Решение по делу № 3А-1018/2022 от 21.11.2022 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

административное дело № 3а-1018/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-000753-05) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 42 212 000 руб.

Кроме того, в административном иске ФИО1 просил восстановить срок на подачу административного иска.

Определением Краснодарского краевого суда от 10.08.2022 года удовлетворено ходатайство ФИО1 о восстановлении срока подачи административного искового заявления.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ФИО1 уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение просит рассмотреть требования на усмотрение суда в отсутствие его представителя.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение указало, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв.Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

07.11.2022 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв, в котором выражено мнение о недопустимости принятия заключения судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства по делу.

17.11.2022 года от представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просит суд:

- восстановить срок на подачу административного иска;

- установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости 62 137 000 руб. на период с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года;

- обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края внести изменения в Приказ от 01.11.2018 года № 2368 (в пункт 2551735 приложения № 1 данного приказа) в части кадастровой стоимости объекта недвижимости, установив ее в размере 62 137 000 руб.

Протокольным определением от 21 ноября 2022 года суд принял уточнения административного иска.

В судебное заседание 21 ноября 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества (здания) с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта от 20.06.2022 года (л.д.12-19, том 1).

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2018 года в размере 87 749 923, 84 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2018 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта (л.д.11, том 1).

Из ответного письма филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю на запрос суда следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 87 749 923, 84 руб. по состоянию на 01.01.2018 года применялась с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года. По состоянию на 01.01.2021 года департаментом имущественных отношений Краснодарского края утверждена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 98 629 915, 27 руб., применяемая с 01.01.2022 года.

В настоящее время оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости является архивной. При этом факт внесения результатов проведения новой государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости в рассматриваемом случае не свидетельствует об утрате административным истцом права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов предыдущей кадастровой стоимости при условии сохранения за ним права на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Поскольку исчисление налога до даты внесения в государственный кадастр недвижимости новых результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется административным истцом исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости, у него по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

В соответствии с отчетом об оценке № ЮКО-22/004 от 23.05.2022 года, подготовленным ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> составляет 42 212 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-1018/2022 от 23.09.2022 года отчет об оценке № ЮКО-22/004 от 23.05.2022 года, подготовленный ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком нарушены п.5 ФСО -3, п.22е ФСО -7.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2018 года определена экспертом в размере 62 137 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 29,1 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости был применен доходный подход (метод прямой капитализации). Невозможность применения затратного и сравнительного подходов при оценке спорного объекта недвижимости экспертом обоснована.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в отзыве, о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о необоснованном отказе эксперта от применения затратного и сравнительного подходов в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, опровергается заключением. А именно, в заключении эксперт обосновал мотивы отказа от применения указанных подходов. Так, затратный подход при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не применялся, поскольку в данном случае не отражает реальной его рыночной стоимости. Сравнительный подход не применялся, так как на дату определения рыночной стоимости экспертом не было выявлено в районе расположения оцениваемого объекта предложений о продаже сопоставимых объектов недвижимости (объектов общественного питания: ресторанов, кафе).

Кроме того, из положений Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что экспертиза назначается судом, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности. Именно такие знания позволяют эксперту самостоятельно определить возможный подход (подходы) для оценки объекта (объектов) недвижимости в целях установления рыночной стоимости.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что экспертом неверно подобраны объекты – аналоги к спорному объекту недвижимости, является необоснованным, так как из заключения следует, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт правильно отобрал в качестве объектов – аналогов объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При подборе объектов – аналогов эксперт верно руководствовался п.10 Федерального стандарта оценки №1, утв.Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, согласно которому объектом – аналогом признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Кроме того, при оценки объекта использован метод прямой капитализации в рамках доходного подхода, поскольку при анализе рынка недвижимости были найдены объекты, соответствующие объекту экспертизы по основным характеристикам (здания и помещения торгового назначения, в том числе общественного питания, <Адрес...>).

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что эксперт не применил корректировку на тип объекта, опровергается заключением, согласно которому эксперт применил указанную корректировку с учетом табл. 109 Справочника оценщика недвижимости «Офисно – торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода» (2017, г.Нижний Новгород) в размере 9%.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что эксперт необоснованно не применил к объекту – аналогу №4 корректировку на расположение относительно красной линии, не может быть принят во внимание, поскольку доказательств расположения данного объекта на красной линии в материалах дела не имеется, департаментом не представлено.

Ссылка департамента имущественных отношений Краснодарского края на то, что у объектов – аналогов №№2,3 отсутствует точное местоположение, является несостоятельной, так как на стр.75 заключения экспертом приведены характеристики объектов – аналогов №№2,3, в том числе их адреса.

С учетом изложенного, приведенные в отзыве доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

В заявлении об уточнении требований административного иска представитель административного истца также просит: восстановить срок на подачу административного иска и обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края внести изменения в Приказ от 01.11.2018 года № 2368 (в пункт 2551735 приложения № 1 данного приказа) в части изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установив ее в размере 62 137 000 руб.

Однако из материалов дела следует, что ходатайство ФИО1 о восстановлении срока подачи административного искового заявления ранее рассмотрено судом и определением Краснодарского краевого суда от 10.08.2022 года ФИО1 восстановлен указанный срок.

Кроме того, требования ФИО1 о возложении обязанности на департамент имущественных отношений Краснодарского края по внесению изменений в правовой акт в части установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости не подлежат удовлетворению, так как п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в целях соблюдения правил подсудности и подведомственности дел требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями. При этом внесение изменений в нормативный акт относится к исключительной компетенции департамента имущественных отношений Краснодарского края, в связи с чем, суд не вправе возлагать на него такую обязанность.

Таким образом, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 27 июня 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 27 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 62 137 000 рублей, на период с 01 января 2019 года и до 01 января 2022 года.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> считать 27 июня 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 ноября 2022 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова