Дело № 2-3843/2023
УИД: 55RS0001-01-2023-003125-78
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Омск 05 октября 2023 года
Кировский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Беккер Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Риэлти», ФИО4 к ФИО7, ФИО8, ФИО9, обществу с ограниченной ответственностью «ПСК», Калли Сотирис, ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО3 об определении порядка пользования фасадом здания,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Дельта-Риэлти», ФИО4 обратились в Кировский районный суд <адрес> с иском к ФИО7, ФИО8, ФИО9, обществу с ограниченной ответственностью «ПСК», Калли Сотирис, ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО3 об определении порядка пользования помещением и согласовании размещения сплит-систем. В обоснование иска указали, что согласно договоров № б/н безвозмездного пользования нежилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО4 и ООО «Дельта-Риэлти», пользователем помещений <адрес> является ООО «Дельта-Риэлти». Между ООО «Сибирский климат» и ООО «Дельта-Риэлти» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор на установку климатического оборудования по адресу: <адрес>, офис 403-405. Оплата за услуги была произведена ООО «Дельта-Риэлти». Протоколом общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены правила размещения наружных блоков кондиционеров, согласно которому арендаторам помещений необходимо согласие 2/3 голосов всех собственников, для утверждения размещения кондиционеров. ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений БЦ «Сибирь», расположенном по адресу: <адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ вопрос № ставился о согласовании размещения кондиционеров на фасаде здания, пользователю не являющемуся собственником нежилого помещения ООО «Дельта-Риэлти», директор ФИО4 – помещение <адрес> по <адрес>. По результатам голосования «за» проголосовало 46,64%, «против» - 0,56%, «воздержались» - 25,49 %. Ввиду того, что решение принято не было, истец обратился в суд за защитой своего права.
В ходе рассмотрения дела по существу истец уточнил в порядке статьи 39 ГПК РФ исковые требования и просил суд установить порядок использования для ФИО4 в интересах ООО «Дельта-Риэлти» фасада здания «БЦ Сибирь», расположенного по адресу: <...>, помещения <адрес>, путем сохранения размещения трех сплит-систем на фасаде здания, возле указанных помещений.
Уточнения судом приняты.
Истец ФИО4, представитель ФИО4 – ФИО13, действующий на основании доверенности требования с учетом уточнений поддержали, суду пояснили, что принципиальности в формулировке не видят, просят суд определить порядок использования фасада истцами, как основное требование, вынесли вопрос на общее собрание именно в той формулировке, какая была принята обычаями делового оборота в «БЦ Сибирь», не имели намерения злоупотреблять своими правами.
Представитель ФИО2 – ФИО14, принимавшая участие в ранее проведенных судебных заседаниях, возражала против удовлетворения требования истца.
Представитель ИП ФИО8, ИП ФИО7, ИП ФИО9 – ФИО15, действующий на основании доверенности, требования не признал, полагал их незаконными и необоснованными, просил суд отказать в удовлетворении.
ФИО7 также в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
Третьи лица - общество с ограниченной ответственностью «ПСК», Калли Сотирис, ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель ООО «Алмаз» ФИО15, действующий на основании доверенности, исковые требования полагал необоснованными.
Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что ФИО4 является собственником нежилых помещений №П, расположенных по адресу: <адрес> используются для работы сотрудников ООО «Дельта- Риэлти», учредителем и директором которого является ФИО4 По договору б/н безвозмездного пользования нежилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ ссудодатель ФИО4 передала в безвозмездное временное пользование ссудополучателю – ООО «Дельта-Риэлти» нежилые помещения общей площадью 132,7 кв.м., расположенные по адресу <адрес>, помещения <адрес>, для размещения офиса. Договор заключен бессрочно.
Ответчики также являются собственниками нежилых помещений в указанном здании.
В 2019 году ФИО4 разместила на фасаде указанного здания в пределах помещений №П наружные блоки кондиционеров, о чем в материалы дела представлен договор на поставку и установку климатического оборудования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Сибирский климат» и ООО «Дельта-Риэлти» в лице директора ФИО4 Оплата и установка оборудования подтверждена спецификацией № к договору от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 98 350 руб., выставленным счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской по движению денежных средств по счету ООО «Дельта-Риэлти».
Решением общего собрания собственников помещений в здании, расположенном в <адрес> в <адрес>, оформленным протоколом от ДД.ММ.ГГГГ №, утверждены Правила размещения наружных блоков кондиционеров на фасадах здания, предусматривающих получение согласия собственников нежилых помещений на установку кондиционеров, а также установление декоративных корзин для внешних блоков климатического оборудования.
