Решение по делу № 2-3137/2024 от 04.02.2025

Дело № 2-394/2025

61RS0002-01-2024-006958-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: председательствующего судьи Студенской Е.А.,

при секретаре судебного заседания Виноградовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО2 к ИП ФИО1 о признании недействительным договора,

установил:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, указав в обоснование следующее.

В соответствии с договором на обслуживание продавца недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ответчику (по договору заказчик) истцом (по договору исполнитель) были оказаны посреднические действия, направленные на продажу ответчиком объекта недвижимости, находящегося по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ответчик самостоятельно без участия истца продал земельный участок ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.1 договора ответчик обязался не заключать любых договоров, в том числе посреднических, предметом которых являлись бы действия, направленные прямо или косвенно на подготовку объекта к продаже (переходу права собственности на объект иным образом), а также действия, направленные непосредственно на переход права собственности на объект.

В случае нарушения условий ответчик согласно п. 3.1 указанного договора обязан оплатить истцу штраф в двойном размере, то есть № рублей. В случае уклонения от оплаты или просрочки оплаты вознаграждения, а также штрафа ответчик уплачивает истцу неустойку в размере 0,01% от причитающейся суммы за каждый день просрочки, то есть № руб. х 430 дней х 0,01%= № руб., а также понесенных судебных расходов.

Несмотря на неоднократные обращения в устной форме по телефону, а также в письменной форме в виде претензии, ответчиком до настоящего времени обязательства по договору так и не исполнены.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу штраф в двойном размере – № рублей, неустойку в размере № рублей, а также понесенные по делу судебные расходы.

В процессе рассмотрения дела ответчик ФИО2 обратился со встречным иском к ИП ФИО1 о защите прав потребителя о признании недействительным договора, в котором, не оспаривая факт заключения между сторонами договора на обслуживание продавца недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, указал, что ИП ФИО1 не исполнял взятые на себя обязательства, не представил ФИО2 сведения о наличии подобных объектов на рынке недвижимости, ввел продавца недвижимости в заблуждение относительно рыночной стоимости объекта (явно завысив). Исполнитель ни разу не проинформировал заказчика о наличии интереса покупателей к объекту недвижимости, не обеспечил поиск потенциальных покупателей на рынке недвижимости, продвижение рекламы на интернет – площадках, что свидетельствует о безразличии исполнителя к выполнению принятых обязательств. Факт отсутствия намерений ИП ФИО1 надлежащим образом исполнять условия договора подтверждается тем обстоятельством, что он не попросил никаких документов на недвижимость, сведения о наличии коммуникаций на земельном участке, членстве в СНТ, наличии задолженности по оплате коммунальных услуг. По мнению ФИО2, действия исполнителя свидетельствуют о мнимости указанного договора. Кроме того, истец по встречному иску в силу возраста и состояния здоровья не мог понимать содержание условия договора, который ограничивал его в праве распоряжения собственным имуществом и свидетельствует об обмане потребителя со стороны ИП ФИО1 В связи с бездействием ИП ФИО1 по исполнению договора ФИО2 сначала в с устной форме (по телефону), а затем в письменном виде отказался от его услуг, при этом расходы по исполнению договора документально не подтверждены, в связи с чем не подлежат возмещению. Кроме того, пункты договора на обслуживание продавца недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, на которые ИП ФИО1 ссылается в обоснование своих требований, не содержат указание на обязательства по уплате штрафа в указанном размере. ФИО2 просит суд признать договор на обслуживание продавца недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ИП ФИО1 недействительным. В удовлетворении первоначальных исковых требований ИП ФИО1 к ФИО2 – отказать.

В судебном заседании истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 поддержал заявленные требования, просил удовлетворить, в удовлетворении встречного иска- отказать. Пояснил суду, что осуществлял несколько показов земельного участка по адресу: <адрес>, цену объекта изменял в сторону повышения в связи с пожеланиями клиента, размещал информацию об объекте на платформе «Циан». Полагал, что ФИО2 сам обратился к нему в агентство недвижимости, в заблуждение его никто не вводил, договор был подписан осознанно.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В отношении ФИО2 дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ФИО2 (ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) по доверенности – ФИО5 в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным во встречном иске и дополнительных пояснениях по делу, просил в первоначальном иске отказать, а также учесть, что ФИО2 состоит в зарегистрированном браке, в связи с чем земельный участок по адресу: <адрес> являлся совместной собственностью супругов.

Суд, выслушав истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску), представителя истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску), исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (заказчиком) и ИП ФИО1 (исполнителем) был заключен договор на обслуживание продавца недвижимости (л.д.11).

В соответствии с п. 1.1. договора заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязанность совершать от имени заказчика посреднические действия, направленные на продажу заказчиком объекта недвижимости, находящегося по адресу: <адрес>, по цене № рублей.

В обязанности исполнителя входило: предоставление сведений о наличии подобных объектов на рынке недвижимости и степени их ликвидности, информирование об интересе к объекту, обеспечение поиска на рынке недвижимости потенциальных покупателей, подготовка документов, необходимых для оформления перехода права собственности на объект (раздел 2 договора).

Согласно п. 3.1.1. договора на заказчика возложена обязанность не заключать любых договоров, в том числе посреднических, предметом которых являлись бы действия, направленные прямо или косвенно на подготовку объекта к продаже (переходу права собственности на объект иным образом), а также действия, направленные непосредственно на переход права собственности на объект.

В силу п. 3.1.2. договора заказчик обязан не заключать любых сделок, предметом которых являлась бы обязанность заказчиков (а также обеспечение такой обязанности задатком, авансом) передать в собственность к какому-либо лицу.

В соответствии с п. 4.2 договора оплата услуг исполнителя производится при подписании договора купли-продажи между заказчиком и покупателем в размере № рублей.

«В случае нарушения п. 3.1,3.2 настоящего договора заказчик уплачивает исполнителю штраф в двойном размере, указанной в разделе 1 настоящего договора» (п. 5.1. договора).

Согласно п. 5.3 договора в случае уклонения от оплаты или просрочки оплаты вознаграждения, а также штрафа заказчик уплачивает исполнителю неустойку в размере 0,01% от причитающейся суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 6.2 договора в числе прочих условий предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно выписке из ЕГРИП ФИО1 является индивидуальным предпринимателем, осуществляющий в качестве основного вида деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе. Поскольку одной из сторон договора выступает гражданин (истец по встречному иску), а другой - индивидуальный предприниматель (ответчик по встречному иску), оказывающий риэлторские услуги, суд приходит к выводу, что к отношениям между истцом и ответчиком подлежат применению в том числе нормы Закона о защите прав потребителей.

Представителем ФИО2 не оспаривался факт подписания его доверителем договора от ДД.ММ.ГГГГ.

По своей правовой природе заключенный договор на оказание посреднических услуг является договором поручения.

Согласно пункту 1 статьи 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В соответствии со статьей 977 Гражданского кодекса Российской Федерации доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время. Договор поручения прекращается вследствие отмены поручения доверителем (абзац 2 пункта 1).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО6 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 450 кв.м с к.н. № по адресу: <адрес>). Стоимость участка составила <адрес> рублей. (л.д.55-56).

Согласно Выписке из ЕГРН переход права собственности был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-19).

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 в адрес ФИО2 была направлена претензия с просьбой оплатить № руб. за нарушение условий договора от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 20) Ответ на претензию не был получен.

Полагая, что действия ФИО2 по самостоятельной продаже указанного земельного участка являются неправомерными, поскольку нарушают условия договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ИП ФИО1, последний обратился в суд.

Пунктом 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности").

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Таким образом, исходя из содержания статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", следует признать, что условия договора, одной из сторон которого является потребитель, могут быть признаны недействительными и в том случае, если такие условия хотя и установлены законом или иными правовыми актами, однако в силу статьи 1 (пункты 3, 4) Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть квалифицированы как ущемляющие права потребителя.

К числу ущемляющих права потребителей могут быть отнесены условия договора, согласно которым на потребителя возлагается несение бремени предпринимательских рисков, связанных с факторами, которые могут повлиять, к примеру, на стоимость приобретаемого товара, при том, что потребитель, являясь более слабой стороной в отношениях с хозяйствующим субъектом, как правило, не имеет возможности влиять на содержание договора при его заключении.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации в отношениях с профессиональными продавцами граждане - потребители подчас лишены возможности влиять на содержание договоров, что является для них фактическим ограничением свободы договора. Воздействие на волю потребителя могут оказывать и различные преддоговорные практики, применяемые продавцами для максимизации прибыли. Соответственно, необходимыми становятся предоставление потребителю как экономически слабой стороне в этих правоотношениях особой защиты его прав и соразмерное правовое ограничение свободы договора для другой стороны, т.е. для профессионалов, с тем чтобы реально гарантировать соблюдение конституционного принципа равенства при осуществлении предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

При объективном неравенстве сторон договора (например, в силу профессионализма или доминирующего положения одной из них) в целях защиты интересов слабой стороны законодатель устанавливает на основе императивных норм различные механизмы: запреты (например, на недобросовестную конкуренцию путем введения в заблуждение), требования (например, к добросовестной и достоверной рекламе, к содержанию и предоставлению иной значимой информации), наделение слабой стороны правом отказаться от договора (например, отказ потребителя от кредитного договора или договора страхования) и др. Субъективное неравенство может возникнуть в результате недобросовестного поведения, преимущественно связанного с качеством предоставляемой другой стороне информации. Способами реализации конституционных принципов соразмерности и справедливости в таком случае выступают обычно запрет извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, правила о недействительности сделок, совершенных под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или вследствие стечения неблагоприятных обстоятельств, и нормы, устанавливающие последствия недобросовестного ведения переговоров (пункт 4 статьи 1, статьи 178, 179 и 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и др.

Законодатель признает ничтожными недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, и относит к таковым, в частности, условия, обусловливающие приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривающие обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 и подпункт 5 пункта 2 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"). Такое регулирование направлено на защиту прав потребителей в их отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к его заключению не допускается, кроме случаев, когда такая обязанность предусмотрена этим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Как подчеркнул Конституционный Суд Российской Федерации, свобода договора в ее конституционно-правовом смысле, предполагая равенство и согласование воли сторон (постановления от 6 июня 2000 г. N 9-П, от 1 апреля 2003 г. N 4-П и др.), не является абсолютной, не должна вести к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом, но лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц, как того требует статья 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (постановления от 22 июня 2017 г. N 16-П, от 8 июля 2021 г. N 33-П и др.).

В постановлениях от 28 декабря 2022 г. N 59-П и от 7 февраля 2023 г. N 6-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что конституционное требование о добросовестном поведении в силу своей универсальности распространяется на любое взаимодействие между субъектами права во всех сферах жизнедеятельности. Для гражданских правоотношений это находит закрепление, помимо прочего, в пункте 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, который обязывает стороны обязательства при его установлении, исполнении и после его прекращения действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, предоставляя друг другу необходимую информацию. При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в том числе не вступать в переговоры и не продолжать их при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров считается и предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны (подпункт 1 пункта 2 статьи 434.1 этого Кодекса).Требование предоставить информацию предусмотрено и отдельными законодательными актами, включая гарантирующие права потребителей. В частности, согласно статье 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" на продавца возлагается обязанность доводить до потребителей необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора: о цене в рублях и об условиях приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при их оплате через определенное время после их передачи (выполнения, оказания) потребителю, о полной сумме, подлежащей выплате потребителем, о графике ее погашения и т.д.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, законодатель, исходя из конституционной свободы договора, не вправе ограничиваться формальным признанием юридического равенства сторон и должен предоставлять преимущества экономически слабой и зависимой стороне. Таковой в гражданско-правовых отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями является потребитель, нуждающийся в дополнительной защите (постановления от 23 февраля 1999 г. N 4-П, от 11 декабря 2014 г. N 32-П и др.).

Как следует из пунктов 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О свободе договора и ее пределах", рассматривая споры о защите от несправедливых договорных условий по правилам статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела: он должен определить фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выяснить, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учесть уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Выравнивание положения сторон обеспечивается и посредством процессуальной деятельности суда, распределяющего бремя доказывания наличия необходимых материально-правовых оснований для применения соответствующих законоположений.

В то же время заведомо неравное положение сторон, одной из которых является потребитель, а другой - предприниматель, специализирующийся в той или иной сфере деятельности, в переговорном процессе не означает, что в конкретной ситуации неравенство переговорных возможностей непременно было явным, в результате чего затруднения в согласовании иного содержания отдельных условий договора оказались, как того требует пункт 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными.

