Дело № 2-839/2025

УИД № 58RS0012-01-2025-001685-86

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 декабря 2025 года г. Каменка

Каменский городской суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Седовой Н.В.,

при секретаре Мисулиной Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Каменке Пензенской области гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Каменки Каменского района Пензенской области о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом в порядке приобретательной давности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что в 2005 году на автобусной остановке, расположенной на ... в ..., она увидела объявление о продаже жилого дома. Гражданин, который ей ответил на звонок, сказал, что продает жилой дом своей бабушки, умершей несколько лет назад. Они сговорились о цене, он ей выдал расписку в получении денег, сказал, что никаких документов на дом не имеется. При этом он открыл ей дверь дома своим ключом, показал, где к дому подходит электрический кабель, границы участка, на котором был расположен дом, были обнесены старым деревянным штакетником. Истец фактически в использовании жилого дома не нуждалась, подыскивала место для дачи-огорода, поэтому на оформлении приобретенного имущества в установленном порядке не наставала. В 2007 году жилой дом снесла из-за его ветхости, и частично на старом фундаменте, который отремонтировала, выстроила стены из пеноблока, закрыла строение крышей.

В связи с изменением семейного положения истец из города уехала, но в настоящее вернулась домой и приняла решение достроить жилой дом. За время владения спорным объектом незавершенного строительства к истцу со стороны третьих лиц и администрации города претензий не поступало. Расписку в передаче денег она со временем утратила, как и данные гражданина, продавшего ей старый дом.

Для оформления своего права собственности истец обратилась в Администрацию города Каменки Пензенской области, но ей было рекомендовано обратиться в суд, поскольку выстроенный ею жилой дом имеет признаки самовольного строительства в связи с отсутствием права на земельный участок. При этом специалистом установлено, что в месте расположения ее жилого дома (по данным реестрового дела на квартал) сформированных земельных участков не имеется, а имеется указание на пустырь. Местоположение спорного ОКС определено относительно улицы ....

Истцом строительство сооружения осуществлено на земельном участке, собственность на который не разграничена, и в случае признания за ней права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на нем, она вправе просить ответчика сформировать участок и предоставить ей его в аренду для завершения строительства сроком на три года ( ст. 39.6 ЗК РФ).

Истцом предпринимались меры к получению разрешения на строительство спорного ОКС, но в письме, выданном ей администрацией города, разъяснено об отсутствии у нее такого права.

Произведенное истцом строительство не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждено заключением специалиста. Следуя принципу добросовестности, истец приняла все возможные меры к легализации выполненного ею строительства, но в выдаче разрешения на строительство ей было отказано.

На основании изложенного, ссылаясь на ст.ст. 218, 222, 234 ГК РФ, истец ФИО1 просила суд признать за ней право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, 60 % готовности, площадью застройки 110,9 кв.м., расположенный по адресу: ..., ул. ....

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в письменном заявлении ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика администрации города Каменки Каменского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Судом на основании ст.167 ГПК РФ определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ гражданин вправе осуществлять защиту своих гражданских прав любым способом, предусмотренным законом.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случаях и порядке, которые предусмотрены данным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 3).

На основании ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

Статьей 234 ГК РФ установлено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1).

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 данного кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу статьи 236 названного Кодекса гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Из содержания указанных норм следует, что действующее законодательство, предусматривая возможность прекращения права собственности на то или иное имущество путем совершения собственником действий, свидетельствующих о его отказе от принадлежащего ему права собственности, допускает возможность приобретения права собственности на это же имущество иным лицом в силу приобретательной давности.

При этом к действиям, свидетельствующим об отказе собственника от права собственности, может быть отнесено, в том числе, устранение собственника от владения и пользования принадлежащим ему имуществом, непринятие мер по содержанию данного имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 указанного выше постановления Пленума, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

При этом ГК РФ не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Иной подход ограничивал бы применение положений статьи 234 ГК РФ к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий. Таких ограничений статья 234 ГК РФ не содержит.

С учетом вышеизложенного приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь, которое не подменяет собой иные предусмотренные в пункте 2 статьи 218 ГК РФ основания возникновения права собственности.

В судебном заседании установлено, что в настоящее время истец ФИО1 имеет намерение оформить построенный объект незавершенного строительства 60% готовности, в свою собственность, между тем, в связи с отсутствием у нее разрешения на строительство, зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, не представляется возможным.

Согласно договору строительного подряда от 20.06.2007, представленному в материалы дела, ФИО4 (заказчик) поручает, а ФИО5 (подрядчик) обязуется выполнить работу по строительству жилого дома, расположенного по адресу: ..., ул. ....

Техническая характеристика жилого дома:

- наружный размер 10х11м;

- общая площадь составляет 110 кв.м. (п. 1.4 Договора).

Объем выполняемых работ: ремонт старого фундамента, установка по заказанному размеру нового ленточного фундамента из бетона (не менее 1м. в глубину), строительство цоколя из кирпича б/у, стен из пеноблока, установка деревянных перекрытий (пол, потолок), строительство крыши (деревянные лаги, шифер), дом передается без внутренней отделки, окон и дверей (п. 1.5 Договора).

Срок окончания работ- 01.11.2007 (п. 3.1 Договора).

Из технического описания, выполненного кадастровым инженером ФИО2, следует, что по состоянию на 05.08.2025 объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом по адресу: ..., ул. ..., 2006 года постройки имеет общую площадь 110,9 кв.м., жилую – 98,1 кв.м., степень готовности объекта – 60%, число этажей наземной части – 1 (л.д.).

Таким образом, судом установлено, что истец ФИО3 с 2006 года и до настоящего времени владеет и пользуется жилым домом, расположенным по адресу: ..., ул. ..., осуществляет его сохранность, содержит его в состоянии, пригодном для эксплуатации, несет бремя по содержанию, самостоятельно произвела его переустройство, в связи с чем суд приходит к выводу о возникновении у истца права собственности на данный незавершенный строительством объект недвижимости в силу приобретательной давности.

Указанные обстоятельства не опровергнуты.

Учитывая, что истец в отсутствие на то препятствий и возражений со стороны собственника, более 18 лет открыто, непрерывно, добросовестно владеет спорным объектом как своим собственным, несет расходы по его содержанию, суд считает возможным придать фактически существующим правоотношениям юридическое значение.

Из справки администрации города Каменки Каменского района Пензенской области ... от 07.11.2025 следует, что ФИО1 обращалась с запросом о возможности оформления незавершенного строительства жилого дома по адресу: ..., ул. ..., приобретенного ей в 2005 году, ей было разъяснено, что при отсутствии у нее права на земельный участок ей необходимо по данному вопросу обратиться в суд (л.д.).

Согласно ответу от 09.12.2025 администрации города Каменки Каменского района Пензенской области ... на запрос, имеется возможность предоставления земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства жилого дома площадью 110,9 кв.м., 60% готовности, расположенного по адресу: ..., ул. ... при подтверждении права собственности на объект незавершенного строительства (л.д.).

Согласно заключению ООО «Землеустроитель» ... от 13.11.2025 –жилой дом (2007 года постройки, построен на 60%), общая площадь – 110,90 кв.м, после реконструкции с перестроем, частично на старом фундаменте, материал стен – пеноблок, фундаменты – ленточные, перекрытия – деревянные, крыша чердачная из дерева, не нарушает нормы: строительные, противопожарные, санитарные, градостроительные, требования СанПин принятых Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (в части инсоляции), действующий в настоящее время (л.д.).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, свидетельствующих о том, что сохранение данного строения будет нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, а также создавать угрозу жизни и здоровью граждан, суду не представлено и не установлено таковых судом в ходе рассмотрения дела по существу.

Согласно ст. ст. 11 и 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Решение суда о признании права собственности, согласно ст. 8 ГК РФ, является основанием возникновения прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие возражений со стороны ответчика, суд считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к администрации города Каменки Каменского района Пензенской области о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом в порядке приобретательной давности - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, 60 % готовности, площадью застройки 110,9 кв.м., расположенный по адресу: ..., ул. ....

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Каменский городской суд Пензенской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное заочное решение изготовлено 23 декабря 2025 года.

Председательствующий: Н.В. Седова