Дело № 2-195/2025
24RS0029-01-2025-000311-83
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 сентября 2025 года пгт.Козулька
Красноярского края
Козульский районный суд Красноярского края
в составе председательствующего судьи Свистуновой С.Ю.,
при помощнике судьи Шпак М.А.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, действующего на основании ходатайства,
ответчика ФИО3,
представителя ответчика ФИО4, действующей на основании доверенности от 29.09.2025,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи. Требования мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли- продажи квартиры, и зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>.
В соответствии с п. 1 Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество - квартиру, а покупатель обязуется принять имущество в собственность и оплатить за него денежную сумму, определенную договором.
По Договору продается следующая недвижимость: квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, кадастровый номер квартиры - №, общей площадь 44,5 кв.м.
Согласно п. 3 Договора стороны оценивают недвижимость в размере 600 000 шестьсот тысяч) рублей 00 копеек, которые Покупатель передал Продавцу до подписания настоящего договора.
Стороны договорились, после передачи денежных средств ФИО1 передаст в собственность ФИО3 земельный участок площадью 412 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на котором расположена вышеуказанная квартира.
Однако до настоящего времени ответчиком денежные средства в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи истцу не передавались.
Земельный участок площадью 412 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> также ответчику также не передавался, в настоящее время собственником земельного участка является истец.
Кроме того, фактически квартира ответчику не передавалась, с момента заключения договора купли-продажи квартиры и до настоящего времени истец проживает в спорной квартире, несет бремя содержания, оплачивает за свои личные денежные средства все коммунальные платежи.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор, может быть, расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
В целях досудебного урегулирования спора ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено Уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры, которое получено ею ДД.ММ.ГГГГ, однако уведомление ответчик проигнорировал.
Просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО3.
Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру площадью 44,5 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру площадью 44,5 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО2, действующий на основании ходатайства, в судебном заседании требования иска поддержали в полном объёме, просили удовлетворить.
Истец в судебном заедании пояснил, что спорный договор составлен был в целях оформления большого кредита и в дальнейшем, возможной утраты недвижимости. Иной жилой собственности у него нет, спорную недвижимость он принял в наследство от умершей супруги. Коммунальные услуги им оплачивались до смены лицевого счета ответчиком в августе 2025 года. В данном доме они с истцом проживали совместно до апреля 2025 года, затем до лета 2025 года он проживал один. После подачи иска в суд истец его выселила. ФИО3 выехала из спорного помещения ДД.ММ.ГГГГ самостоятельно, истца не выселяла. Только после подачи данного иска ответчик выселил истца из спорного помещения, и только после подачи иска был заменен лицевой счет.
Ответчик ФИО3 и ее представитель в судебном заседании исковые требования не признали, указав, что денежные средства за продажу квартиры были переданы истцу, как указано в п. 3 договора купли-продажи.
ФИО3 в судебном заседании пояснила, что проживала с истцом в незарегистрированном браке с 2021 года. Договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен, поскольку она вкладывалась в содержание и ремонт спорного помещения. Денежные средства истцу переданы купюрами 5 тысяч, кто-либо еще при этом не присутствовал, данные средства ею были накоплены, её полугодовой доход составляет 1 млн. в месяц, в 2025 году она оформила ИП. Коммунальные услуги за спорное помещение стала оплачивать с 2025 года, поскольку ранее там проживал истец, потому он и платил коммунальные услуги. Считала, что оформляя договор купли-продажи на недвижимость, собственность на землю оформляется «автоматически». Отрицала заключение спорного договора во имя оформления кредита.
Представитель ответчика дополнила, что спорный договор истцом заключен намеренно без земельного участка, чтоб имея возможность его в дальнейшем оспорить, безденежность истцом не доказана.
В возражениях на исковое заявление представитель ответчика указал, что с предъявленным исковым требованием не согласна в полном объеме, полагает, что поведение истца является недобросовестным, в удовлетворении заявленного иска надлежит отказать в полном объеме по следующим основаниям. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком составлен и подписан Договор купли-продажи квартиры.
Пункт 1 Договора определяет качественные и количественные характеристики передаваемого объекта купли-продажи позволяет ее идентифицировать как объект гражданско-правовых отношений.
Пункт 3 Договора определяет стоимость передаваемого по договору недвижимого имущества (600 000 рублей) и устанавливает, что указанные в данном пункте денежные средства (цена объекта недвижимости) передана Покупателем Продавцу до подписания настоящего Договора. Указанная формулировка является прямой цитатой п. 3 Договора.
Пункт 4 определяет порядок приема-передачи объекта недвижимости от Продавца к Покупателю и устанавливает, что указанный Договор имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества.
Пункт 7 Договора определяет, что Стороны договора понимали значение своих действий при его подписании, не действовали вынуждено, кабальность сделки отрицали.
Кроме того, договор купли-продажи квартиры подписан Продавцом и Покупателем собственноручно, регистрация договора осуществлялось путем личного обращения в орган регистрации (МФЦ), что исключает неосведомленность истца о положениях договора купли-продажи.
Оспариваемый Договор прошел процедуру государственной регистрации перехода права собственности, регистрирующим органом, на основании заявления Сторон о полной оплате стоимости объекта договора до его подписания, не были применены последствия неоплатного договора - установления ограничения в пользу Продавца (ипотека в силу закона).
Считает, что подписание договора купли-продажи квартиры собственноручно истцом, самостоятельное обращение за регистрацией такого договора в МФЦ, наличие в договоре п. 3, устанавливающего факт получения истцом денежных средств до подписания договора, отсутствие ограничений регистрирующего органа в отношении истца (залог) прямо указывает, что предъявленное истцом исковое требование противоречит сущности договора и носит недобросовестный характер, направленный на получение проданного им имущества и сохранение полученных им за данное имущество денежных средств.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, бремя доказывания того, что деньги по данной сделке действительности не получены, прямо возложено на сторону, оспаривающую договор по безденежности.
