Решение по делу № 2-1317/2024 от 13.02.2025 - о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Дело № 2- 242/2025 (№2-1317/2024)

УИД 61RS0031-01-2024-001660-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025г.

п. Целина Ростовская область

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Поповой О.М.,

С участием:

Представителя истца- ФИО1,

Представителя ответчика- адвоката Мараховской А.Е.,

При секретаре Крижановской В.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества Сбербанк в лице Юго-Западного банка к ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

Установил:

В Егорлыкский районный суд Ростовской области обратилось Публичное акционерное общество Сбербанк (далее по тексту - ПАО Сбербанк) с иском к ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

В обоснование иска указывалось на то, что ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора №1026762 от 23.11.2020 выдало кредит «Приобретение готового жилья» ФИО2 в сумме 607100,00 руб. на срок 108 мес. Под 9.7% годовых. Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщик предоставил кредитору залог приобретаемого объекта недвижимости, а именно: жилой дом, общей площадью 34,6 кв.м., назначение жилое, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью 440 +/- 15 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом, предоставив заемщику денежные средства, предусмотренные условиями кредитного договора. Заемщик свои обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом. В нарушение указанных условий кредитного договора заемщиком ежемесячные платежи в счет погашения кредита и начисленных процентов за пользование кредитными средствами не производятся. В результате перед истцом образовалась задолженность за период с 23.04.2024 по 07.11.2024 (включительно), в размере 613 789,02 руб., в том числе: просроченные проценты- 74 895,90 руб., просроченный основной долг- 498 989,53 руб., неустойка за неисполнение условий договора- 38 898,62 руб., неустойка за просроченный основной долг- 633,58 руб., неустойка за просроченные проценты- 371,39 руб. Кроме того, ответчику было направлено требование о досрочном возврате всей суммы кредита, а также расторжении кредитного договора. Данное требование было оставлено без ответа. На стадии подготовки иска в суд банком произведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем истец понес расходы в сумме 2400 руб. Согласно отчету об оценке №1-241209-1442236 от 10.12.2024 рыночная стоимость залоговых объектов недвижимости составляет 1 171 000 руб.

В связи с изложенным истец ПАО Сбербанк просило суд: 1. Расторгнуть кредитный договор №1026762 от 23.11.2020;

2. Взыскать с ФИО2 в свою пользу сумму задолженности по кредитному договору №1026762 от 23.11.2020, за период с 23.04.2024 по 07.11.2024 (включительно), в размере 613 789 руб. 02 коп., состоящую из: просроченного основного долга- 498 989 руб. 53 коп., просроченных процентов- 74 895 руб. 90 коп., неустойки за неисполнение условий договора- 38 898 руб. 62 коп., неустойки за просроченный основной долг- 633 руб. 58 коп., неустойки за просроченные проценты- 371 руб. 39 коп., судебные расходы в виде расходов за проведение рыночной оценки заложенного недвижимого имущества в размере 2400 руб. и уплаченной госпошлины в размере 37 276 руб.

3. Обратить взыскание в пользу ПАО Сбербанк на имущество ФИО2, являющееся предметом ипотеки в силу закона, а именно на: жилой дом, общей площадью 34,6 кв.м., назначение жилое, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, запись в ЕГРН: собственность № от 30.11.2020, ипотека в силу закона; земельный участок, площадью 440 +/- 15 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, запись в ЕГРН: собственность № от 30.11.2020, ипотека в силу закона. Установить начальную цену продажи предмета залога равной восьмидесяти процентам от рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке №1-241209-1442236 от 10.12.2024, в размере 936800,00 руб. Определить способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца ПАО Сбербанк ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, указав, что ответчиком задолженность по кредитному договору не погашена. Действиями ответчика нарушаются интересы банка.

