К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело <№...>а-158/2023 (М-1274/2022)

УИД № 23OS0000-01-2022-001262-30

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

30 марта 2023 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Аняновой О.П.

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «<ФИО>15» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

Акционерное общество «<ФИО>16» (далее – АО «<ФИО>17») обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности здания с кадастровым номером <№...>; расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, <Адрес...>; в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 03 ноября 2022 г. № 4039, выполненным оценщиком ООО «<ФИО>18» – <ФИО>3 (далее – отчет, отчет об оценке), равной 3 443 401 000,00 руб. по состоянию на01 января 2021 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, установленная по состоянию на 01 января 2021 г. в размере5 265 327 333,62 руб., значительно превышает его рыночную стоимость, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

В судебном заседании представитель административного истца –<ФИО>14 настаивал на удовлетворении административного искового заявления.

Представители ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ») – <ФИО>4, департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК) – <ФИО>5 полагали, что заключение судебной экспертизы и отчет об оценке не могут быть признаны допустимыми доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объекта оценки, просили в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Представителями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю –<ФИО>6, ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» – <ФИО>7, <ФИО>8, ДИО КК – <ФИО>9, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю (далее – Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю) – <ФИО>10 направлены возражения и отзывы, в которых изложена правовая позиция относительно заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), части 1статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ«О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ответа филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю от 26 декабря 2022 г.№ 27-22742-ГС/22, а также подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, АО «<ФИО>19» является собственником здания с кадастровым номером <№...>; площадью: 92 812,10 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, <Адрес...>; назначение: «нежилое»; наименование: «<...>»»; количество этажей: «7, в том числе подземных 1»; дата постановки на государственный кадастровый учет – 09 августа 2013 г.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 5 265 327 333,62 руб. утверждена приказом ДИО КК от 09 сентября 2021 г. № 2259«Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона№ 237-ФЗ с 01 января 2022 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – <Дата ...>

Согласно отзыву ДИО КК, здание с кадастровым номером <№...> Приказами ДИО КК от 28 декабря 2020 г. № 2752, от27 декабря 2021 г. № 3321 «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость», включено в перечни на 2021 г. и 2022 г.

Принимая во внимание, что АО «<ФИО>20» является собственником объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организации, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость здания кадастровым номером <№...> составляет 3 443 401 000,00 (три миллиарда четыреста сорок три миллиона четыреста одна тысяча) руб. по состоянию на 01 января 2021 г. (расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной – 34,6 %).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона № 135-ФЗ). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Для установления юридически значимых обстоятельств, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, а в случае его несоответствия таковым, определения рыночной стоимости объекта оценки, поручив ее проведение эксперту ООО «<ФИО>21».

Согласно заключению судебной экспертизы от 01 февраля 2023 г.№ 01/23/06, подготовленному экспертом ООО «<ФИО>22» – <ФИО>11 (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В результате экспертизы отчета об оценке технических ошибок и ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчетов об оценке, приводя к неоднозначному толкованию, или влияют на итоговый результат, не выявлено.

В рамках экспертного исследования по вопросу № 1 было выявлено соответствие Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поэтому экспертного исследования по второму вопросу не проводилось.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности, Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), в соответствии с которым судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Федерального закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения и соответствует приведенным требованиям Закона № 73-ФЗ, Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, представителями ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК, полагавшими заключение эксперта недопустимым доказательством, не представлено, в связи с чем суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

Доводы представителей ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства опровергнуты заключением судебной экспертизы, с которым суд соглашается.

Экспертом, проводившим судебную экспертизу, представлены письменные пояснения на возражения ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК.

Кроме того, эксперт был допрошен в судебном заседании и дал не вызывающие сомнений пояснения, опровергающие доводы о якобы допущенных им и, соответственно, оценщиком нарушениях.

Эксперт дал суду подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подробно и обстоятельно ответил на все возникшие вопросы, таким образом, подтвердив достоверность определенной в отчете об оценке рыночной стоимости спорного объекта оценки.

Кроме того, оценщик <ФИО>3, составивший отчет об оценке, был допрошен в судебном заседании в качестве свидетеля, отвечал на вопросы, поставленные представителями административных ответчиков, давал пояснения по существу проведенного исследования и подтвердил свои выводы, изложенные в отчете.