Кроме того, ранее ФИО7 обращался в Кировский районный суд <адрес> с иском к ФИО4 о возложении обязанности демонтировать наружные блоки кондиционеров, восстановить фасад здания в рамках гражданского дела № в Кировском районном суде <адрес>.
Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом определения об исправлении описки от ДД.ММ.ГГГГ, постановлено:
«Исковые требования ФИО7 удовлетворить.
Обязать ФИО4 демонтировать наружные блоки кондиционеров, размещенных в пределах помещений 26-28 П на фасаде здания, расположенного по адресу: <адрес>, и восстановить фасад данного здания в состояние, предшествующее монтажу наружных блоков указанных кондиционеров, в течение месяца с даты вступления настоящего решения суда в законную силу.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО7 в возмещение расходов по оплате услуг представителя 25 000 рублей, расходов по оплате почтовых услуг 175,50 рублей, расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей».
Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда ДД.ММ.ГГГГ решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом определения об исправлении описки от ДД.ММ.ГГГГ, отменено, по делу принято новое решение. В удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО4 о возложении обязанности демонтировать наружные блоки кондиционеров, восстановить фасад здания, взыскании судебных расходов, отказано.
Так, материалами дела установлено, что при установке спорных сплит-систем согласия собственников помещений здания бизнес-центра, расположенного по адресу: <адрес> для расположения на фасаде здания в пределах нежилых помещений 26-28 П наружных блоков кондиционерных сплит-систем, не требовалось. На момент установки спорных сплит-систем в 2019 году, Правил установки кондиционеров в здании бизнес-центра не существовало, поэтому их установка была согласована в порядке, существующим на тот момент, с председателем ТСН «Союз» ФИО6, согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания.
Таким образом, при рассмотрении гражданского дела № судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда было установлено, что кондиционеры расположены в принадлежащих ФИО4 нежилых помещениях еще в 2019 году в соответствии с фактически сложившимся в тот период времени порядком пользования, внешние блоки кондиционеров расположены на фасаде указанного здания. На протяжении нескольких лет - до 2023 года каких-либо претензий по поводу размещения кондиционеров ФИО4 не предъявлялось ни со стороны органов местного самоуправления, контролирующих соблюдение законодательства в области градостроительства и архитектуры, ни со стороны собственников помещений бизнес-центра.
Указанные обстоятельства с силу ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.
Поскольку собственник нежилых помещений – истец ФИО4 соблюдала правила сложившегося порядка пользования нежилыми помещениями, своими правами в указанной части не злоупотребляла, согласовала и разместила сплит системы в нежилых помещениях в 2019 году, судебная коллегия не нашла оснований для демонтажа указанных трех кондиционеров. Кроме того, следуя правилам, которые сложились в деловом обороте между собственниками нежилых помещений в здании, расположенном по <адрес>, организовала общее собрание собственников помещений БЦ «Сибирь». Вопрос, который был поставлен на голосование, его формулировка, были построены аналогично представленным ООО «Алмаз» протоколам общих собраний иных собственников помещений БЦ «Сибирь», которые ранее уже согласовали для своих арендаторов размещение кондиционеров. В подтверждении указанного довода ООО «Алмаз» по запросу суда представил протоколы № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, где разрешена установка внешних блоков кондиционеров на фасаде здания пользователям, не являющимися собственниками нежилых помещений. Именно по сложившейся практики, ФИО4 и сформулировала вопрос на общем собрании: «Разрешить установку блоков кондиционеров на фасаде здания следующим пользователям, не являющимися собственниками нежилых помещений ООО «Дельта-Риэлти» директор ФИО4 – помещение <адрес>, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений БЦ «Сибирь» проведено очно-заочное голосование о согласовании кондиционеров пользователю принадлежащих ФИО4 помещений - ООО «Дельта-Риэлти», где она также является директором, однако решение не было принято, поскольку, в частности, ФИО7, имея 1606,7 (25,49%) голосов воздержался.
В судебном заседании ФИО7 утверждал, что, если бы ФИО4 согласовала размещение кондиционеров от себя лично, как от собственника нежилых помещений, то он проголосовал бы за определение порядка пользования общим имуществом. Между тем, суд не находит объективных доказательств тому, что ФИО4 каким то образом нарушила правила согласования размещения своих сплит – систем, нарушила тем самым права иных собственников нежилых помещений. Истец, будучи в одном лице и учредителем ООО «Дельта-Риэлти» приняла все меры для соблюдения законности размещения систем кондиционирования на фасаде здания по <адрес> в <адрес>, изначально установила кондиционеры, получив согласие.