Дело согласно ст. 119 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО2, место пребывания которого неизвестно.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Мараховская А.Е., назначенный судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, просила суд принять законное решение с учетом представленных истцом доказательств.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, и оценив все доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 23.11.2020 между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 был заключен кредитный договор №1026762 на приобретение готового жилья, по которому последнему был выдан кредит в сумме 607100 рублей, на срок 96 месяцев под 8,7% годовых. (л.д. 26-29).

Из текста кредитного договора следует, что кредитор обязуется предоставить, а заемщик обязуется возвратить кредит» Приобретение жилья» на следующих условиях, а также в соответствии с « Общими условиями предоставления, обслуживания, погашения Жилищных кредитов» ( далее- общие условия кредитования), которые являются неотъемлемой частью договора и размещены на официальном сайте Кредитора и его подразделениях.

Согласно условий п. 7 кредитного договора ответчик обязан ежемесячно вносить платежи, установленные в соответствии с Общими условиями кредитования, являющегося неотъемлемой частью кредитного договора (л.д. 26-29, 30-34).

Кроме того с учетом положений пункта 13 данного договора определено начисление неустойки в размере 4,25% годовых за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом.

В обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору №1026762 от 23.11.2020, в залог (ипотека) истцу было передано недвижимое имущество: земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие ответчику (п. 11,12 Индивидуальных условий).

Как следует из материалов дела, Банк свои обязательства по кредитному договору исполнил в полном объеме, перечислив ФИО2 на счет банковской карты, открытой у кредитора, сумму 607100 руб., что подтверждается справкой о зачислении суммы кредита (л.д. 45), движением основного долга и срочных процентов (л.д. 6-7).

ФИО2 в свою очередь, надлежащим образом не исполнял принятые на себя обязательства, в результате перед истцом образовалась задолженность за период с 23.04.2024 по 07.11.2024 (включительно), в размере 613 789,02 руб., в том числе: просроченные проценты- 74 895,90 руб., просроченный основной долг- 498 989,53 руб., неустойка за неисполнение условий договора- 38 898,62 руб., неустойка за просроченный основной долг- 633,58 руб., неустойка за просроченные проценты- 371,39 руб. (л.д. 5-14). Расчет задолженности, по указанному кредитному договору предоставленный истцом, судом проверен, признан арифметически верным.

07.10.2024 банком в адрес ФИО2 были направлены требования ( по месту регистрации ответчика и по месту залогового недвижимого имущества) о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении договора (л.д. 39-41). Данные требования ответчиком были проигнорированы. Доказательств иного судом установлено не было.

В соответствии со ст. 309, 310, п.1,3 ст. 809, п. 1 ст. 810, п.1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Заемщик обязан возвратить полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку, то есть определенную законом или договором денежную сумму.

Согласно п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Так как заемщиком существенно нарушались условия кредитного договора (в течение длительного времени не погашалась задолженность- с апреля 2024), истцом в его адрес было направлено требование о погашении задолженности и расторжении договора от 07.10.2024, при этом ответ на требование в банк не поступил, задолженность по кредиту погашена не была, поэтому исковые требования о взыскании задолженности за период с 23.04.2024 по 07.11.2024 (включительно), в размере 613 789,02 руб. и о расторжении в судебном порядке кредитного договора №1026762 от 23.11.2020 также подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истца об обращении взыскания на переданные в залог жилой дом и земельный участок с установлением первоначальной продажной цены, суд исходит из следующего:

На основании п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом.

В соответствии п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

В силу ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п.1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ).

Как уже установлено судом, в обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору №1026762 от 23.11.2020, в залог истцу были переданы: жилой дом, общей площадью 34,6 кв.м., назначение жилое, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельный участок, площадью 440 +/- 15 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащие ответчику (п. 11,12 Индивидуальных условий).

Условиями данного договора ( п.11) предусмотрено, что залоговая стоимость принятого в залог недвижимого имущества устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости (л.д. 27).

Согласно выпискам из ЕГРН на момент рассмотрения дела в суде - жилой дом, общей площадью 34,6 кв.м., назначение жилое, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельный участок, площадью 440 +/- 15 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежат ФИО2 Обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк. (л.д. 44-61, 63-67).

