Решение по делу № 2-34/2025 от 06.02.2025 - о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Дело № 2-34/2025 (2-371/2024)

УИД 13RS0004-01-2024-000506-15

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Ардатов 06 февраля 2025 г.

Ардатовский районный суд Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Гнатченко О.А.,

при секретаре Тимошкиной О.В.,

с участием в деле:

истца ФИО1,

ответчика - администрации Кученяевского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики Мордовия,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Кученяевского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики Мордовия о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

установил:

ФИО1 обратилась суд с исковым заявлением к администрации Кученяевского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики Мордовия, указав, что в феврале 2021 года она и А. договорились о купле продаже дома и земельного участка по <адрес> КН - - . Данный земельный участок принадлежал А. Так же по данному адресу имеется дом с КН - - , площадью <данные изъяты> кв.м. На протяжении длительного времени между ними сложились очень доверительные, теплые и дружественные отношения, она постоянно ухаживала за А., помогала ей во всем, она так же произвела похороны А.. При жизни она отдала ей второй экземпляр ключей от дома.

13.02.2021 истец передала А.. деньги в сумме 50 000 рублей за указанный дом и земельный участок, о чем была составлена расписка. Некоторое время они не оформляли сделку, так как документы не были готовы, и она безответственно отнеслась к данному делу. Они планировали, что в ближайшее время оформят куплю–продажу надлежащим образом.

- - - А. умерла, и в настоящее время оформить сделку не представляется возможным. Сразу после смерти А. она постоянно стала пользоваться земельным участком, ухаживать за огородом.

Считает сделка между ней и А.. состоялась, деньги за дом и земельный участок были переданы продавцу, это подтверждается документально. А. передала ей все документы, в частности технический паспорт на дом, свидетельство на земельный участок, свидетельство о смерти так же получала она. Она постоянно пользуется земельным участком. То есть в данном случае в соответствии с ч. 3 ст.165 ГК РФ сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон не может ее зарегистрировать.

Поскольку А. умерла, родственников у нее не имеется и другим способом решить данный вопрос не представляется возможным, поэтому она вынуждена обратиться в суд, просит суд признать договор купли-продажи от 13 февраля 2021 г. между ней и А. жилого дома и земельного участка по <адрес> состоявшимся и признать за ней право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. КН - - , предоставленный из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, и жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. КН - - расположенные по <адрес>

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была уведомлена своевременно и надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела без ее участия, исковые требования просила удовлетворить.

Ответчик - администрация Кученяевского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики Мордовия, в суд не явилась, явку своего представителя не обеспечил.

На основании частей третьей и пятой статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться, распоряжаться им единолично, никто не может быть лишен своего имущества, принудительное отчуждение имущества допускается только для государственных нужд с обязательным равноценным возмещением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ (здесь и далее нормы Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) гражданское законодательство основывается в числе прочего на признании неприкосновенности собственности и свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в числе прочего: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленным законом минимальный размер оплаты труда, должны совершаться в простой письменной форме.

В силу статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статьям 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из пункта 1 статьи 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании пункта 2 статьи 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, истец ФИО1, - - - года рождения, уроженка <данные изъяты>, зарегистрирована по <адрес> что подтверждается копией ее паспорта.

Согласно расписке от 13 февраля 2021 года А. продала ФИО1 жилой дом и земельный участок по адресу<адрес> за 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Указано, что А. деньги от ФИО1, получены. Расписка подписана А. и ФИО1

Проверяя наличие у продавца права собственности на жилой дом, суд приходит к следующему.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2025-13028648 от 17 января 2025 г. жилой дом площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный - - 13:01:0212002:775, сведения о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимого имущества отсутствуют.

Из сообщения от Филиала Публично – правовой компании «Роскадастр» по Республике Мордовия от 27 января 2025 г. следует, что по материалам органов технической инвентаризации объект недвижимости – жилой дом расположенный по <адрес>, инв. № №7166, принадлежит А.1, на основании справки, выданной сельским Советом.

