Судья Иванов Д.В. № 33-1043/2023
производство № 2-236/2023
УИД 60RS0003-01-2023-000220-26
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
27 июля 2023 года г. Псков
Судебная коллегия по гражданским делам
Псковского областного суда
в составе:
председательствующего Кузнецовой Э.В.,
судей Вальбе Е.П., Мурина В.А.,
при секретаре Корьякиной А.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д.А.А. к Акционерному обществу «Гораи» о признании права собственности на объекты недвижимости
по апелляционной жалобе представителя Д.А.А. - В.А.Д. на решение Островского городского суда Псковской области от 10 апреля 2023 года.
Выслушав доклад судьи Кузнецовой Э.В., объяснения представителя Д.А.А. - В.А.Д., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Д.А.А. обратился в суд с иском к АО «Гораи» о признании права собственности на объекты недвижимости.
В обоснование иска указано, что по договору купли-продажи от 01.09.2022 истец приобрел у АО «Гораи» нежилое здание коровника, 1986 года постройки, инвентарный номер ..., и сооружение - навес для сена, 1987 года постройки, инвентарный номер ..., расположенные по адресу: .... Оплата по договору в сумме 350 000 рублей произведена Д.А.А. в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № ... от 2.09.2022. Однако реализовать свое право собственности на приобретенные объекты недвижимости истец не имеет возможности, поскольку ответчик не зарегистрировал ранее возникшее у него право собственности, в связи с чем государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена, а впоследствии в проведении государственной регистрации истцу было отказано. Выполнить требования регистрационной службы ответчик не может, указывая на отсутствие денежных средств.
Ссылаясь на данные обстоятельства, а также положения ст. 12 ГК РФ, п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", истец Д.А.А. просил суд признать за ним право собственности на указанные выше объекты недвижимости.
Истец Д.А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель истца В.А.Д. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика – АО «Гораи» М.Т.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в представленном в суд отзыве на иск указал на согласие с заявленными истцом требованиями, просил их удовлетворить.
Решением Островского городского суда Псковской области от 10 апреля 2023 года отказано в удовлетворении исковых требований Д.А.А.
В апелляционной жалобе представитель Д.А.А. – В.А.Д. просит решение суда отменить как незаконное и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в обоснование своей позиции в суде первой инстанции.
Представитель истца В.А.Д. в суде апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы
В заседание суда апелляционной инстанции не явились истец, представитель ответчика, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, что в силу ст.ст.167, 327 ГПК РФ не препятствует рассмотрению дела при имеющейся явке.
В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Выслушав представителя истца, проверив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Частью 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права; на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход- и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.551 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу 01 января 1998 года.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 1.09.2022 между Д.А.А. и АО «Гораи» заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрел у ответчика нежилое здание коровника, 1986 года постройки, инвентарный номер ..., и сооружение - навес для сена, 1987 года постройки, инвентарный номер ..., расположенные по адресу: ..., за 350 000 рублей.
Оплата по указанному договору истцом произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № ... от 2.09.2022.
Согласно уведомлениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28.10.2022 № ..., от 1.02.2023 № ..., государственная регистрация прав истца на вышеуказанные объекты была приостановлена, а впоследствии Д.А.А. было отказано в государственной регистрации прав, ввиду отсутствия в ЕГРН информации об указанных выше объектах недвижимости, сведений о регистрации на них права собственности АО «Гораи», не предоставления на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, подтверждающих ранее возникшее право собственности АО «Гораи».
На направленную истцом 1.11.2022 в адрес АО «Гораи» претензию, последний уведомил истца, что не имеет возможности осуществить действия по государственной регистрации ранее возникшего права на проданные объекты недвижимости, в связи с тяжелым материальным положением и отсутствием возможности оплатить государственную пошлину за государственную регистрацию прав.
В соответствии со справкой АО «Гораи» от 28.03.2023 балансовая стоимость указанных выше объектов недвижимости составляет: коровника -... рублей, навеса для сена – ... рубля.
Как следует из выписки из ЕГРЮЛ, АО «Гораи» является действующим юридическим лицом, в стадии банкротства не находится.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, сославшись на указанные выше нормы права, указал, что инвентарные карточки и передаточный акт о передаче пассивов при реорганизации в форме преобразования от СПК «Гораи» к АО «Гораи» от 10 марта 2009 года, составленный после вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ, не могут бесспорно свидетельствовать о возникновении у ответчика права собственности на спорные объекты, что влечет невозможность выводов о праве собственности и покупателя на основании сделки от 1 сентября 2022 года, то есть возникшего после вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Так же суд пришел к выводу, что инициирование сторонами данного спора преследует цель уклониться от соблюдения установленного законодательством порядка регистрации прав на недвижимость.
Однако, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.
Из инвентарной карточки учета основных средств АО «Гораи» №... следует, что на учете основных средств в обществе стоит коровник 1986 года постройки, балансовая стоимость составляет -2111 410 рублей.
Согласно инвентарной карточки учета основных средств №... в обществе на учете стоит навес для сена 1987 года постройки, балансовая стоимость составляет – ... рубля.
На спорные объекты по заказу истца кадастровым инженером изготовлены технические планы зданий, где указано, что здание коровника, площадью 2212 кв.м., одноэтажное из бетонных панелей покрыто шифером, расположено в кадастровом квартале ..., земельный участок под объектом не сформирован.
Сооружение навес площадью 555,1 кв.м. расположено в том же кадастровом квартале, состоит из бетонных колон и ригелей, покрытых шифером.
