дело №2-3372/2022

УИД: 23RS0003-01-2022-006401-46

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город-курорт Анапа "27" декабря 2022 года

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Аулова А.А.

при секретаре Засеевой О.В.

с участием представителя ответчика ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности 23АВ 3582168 от 14 декабря 2022 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка, судебных расходов, сославшись на то, что 28 июля 2022 года между ней и ответчиком ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно условий которого стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества – комнаты, назначение: жилое, общей площадью 11,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>. При этом в соответствии с п.2.1.3. при подписании предварительного договора ею ответчику ФИО1 были переданы денежные средства в качестве задатка в размере 100 000 рублей. При этом согласно п.3.2. предварительного договора стороны договорились заключить договор купли-продажи не позднее 10 августа 2022 года. Между тем, договор купли-продажи не был заключен по вине продавца ФИО1, поскольку согласно представленной продавцом ФИО1 выписки из Единого государственного реестра недвижимости объект недвижимости представляет собой жилую комнату, площадью 11,2 кв.м., с лоджией, площадью 3,3 кв.м., однако фактически объект указанным характеристикам не соответствует. Так, лоджия присоединена к комнате, что повлекло изменение конфигурации и площади объекта, фактически объект представляет собой квартиру-студию с кухней, ванной комнатой. Вместе с тем, дополнительного соглашения о приобретении объекта в перепланированном состоянии между ней и ответчиком не заключалось, в договоре данное условие отсутствует. В связи с чем она обратилась к ответчику ФИО1 по вопросу предоставления технического паспорта объекта с согласованием переустройства и перепланировки, однако ответчик ФИО1 отказалась. После чего она самостоятельно обратилась в ГБУ КК "Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ" по вопросу возможности приведения перепланировки в соответствие с требованими закона, однако сотрудники ей пояснили, что указанное невозможно, кроме того, не будучи собственником объекта, она была лишена возможности получить технический паспорта на приобретаемый объект недвижимости. Таким образом, объект фактически содержал признаки самовольной перепланировки, в связи с чем в случае его приобретения она могла быть привлечена к ответственности с возложением обязанности по приведению объекта в первоначальное состояние, что повлекло бы дополнительные расходы. Между тем, 10 августа 2022 года ФИО1 направила в ее адрес письмо с предложением о заключении договора купли-продажи, однако направила указанное письмо по месту ее регистрации в <адрес>, достоверно зная, что она в это время находилась в г. Анапа, при этом указанное письмо было доставлено по месту ее регистрации только 17 августа 2022 года, то есть за сроком заключения основного договора купли-продажи, вместе с тем, место и время для заключения договора купли-продажи ей сообщены не были. При этом ответчик ФИО1 в нарушение условий заключенного предварительного договора купли-продажи продолжила размещать объявления о продаже указанного объекта недвижимости, что свижетельствует об отсутствии у нее намерений заключать договор купли-продажи и недобросовестном поведении, направленном на необоснованное оставление суммы задатка. В связи с чем 11 августа 2022 года ею в адрес ФИО1 была направлена претензия с требованием о возврате суммы задатка в двойном размере, которая ответчиком была проигнорирована. В связи с чем истец ФИО3 обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями и, ссылаясь на положения ст.ст.381, 429 Гражданского кодекса РФ, просит взыскать с ответчика ФИО1 в ее пользу двойную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 28 июля 2022 года в размере 200 000 руюлей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 200 рублей.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте судебного заседания, представила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, заявленные исковые требования поддержала по изложенным доводам и основаниям, в связи с чем суд в соответствии с положениями ч.ч.3,5 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствии истца ФИО3

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте судебного заседания, представила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, заявленные исковые требования не признала, в связи с чем суд в соответствии с положениями ч.ч.4, 5 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика ФИО1

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, сославшись на то, что 28 июля 2022 года между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, при этом срок заключения договора купли-продажи был установлен сторонами не позднее 10 августа 2022 года. Между тем, истец ФИО3 не исполнила обязательства, предусмотренные п.3.2. предварительного договора, не заключив договор купли-продажи объекта недвижимости, при этом ответчиком ФИО1, напротив, в свою очередь, были исполнены обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, поскольку ею истцу ФИО3 были направлены телеграммы-уведомления о намерении заключить договор купли-продажи недвижимости, также истец была проинформирована посредством телекоммуникационной сети "Интернет". При этом ссылка истца на вину ответчика в не заключении договора купли-продажи ввиду отказа в предоставлении нового технического паспорта объекта с учетом перепланировки, однако объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, не подвергался перепланировке, что подтверждается техническим паспортом от 05 декабря 2022 года, а также тем обстоятельством, что впоследствии указанный объект недвижимости был продан, в связи с чем просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Заслушав представителя ответчика ФИО1 - ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные исковые требования, подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена презумпция разумности действий участников гражданских правоотношений, следовательно, предполагается, что при заключении сделки стороны имеют четкое представление о наступающих последствиях. Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п.2-4 ст.429 Гражданского кодекса РФ).

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Согласно пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416 Гражданского кодекса РФ) задаток должен быть возвращен.

Статьей 416 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из анализа указанных норм права следует, что задаток согласно статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов обеспечения исполнения возникшего обязательства. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение заключенного договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 Гражданского кодекса РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст.56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Как следует из материалов дела, 28 июля 2022 года между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно условий которого стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества - комнаты, назначение: жилое, площадью 11,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>

Пунктом 3.2. установлено, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее 10 августа 2022 года. До указанной даты ФИО1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении объекта.

Стоимость объекта с учетом стоимости неотделимых улучшений определена в размере 2 850 000 рублей, из которых 1 650 000 рублей – стоимость объекта и 1 200 000 рублей – стоимость неотделимых улучшений жилищных условий. В основном договоре стоимость объекта будет установлена в размере 1 650 000 рублей (пункт 2.1.2.).

В соответствии с пунктом 2.1.3. стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта: при подписании настоящего предварительного договора покупатель оплатил продавцу задаток в размере 100 000 рублей; оставшаяся часть стоимости в размере 2 750 000 рублей, подлежащая оплате, будет выплачена за счет собственных денежных средств в день заключения основного договора купли-продажи и соглашения о передаче неотделимых улучшений жилищных условий.

Согласно пункта 2.1.9. в случае отказа продавца от продажи указанного объекта недвижимости (неисполнение действия по вине продавца) он выплачивает покупателю двойную сумму задатка (ст.381 Гражданского кодекса РФ).

Согласно расписки от 28 июля 2022 года ФИО1 получила от ФИО3 денежную сумму в размере 100 000 рублей в качестве задатка за продажу комнаты, площадью 11,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, согласно предварительного договора купли-продажи недвижимости от 28 июля 2022 года.

11 августа 2022 года ФИО3 посредством почтовой связи в адрес ФИО1 направлена претензия с требованием о возврате суммы задатка в двойном размере в сумме 200 000 рублей в связи с не заключением основного договора купли-продажи по причине отсутствия нового технического паспорта объекта, в котором произведена перепланировка, что подтверждается претензией от 11 августа 2022 года, описью вложения в ценное письмо с оттиском календарного почтового штемпеля отделения связи "Почта России", кассовым чеком АО "Почта России" от 11 августа 2022 года.

10 августа 2022 года в 15 часов 21 минуту ФИО1 посредством почтовой связи ФИО3 по адресу: <адрес> направлен договор купли-продажи от 10 августа 2022 года, что подтверждается описью вложения в ценное письмо с оттиском календарного почтового штемпеля отделения связи "Почта России" и кассовым чеком АО "Почта России" от 10 августа 2022 года.

10 августа 2022 года в 15 часов 51 минуту ФИО1 посредством телеграфа ФИО3 по адресу: <адрес> направлена телеграмма о необходимости явки для заключения договора купли-продажи 10 августа 2022 года в 17 часов 00 минут по адресу: г. Анапа, пр-т. Революции, МФЦ, что подтверждается копией телеграммы от 10 августа 2022 года и кассовыми чеками ООО "Ростелеком-Розничные системы" от 10 августа 2022 года.