При этом, предусмотренных п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса РФ обстоятельств, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, а также предусмотренных ст. 352 Гражданского кодекса РФ оснований для прекращения залога судом не установлено.

Поскольку у истца возникло право требования от заемщика ФИО2 суммы долга по кредиту, процентов за пользование кредитом, неустойки в общей сумме 613789,02 руб., то есть сумма неисполненного обязательства по кредитному договору значительно превышает пять процентов от размера оценки предмета залога, установленного отчетом ООО <данные изъяты> об оценке №1-241209-1442236 от 10.12.2024 (л.д. 35-37), согласно которому рыночная стоимость залоговых объектов недвижимости составляет 1 171 000 руб.., кроме того период просрочки исполнения обязательства превышает три месяца, ответчиком систематически нарушались сроки внесения ежемесячных платежей по кредитному договору, требования истца об обращении взыскания на переданные в залог: жилой дом, общей площадью 34,6 кв.м., назначение жилое, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельный участок, площадью 440 +/- 15 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № также подлежат удовлетворению.

При этом, рассматривая требования истца об установлении начальной продажной цены залогового имущества в размере 936800 руб., суд принимает во внимание, что согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

При этом п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.

Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

согласно п. 11 Индивидуальных условий залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, из Общих условий кредитования следует, что Общество имеет право выбора определения начальной продажной цены предмета залога.

Доказательств того, что впоследствии вносились изменения в данные условия кредитного договора суду представлено не было.

Судом учитываются разъяснения, данные в п. 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", из которого следует, что принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем, согласно положениям подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в том числе начальную продажную цену предмета залога, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде в размере 100% от согласованной сторонами, в том числе на основании отчета оценщика, а в случае спора - самим судом в размере 80% от указанной в отчете об оценке рыночной стоимости.

Таким образом, обязанность суда при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, указать его начальную продажную цену прямо предусмотрена действующим законодательством.

Доказательств того обстоятельства, что сторона истца предпринимала меры к погашению образовавшейся задолженности, вела переговоры с ответчиком о возможной реализации предмета залога по иной цене, без обращения взыскания в судебном порядке, в материалах дела не содержится.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым определить начальную продажную цену предметов залога: жилого дома в размере 690 400 руб., земельного участка в размере 246 400 руб.

Поскольку исковые требования удовлетворены, то с ответчика в пользу истца в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию понесенные им судебные расходы в виде оплаченной госпошлины в сумме 37276,00 руб. (л.д. 4) и расходы за проведение оценки рыночной стоимости залогового имущества в размере 2400,00 руб. (л.д. 42).

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ПАО Сбербанк к ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор №1026762, заключенный 23.11.2020 года между ПАО Сбербанк и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 ( <данные изъяты>) в пользу Публичного акционерного общества Сбербанк задолженность по кредитному договору №1026762 от 23.11.2020, образовавшуюся за период с 23.04.2024 по 07.11.2024 (включительно), в размере 613 789 рублей 02 копейки, состоящую из: просроченного основного долга- 498 989 рублей 53 копейки, просроченных процентов- 74 895 рублей 90 копеек, неустойки за неисполнение условий договора- 38 898 рублей 62 копейки, неустойки за просроченный основной долг0 633 рубля 58 копеек, неустойки за просроченные проценты- 371 рубль 39 копеек, а также судебные расходы в виде расходов за проведение рыночной оценки заложенного недвижимого имущества в размере 2400 рублей и уплаченной госпошлины в размере 37 276 рублей, а всего 653 465 рублей 02 копейки.

Обратить взыскание путем реализации с публичных торгов предметов залога со следующими характеристиками :

жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 34,6 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности ФИО2,

земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 440+/- 15 кв.м., с кадастровым номером №, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежащий на праве собственности ФИО2.

Установить начальную продажную стоимость жилого дома в размере 690 400 рублей, земельного участка в размере 246 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 19.02.2025