салаватский район Республики Башкортостан; переход права собственности на спорные объекты недвижимости между МУП «Салаватский лесопункт» и ООО «Салават лес» не был зарегистрирован; в отношении земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют сведения о правообладателе; истец указывает, что с 2007 года является добросовестным пользователем и владельцем спорного объекта недвижимости, хотя договор купли их продажи заключен лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Исследовав материалы дела, суд, полагая возможным на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, приходит к следующему.

Согласно п.п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. Применение названного способа защиты права возможно только судом.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Салаватский лес» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – гаража с кадастровым номером № общей площадью 299,2 кв.м по адресу: <адрес>, за 80000,00 руб., принадлежащего продавцу на основании распоряжения Администрации муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Салаватский лес» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – административного здания с кадастровым номером № общей площадью 35,8 кв.м по адресу: <адрес>, за 20000,00 руб., принадлежащего продавцу на основании распоряжения Администрации муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, директор ООО «Салаватский лес» Н.А.Г. получил от ФИО1 денежные средства на общую сумму 100000,00 руб. за продажу вышеуказанных объектов недвижимости.

Распоряжением Администрации муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ разрешено МУП «Салаватский лесопункт» реализовать ООО «Салаватский лес» в целях погашения просроченной задолженности по заработной плате здания, оборудование и транспортные средства, согласно приложению № по оценочной стоимости, с передачей просроченных долговых обязательств по заработной плате на сумму передаваемых зданий, транспортных средств и оборудования, с регистрацией сделок купли-продажи недвижимости в Салаватском секторе Дуванского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по РБ.

В Приложении № к вышеуказанному распоряжению указаны административное здание 1993 года постройки, здание теплого гаража 1988 года постройки, здания пилорамы и столярного цеха.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении МУП «Салаватский лесхоз» прекращено.

Истребовать сведения о включении в конкурсную массу спорных объектов недвижимости не представилось возможным в связи с уничтожением дела № А07-14348/2007.

Техническим паспортом подтверждается наличие объекта недвижимости - нежилого здания по адресу: <адрес>, в состав которого входят административное здание общей площадью 35,8 кв.м ДД.ММ.ГГГГ постройки, диспетчерская с котельной общей площадью 13,9 кв.м ДД.ММ.ГГГГ постройки, гараж общей площадью 299,2 кв.м 1988 года постройки, пилорама общей площадью 30,4 кв.м 2004 года постройки, столярный цех общей площадью 78,4 кв.м ДД.ММ.ГГГГ постройки.

Постановлением Администрации сельского поселения Мурсалимкинский сельсовет муниципального района <адрес> Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ спорным объектам недвижимости присвоен адрес: <адрес> (ранее - <адрес>).

ГБУ РБ «ГКО и ТИ» не располагает сведениями о собственнике вышеуказанных объектов недвижимости.

В архивном отделе Администрации муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан не имеются акты ввода в эксплуатацию, проектно-сметная документация, разрешение на строительство в отношении спорных объектов недвижимости.

Спорные объекты недвижимости не включены в реестры государственного и федерального имущества, состоят на балансе муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан (право собственности на административное здания с кадастровым номером № общей площадью 49,7 кв.м по адресу: <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, на гараж с кадастровым номером № общей площадью 299,2 кв.м по адресу: <адрес> – ДД.ММ.ГГГГ).

Спорные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером № с разрешенным использованием «для обслуживания производственной базы», правопритязания на земельный участок отсутствуют, что подтверждается выписками из ЕГРН и кадастровым паспортом земельного участка.

В соответствии с пунктами 2 статьи 8.1 и 2 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в ЕГРП и возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Заключение договора купли-продажи объекта недвижимости само по себе не влечет возникновение права собственности на указанный объект.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ, т.е. из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Как разъяснено в пункте 52 вышеуказанного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 60 вышеуказанного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности,

Судом установлено, что право собственности ООО «Салаватский лес» на спорные объекты недвижимости и землю ни в момент заключения договора с истцом, ни в настоящий момент не зарегистрировано, что исключало в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ранее - Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), заключение договора купли-продажи без предварительной регистрации прав за продавцом.

Право собственности МУП «Салаватский лесопункт» на спорные объекты недвижимости, как и переход права собственности на них от МУП «Салаватский лесопункт» к ООО «Салаватский лес» также в установленном законом порядке зарегистрированы не были.

Кроме того, договор о переходе права собственности на спорные объекты недвижимости от МУП «Салаватский лесопункт» к ООО «Салаватский лес» в соответствии с требованиями ГК РФ не заключен (не оформлен).

Представленные истцом в обоснование своих доводов договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжение Администрации муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ и иные документы, подтверждающие переход права собственности на объекты недвижимости не являются доказательствами соблюдения сторонами при отчуждении имущества требований ГК РФ и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ранее - Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Более того, собственником спорных объектов недвижимости в момент заключения договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлся муниципальный район <адрес> Республики Башкортостан, а ООО «Салаватский лес» являлось недействующей организацией (ДД.ММ.ГГГГ принято решение о предстоящем исключении недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ).

Таким образом, установлено, что спорный объект недвижимости не мог являться предметом каких-либо гражданско-правовых сделок между истцом и ООО «Салаватский лес».

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

В договорах купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества не указаны данные, определяющие расположение недвижимостей на соответствующем земельном участке, площадь и другие параметры земельного участка.

Каких-либо сведений относительного земельного участка, в том числе кадастровый и (или) условный номер, целевое назначение, правообладатель, местоположение на котором расположены спорные объекты недвижимости вышеуказанные договоры не содержит.

Доказательств о наличии заключенного в установленном законом порядке договора на право пользования истцом занятым спорными объектами недвижимости земельным участком, а также о наличии решения органами местного самоуправления о выделении истцу земли для использования, расположенных на нем объектов недвижимости, не представлено.

Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав.

Более того, на основании Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договор или уполномоченного им (ими) на то лица.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09 по делу № А07-4014/2008-А-РСА, норма п. 3 ст. 551 ГК РФ применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

В соответствии с п. 62 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при отсутствии продавца – юридического лица в силу его ликвидации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Таким образом, по смыслу изложенных правовых норм и разъяснений истец должен обратиться за регистрацией перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в регистрирующий орган, а в случае отказа государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности защита прав истца должна осуществляться в порядке обжалования действий регистрирующего органа, а не в порядке искового производства.

Между тем, доказательств обращения в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности на спорные объекты недвижимости истец не представил, в рамках настоящего дела отказ регистрирующего органа в государственной регистрации на спорные объекты не оспаривает.

Доводы стороны истца о фактическом владении истцом спорными объектами отклоняются судом, поскольку, на основании вышеизложенного, не являются в данном случае основанием для удовлетворения требований о признании права собственности на спорные объекты.

Суд считает, что предъявление истцом иска о признании права собственности на спорные объекты недвижимости при возможности надлежащего оформления сделки купли-продажи с собственником (муниципальный район Салаватский район Республики Башкортостан) преследует цель уклониться от соблюдения установленного законодательством порядка приобретения и регистрации прав на недвижимое имущество.

Статьей 8.1 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Вместе с тем, истец не оспаривает зарегистрированное право ответчика на спорные объекты недвижимости, с такими требованиями в судебном порядке не обратился.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на объекты недвижимости к Администрации муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на объекты недвижимости к Администрации муниципального района Салаватский район Республики Башкортостан отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Салаватский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий подпись Р.Р. Муллахметов

Копия верна

Судья Р.Р. Муллахметов