Нормами статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами этой саморегулируемой организации.

Соответствие подготовленного оценщиком ООО «<ФИО>23» – <ФИО>3 отчета от 03 ноября 2022 г. № 4039 требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждается положительным экспертным заключением № 1226/01-22 от 07 декабря2022 г., подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (Регистрационный номер № 0005 в ЕГР СРО от 11 декабря 2007 г.) в порядке статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Указанное экспертное заключение в силу закона также является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по настоящему делу. Оснований для критической оценки экспертного заключения при рассмотрении настоящего дела судом не установлено.

Каких-либо замечаний к представленному положительному экспертному заключению не имелось.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Проверив замечания представителей ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, что не нашло подтверждение в заключении судебной экспертизы, заслушав пояснения эксперта ООО «<ФИО>24» – <ФИО>11, объяснения допрошенного в качестве свидетеля оценщика ООО «<ФИО>25» – <ФИО>3, суд находит отчет об оценке соответствующим требованиям Закона № 135-ФЗ, положениям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1); Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая2015 г. № 298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3) (ФСО № 1, 2, 3 действовавших на момент составления отчета); Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7).

Согласно пунктам 3, 4 ФСО № 3, обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящими Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пунктам 12, 13 ФСО № 1, сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункты 15, 16 ФСО №1).

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункты 18, 19 ФСО №1).

Согласно пункту 25 ФСО № 7, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Указанные положения позволяют прийти к выводу о том, что право выбора того или иного подхода к оценке принадлежит лицу, определяющему рыночную стоимость. При этом выбор подхода либо отказ от его использования должны быть мотивированы.

Вопреки утверждениям представителей ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК, оценщиком нарушений пункта 11 ФСО № 1 не допущено.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода, отказ от затратного и сравнительного подходов обоснован, а также отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных оценщиком.

При этом доводы административных ответчиков о том, что оценщиком не был осуществлен осмотр объекта оценки, не свидетельствуют о необоснованности и недостоверности его выводов. Пунктом 5 ФСО №7 установлено, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Исходя из того, что оценка носит ретроспективный характер, а имеющиеся в представленных материалах дела сведения о характеристиках объекта, а также данные открытых источников достаточны для полной идентификации объекта, оценщик обоснованно отказался от проведения осмотра, что соответствует требованиям действующего законодательства.

Объектом оценки является семиэтажное здание многофункционального торгово-развлекательного комплекса «Галерея Краснодар», общей площадью: 92 812,10 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край,г. Краснодар, Западный округ, <Адрес...>.

Согласно отчету об оценке, в ходе анализа рынка коммерческой недвижимости в г. Краснодар (а также Республике Адыгея) оценщик пришел к выводу, что рынок торговых центров слабо развит, оценщику удалось выявить 12 предложений о продаже торговых центров. В подавляющем большинстве объявлений о продаже отсутствует информация о площади, этажности и передаваемых правах на земельный участок, на котором расположен объект, кроме того, данные объекты значительно различались по масштабу. Ввиду недостаточности сведений в объявлениях о ценообразующих факторах объектов, их несопоставимости с объектом оценки применение сравнительного подхода к определению рыночной стоимости оценщиком было признано недопустимым. Невозможность использования сравнительного подхода подробно изложена на страницах 44-47 отчета об оценке.

Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного оценщиком подхода оценки – доходного, учетом сведений предложений о сдаче в аренду аналогичных объектов.

Доводы представителей административных ответчиков о том, что оценщик необоснованно отказался от применения затратного подхода, не состоятельны в силу следующего.

В соответствии с требованиями пункта 24 ФСО № 1 выбор подхода и метода оценки принадлежит оценщику (эксперту), за которым – в отличие от прямо заинтересованных сторон – оставлен выбор методов оценки, как и решающее суждение об их состоятельности, совместимости и предпочтении одних перед другими.

Отказ от применения затратного подхода оценщиком, вопреки доводам административных ответчиков, мотивирован и обоснован тем, что объект оценки является уникальным по своим конструктивным характеристикам, в основу строительства взят нетипичный проект, ввиду чего не представляется возможным вновь воссоздать стоимость строительства. Подробное обоснование отказа от затратного подхода приведено на страницах 43-44 отчета, его полнота сомнений у суда не вызывает.