В рассматриваемой спорной ситуации, анализируя обстоятельства заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, принимая во внимание его субъектный состав (профессиональный риэлтор и гражданин- инвалид 2 группы, ДД.ММ.ГГГГ года рождения) суд приходит к выводу, что у потребителя отсутствовала реальная возможность вести переговоры с ИП ФИО1 и менять условия подготовленного к подписанию договора на обслуживание продавца недвижимости; целью ФИО2 при совершении сделки было получение информации о стоимости аналогичных объектов недвижимости и ее продажа в кратчайшие сроки. При этом суд принимает во внимание, что исходя из буквального толкования условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, возможность взыскания штрафа с заказчика в размере № рублей не предусмотрена (в п. 3.1, на который ссылается истец по первоначальному иску, данное условие отсутствует; п. 5.1 договора, регулирующий вопросы ответственность сторон, является отсылочным и указывает на раздел 1 договора, в котором указана предполагаемая сумма сделки купли-продажи недвижимости). Таким образом, с точки зрения юридической техники договор составлен некорректно и не позволяет с очевидностью установить содержание его условий.

В силу п. 1 ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичные положения закреплены в статье 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Таким образом, потребитель (заказчик) в любое время вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю расходов, связанных с исполнением обязательств по договору.

Относимые и допустимые доказательства понесенных исполнителем затрат по выполнению поручения заказчика (транспортные расходы, оплата рекламы, размещение информации на интернет-площадках и т.п.) ИП ФИО1 в материалы не представлено, кроме того, требование об оплате исполнителю фактических расходов, связанных с исполнением обязательств по договору, не заявлялось.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, давая толкование положениям заключенного договора от 06.09.2023, суд приходит к выводу, что без уплаты штрафных санкций гражданин был лишен возможности расторгнуть договор (отказаться от выполнения услуг по договору) в одностороннем порядке, что напрямую противоречит положениям ст. статье 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 1 ст. 782, п. 1 ст. 977 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, по условиям договора ФИО2 отказывался от своего права на реализацию правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом (п.3.1.1, п. 3.1.2 договора), что также недопустимо в системе действующего гражданско-правового регулирования института собственности. В свою очередь, введение ответственности за реализацию своего субъективного права (п. 5.1. договора) является незаконным. Кроме того, штраф в силу ст. 329 ГК РФ является способом исполнения основного обязательства, поэтому на него не может начисляться неустойка, предусмотренная п. 5.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного суд приходит к выводу о признании недействительными п. 3.1.1, п. 3.1.2, п. 5.1, п. 6.2 договора на обслуживание продавца недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом основания для признания недействительным договора на обслуживание продавца недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в связи с его мнимостью и заключением под влиянием обмана судом не установлены.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно разъяснениям, данным в п. 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

В обстоятельствах настоящего спора согласованных действий обеих сторон по заключению договора для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, не установлено. Напротив, заказчик отказался от услуг исполнителя, а исполнитель имел целью продолжать правоотношения для получения прибыли. В материалы дела ИП ФИО2 представлены договоры на обслуживание, в соответствии с которыми он осуществлял показ объекта недвижимости потенциальным покупателям недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане (абзац третий данного пункта).

В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Суд приходит к выводу, что сообщение исполнителем заказчику информации о предполагаемой стоимости земельного участка в сумме 7280000 руб. и указание ее в договоре на обслуживание продавца недвижимости не является обманом по смыслу п. 2 ст. 179 ГК РФ, поскольку специфика посреднических договоров, с учетом конъюнктуры рынка недвижимости, вполне допускает продажу объекта по цене выше рыночной, при этом данная возможность влияет на сумму вознаграждения риэлтора в случае продажи объекта по более высокой цене.

Ссылка ФИО2 на состояние здоровья (перенесенный накануне заключения договора инсульт, стенокардия, ишемическая болезнь), наличие инвалидности, а также состояние в зарегистрированном браке в данном случае правового значения не имеют, поскольку доказательства наличия психического расстройства, в связи с чем лицо не может понимать значение своих действий или руководить ими, сведения о признании гражданина недееспособным в материалах дела отсутствуют; а наличие нотариально удостоверенного согласия супруга для заключения посреднических договоров законодательством не предусмотрено.

Исследовав и оценив в совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ обстоятельства по делу и имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска ИП ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, и частичном удовлетворении встречного иска ФИО2 к ИП ФИО1.

Согласно ч.ч. 1, 6 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку судом полностью отказано в удовлетворении первоначального иска, основания для возмещения судебных расходов ( государственной пошлины, почтовых расходы) отсутствуют.

руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ИП ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств - отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ИП ФИО1 о признании недействительным договора удовлетворить частично.

Признать недействительными следующие пункты договора на обслуживание продавца недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ИП ФИО1: п. 3.1.1, п. 3.1.2, п. 5.1, п. 6.2 (в части запрета на отказ от договора).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 10.02.2025