По мнению ответчика, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих, что денежные средства по сделке ему не передавались, содержание самого договора купли-продажи свидетельствует об обратном.
Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи. Мотивов, по которым суд при толковании условий заключенного между сторонами договора, может не принять во внимание буквальное значение содержащихся п. 3 договора слов и выражений не имеется.
При этом требование суда или стороны Истца от Ответчика (покупателя) предоставление иных доказательств, кроме подписанного продавцом лично договора купли-продажи, содержащего подтверждение продавца факта получения денежных средств, нормами действующего законодательства не предусмотрено.
Просит суд отказать истцу в удовлетворении заявленного иска в полном объеме. (л.д.43-46).
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю, третьи лица ФИО5, ФИО6, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще и своевременно (л.д.86-88).
В судебном заседании по ходатайству представителя истца допрошена падчерица истца – ФИО7, пояснившая, что истец и ответчик фактически проживали совместно с 2021 года. Ей известно, что спорный договор истец с ответчиком заключили, чтоб взять большой кредит на истца и подать на банкротство. Из разговора с ответчиком по телефону следует, что у них с истцом произошел конфликт, после чего ответчик пояснил, что спорное имущество не вернет.
Исследовав материалы дела, выслушав лиц участвующих, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В силу п. 1 ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В силу статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (статья 486 ГК РФ).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.
Общие основания и порядок расторжения договора купли-продажи предусмотрены ст. ст. 450, 454 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из указанных норм права, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Следовательно, для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.
Таким образом, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу п. 1 ст. 1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 заключен договор купли- продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> кадастровый №, общей площадь 44,5 кв.м.
В соответствии с п. 1 Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество - квартиру, а покупатель обязуется принять имущество в собственность и оплатить за него денежную сумму, определенную договором.
Согласно п. 3 Договора стороны оценивают недвижимость в размере 600 000 шестьсот тысяч) рублей 00 копеек, которые Покупатель передал Продавцу до подписания настоящего договора.
Актом приема-передачи данного имущества является спорный договор, согласно п. 4 договора.
Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю (л.д.12-13).
Обращаясь в суд с иском, истец ссылается на то, что ответчик денежные средства за квартиру не оплатил, фактически квартира ответчику не передавалась, истец проживал в ней до подачи иска в суд и нес бремя ее содержания.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес ФИО3 уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что расчет между сторонами не произведен. (л.д.21). Данное уведомление получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24), однако оставлено ответчиком без удовлетворения.
В ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось, что стороны состояли в незарегистрированном браке с 2021 года, фактически ФИО1 после заключения спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продолжил проживать совместно с ответчиком ФИО3 в спорном помещении по апрель 2025 года, т.е. нести совместное хозяйство, содержать имущество и состоять на регистрационном учете в спорной квартире. Истец продолжал, более года после заключения спорного договора, нести расходы по ее содержанию, до смены ответчиком лицевого счета, что свидетельствует о том, что фактически передача квартиры покупателю, вопреки условиям договора, длительное время не передавалась, что свидетельствует о недостоверности изложенных в договоре условий, в том числе и п. 6, в котором указано, что на регистрационном учете никто не состоит.
Совокупность представленных доказательств, с учетом пояснений сторон, свидетеля, о заключении договора во имя оформления кредита, не свидетельствует о намерении истца продать квартиру, принадлежащей ему в порядке наследования и отсутствия иного жилого помещения. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о фактической передаче имущества, как и о передаче, истцом денежных средств за квартиру.
Ссылка ответчика ФИО3 на ее полугодовой доход в размере 1 млн. руб. не подтверждает источники дохода ответчика от получения, которых она могла произвести платеж, связанный с приобретением спорного имущества в мае 2024 года.
Кроме того, материалы дела не содержат доказательств того, что после приобретения спорного имущества, она несла расходы по его содержанию.
При этом суд отмечает, что Земельный Кодекс РФ запрещает сделки по продаже земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному и тому же лицу.
Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляя один из основных принципов земельного законодательства, преследует цель упорядочения земельных отношений и предопределен объективной тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2019 года N 9-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 31 мая 2022 года N 1228-О, от 20 июля 2023 года N 2075-О и др.).
Данный принцип конкретизирован в иных законодательных предписаниях, которые - как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации - не исключают ситуаций, когда земельные участки принадлежат одним лицам, а расположенные на них объекты недвижимого имущества - другим; возможность таких ситуаций, а также возникающие при этом взаимные права и обязанности собственников земельных участков и собственников зданий, сооружений регулируются действующим законодательством (пункты 3 и 5 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 271 и пункт 3 статьи 552 ГК Российской Федерации) (определения от 12 ноября 2019 года N 2970-О и от 27 декабря 2022 года N 3353-О).
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ выражен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Как следует из материалов дела, истец является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.18), на котором расположено спорное имущество, право собственности, на которое зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. При этом суд относится критически к пояснениям ответчика об «автоматическом» оформлении права собственности на земельный участок при приобретении на нем объекта недвижимости.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении имущества, заключенной с собственником имущества или уполномоченным им лицом. Гражданские права и обязанности могут возникнуть и из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (подп. 3 ст. 3 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла п. 2 ст. 453 ГК РФ обязательства по договору прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о прекращении договора.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи, покупателем (ответчиком) были существенно нарушены условия договора купли-продажи, в связи с чем требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО3.
Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру площадью 44,5 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру площадью 44,5 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Решение может обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Козульский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.
Председательствующий С.Ю. Свистунова
Мотивированное решение изготовлено 10.10.2025.