Из справки АО «Гораи» от 11.11.2022 следует, что балансовая стоимость проданного Д.А.А. имущества составляет менее 25 процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным финансовой отчетности общества на последнюю отчетную дату, в связи с чем сделка не является крупной и не требует дополнительного одобрения общим собранием акционеров общества.
Одним из оснований отказа в государственной регистрации права собственности Д.А.А. на спорные объекты Ростреестром указано на отсутствие документа, подтверждающего возникновение ранее возникшего права собственности АО «Гораи».
Из выписки из ЕГРЮЛ от 13.03.2023 следует, что АО «Гораи» создано путем реорганизации в форме преобразования Сельскохозяйственного производственного кооператива «Гораи» 18.05.2009.
В силу п.1 ст 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом.
При преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией. (пп.5 ст.58 ГК РФ).
Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами.
Передаточный акт утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридического лица. (п.п.1, 2 ст.59 ГК РФ).
Из ответа Управления Росреестра по ПО от 28.06.2023 суду апелляционной инстанции следует, что для осуществления государственной регистрации права собственности АО «Гораи» необходимы документы: решение уполномоченного органа СХПК «Гораи» о реорганизации в форме преобразования, передаточный акт должен содержать сведения о правопреемстве АО «Гораи» и быть утвержден органом, принявшим решение о реорганизации; документы, устанавливающие наличие ранее возникшего права собственности СХПК «Гораи» на коровник и навес для сена.
По запросу суда апелляционной инстанции из УФНС по ПО поступили копии регистрационных дел на СХПК «Гораи» и АО «Гораи», из которых установлено, что в 1992 году на основании решения общего собрания трудового коллектива колхоза «Гораи» от 10 марта 1992 года он был преобразован в АОЗТ «Гораи».
Согласно копии протокола общего собрания акционеров АОЗТ «Гораи» от 1 мая 2002 года решено провести реорганизацию АОЗТ в форме преобразования в СХПК «Гораи».
Согласно копии протокола общего собрания акционеров АОЗТ «Гораи», членов СХПК «Гораи» от 29 мая 2002 года утвержден устав кооператива и утвержден передаточный акт пассивов и активов передаваемых из АОЗТ «Гораи» в СХПК «Гораи».
В приложении к утвержденному передаточному акту значатся в числе прочих объектов коровник 1986 года постройки балансовой стоимостью ... руб., и навес 1987 года постройки балансовой стоимостью ... руб.
На основании протокола общего собрания членов СХПК «Гораи» от 2 июля 2008 года решено реорганизовать СХПК «Гораи» в форме преобразования в ОАО «Гораи», утвержден передаточный акт пассивов и активов, передаваемых из СХПК «Гораи» в ОАО «Гораи».
На общем собрании акционеров ОАО «Гораи» от 10 марта 2009 года так же утвержден данный передаточный акт.
Согласно передаточному акту от 10 марта 2009 года из СХПК «Гораи» в ОАО «Гораи» передаются в числе прочего спорные коровник и навес для сена.
Таким образом, судебной коллегией установлено то, что спорные объекты были созданы в период существования колхоза «Гораи», чье имущество было передано при преобразовании в АОЗТ «Гораи», которое в последующем было преобразовано в СХПК «Гораи», получившее так же имущество АОЗТ, а СХПК «Гораи» преобразовано в ОАО «Гораи».
При этом передаточный акт утвержден надлежащим органом – общим собранием акционеров общества.
В п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй,третий пункта 2,пункт 4 статьи 218ГК РФ,пункт 4 статьи 1152ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.
Судебная коллегия полагает, что указанными выше документами подтверждается ранее возникшее право ответчика на спорные объекты недвижимости, они не являются самовольными постройками, числятся на балансе продавца, однако у ответчика отсутствует возможность зарегистрировать свое ранее возникшее право собственности в соответствии с действующим порядком, поскольку неоднократно происходила реорганизация юридических лиц, каждый из которых не регистрировал свое право собственности на объекты, возникшее уже после вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ, и не осуществлял постановку на кадастровый учет сооружений.
Договор купли – продажи коровника и навеса от 1 сентября 2022 года исполнен сторонами, фактическая передача объектов произошла, расчет за имущество произведен в полном объеме.
С момента приобретения имущества истец несет бремя его содержания, добросовестно осуществляет владение и пользование им.
Как следует из ответа КУМИ Островского района от 23.07.2023 спорные объекты не учитываются в реестре муниципальной собственности.
Федеральное агентство по управлению государственным имуществом сообщило об отсутствии на 23.07.2023 сведений о спорных объектах в реестре Федерального имущества.
Таким образом, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований о признании права собственности на объекты недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь п.2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Островского городского суда Псковской области от 10 апреля 2023 года отменить, принять по делу новое решение, которым:
Иск Д.А.А. к Акционерному обществу «Гораи» о признании права собственности на объекты недвижимости удовлетворить.
Признать за Д.А.А. право собственности на нежилое здание коровника, 1986 года постройки, инвентарный номер ..., площадью 2212 кв.м. и сооружение - навес для сена, 1987 года постройки, инвентарный номер ..., площадью 555,1 кв.м., расположенные по адресу: ..., на основании сделки – договора купли- продажи от 1.09.2022, заключенного между Д.А.А. и АО «Гораи».
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его вынесения в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 28 июля 2023 года.
Председательствующий: подпись Э.В. Кузнецова
Судьи: подпись Е.П. Вальбе
подпись В.А.Мурин