Решение по делу № 2-3494/2024 от 19.05.2025 - о расторжении договора купли-продажи, прекращении права общей долевой собственности, возложении обязанности передать долю и взыскании в пользу ответчика денежных средств.

Дело № 2-570/2025

УИД 48RS0001-01-2024-007257-95

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

29 апреля 2025 года г. Липецк

Правобережный районный суд города Липецка в составе:

председательствующего судьи Кочетова Д.Ю.,

при секретаре Романовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права общей долевой собственности, возложении обязанности передать долю и взыскании в пользу ответчика денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права общей долевой собственности, возложении обязанности передать долю и взыскании в пользу ответчика денежных средств. В обоснование требований указывает, что в начале августа 2021 года между ФИО1 (истец) и ФИО2 (ответчик) была достигнута устная договоренность о займе со стороны ответчика истцу денежных средств в сумме 12 000 000 рублей. В качестве обеспечения исполнения возврата денежных средств истец и ответчик договорились оформить в собственность ответчика ? долю в праве общедолевой собственности на здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №. В результате 12.08.2021г. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, в соответствии с условиями которого истец продал ответчику ? долю в праве общедолевой собственности на здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, с сохранением прав залогодателя. 19.08.2021г. истец и ответчик заключили соглашение, в соответствии с условиями которого ФИО2 взял на себя обязательство об уплате кредитных обязательств ФИО1 на сумму 12 000 000 рублей. Согласно п.3 соглашения, оплата кредитных обязательств должна была осуществляться путем перечисления ответчиком истцу ежемесячно, в течении 40 месяцев начиная с 01.09.2021г., по 300 000 рублей на расчетный счет № в Липецком отделении №8593 ПАО Сбербанк, дополнительный офис №8593/048, к/с 30101810800000000604, БИК 044206604, ИНН <***>. Истец обязался вернуть полученные денежные средства в срок до 01.01.2028г. Стороны в соглашении подтвердили, что договор купли-продажи от 12.08.2021г. был заключен в обеспечение будущих обязательств по возврату истцом полученного от ответчика займа, и после возврата займа истцом ответчику, имущество, переданное по договору от 12.08.2021г. должно было быть возвращено от ответчика истцу. В пункте 7 соглашения от 19.08.2021г., стороны предусмотрели возможность расторжения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание от 12.08.2021г. при неисполнении ответчиком принятых на себя обязательств. Ответчик принятые на себя обязательства ни по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание от 12.08.2021г., ни по соглашению от 19.08.2021г. не исполнил в полном объеме. Истец считает, что в результате неисполнения ответчиком своих договорных обязательств, нарушены его права, подлежащие судебной защите. Истец направил соответствующую претензию в адрес ответчика, однако в установленные сроки ответ получен не был. Указывает, что он, помимо прочих юридически значимых обстоятельств, был введен в заблуждение ответчиком при совершении сделок, и по факту обманут. Ответчик в результате своих недобросовестных действий и злоупотребления правом, незаконно завладел объектом недвижимости принадлежащем истцу, получив его в собственность по цене в разы ниже рыночной. Соглашение от 19.08.2021г. подлежит расторжению вместе с договором купли продажи от 12.08.2021г., поскольку это взаимосвязанные сделки, являющиеся договором займа с залогом имущества. Стороны не намеревались заключать договор купли-продажи объектов недвижимости, что следует из фактического содержания соглашения. Фактически недвижимость была передана в залог, что следует из соглашения от 19.08.2021г. Поскольку ответчиком не исполнены обязательства по предоставлению займа и ответчик отказывается от предоставления займа в размере, о котором имелась договоренность на дату заключения договора купли-продажи, истец вправе требовать расторжения такого договора. Фактически по сделке ответчиком истцу передано 5 200 000 рублей (50 000 руб. до подписания договора купли продажи + 5 150 000 руб. в период с 01.09.2021г. по 30.01.2023г.), что находится за рамками цены договора купли-продажи. Обременение в виде ипотеки истцом не снято, ввиду действующего договора займа с залогом имущества. Ответчиком меры по снятию обременения, не принимались. Соглашением от 19.08.2021г. предусмотрена возможность расторжения договора купли продажи от 12.08.2021г. в случае невыполнения ответчиком обязательств в течение трех месяцев и более. Истец обратился с соответствующим требованием ввиду допущенных ответчиком нарушений условий соглашения от 19.08.2021г., в пределах срока исковой давности.

