Решение по делу № 3А-724/2022 от 10.08.2022 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

административное дело № 3а-724/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 августа 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-000403-85) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества (помещения) с кадастровым номером , расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 1 795 000 руб. (определенной согласно отчету об оценке).

Административное исковое заявление мотивировано тем, что объект недвижимого имущества находится в собственности ФИО1, который уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение указало, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором выражено мнение о том, что заключение судебной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-724/2022 от 07.07.2022 года не может быть признано допустимым доказательством по делу, так как выполнено экспертом с нарушением положений законодательства в области оценочной деятельности.

От администрации МО г.-к.Геленджик поступили возражения на административный иск, подписанные специалистом финансового управления администрации ФИО2, в котором просит отказать в удовлетворении требований ФИО1

Однако судом отказано в приобщении вышеуказанных возражений к материалам дела ввиду отсутствия документов в подтверждение полномочий ФИО2 на их подписание и подачу.

05 августа 2022 года от ФИО1 поступило заявление о рассмотрении дела 10 августа 2022 года в его отсутствие и в отсутствие представителя. Также в заявлении ФИО1 выражено мнение о согласии с размером рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной по результатом судебной экспертизы.

В судебное заседание 10 августа 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения почтой, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.02.2015 года и свидетельством о государственной регистрации прав (л.д.5,6, том 1).

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2021 года в размере 2 139 698, 93 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта (л.д.7, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № 506 от 04.02.2022 года, подготовленным ООО «Центр недвижимости и оценки», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером составляет 1 795 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-724/2022 от 07.07.2022 года отчет об оценке № 506 от 04.02.2022 года, подготовленный ООО «Центр недвижимости и оценки», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком нарушены требования ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ и п.5 ФСО-3. А именно, аналоги, выбранные оценщиком, не могут быть приняты к расчету рыночной стоимости объекта недвижимости, так как выборка из аналогов не соответствует критерию однородности, коэффициент вариации выборок составляет более 34 %, что превышает предельно допустимую величину в 33% (в соответствии с постановлением Федеральной службы государственной статистики № 42 от 28.09.2004 года). Оценщик неверно учитывает корректировки на тип парковки (организованная/стихийная). Отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение. Информация, использованная оценщиком, приводит к неоднозначному толкованию полученных результатов оценки объекта.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2021 года определена экспертом в размере 1 822 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 14,8 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости были применен доходный подход. Невозможность применения затратного и сравнительного подходов при оценке спорного объекта недвижимости экспертом обоснована. А именно, затратный подход при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не применялся, поскольку объектом оценки является помещение, при этом выделить часть стоимости здания, относящегося к конкретному помещению, не представляется возможным. Сравнительный подход не применялся, так как на дату определения стоимости экспертом не было выявлено достаточное количество достоверной информации о продаже сопоставимых коммерческих объектов, расположенных в торговых комплексах.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенный в отзыве, о необоснованности экспертом применения максимальной скидки на торг и максимальной ставки капитализации из расширенного интервала, к расчетам значения величины корректировки операционных расходов как для высоклассной торговой недвижимости, а также о необоснованности экспертом не применения корректировок на этаж и тип объекта, опровергается заключением, в котором экспертом письменно и подробно обоснована необходимость применения ставок и корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам. При этом каждая их примененных величин входит в приемлемый диапазон соответствующей таблице в справочнике оценщика.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что экспертом неверно подобраны объекты – аналоги №№2,3, является несостоятельным, так как из заключения следует, что при применении доходного подхода эксперт правильно отобрал в качестве объектов – аналогов объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При подборе объектов – аналогов эксперт верно руководствовался п.10 Федерального стандарта оценки №1, утв.Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, согласно которому объектом – аналогом признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что экспертом не учтено, что в объявлении объекта– аналога №1 приведена информация о включении всех коммунальных платежей в стоимость аренды, кроме электричества, а в объявлении объекта - аналога №2 приведена информация о не вхождении коммунальных платежей в стоимость аренды, является необоснованным, так как указанные сведения не являются основанием для вывода о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом ООО «Р-ГРУПП» неверно.

Другие доводы департамента, изложенные в отзыве на заключение судебной экспертизы, не мотивированны должным образом и не подтверждены допустимыми доказательствами. Кроме того, они носят формальный характер.

Таким образом, приведенные в возражениях доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

Таким образом, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 30 марта 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 30 марта 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 1 822 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером считать 30 марта 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 августа 2022 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова