РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2025 года адрес

Тушинский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Беловой И.Ю.,

при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-365/2025 по иску ФИО1 (паспортные данные) к ООО «Рождествено» (ИНН:<***>), ООО «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» о взыскании стоимости устранения недостатков, убытков, судебных расходов,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику ООО «Рождествено» о внесении изменений в п.2.1. договора в части цены договора и взыскании денежных средств за устранение строительных недостатков в счет уменьшения цены объекта в размере сумма, расходов по оплате госпошлины в размере сумма и расходов по оценке в размере сумма

В обоснование требований указав, что 15.09.2023 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи № Митинский лес 15.1(нж)-1/1/5(0) (АК). Объектом договора является нежилое помещение № 5н, расположенное по адресу: адрес. 09.01.2024 истцу направлено уведомление о готовности объекта, а на 13.01.2024 было назначен осмотр помещения и его приемка, вместе с тем, в ходе осмотра выявлены недостатки, которые были отражены в акте. Истец обратился в экспертное учреждение, согласно выводам которого стоимость устранения недостатков составила сумма, стоимость отчета составила сумма Истец направил ответчику претензию о возмещении убытков, которая получена ответчиком - 15.02.2024, вместе с тем, не была удовлетворена. Впоследствии, решением Тушинского районного суда адрес от 21.05.2024 предварительный договор был признан основным договором купли-продажи нежилого помещения, и за истцом признано право собственности на спорный объект, в связи с чем, истец обратился с вышеуказанными требованиями.

Истец и ее представитель по доверенности фио в судебное заседание 20.06.2025 явились, исковые требования поддержали в полном объеме, ранее представили уточненное исковое заявление, в котором предъявили требования к ООО «Рождествено», ООО «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» о взыскании с ответчиков расходов на устранение недостатков в размере сумма, упущенную выгоду в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма и в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходы по оценке в размере сумма, расходы по составлению рецензии в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, после перерыва в судебное заседание явилась представитель истца, истец не явилась. Также представитель истца в судебном заседании ссылалась на то, что не все недостатки были устранены истцом, вместе с тем, ранее представитель указывала на то, что недостатки были устранены.

Представитель ответчика ООО «Рождествено» по доверенности фио в судебное заседание 20.06.2025 явился, исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, после перерыва в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика ООО «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Учитывая, что судом предприняты все меры для надлежащего извещения участвующих в деле лиц, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы гражданского дела, допросив эксперта, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно абз. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Положениями п. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из п. 5 ст. 454 ГК РФ, к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 указанного Кодекса применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу п. 2 ст. 474 ГК РФ если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 указанной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п.4 ст.753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной.

Судом установлено, что 15.09.2023 между истцом и ответчиком ООО «Рождествено», являющегося продавцом, от имени которого по доверенности действует ООО «ПИК-Инвестпроект», заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № Митинский лес 15.1(нж)-1/1/5(0) (АК). Объектом является нежилое помещение № 5н, расположенное по адресу: адрес, стоимостью сумма (т. 1 л.д. 41-51).

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что основной договор подлежит заключению не позднее 20.03.2024.

Оплата по вышеуказанному договору производилась тремя платежами, последний платеж произведен - 20.12.2023 (т. 1 л.д. 52), соответственно, обязательства истца по оплате договора исполнены в полном объеме.

10.01.2024 истец заключен договор с экспертным учреждением ООО «Научно-технический центр инжиниринга» для осмотра нежилого помещения при его приемке, а 13.01.2024 составлен акт осмотра, в котором отражены выявленные экспертном недостатки (т. 1 л.д. 64-65).

26.01.2024 тем же экспертным учреждением составлен отчет, согласно которому в нежилом помещении, расположенном по адресу: адрес, помещение №5н, имеются недостатки, указанные в отчете, стоимость устранения которых составляет сумма (т. 1 л.д. 67-210).

Впоследствии, решением Тушинского районного суда адрес от 21.05.2024 предварительный договор был признан основным договором купли-продажи нежилого помещения, и за истцом признано право собственности на спорный объект, в связи с чем, истец обратился с вышеуказанными требованиями. Решение суда вступило в законную силу - 04.02.2025, в связи с тем, что истцом была подана апелляционная жалоба на решение суда, в удовлетворении которой было отказано.

Не согласившись с вышеуказанным отчетом, представителем ответчика ООО «Рождествено», заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, по результатам рассмотрения которого, 24.10.2024 определением суда назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено фио «Центральное бюро судебных экспертиз №1».