Также, суд обращает внимание на то, что ответчик ФИО7 и его представитель и в суде апелляционной инстанции в рамках рассмотрения гражданского дела №, поясняли аналогичное, что в адрес ФИО4 направлено письмо, в котором ФИО7 гарантирует ФИО4, что проголосует «за» одобрение ее кондиционеров при условии, если новое собрание она инициирует от своего собственного имени как от физического лица, а не как руководитель ООО «Дельта-Риэлти».
Судебная коллегия о гражданским делам Омского областного суда дала оценку такому поведению участника спора и указала на недопустимость согласования под условием – при том, что ФИО4 является, в том числе, учредителем и директором ООО «Дельта-Риэлти», что также принципам добросовестного поведения ответчика ФИО7 не отвечает.
Кроме того, внешние блоки кондиционеров выкрашены ФИО4 в цвет фасада здания бизнес-центра в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений № от ДД.ММ.ГГГГ.
В настоящее время, соблюдая обычаи делового оборота, которые сложились между собственниками нежилых помещений в спорном здании, организовала внеочередное общее собрание для согласования порядка пользования фасадом здания, учла форму постановки вопроса, как было ранее принято иными собственниками.
ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в ООО «Управление экспертизы и оценки» с целью определить соответствие/несоответствие требованиям строительных норм и правил установленных на фасаде здания кондиционеров. ДД.ММ.ГГГГ получено заключение специалиста, согласно которому требования действующих строительных норм и правил при монтаже наружных блоков кондиционеров не нарушены, угрозы обрушения не имеется, оборудование смонтировано согласно требованиям инструкции по монтажу, утвержденной заводом-изготовителем.
Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Таким образом, гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из действий граждан и юридических лиц, а также из решений общих собраний собственников помещений.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений (статьи 249, 290 ГК РФ).
Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).
Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении требования об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).
Статьей 289 ГК РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
По сути, между сторонами возник спор о праве пользования общим имуществом.
Из содержания изложенных положений ГК РФ, ЖК РФ следует, что каждый участник долевой собственности на помещения, расположенные в нежилом здании, обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности, а в случае его отсутствия – определяется в судебном порядке.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Исходя из изложенного, ФИО4 как один из собственников нежилых помещений в жилом здании, имеет право на пользование общим имуществом здания.
При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств того, что размещение спорного оборудования нарушает какие-либо имущественные права и законные интересы иных собственников, препятствует последним пользоваться своим имуществом, суд пришел к выводу о доказанности истцом наличия своего права пользоваться частью фасада здания, где находятся нежилые помещения 26П, 27П. 28П., собственником которых является ФИО4 и учредителем общества, которое в настоящее время осуществляет там свою деятельность ООО «Дельта-Риэлти», путем размещения трех сплит – систем. Поскольку порядок пользования общим имуществом не мог быть установлен вне судебного разбирательства, ФИО4 правомерно обратилась в суд с настоящим иском.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО4, являясь собственником трех нежилых помещений в здании по <адрес> в <адрес>, и как следствие сособственником общего имущества в данном здании, может использовать часть общего имущества (часть фасада), в том числе для установки систем кондиционирования, в том числе и для ООО «Дельта-Риэлти». Система кондиционирования фактически установлена внутри принадлежащих ФИО4 нежилых помещений, состоит из внутренних и внешних блоков, являющихся составной частью сложной вещи, размещение внешних блоков кондиционеров на фасаде нежилого здания для кондиционирования помещений одного из собственников не указывает на нарушение прав и законных интересов других собственников. Объективных доказательств того, что использование ФИО4 части фасада здания нежилого помещения путем расположения на нем внешних блоков кондиционеров нарушают права и законные интересы иных собственников здания, которые возражают, либо воздержались от голосования по вопросу размещения кондиционеров, в материалах дела не имеется.
Суд полагает возможным требования ФИО4 и ООО «Дельта-Риэлти» удовлетворить, установить порядок использования ФИО4 в интересах общества с ограниченной ответственностью «Дельта-риэлти» части фасада здания «БЦ Сибирь», расположенного по адресу: <адрес>, помещения <адрес>, путем сохранения размещения уже имеющихся трех сплит-систем (кондиционеров) на его фасаде, возле указанных помещений.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Дельта-Риэлти», ФИО4 удовлетворить.
Установить порядок использования ФИО4 в интересах общества с ограниченной ответственностью «Дельта-риэлти» части фасада здания «БЦ Сибирь», расположенного по адресу: <адрес>, путем сохранения размещения уже имеющихся трех сплит-систем (кондиционеров) на его фасаде, возле указанных помещений.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Т.А. Беккер
Мотивированное решение составлено 12 октября 2023 года.
<данные изъяты>