Ка следует из акта о заключении брака №1 от - - - года место государственной регистрации – Кученяевский сельский Совет народных депутатов Ардатовского района Мордовской АССР, А.1 заключила брак с А.2.

- - - г. А.1 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти серии <данные изъяты> от 22 апреля 2021 г.

После смерти А. денежные средства для возмещения расходов на похороны, получила ФИО1, что подтверждается материалами наследственного дела №200/2021, заведенного нотариусом Ардатовского нотариального округа Республики Мордовия ФИО2

На день своей смерти А. проживала и была зарегистрирована по <адрес>, проживала одна, наследников не имеет. С момента смерти А. и по настоящее время земельным участком и жилым домом, по <адрес> пользуется ФИО1, что подтверждается справкой администрации Кученяевского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики Мордовия от 06 декабря 2024 г. №22.

Таким образом, у суда не вызывает сомнения, что А.. при жизни являлась собственником жилого дома и имела право распоряжаться данным объектом недвижимости.

При жизни А.., - - - года рождения, на основании Постановления Главы с. Кученяево №1 от 26.03.1996 был предоставлен в частную собственность земельный участок, площадью <данные изъяты> га по <адрес>, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю, серия <данные изъяты> соответственно, выданными Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Ардатовского района 02.11.1998, регистрационная запись № 15599.

Решением Главы Кученявской сельской администрации Ардатовского района Республики Мордовия от 26 мая 2002 г. №11 земельному участку с КН - - , принадлежавшему А.., присвоен <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2024-308369150 от 20 декабря 2024 г. с 16 февраля 2004 г. на кадастровом учете под кадастровым номером - - состоит земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Переход права собственности к его покупателю на спорный жилой дом и земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы не были.

Несмотря на это обстоятельство, суд отмечает, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, ни Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусматривают сроков обращения граждан в регистрационную службу с просьбой о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а также договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

Исходя из смысла пункта 3 статьи 165 ГК РФ, с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

В настоящее время обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации сделки в установленном порядке, является невозможность явки продавца для подачи документов на государственную регистрацию.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 названного закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Суд приходит к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи от 13 февраля 2021 г. и перехода права собственности от продавца к покупателю, срок осуществления которой законом не установлен, не может повлечь негативные последствия для покупателя. Сделка является волевым действием сторон, направленным на создание правовых последствий, действительность сделки определяется на момент ее совершения. Правомерность действий сторон договора определилась на момент выражения их воли путем подписания договора и его исполнения.

Как усматривается из материалов дела, письменная форма договора купли-продажи (расписки) от 13 февраля 2021 г. соблюдена, соглашение по всем существенным условиям договора достигнуто, стороны выразили свое согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему, договор подписан обеими сторонами, после подписания договор купли-продажи был фактически исполнен сторонами, денежные средства получены продавцом.

Данный договор (расписка) в установленном законом порядке недействительной не признавалась и сторонами оспорена не была, доказательств ее изменения, расторжения, прекращения исполнения суду не представлено.

В связи с этим суд приходит к выводу о признании сделки купли-продажи действительной.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие спора о правах на объект недвижимости, суд приходит к выводу, что имеются основания для удовлетворения исковых требований.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путём признания права.

В силу положений пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящее решение является основанием для государственной регистрации права на спорное недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1, - - - года рождения (паспорт <данные изъяты>, выдан - - - ) к администрации Кученяевского сельского поселения Ардатовского муниципального района Республики Мордовия (ИНН - - ) о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на жилой дом и земельный участок - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> от 13 февраля 2021 г. между ФИО1 и А. заключенным.

Признать за ФИО1, - - - года рождения, право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. КН - - , предоставленный из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, и жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. КН - - расположенные по <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи жалобы через Ардатовский районный суд Республики Мордовия.

Председательствующий О.А. Гнатченко

Решение в окончательной форме изготовлено 14 февраля 2025 г.