Согласно заключению экспертов фио «Центральное бюро судебных экспертиз №1», качество в помещении, расположенном по адресу: адрес, помещение №5н, не соответствует условиям договора, строительным нормам, техническим требованиям. Рыночная стоимость устранения недостатков, возникших в результате нарушения при производстве строительно-монтажных и отделочных работ составляет сумма Также в заключении судебной экспертизы указано на то, что указанные в акте осмотра от 13.01.2024 недостатки отсутствуют, истцом произведены ремонтные работы, а экспертом установлены объем и стоимость восстановительного ремонта. Кроме того, из заключения следует, что имеющиеся недостатки не препятствовали приему объекта.

Допрошенная в судебном заседании 20.06.2025 эксперт пояснила, что выводы заключения судебной экспертизы поддерживает, а также пояснила, что на момент проведения судебной экспертизы какие-либо недостатки в помещении истца отсутствовали, поскольку им был произведен ремонт, что лишает эксперта достоверно установить наличие указанных истцом недостатков, вместе с тем, экспертами при проведении экспертизы был учтен акт осмотра нежилого помещения, который ответчиком не оспаривался, и с учетом достоверно установленных недостатков, экспертами был определен объем и стоимость восстановительного ремонта. Также эксперт пояснила, что был использован затратный подход, представлены аналоги и ссылки на них, по которым имеется возможность приобрести товары и услуги по указанным экспертом суммам. Кроме того, эксперт указала на то, что указанные недостатки, относящиеся к общему имуществу, не подлежат учету, поскольку не подлежат восстановлению собственником помещения. По вопросу определения проведенных истцом работ, эксперт пояснила, что выявить скрытые работы не представляется возможным, для этого необходимо применение разрушающего метода исследования, согласие на который истец не давала. Кроме того, эксперт указала, что представленный истцом отчет не может быть учтен, поскольку при проведении судебной экспертизы установлен полный объем и стоимость необходимых работ для устранения имевшихся в помещении недостатков.

Вышеуказанное экспертное заключение принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку оно было проведено компетентными лицами, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в ходе рассмотрения дела была допрошена эксперт проводившая экспертизу. Заключение экспертов полностью соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования.

Ссылки представителя истца о том, что к заключению не представлены документы о наличии квалификации и образования фио, суд находит несостоятельными, поскольку в заключении представлены ссылки на документы, при переходе на которые отображаются необходимые документы, кроме того, судом истребованы копии документов, подтверждающих наличие у фио квалификации и образования, на которое экспертным учреждением были представлены надлежащие копии документов.

Доводы представителя истца о том, что эксперт фио не вправе был производить осмотр помещения, в связи с тем, что у него отсутствует необходимое образование, суд находит несостоятельными, при этом суд учитывает, что из объяснений допрошенного эксперта и заключения судебной экспертизы следует, что данный эксперт производил только осмотр помещения и выводы по результатам проведенной экспертизы не давал.

Указание в заключении судебной экспертизы на использование дальномеров, обзорной фотосъемки является технической опечаткой, что было указано экспертом, допрошенным в судебном заседании, а также следует из заключения судебной экспертизы.

При этом суд не принимает в качестве надлежащего доказательства представленный истцом отчет, поскольку выводы указанного отчета противоречат другим собранным по делу доказательствам, а именно заключению судебной экспертизы.

Представленная истцом рецензия на судебную экспертизу, согласно которой судебная экспертиза не соответствует требованиям законодательства, также не подлежит учету при вынесении решения суда, поскольку указанные в ней выводы являются лишь мнением специалиста, и она не свидетельствует о недостоверности и незаконности заключения судебной экспертизы, так как мнение другого специалиста, отличное от заключения экспертов, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку указанного заключения судебного эксперта; лицо, составлявшее указанное заключение, не было предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а рецензирование экспертного заключения производилось без участия экспертов, которые не имели возможности представить свои возражения.

Суд отклонил ходатайство о назначении повторной экспертизы ввиду отсутствия предусмотренных ст. 87 ГПК РФ оснований, поскольку само по себе несогласие стороны с выводами судебной экспертизы в отсутствие надлежащих доказательств, опровергающих выводы экспертов, не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения и назначения повторной экспертизы.

Представленная рецензия по существу содержит общую оценку, в том числе критику в оформлении документации и не содержат выводов для назначения повторной экспертизы.

Поскольку ответчик не исполнил свое обязательство по передаче истцу помещения, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, суд, принимая во внимание заключение эксперта, находит обоснованными исковые требования о взыскании с ответчика денежных средств в размере сумма, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца стоимости устранения недостатков в большем размере у суда не имеется.

