УИД 61OS0000-01-2023-000005-54

дело №3а-38/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 апреля 2023 г. г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Ивановской Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее - АО «Тандер», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором указывает, что обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 8 170 кв.м, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазин площадью торгового зала до 5 000 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 29 156 279 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, установленную в отчете об оценке от 12 декабря 2022 г. №К-22-95-47 в размере 8 741 900 руб. АО «Тандер» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, однако, решением Комиссии от 10 января 2023 г. №11-30/2022-233 заявление было отклонено. В настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены актуальные сведения о кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. Возможность применения архивной кадастровой стоимости и перерасчета земельного налога за последние три года сохраняется. Административный истец просит восстановить срок для обращения в суд с административным иском и установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в сумме 8 741 900 руб.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ППК «Роскадастр», в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г.Волгодонска.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен. Согласно заявления представителя ФИО3, действующего по доверенности, Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка АО «Тандер» в размере, установленном экспертизой и просит рассмотреть административное дело в отсутствии представителя.

Представитель ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен. Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области ФИО4, действующая по доверенности, в письменном отзыве указала, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; дата постановки на учет – 29 августа 2012 г. Площадь земельного участка 8 170 кв.м, границы установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Земельный участок учтен в составе земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: «магазин площадью торгового зала до 5 000 кв.м». На земельный участок зарегистрировано право собственности АО «Тандер», ограничений (обременений) не зарегистрировано. По результатам проведенной в 2014 г. государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденным постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776, в ЕГРН 29 декабря 2014 г. внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г., в размере 29 156 279 руб., с применением удельного показателя кадастровой стоимости 3 568,7 руб./кв.м. В соответствии с постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. №П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» 10 января 2023 г. в ЕГРН внесены актуальные сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН установленной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 38 973 105,9 руб. Оспариваемая кадастровая стоимость является архивной. Ходатайствует о проведении судебного заседания в отсутствие представителя филиала ППК «Роскадастр» по Ростовской области.

Представитель Администрации г.Волгодонска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. В письменном отзыве представитель Администрации г.Волгодонска ФИО5, действующий по доверенности, просит отказать в удовлетворении административных исковых требований, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, приведет к сокращению налоговых поступлений в бюджет муниципального образования «Город Волгодонск». Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) по состоянию на 1 января 2014 г. На основании его положений осуществлялось оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков до 1 января 2023 г.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

АО «Тандер» 21 декабря 2022 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости созданную при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости,

Решением от 10 января 2023 г. № 11-30/2022-233 Комиссия по рассмотрению споров отклонила указанное заявление.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление №1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. №269-ФЗ» (вступило в силу 30 декабря 2022 г.), которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Учитывая то обстоятельство, что административный истец обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости до 1 января 2023 г. (даты начала применения на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке), административное дело подлежит разрешению в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что АО «Тандер» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 8 170 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: «магазин площадью торгового зала до 5 000 кв.м», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Таким образом, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 29 156 279 руб.

Административный истец считает указанную кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной, представил отчет об оценке от 12 декабря 2022 г. №К-22-95-47 оценщика ФИО1, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 8 741 900 руб.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 и поступившие возражения административного ответчика, с целью проверки представленных доказательств, судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно заключению экспертизы АНО «Судебное экспертное бюро» эксперта ФИО2 от 10 марта 2023 г. №138-Э/2023, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 25 360 000 руб.

Представителем административного истца поданы возражения на экспертное заключение, в которых указано, что экспертом исследована лишь часть доступной информации; при определении рыночной стоимости не обоснован отказ от использования доходного подхода; подобранный экспертом объект-аналог №3 существенно отличается по площади от объекта экспертизы, неприменим, корректировкой сопоставимость не достигнута; объект-аналог №4 несопоставим с объектом экспертизы по виду разрешенного использования, при этом, корректировка на вид разрешенного использования не применена; неверно определены корректировки на даты предложения объектов-аналогов №2 и №3 (май 2012 г. и июль 2012 г.), на инженерное обеспечение объекта-аналога №2; указанные в заключении ссылки на объекты-аналоги №№2, 3 не проверяемы.

Также административный истец полагает, что на стр.86 заключения эксперта допущено не соответствие тексту объявления. АО «Тандер» заявлено ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы.Исследовав возражения административного истца на заключение эксперта и письменные пояснения эксперта ФИО2, суд не установил оснований для назначения дополнительной судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., предусмотренных ч.1 ст. 83 КАС РФ, определением суда от 4 апреля 2023 г. в удовлетворении ходатайства АО «Тандер» отказано.