С учётом уточнения просил суд расторгнуть договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание от 12.08.2021года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, расторгнуть соглашение от 19.08.2021 года, заключенное между ФИО1 и ФИО2 Прекратить право общедолевой собственности ФИО2 на ? долю в праве на земельный участок площадью 537 кв.м. с кадастровым номером 48:20:00012403:41 и ? долю в праве на здание аптеки и кафе, площадью 290,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Обязать ФИО2 передать ? долю в праве на земельный участок площадью 537 кв.м. с кадастровым номером № и ? долю в праве на здание аптеки и кафе, площадью 290,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> ФИО1 Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 6 583122,62 руб. из них 5 200 000 руб. основной долг, 1 383 122,62 руб. индексация денежных средств за период с 01.08.2021г. по 01.04.2025г.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по ордеру и доверенности адвокат Белугин А.С. заявленные исковые требования с учетом их уточнения поддержал в полном объёме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом и уточнённом исковом заявлениях, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, суду объяснил, что исполнил обязательства по договору купли-продажи от 12.08.2021 года в полном объёме, что подтверждается представленными платежными поручениями, по соглашению от 19.08.2021 года никаких обязательств не возникло, оно не исполнялось сторонами, кроме того, согласно п. 9 соглашения оно распространяется на отношения сторон, возникшие после его подписания, т.е. с 19.08.2021 года.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени судебного заседания своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.

Выслушав объяснения представителя истца и ответчика, изучив материалы дела, оценив достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Исходя из положения п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положению ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 4).

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как указано в ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом установлено, и не оспаривалось сторонами, что 12.08.2021 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи серии <адрес>0, удостоверенный нотариусом нотариального округа г. Липецка Липецкой области ФИО5 и зарегистрированный в реестре за №48/16-п/48-2021-1-1003.

В соответствии с условиями заключенного договора ФИО1, продал а ФИО2 купил ? долю в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, стоимость ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № составила 1 100 000 руб., ? доли в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером № составила 4 050 000 руб., общая стоимость составила 5 150 000 руб. (п. 1.1, 2.4 договора).

В соответствии с п. 2.6 договора расчет между сторонами должен был производится в следующем порядке:

ФИО4 передал ФИО1 50 000 руб. до подписания договора,

денежные средства в сумме 5 100 000 руб. должны были перечисляться частями по 300 000 руб. в месяц в течении 17 месяцев начиная с 01.09.2021 года не позднее 30 числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет №, открытый на имя ФИО1 в Липецком отделении №8593 ПАО Сбербанк, доп. Офис №8593/048, окончательный расчет между сторонами должен быть произведен не позднее 01.02.2023 года. Получение продавцом денежных средств от покупателя будет подтверждаться документами о перечислении покупателем денежных средств на расчетный счет продавца.

Также, согласно указанному пункту договора, ввиду того, что расчет между сторонами не произведен, стороны пришли к соглашению, что отчуждаемое имущество будет находится в залоге у ФИО1, при этом продавец обязуется снять обременение в течении 5 рабочих дней с момента получения полной суммы в размере 5 150 000 руб.

При этом, как указано в п. 2.2, 2.7, 3.6, 4.4, 4.5 нотариусом все положения законодательства, в том числе положение ст. 170 ГК РФ сторонам были разъяснены, стороны подтвердили добровольное желание заключить сделку на указанных в договоре условиях, супруга ФИО1 представила согласие на отчуждение указанного недвижимого имущества, супруга ФИО2 – ФИО8 представила отказ от преимущественного права покупки принадлежащей ФИО1 ? доли в праве собственности на указанное имущество.

Согласно п. 4.7 договора он в соответствии со ст. 556 ГК РФ имеет силу передаточного акта.

Как следует из представленных суду копий платежных поручений (л.д. 74-123) и было подтверждено стороной истца, в том числе письменно в уточненном исковом заявлении, в период с 13.08.2021 года по 19.01.2023 года ФИО4 перечислил на расчётный счёт №, открытый на имя ФИО1 в Липецком отделении №8593 ПАО Сбербанк денежные средства в сумме 5 150 000 руб.

Назначение платежа согласно платежным поручениям: от 13.08.2021 года «возврат оплаты по договору купли-продажи б/н от 12.08.2021 года», во всех остальных: «частичная оплата по договору купли-продажи б/н от 12.08.2021 года».

Настаивая на удовлетворении требований, представитель истца указывал, что денежные средства были оплачены ФИО2 на расчётный счёт, не указанный в договоре купли-продажи. При этом сведений о том, что ФИО1 направлялись ФИО2 какие-либо претензии о неисполнении условий договора купли-продажи от 12.08.2021 года, а также документы, подтверждающие возврат ФИО1 ФИО2 перечисляемых ему денежных средств, суду не представлены.