Как следует из технического паспорта здания (строения) д.<адрес> многоквартирный дом, составленного по состоянию на 24 марта 2015 года, жилое помещение №220 состоит из помещения, общей площадью 9,9кв.м., и лоджии, площадью 3,3кв.м.

При этом, как усматривается из представленных истцом фотоматериалов, в жилом помещении, являющемся предметом предварительного договора купли-продажи недвижимости от 28 июля 2022 года, произведена перепланировка путем соединения помещения с лоджией, и доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

Как усматривается из представленных истцом ФИО3 скриншотов текстовых сообщений в мессенджер "WhatsApp" между истцом ФИО3 и абонентами, использующими имена: "А. Риэлтор", "С. Анапа", истец ФИО3 неоднократно просила предоставить ей новый технический паспорт на жилое помещение в связи с произведенной перепланировкой жилого помещения, между тем, таких документов стороной ответчика не было представлено ни истцу, ни в материалы дела.

Согласно статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).

В силу пункта 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, в силу присущего исковому виду судопроизводства начала диспозитивности, эффективность правосудия обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Суд, содействуя сторонам в реализации этих прав, осуществляет, в свою очередь, лишь контроль за законностью совершаемых ими распорядительных действий, основывая решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого из них в отдельности, а также достаточность и взаимную связь их в совокупности.

Положениями статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

При рассмотрении настоящего гражданского дела юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора.

Таким образом, поскольку в ходе судебного разбирательства представленными суду доказательствами достоверно установлено, что в жилом помещении, являющемся предметом предварительного договора купли-продажи недвижимости от 28 июля 2022 года, ответчиком ФИО1 была произведена перепланировка путем соединения помещения с лоджией, и доказательств обратного стороной ответчика в нарушение требований ст.56 ГПК РФ суду не представлено, при этом одним из условий предварительного договора было обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры с определенными техническими характеристиками, которое к моменту заключения договора не могло быть исполнено вследствие того, что квартира после перепланировки не соответствовала указанным техническим характеристикам, осведомленность истца ФИО3 о произведенной в жилом помещении перепланировки не свидетельствует о том, что сделка не состоялась по вине покупателя, поскольку отсутствуют доказательства того, что ответчиком истцу были представлены документы, подтверждающие законность произведенной перепланировки, а, следовательно, что товар соответствует требованиям, предъявляемым к качеству товара, требование истца ФИО3 о получении ответчиком ФИО1 согласия компетентного органа на согласование перепланировки до заключения основного договора, в соответствии со ст.26 Жилищного кодекса РФ, то есть, о согласовании самовольной перепланировки, ответчиком исполнено не было.

Поскольку ответчик в добровольном порядке не выполнил требование истца ФИО4, не привел в соответствие состояние жилого помещения его технической документации, то истец ФИО3 правомерно отказалась от заключения основного договора, соответственно, лицом, ответственным за то, что основной договор купли-продажи жилого помещения не был заключен, является, именно, ответчик ФИО1, которая обязана уплатить истцовой стороне двойную сумму задатка, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО3 исковых требований и взыскании с ответчика ФИО1 в пользу истца ФИО3 суммы задатка в двойном размере, что составляет 200 000 рублей.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливается федеральными законами о налогах и сборах.

Согласно чека-ордера ПАО Сбербанк от 19 сентября 2022 года истцом ФИО3 при обращении в суд с настоящим и исковым заявлением оплачена государственная пошлина в размере 5 200 рублей.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, возмещение судебных издержек на основании приведенных норм осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда. Гражданское процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов при вынесении решения является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Таким образом, поскольку суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО3 исковых требований, с ответчика ФИО1 в соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ, ст.333.19 Налогового кодекса РФ в пользу истца ФИО3 подлежит взысканию государственная пошлина в пользу в размере 5 200 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО1 о взыскании двойной суммы задатка, судебных расходов - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (серия и номер документа, удостоверяющего личность, - <данные изъяты>) в пользу ФИО3 (серия и номер документа, удостоверяющего личность, - <данные изъяты>) двойную сумму задатка в размере 200 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Анапский городской суд.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 02 января 2023 года