Согласно пункту 23 ФСО № 7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

В настоящем случае оценщик рассчитал рыночную стоимость здания в рамках доходного подхода методом прямой капитализации. Применение данного подхода обосновано тем, что фактическое использование объекта соответствует наиболее эффективному использованию, эксплуатация объекта не требует финансовых затрат, связанных с ремонтом, величину ставки капитализации возможно определить на основании рыночных данных. Оценщик на страницах 47-48 отчета указал, что на дату оценки имеется возможность получить стабильный доход от сдачи в аренду здания в текущем состоянии.

Не согласиться с произведенным оценщиком расчетом рыночной стоимости названным методом суд, вопреки приведенным доводам административных ответчика в о необходимости применения метода дисконтирования денежных потоков с учетом колебания выручки по годам на примере парковок, оснований не усматривает.

Эксперт, возражая против замечаний представителей административных ответчиков, указал, что доход от парковок составляет минимальную часть общего дохода, настаивал на том, что метод капитализации является наиболее приемлемым для оцениваемого объекта.

Представители ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК, настаивая на необоснованном отказе оценщика от применения затратного подхода при проведении оценки и необходимости расчета доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков по основаниям, приведенным в возражениях на отчет об оценке, заключение судебной экспертизы, не обосновали, как допущенные, по их мнению, нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы о рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная оценщиком методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

В этой связи, названные замечания к отчету об оценке и, соответственно, заключению судебной экспертизы, основанные на предположениях, отклоняются как не состоятельные.

По этим же основаниям отклоняются как не состоятельные и доводы представителя ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» о необоснованности произведенных расчетов без учета арендной стоимости площадей объекта оценки, площадей помещений, не задействованных собственником.

Расчет оценщиком рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода исходя из арендопригодной площади не снижает степени достоверности результата рыночной стоимости.

Во всяком случае, доказательств обратного административными ответчиками не представлено.

Оценщик, осуществляя выборку объектов-аналогов для определения эталонной ставки для помещений арендопригодной площади объекта оценки, выявил 19 предложений о продаже торговых центров, из которых в качестве объектов-аналогов были отобраны 4 объекта (№ 15, 17, 18, 19), наиболее схожие с объектом оценки (страницы 53-55 отчета).

Вопреки доводам представителя ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» о несопоставимости выбранных оценщиком объектов-аналогов, их использование не свидетельствует о некорректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объекта оценки, поскольку расчет рыночной стоимости оценщиком произведен с применением корректирующих коэффициентов к объектам-аналогам на торг, местоположение, масштаб, тип объекта, этаж расположения, позволяющих считать их сопоставимыми с объектом оценки по всем основным ценообразующим факторам, с чем оснований не согласиться суд не усматривает.

Использование указанных объектов-аналогов не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (абзац 3статьи 11 Закона № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО № 7).

Сопоставимость объектов-аналогов была проверена путем расчета коэффициента вариации, полученное значение – менее 33% свидетельствует об однородности выборки.

Доводы представителей ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ», ДИО КК, выражающих несогласие с выбранными оценщиком корректировками на основании справочных данных, отраженных в «Справочнике оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией ФИО2 о не применении корректировок на различия в функциональном назначении, на различия в архитектурно-планировочных характеристиках зданий, в которых выбраны объекты-аналоги, отклоняются как не свидетельствующие о недостоверности произведенного расчета.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов является прерогативой эксперта (оценщика).

Правильность произведенного оценщиком расчета рыночной стоимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, примененных корректировок подтвердил в судебном заседании эксперт ООО «<ФИО>27» – <ФИО>11 Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная на дату оценки доходным подходом путем отношения чистого операционного дохода к соответствующей ставке капитализации, с учетом стоимости земельного участка составила 3 978 717 000,00 руб. (страница 74 отчета об оценке).

После чего в целях получения стоимости объекта капитального строительства произведена его «очистка» от стоимости земельного участка, определенной оценщиком в размере 535 316 000,00 руб.

Рыночная стоимость оцениваемого здания без учета стоимости земельного участка, полученная доходным подходом, составила 3 443 401 000,00 руб.

Стоимость земельного участка обоснованно рассчитана оценщиком сравнительным подходом, отказ от доходного и затратного подходов мотивирован.