Исходя из положения пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу положений п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как следует их разъяснений, изложенных в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

В соответствии с абз. 4 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 15 Федерального закона №218-ФЗ).

Государственный регистратор прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывает в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного федерального закона (ст. 27 Федерального закона №218-ФЗ).

При этом ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (пп. 5, 7 ч. 1 указанной статьи).

Как усматривается из представленных копий дел правоустанавливающих документов на здание с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, договор купли-продажи от 12.08.2021 года был представлен на государственную регистрацию, право ФИО2 на ? долю в праве собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано.

Данное обстоятельство сторонами также не оспаривалось.

Также, как следует из материалов дела, 19.08.2021 года между ФИО1 (сторона-1) и ФИО2 (сторона-2) было заключено соглашение, согласно условиям которого, сторона-1 имеет долговые обязательства по кредитным договорам на сумму 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей, срок исполнения (завершения) обязательств 01.12.2024 года (п. 1).

Сторона-2 берет на себя обязательство об уплате кредитных обязательств на сумму 12 000 000 рублей Стороны-1 на себя (п. 2).

Оплата кредитных обязательств будет осуществляться следующим способом: Сторона-2 обязуется ежемесячно перечислять Стороне-1 частями по 300 000 руб. в месяц в течении 40 (сорока) месяцев начиная с 01.09.2021 года, которые уплачиваются в следующем порядке: 150 000 руб. перечисляются не позднее 15 числа каждого месяца, 150 000 руб. перечисляются не позднее 30 числа каждого месяца, путем перечисления на расчетный счет №, открытый на имя ФИО1 в Липецкой отделении № 8593 ПАО Сбербанк, дополнительный офис №8593/048, к/с 30101810800000000604, БИК 044206604, ИНН <***>. В случае оплаты Стороной-2 наличными деньгами, Сторона-1 выдает расписку о полученной сумме (п. 3).

Сторона-1 обязуется вернуть сумму в размере 12 000 000 руб. Стороне-2 в срок до 01.01.2028 года.

Во избежание финансовых потерь Стороны-2, вышеуказанная сумма, должна будет возвращена с учетом индекса потребительских цен на продовольственные и непродовольственные продукты, а также платные услуги. Порядок и срок возврата Стороны, по обоюдному согласию могут согласовать отдельным соглашением, составленным в письменном виде (п. 4).

В счет исполнения своих обязательств Сторона-1 передала, а Сторона-2 приняла ? (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 537 кв.м., кадастровый номер № категория земель: земли населенных пунктов-для аптеки и кафе, расположенный по адресу: <адрес> и ? (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на здание аптека и кафе, назначение: нежилое, площадью 290,8 кв.м., кадастровый номер №, этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес> путем заключения договора купли продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание от 12.08.2021 года, удостоверенный нотариусом нотариального округа города Липецка Липецкой области ФИО9, зарегистрированного в реестре за №48/16-1/48-2021-1-1003. Согласно вышеуказанному договору, отчуждаемое имущество находится в залоге у ФИО1 (п. 5).

Стороны определили, что по обоюдному согласию Сторон, после выплаты 12 000 000 руб. Стороной-1 Стороне-2, будет осуществлена передача (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 537 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов – для аптеки и кафе, расположенный по адресу: <адрес> и ? (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на здание аптека и кафе, назначение: нежилое, площадью 290,8 кв.м., кадастровый номер №, этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес> путем заключения договора купли-продажи (п. 6).

В случае не выполнения обязательства, указанного в п.3 соглашения Стороной -2 в течение трех и более месяцев, Сторона-1 вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание от 12.08.2021 года и возврата ? (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 537 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов-для аптеки и кафе, расположенный по адресу: <адрес> и ? (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на здание аптека и кафе, назначение: нежилое, площадью 290,8 кв.м., кадастровый номер №, этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>. (п. 7).

Стороны подтверждают, что действуют добровольно, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора обстоятельств его заключения, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящее соглашение на крайне невыгодных для себя условиях (п. 8)

Стороны согласовали, что условия настоящего Соглашения применяются к отношениям Сторон, возникшим с даты его подписания. Составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон (п. 9).

Указанная сделка нотариально не заверялась, в дело правоустанавливающих документов как сделка, вносящая изменения в договор купли-продажи от 12.08.2021 года, не представлялась, государственную регистрацию не проходила.

Как указывает в уточненном исковом заявлении истец, по его мнению договор купли-продажи от 12.08.2021 года является притворной (ничтожной) сделкой, подменяющей собой договор займа денежных средств.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ФИО2 указывал, что денежные средства по договору в размере 5 150 000 руб. была перечислены им ФИО1 в полном объёме в установленные сроки, т.е. им были исполнены обязательства по договору от 12ю.08.2021 года. ФИО1 же, напротив, условия договора не исполнил до настоящего времени, не снял обременение с вышеуказанного имущества в течение 5 рабочих дней с момента получения полной суммы. В письменном соглашении от 19.08.2021 г. между ФИО1 и ФИО2 указано, что ФИО1 имеет долговые обязательства по кредитным договорам на сумму 12 000 000 руб., срок исполнения обязательств до 01.12.2024г. ФИО2 должен был взять на себя обязательство оплатить вышеуказанные кредитные обязательства ФИО1 на сумму 12 000 000 руб., а ФИО1, в последующем, должен был вернуть ФИО2 эти денежные средства в срок до 01.01.2028г. с индексацией. ФИО2 не передал ФИО1 денежные средства в размере 12 000 000 руб., а ФИО1 не требовал передачи денег. Обязательства сторон по данному соглашению не возникли, в связи с чем, ФИО2 оспаривать соглашение от 19.08.2021г. не намерен, оно вообще не исполнялось. В п. 9 соглашения указано, что условия соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с даты его подписания, то есть с 19.08.2021г. Соглашение от 19.08.2021 года содержит подпись, похожую на его, он мог его подписать не читая, намерений на заключение соглашения у него не имелось. Также просил применить последствия пропуска истцом срока исковой давности.

Согласно положению п. 1,2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Как разъяснено в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно положению ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (п. 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2).

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (п. 3).

Как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Согласно п. 7 заключенного соглашения от 19.08.2021 года в случае не выполнения обязательства, указанного в п.3 соглашения ФИО2 в течение трех и более месяцев, ФИО1 вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание от 12.08.2021 года и возврата ? (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 537 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов-для аптеки и кафе, расположенный по адресу: <адрес> и ? (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на здание аптеки и кафе, назначение: нежилое, площадью 290,8 кв.м., кадастровый номер №, этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>.

Таким образом, поскольку указанное соглашение затрагивает права ФИО2 и ФИО1 на недвижимое имущество, по своей сути, вносит изменения в договор купли-продажи от 12.08.2021 года, указанная сделка подлежала нотариальному удостоверению и государственной регистрации, в соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, чего сделано не было.

Следовательно, указанное соглашение от 19.08.2021 года, при условии несоблюдении формы его заключения и не представления его на государственную регистрацию, является не действительной сделкой с момента её заключения и не порождает правовых последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно положению п. 3 ст. 196 ГК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

С учетом изложенного, суд полагает требования истца о признания договора купли-продажи от 12.08.2021 года и соглашения от 19.08.2021 года притворными сделками по заявленным истцом основаниям (п. 2 ст. 170 ГК РФ), не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, исходя из теста соглашения от 19.08.2021 года, ФИО2 должен был взять на себя обязательство оплатить вышеуказанные кредитные обязательства ФИО1 на сумму 12 000 000 руб. ежемесячными платежами на расчетный счет ФИО1 При этом, согласно п. 7 соглашения, в случае не выполнения обязательств в течении 3 и более месяцев, ФИО1 вправе обратится в суд с иском о расторжении договора купли-продажи от 12.08.2021 года. При этом согласно п. 9 указанное соглашение применяется к отношениям сторон, возникшим после даты его подписания, т.е. с 19.08.2021 года.

Сведений о принятии ФИО2 на себя долговых обязательств ФИО1 в сумме 12 000 000 и исполнения п. 3 соглашения в части ежемесячной оплаты кредитных обязательств, материалы дела не содержат.

Также не содержат материалы дела и сведений об истребовании ФИО1 исполнения обязательств по соглашению от 19.08.2021 года от ФИО2

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что, принимая оплату по договору купли продажи от 12.08.2021 года с 13.08.2021 года по 19.01.2023 года, и не заявляя о намерении расторгнуть договор купли-продажи до 16.05.2024 года (дата отправки досудебной претензии), не предъявляя претензии о ненадлежащем исполнении ФИО2 условий договора об оплате по договору купли-продажи на счет, не указанный в договоре, не возвращая полученные денежные средства, не требуя от ФИО2 исполнения обязательств по соглашению от 19.08.2021 года, ФИО1 действовал недобросовестно, своим поведением давая понять ФИО2 основание полагаться на действительность договора купли-продажи.