Доводы представителя истца о том, что не все имеющиеся строительные недостатки нежилого помещения истцом были устранены, суд находит несостоятельными, поскольку из экспертного заключения и пояснений эксперта следует, что недостатки, имеющиеся в спорном объекте устранены в полном объеме, а указанные истцом недостатки относящиеся к общему имуществу дома не подлежат учету при оценке стоимости устранения недостатков помещения принадлежащего истцу, поскольку не подлежат устранению истцом, в связи с тем, что относятся к общему имуществу.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика в пользу истца упущенной выгоды за период с 20.06.2024 по 05.02.2025 суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков представляет собой меру гражданско-правовой ответственности, применяемую при наличии в совокупности следующих условий: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков.

Для взыскания убытков в форме упущенной выгоды, то есть неполученных доходов, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, истцу, помимо наличия совокупности общих условий для наступления ответственности, необходимо доказать, какие доходы он реально получил бы.

Право на возмещение убытков возникает у кредитора как из нарушения договорного обязательства (статья 393 ГК РФ), так и из деликтного обязательства (статья 1064 этого Кодекса).

Исходя из руководящих разъяснений, данных в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров.

В рассматриваемом случае иск заявлен именно о возмещении убытков в виде неполученного дохода от сдачи помещения в аренду.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что 01.10.2023 между истцом и ИП фио заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, согласно которому стороны договора обязались заключить основной договор аренды не позднее 20.04.2024, а стоимость аренды помещения согласовали в размере сумма, однако основной договор не был подписан, в связи с тем, что помещение не было передано истцу и к предварительному договору были подписаны дополнительные соглашения о продлении срока заключения основного договора до 01.04.2025.

Исходя из требований ч.ч. 1, 5 и ч. 6 ст. 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

05.02.2025 между сторонами был подписан основной договор аренды помещения, сроком на 11 месяцев, стоимость аренды сторонами согласована в размере сумма

Несмотря на то, что 05.02.2025 между истцом и ИП фио заключен договор аренды спорного нежилого помещения, оснований для взыскания с ответчика ООО «Рождествено» упущенной выгоды у суда не имеется, поскольку действия ответчика не находятся в прямой причинно-следственной связи с заявленными убытками в виде упущенной выгоды, в связи с тем, что отсутствует совокупность условий при которых допускается возмещение убытков.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В случае заключения договора аренды ответчиком в отношении спорного помещения, сделка должна была быть признана ничтожной в соответствии со статьей 168 ГК РФ, в связи с отсутствием у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него. Этот довод подтверждается сложившейся судебной практикой.

Тот факт, что истец не являлся собственником помещения, которое предполагалось передать в аренду, и соответственно не могло быть передано в аренду, фактически исключает возможность получения истцом соответствующего дохода.

Предварительный договор, который является основанием искового заявления, не предусматривает возможность извлечения дохода, а лишь содержит обязательство истца по заключению основного договора.

В соответствии с частью 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предметом предварительного договора является заключение в будущем основного договора на заранее определенных условиях.

В соответствии с частью 3 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условием договора.

Существенным условием договора аренды и предварительного договора является условия об объекте аренды, как элемента предмета договора и в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ, в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Эти обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что предварительный договор о заключении в будущем договора аренды нельзя считать заключенным, что, в свою очередь, исключает получение истцом доходов и свидетельствует об отсутствии убытков в форме упущенной выгоды.

Кроме того, суд учитывает, что не заключение истцом договора аренды в период с 21.05.2024 по 05.02.2025, связано с действиями самого истца по обжалованию судебного акта, а не действиями/бездействиями ответчика ООО «Рождествено».

В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (ст. 183 ГК РФ).

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика ООО «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» денежных средств, убытков у суда не имеется, поскольку данный ответчик не является продавцом нежилого помещения, а представлял интересы ответчика ООО «Рождествено» по доверенности, в связи с чем, самостоятельных прав и обязанностей по договору у него не возникло.

В соответствии ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований, по оплате услуг оценки в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, а также на основании ст. 98, 100 ГПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся абз. 2 п. 11, п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, исходя из принципа разумности, конкретных обстоятельств дела, степени участия в нем представителя истца, объема проделанной им работы и понесенных трудозатрат в суде, степень сложности спора, сложившиеся в регионе расценки по оплате расходов на представителей, частичного удовлетворения исковых требований, и считает данный размер разумным, справедливым, обоснованным и соразмерным.

Поскольку в удовлетворении требований к ответчику ООО «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» суд отказывает в полном объеме, то судебные расходы с данного ответчика также взысканию не подлежат.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Рождествено» в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма, расходы по оценке в размере сумма

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд адрес в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено - 22.08.2025.

Судья И.Ю. Белова