В таблице на страницах 82-84 отчета об оценке указаны основные 14 предложений о продаже земельных участков, расположенных в районе объекта оценки. Цены предложений варьируются от 10 526,32 до72 972,97 руб. кв.м.

В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны 4 объекта (№ 1, 8, 9, 10), которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом оценки.

Результаты анализа выборки цен предложений приведены на 84-86 отчета.

Доводы ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» и ДИО КК относительно некорректного отбора оценщиком объектов-аналогов суд полагает несостоятельными в силу следующего.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06 марта 2002 г. № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее – Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Вопреки доводам представителей административных ответчиков, подобранные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым земельным участком по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 различия объекта оценки и объектов-аналогов по таким ценообразующим факторам (элементам сравнения), как торг, площадь, местоположение, оценщиком скорректированы со ссылкой на «Справочник Оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки. Часть 2» под редакцией ФИО2

Относительно доводов административных ответчиков о неверном расчете оценщиком корректировки на площадь земельных участков, то они убедительно опровергнуты в судебном заседании экспертом, проверившим отчет на соответствие требованиям законодательства об оценке, подтвердившим, что методика, использованная оценщиком при расчете стоимости земельного участка, является верной и обоснованной.

Доводы представителя ДИО КК о том, что определенная оценщиком в рамках доходного подхода рыночная стоимость 1 кв.м. значительно ниже уровня средних цен предложений на объекты коммерческого назначения, представленных на рынке недвижимости, со ссылкой на данныеООО «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса», не учитывающие, в отличие от оценщика, индивидуальные особенности объекта об оценке, отклоняются.

Как утверждает эксперт <ФИО>11 – в отчете об оценке был проведен анализ имеющих предложений с соответствующими выводами, произведена выборка наиболее сопоставимых объектов, введены необходимые корректировки к объектам-аналогам, полученное значение рыночной стоимости соответствует диапазону рыночных цен. Анализы предложений, представленных в открытых источниках, как правило, не учитывают индивидуальных показателей объектов, поэтому итоговая стоимость может отличаться от данных, указанных в открытых источниках.

Административными ответчиками не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта (оценщика), сомнений в достоверности заключения (отчета), а несогласие с результатами расчета рыночной стоимости само по себе не свидетельствует о недостоверности отчета об оценке.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 ФСО № 7). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду стороной административного ответчика не представлено доказательств (отчета об оценке, иных расчетов), бесспорно свидетельствующих о том, что оценщиком <ФИО>3 в отчете об оценке от 03 ноября 2022 г. № 4039 допущено существенное занижение итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, позволяющее констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

При этом, оснований сомневаться в верности профессиональных суждений оценщика, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

В рассматриваемом случае, отчет об оценке от 03 ноября 2022 г. № 4039 подготовлен ООО «<ФИО>28», оценщик <ФИО>29., который является членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциация «Русское общество оценщиков», свидетельство № <№...>. Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от29 октября 2021 г. № <№...>-1, профессиональная ответственность оценщика подтверждается страховым полисом страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, выданнымАО «АльфаСтрахование» на период с 02 декабря 2021 г. по 01 декабря2022 г. № <№...>, то есть отчет выполнен надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Таким образом, поскольку административный истец исполнил свою обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости объекта недвижимости, представив соответствующий отчет об оценке, который в силу требований специального закона, пока не доказано иное, является достоверным, а, в свою очередь, административные ответчики, добросовестно пользуясь представленными им КАС РФ процессуальными правами, в том числе на представление доказательств и возражений, каких-либо доказательств нарушения оценщиком при выполнении работ по оценке объекта недвижимости Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, равно свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости, не представили, суд приходит к выводу о допустимости и достоверности данного отчета как доказательства по делу, на основании которого возможно установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 08 декабря 2022 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «<ФИО>30» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровымномером <№...>; площадью: 92 812,1 кв.м; расположенногопо адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ,<Адрес...>; назначение: «нежилое»;наименование: «<...>»; по состоянию на 01 января 2021 г. вразмере 3 443 401 000,00 (три миллиарда четыреста сорок три миллиона четыреста одна тысяча) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать –08 декабря 2022 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда О.П. Анянова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07 апреля 2023 г.