Изучив экспертное заключение судебной оценочной экспертизы, письменные пояснения эксперта на замечания административного истца, суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение содержит анализ местоположения объекта оценки. Эксперт установил, что объект расположен в Новой части г.Волгодонска на проспекте Курчатова с интенсивным автомобильным трафиком, рядом с остановками общественного транспорта, район расположения характеризуется развитой инфраструктурой.

Проведя анализ рынка земельных участков коммерческого назначения эксперт определил диапазон стоимости по продаже земельных участков, привел выборку по рассматриваемому сегменту и выбрал четыре объекта-аналога, максимально сопоставимые с объектом исследования (таблица 11). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на динамику сделок на рынке (дата продажи), скидки к ценам предложений, местоположение, инженерное обеспечение, общая площадь (таблица 12). Установлена стоимость 1 кв.м объекта оценки, расчетная стоимость объекта.

Суд отклоняет замечания административного истца на экспертное заключение по следующим основаниям.

Так доводы о неполном исследовании экспертом доступной информации не являются обоснованными; обоснование отказа от доходного подхода изложено в заключении на страницах 34-35; различия по площади объекта-аналога №3 скорректированы с объектом экспертизы в таблице 12, заключение содержит подробное описание примененных корректировок, размер которых зависит от диапазона площадей; объект-аналог №4 расположен в зоне жилой застройки первого типа (Ж-1), в которой возможно размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговой площадью до 5 000 кв.м. Эксперт исследовал назначение в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Волгодонск», исходил из площади объекта-аналога и возможности его использования под коммерческое строительство, что в совокупности свидетельствует о сопоставимости характеристик по данному параметру, что содержится в заключении (л.д.48 том 2); корректировки на даты предложений объектов-аналогов №2 (май 2012 г. -3,6%) и №3 (июль 2012 г. +5,1%) обоснованы расчетами на основании данных открытого источника – сайта Росриэлт за период с 1 января 2012 по 31 декабря 2013 г., что приведено в таблице 13 заключения; корректировка на инженерное обеспечение объекта-аналога №2 принята экспертом исходя из информации в объявлении и принципа учета положительных факторов, указанных в объявлении. Вопреки замечаниям представителя административного истца назначение объекта-аналога №1 в таблице 11 указано в соответствии с объявлением на продажу «под строительство коммерческого объекта»; информация в отношении объектов-аналогов №2 и №3 подтверждена копиями материалов из открытых источников.

Возражения административного истца в отношении экспертного заключения не нашли своего подтверждения.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, в заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности. Данных о наличии в заключении нарушений лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, учитывая объем заявленного требования, подлежит частичному удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в соответствии с заключением АНО «Судебное экспертное бюро» №138-Э/2023 от 10 марта 2023 г. в размере рыночной стоимости 25 360 000 руб.

В данном случае отчет об оценке от 12 декабря 2022 г. №К-22-95-47 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

Суд отклоняет доводы Администрации г.Волгодонска о сокращении поступлений в местный бюджет в случае снижения кадастровой стоимости земельного участка поскольку закон не ставил возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости в зависимость от указанного обстоятельства.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г. приобрела архивный статус, поскольку в ЕГРН внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости в соответствии с постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. №П-7.

Оспоренная кадастровая стоимость была утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776, ее результаты подлежали применению в целях налогообложения, начиная с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2022 г.

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, суд руководствуется положениями части 3 статьи 245 КАС РФ и учитывает, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, юридически значимым обстоятельством в рассматриваемом случае является не дата внесения результатов определения архивной кадастровой стоимости, а обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее применения на дату обращения в Комиссию.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 13,02 %. Данная разница, сама по себе, не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. №20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

АНО «Судебное экспертное бюро» представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 50 000 руб. и ее финансово-экономическое обоснование (л.д.6 том 2).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Обществом внесены на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытый Ростовскому областному суду 50 000 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы. Указанная сумма подлежит перечислению АНО «Судебное экспертное бюро» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249, 293 КАС РФ, суд

решил:

установить архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь 8 170 кв.м, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазин площадью торгового зала до 5 000 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, применявшуюся с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2022 г., установив ее, по состоянию на 1 января 2014 г., равной рыночной в размере 25 360 000 рублей.

Перечислить автономной некоммерческой организации «Судебное экспертное бюро» с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 50 000 рублей за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших в обеспечение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы по административному делу №3а-38/2023.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья О.В. Журба