Как указано в п. 9 соглашения от 19.08.2021 года, условия соглашения применяются к отношениям, возникшим после его подписания, при этом, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен ФИО1, и ФИО2 12.08.20221 года, т.е. ранее заключения соглашения, его условия не могут быть применимы к отношениям, вытекающим из договора купли-продажи от 12.08.2021 года.

Следовательно, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от 12.08.2021 года и соглашения от 19.08.2021 года притворными сделками по заявленным истцом основаниям, изложенными в п. 2 ст. 170 ГК РФ.

Судом учитывается также следующее.

В силу ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии со ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Согласно п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Как следует из материалов дела, договор-купли-продажи между ФИО1, и ФИО2 был заключен 12.08.2021 года.

При этом из имеющихся в материалах дела письменных объяснений ФИО1 усматривается, что в августе 2021 года он с ФИО2 устно договорился о том, что ФИО2 занимает ему 12 000 000 руб. до 2028 года, а он передает ему в залог спорные доли в праве собственности на земельный участок и здание, путем оформления договора купли-продажи. Спустя непродолжительное время он решил расторгнуть договор и оформить договор как заём, но ФИО2 его переубедил.

Таким образом, согласно указанным письменным объяснениям истца, о том, что договор купли-продажи от 12.08.2021 года, якобы является притворной сделкой, ему было известно с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

С учетом положения ст. 196 ГК РФ, последним днем подачи искового заявления в суд было 12.08.2024 года.

Как следует из отметки на исковом заявлении, оно было подано ФИО1 в Советский районный суд г. Липецка на личном приеме 04.09.2024 года, т.е. с пропуском трёхлетного срока исковой давности.

Заявлений о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд, об уважительности причин пропуска срока исковой давности, либо о наличии обстоятельств, являющихся основанием для приостановления либо возобновления течения срока исковой давности, истцом ФИО1 суду не представлено.

Пропуск срока для обращения в суд является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Истцом ФИО1, также заявлены требования о прекращении права общей долевой собственности на ? долю в праве на земельный участок площадью 537 кв.м. с кадастровым номером № и ? долю в праве на здание аптеки и кафе, площадью 290,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, возложении обязанности передать ? долю в праве собственности на земельный участок площадью 537 кв.м. с кадастровым номером № и ? долю в праве на здание аптеки и кафе, площадью 290,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 денежных средств в сумме 6 583 122 рубля 62 копейки, из которых 5 200 000 рублей основной долг, 1 383 122 рубля 62 копейки индексация денежных средств за период с 01.08.2021 года по 01.04.2025 года.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1).

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме установленных законом случаев (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Как указано ранее, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, поскольку судом отказано в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи от 12.08.201 года, соглашения от 19.08.2021 года, оснований для удовлетворения требований истца о прекращении права общей долевой собственности на ? долю в праве на земельный участок площадью 537 кв.м. с кадастровым номером № и ? долю в праве на здание аптеки и кафе, площадью 290,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, возложении на ответчика обязанности передать ? долю в праве собственности на земельный участок площадью 537 кв.м. с кадастровым номером № и ? долю в праве на здание аптеки и кафе, площадью 290,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 а денежных средств в сумме 6 583 122 рубля 62 копейки, из которых 5 200 000 рублей основной долг, 1 383 122 рубля 62 копейки индексация денежных средств за период с 01.08.2021 года по 01.04.2025 года, по условиям соглашения от 19.08.2021 года, также не имеется.

О компенсации судебных расходов истец не просил.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и нежилое здание от 12.08.2021 года и соглашения от 19.08.2021 года, прекращении права общей долевой собственности на ? долю в праве на земельный участок площадью 537 кв.м. с кадастровым номером № и ? долю в праве на здание аптеки и кафе, площадью 290,8 кв.м. с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>, возложении обязанности передать ? долю в праве собственности на земельный участок площадью 537 кв.м. с кадастровым номером № и ? долю в праве на здание аптеки и кафе, площадью 290,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 денежных средств в сумме 6 583 122 рубля 62 копейки, из которых 5 200 000 рублей основной долг, 1 383 122 рубля 62 копейки индексация денежных средств за период с 01.08.2021 года по 01.04.2025 года, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Правобережный районный суд г. Липецка.

Председательствующий Д.Ю. Кочетов

Мотивированное решение суда изготовлено 19.05.2025 года.