Дело № 2-180/22г.
УИД 26RS0027-01-2022-000256-62
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
2 августа 2022 года с. Новоселицкое
Новоселицкий районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующей судьи Смыкалов Д.А.,
при секретаре Волковой О.Н.,
с участием:
истца ФИО1, а также её представителя ФИО2,
ответчиков ФИО3, ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Новоселицкого районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи нежилого здания,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Новоселицкий районный суд с иском о расторжении договора купли-продажи нежилого здания к ФИО3 и ФИО4, в котором просит:
1. Расторгнуть заключенный Договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ б/н между ФИО1 и ФИО3
2. Прекратить право собственности на нежилое здание кадастровый № (здание конофермы), расположенное по адресу: - ФИО4 (ФИО5).
3. Признать право собственности ФИО1 на нежилое здание кадастровый № (здание конофермы), расположенное по адресу: , о чем внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости.
4. Обязать вернуть ФИО4- нежилое здание кадастровый № (здание конофермы), расположенное по адресу: пользование ФИО1
5. Взыскать с ответчиков уплаченную ФИО1 государственную пошлину в размере 14200,00 рублей.
В обоснование исковых требований указано, что между ФИО1 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи нежилого здания 08.11.2021 года б/н. Согласно условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить, нежилое здание кадастровый № (здание конофермы), расположенное по адресу: .
Согласно договору недвижимое имущество передается покупателю в день подписания договора по акту приема передачи. Для передачи недвижимого имущества был составлен Акт б/н приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ однако ДД.ММ.ГГГГ как и в дальнейшем имущество фактически не передавалось и не принималось, продавцом и покупателем данный акт не подписывался.
До настоящего времени обязанность покупателя по оплате недвижимого имущества не исполнена, денежные средства продавцом не получены.
Таким образом, договор фактически не исполнен ни одной из сторон.
Несмотря на это, управлением Росреестра по Ставропольскому краю 19.11.2021 года была проведена государственная регистрация перехода права собственности от Истца к Ответчику Нежилого здания кадастровый № за номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Доводы ответчиков о передаче денежных средств в счет оплаты без составления расписки, являются несостоятельными так как не подтверждены доказательствами.
Следовательно, основная обязанность по Договору не была исполнена продавцом - не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Установленные законом основания для прекращения права собственности Истца не возникли. Следовательно, внесенные в госреестр записи о прекращении права собственности ФИО1 на спорное здание являются недостоверными.
При таких обстоятельствах следует ФИО3 не приобрела право собственности на здание. следовательно, и не могла им распоряжаться в дальнейшем.
13 мая 2022 года, между ФИО3 и ФИО4 был заключен брачный договор № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому спорное имущество перешло в личную (раздельную) собственность ФИО4
Заключение Брачного договора между ответчиками в период судебного спора было произведено с целью затруднить исполнение решения суда.
При таких обстоятельствах, ФИО4 не может считаться добросовестным приобретателем, а брачный договор по мнению истца, является, мнимой сделкой, которая в силу ст. 170 ГК РФ - ничтожна.
Истец ФИО1, а также её представитель ФИО2 исковые требования поддержали в полном объёме, просили удовлетворить их в полном объёме. В обоснование своей позиции привели доводы аналогичные изложенным в исковом заявлении (с учётом уточнения исковых требований).
Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении. Пояснили суду, что денежные средства ФИО1 были переданы наличными при заключении договора купли-продажи, однако расписка не составлялась ввиду доверительных отношений между ними. Акт приема передачи имущества подписан не был, вместе с тем ФИО1 лично присутствовала при сдаче документов для регистрации права собственности за ФИО3, подписав соответствующее заявление.
Исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные сторонами доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-Ф «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что между ФИО1- продавец и ФИО6 - покупатель был заключен договор купли-продажи нежилого здания 08.11.2021 года б/н. Согласно условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить, нежилое здание кадастровый № (здание конофермы), расположенное по адресу: .
Согласно условиям договора (п. 1.1) продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить, нежилое здание кадастровый № (здание конофермы), расположенное по адресу: .
Из п.п. 3.1, 3.1.4 договора следует, что недвижимое имущество передается покупателю в день подписания договора по акту приема передачи.
В целях подтверждения факта передачи недвижимого имущества сторонами был составлен акт приема-передачи имущества б/н от 08.11.2021 г., который в свою очередь не был подписан ни одной из сторон сделки.
Согласно п. 2.2. договора расчеты по договору могут быть произведены как безналичным расчетом, так и наличным деньгами.
Согласно п. 2.5 договора обязанность покупателя по оплате по безналичной форме считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка продавца, по оплате наличными деньгами в момент их передачи продавцу. Однако данный пункт договора не предусматривает в качестве обязательного условия составления е расписки и получении денежных средств, в случае наличных расчётов.
19.11.2021 года Управлением Росреестра по Ставропольскому краю была проведена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО1 к ФИО3 нежилого здания кадастровый № за номером № что подтверждается выпиской из ЕГРН.
При этом как установлено судом, ФИО1 лично присутствовала при сдаче документов для регистрации права собственности за ФИО3, подписав соответствующее заявление, что подтверждается исследованным судом реестровым делом объекта недвижимости.
13 мая 2022 года, между супругами ФИО3 и ФИО4 был заключен брачный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому спорное имущество перешло в личную (раздельную) собственность ФИО4
16.05.2022 года Управлением Росреестра по Ставропольскому краю была проведена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО3 к ФИО4 нежилого здания кадастровый № за номером № подтверждается выпиской из ЕГРН.
Из доводов ФИО1, явившихся основанием для подачи иска о расторжении договора купли-продажи следует, что сторонами не был подписан акт приёма-передачи недвижимого имущества, что, по мнению истца, свидетельствует о не исполнении договора ни одной из сторон сделки.
Обсудив доводы истца ФИО1 заявленные в обоснование иска суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В соответствии с пунктом 3 указанной статьи, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Учитывая вышеприведенные положения закона, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимости по своей правовой природе является консенсуальным договором, то есть, является заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента передачи предмета договора от продавца к покупателю.
То обстоятельство, что недвижимое имущество, не было передано ФИО3 по акту приема-передачи, свидетельствует о нарушении сторонами своих обязательств на стадии исполнения договора, а не о незаключенности последнего.
Кроме того, как отмечено судом истец ФИО1 лично присутствовала при подаче документов для регистрации за ФИО3 права собственности на отчужденное имущество, подписав соответствующее заявление, в котором просила провести государственную регистрацию сделки, что, по мнению суда, безусловно подтверждает факт передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи от 8.11.2021 г.
Материально-правовым обоснованием заявленных ФИО1 требований о расторжении договора купли-продажи является неисполнение ответчиком ФИО3 обязанности по оплате приобретенного недвижимого имущества.
Из доводов ФИО1 следует, что ответчиком ФИО3 обязанность по оплате приобретенного недвижимого имущества не исполнена, поскольку, денежные средства до настоящего момента ФИО1 не получены.
Из доводов Ответчика ФИО3 напротив, следует, что оплата по договору была произведена наличным способом, без составления расписки или иных документов подтверждающих передачу денежных средств.
Из п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Существенным нарушением условий договора, в контексте ст. 450 ГК РФ, является такое нарушение, которое прямо определено сторонами в договоре, как существенное, либо нарушение определено как существенное в законе, либо признано таковым судом.
Из договора купли-продажи недвижимого имущества от 8.11.2021 г. заключенного между сторонами следует, что неоплата по договору в качестве существенного нарушения являющегося основанием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, сторонами не оговорена.
Не содержит таких условий и глава 30 ГК РФ, регламентирующая правоотношения в сфере купли-продажи.
Ввиду изложенного суд приходит к выводу о том, что ни закон, ни договор купли-продажи недвижимого имущества от 8.11.2021 г., не содержат условий, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением недвижимого имущества продавцу в связи с неоплатой покупателем приобретенного имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.
При таких обстоятельствах, оценив доказательства в их совокупности, допустимости, достоверности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что у истца ФИО1 не имеется оснований требовать от ответчика возврата переданной по договору недвижимости, поскольку с учетом норм действующего законодательства, не исполнение обязательств по договору купли-продажи, в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры, влечет право требования продавца уплаты стоимости товара, а не расторжение договора.
Доводы истца ФИО1 относительного того, что в данном деле она является более слабой стороной сделки, поскольку ответчик ФИО3 имеет специальное образование по специальности бухгалтер, работала в должности бухгалтера, а также ей был подготовлен проект договора подписанный сторонами, а ФИО4 занимается предпринимательской деятельностью, является руководителем нескольких юридических лиц суд во внимание не принимает, поскольку доказательств в обоснование данных доводов не представлено, кроме того, ответчик ФИО4 не являлся стороной оспариваемой сделки.
Ввиду изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества от 8.11.2021 г., полагая, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.
Достоверность и достаточность представленных суду доказательств, документов, письменных доказательств, имеющихся в деле, судом проверялись и признаны допустимыми, в качестве средств обоснования выводов суда.
При оценке документов и иных письменных доказательств суд проверял, что такие документы и письменные доказательства исходили от органов, уполномоченных представлять данный вид доказательства, подписаны лицом, имеющим право скреплять документы подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
На основании выше изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 08.11.2021 года б/н, прекращении за ФИО4 права собственности на нежилое здание кадастровый № (здание конофермы), расположенное по адресу: , признании за ФИО1 права собственности на нежилое здание кадастровый № (здание конофермы), расположенное по адресу: , возложении на ФИО4 обязанности вернуть нежилое здание кадастровый № (здание конофермы), расположенное по адресу: пользование истца, а также взыскании с ответчиков уплаченной истцом государственной пошлины в размере 14200,00 рублей – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Новоселицкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено 5.08.2022 года.
Судья Д.А.Смыкалов